המשקיעים בוחרים את ההשקעות שלהם לפי שני פרמטרים מאוד פשוטים – תשואה וסיכון. הם יעדיפו תשואה גבוה ככל שניתן בסיכון נמוך ככל שאפשר. כמובן שאין קסמים – הסיכון לרוב גדל ככל שיש סיכוי לתשואה גבוה יותר. אם מבטיחים לכם תשואה של 10%, בעוד שבכל ההשקעות האחרות המקסימום הוא 5%, אז תשאלו איפה התרגיל? זה לא אפשרי. אי אפשר לקבל יותר ולהסתכן פחות. כנראה שיש סיכון שעוד לא הפנמתם.

חסרונות ברכישת משרד

המשקיעים בנדל"ן בשנים האחרונות נמנעים מלהשקיע בשוק הדירות על רקע העלאת המיסים והחשש שהעלייה במחירי הדירות לקראת מיצוי. מנגד, משקיעים רבים פונים לשוק המשרדים – רוכשים משרד ומקבלים תשואה – חברים, נכון – התשואה נראית מרשימה. אבל, זה מסוכן. גם מחירי המשרדים יכולים לרדת, במיוחד על רקע הקמה של עשרות רבות של מגדלי משרדים באזורי הביקוש בשנים האחרונות. להרחבה – נדלן מסחרי – איך משקיעים? מה התשואה? כל מה שצריך לדעת!

מעבר לכך, בעוד שבהשקעה של דירות למגורים יש הקלות – פטור ממס עד סכום מסוים, ובכלל – הקלות במס, הרי שברכישת משרד והשכרתו, אתן מחויבים לדווח לרשויות המס על ההכנסה והמס הוא גדול משמעותית מהמס על הכנסות מהשכרת דירה. כמו כן, אתם צריכים לשלם מע"מ בעוד שעל דירות יש פטור ממע"מ. זה עדיין לא אומר שהשקעה במשרד לא נכונה או נחותה ביחס להשקעה בדירה למגורים. אבל זה אומר שאתם צריכים לדעת לאן אתם נכנסים ולעשות מחקר שוק רציני.

יתרונות ברכישת משרד

יש כאמור יתרונות בנקודת הזמן הזו בהשקעה במשרדים – התשואה גבוה, ומסתבר שסכום ההשקעה יכול להיות נמוך – מאות אלפי שקלים. אז אם החלטתם להשקיע במשרדים (אחרי בדיקה) רק חשוב שתקבלו תמונה מלאה, תבדקו, תקראו, תפגשו עם מומחים.

ייתכן שאחרי הבדיקה, תחליטו שלא, ייתכן שתחליטו שאין טעם לעשות את זה בעמכם, אלא דרך קרן ריט שבעצם עושה את זה בשבילכם, בצורה מפוזרת (רוכשת הרבה נכסים), נזילה (ניתן לקנות ולמכור בבורסה), ועם רקורד (נסחרות כבר שנים בשוק ההון) – למדריך קרנות הריט.

ואם תחליטו שכן – כן למשרד/ נכס מסחרי, חשוב שתכירו את ההבדלים בלקיחת מימון/ משכנתא בין השקעה בדירה להשקעה במשרד או נכס נסחרי. נכס מסחרי אגב, יכול להיות משרד, חנות ברחוב, חנות בקניון, מבנה מסחרי, מחסן מושכר.

משכנתא למשרד – יש דבר כזה?

לא. לא ניתן לקבל משכנתא למשרד. ניתן לקבל משכנתא לדירה, אבל מימון לנכס מסחרי, מימון לרכישת משרד, זו הלוואה רגילה מבנק (ולא מחטיבת המשכנתאות של הבנק) .

בלקיחת מימון למשרד (או מימון לנכס מסחרי בכלל רושמים שעבוד על הנכס שמהווה את הביטחון והבטוחה של הבנק – אם קורה משהו, הנכס עובר לבנק.  אבל יש כמה הבדלים בולטים בין מימון לדירה לעומת מימון למשרד.

במימון לדירה אתם מקבלים ריבית נוחה במיוחד. הבטוחה שלכם מאוד חזקה, השוק (שוק המשכנתאות) מאוד פעיל ותחרותי, ולכן הריבית שלכם יחסית נמוכה. ברכישת משרד זה כבר תלוי בפרמטרים רבים – מי אתם? פוטנציאל הנכס? שיעור המימון? ועוד. הבנקים יספקו מימון אבל לרוב בריבית גבוה יותר מאשר במשכנתא לדירה – הפער יכול להיות 2%, וגם 4%. מימון צמוד למדד בריבית קבועה יהיה בסדר גודל של ריבית של 4%-6%, לעומת 2%-3%  במשכנתא לדירת מגורים. בשורה התחתונה – מימון לנכס מסחרי יקר יותר ממימון לדירה.

מעבר לכך, שיעור המימון תלוי גם כן בכם, בבנק ובנכס (לרבות העובדה אם מדובר בנכס שכבר מושכר או לא). להבדיל ממשכנתא לדירה ששם יש הגבלות ברורות על ידי בנק ישראל (50% לדירה להשקעה, 70% למשפרי דיור, 75% לרוכשי דירה ראשונה), הרי שכאן זה לא מוגבל, אם כי בפועל רוב המימון לנכסים מסחריים הוא בשיעור של 50% עד 70%.

אפשרויות המימון

להבדיל מרוכשי דירה שלהם יש מגוון של מסלולי מימון, הרי שברכישת נכס מסחרי האפשרויות מתרכזות בעיקר בהלוואה עם ריבית פריים, הלוואה צמודה עם ריבית קבועה, והלוואה עם ריבית שקלית קבועה. יש גם מסלולים עם ריבית משתנה, ובכלל, אפשרויות המימון מגוונות – לא בהכרח החזרים חודשיים, אפשר גם החזרים שנתיים, הלוואות בלון (אם כי, זה פחות מקובל) ועוד. מעבר לכך, ברכישת נדל"ן מסחרי, אתם לא חייבים להיות נעולים עם הבנקים.

יש גופים שמספקים מימון חוץ בנקאי שבהינתן תוכנית מתאימה, יסכימו לספק לכם אשראי – חברות מימון חוץ בנקאי, חברות ביטוח, גופים פיננסיים שונים – שווה לבדוק.

המימון לרוב יהיה לתקופה של עד 10 שנים, במקרים חריגים גם ל-15 שנה ויותר. עם זאת, תוך כדי תנועה תוכלו להרחיב או לצמצם את תקופת ההחזר.

ובכן, כפי שהתרשמתם, מימון לנכס מסחרי, שונה לחלוטין ממימון של דירת השקעה. לכן, למרות שמראש הנכס המסחרי מניב תשואה גבוה יותר, צריך לשקלל את התשואה נטו אחרי המימון, והמימון כאמור יקר יותר בהלוואה לנכס מסחרי.  לכן, הכדאיות לא ברורה לחלוטין, מה גם שיש להתייחס לענייני המס (לרבות מע"מ) שהוכרו למעלה. בכל מקרה, אם אתם בעניין מומלץ לקרוא את  המדריך – נדלן מסחרי – איך משקיעים? מה התשואה? כל מה שצריך לדעת!

להפוך את המשרד לדירת מגורים – כדאי?