מדריכי דירה ומשכנתא    

מסורבי משכנתא – למה קיבלתם תשובה שלילית? ואיך תוכלו לקחת משכנתא

מעודכן ל-03/2019

ניגשתם לבנק כדי לקבל משכנתא והיועץ בבנק אמר לכם – "אתם לא יכולים לקבל משכנתא", אז חלק ממכם ידע שזו תהיה התשובה, וחלק הופתע. כך או כך, זו הרגשה לא נעימה – איך תקנו את הדירה שרציתם בלי משכנתא, ולמה בעצם הבנק לא נותן לכם משכנתא. והשאלה אולי החשובה ביותר – מה אפשר לעשות כדי לקבל משכנתא?

ובכן, אם הבנק מסרב לתת לכם משכנתא, אז יש סיכוי טוב מאוד שגם הבנקים האחרים יסרבו לתת לכם משכנתא. הבנקים אמנם שמחים מאוד על כל משכנתא שהם מספקים (הם מרוויחים על זה), אבל יש רשימה מוגדרת של לקוחות שהם לא מוכנים לתת להם משכנתא – לקוחות בסיכון. כאלו שיש להם בעיות עם הוצאה לפועל, פשיטת רגל, חשבונות מעוקלים, וצרות פיננסיות אחרות. הבנקים מספקים הלוואה כאשר הם מניחים בסבירות גבוה (אפילו גבוה מאוד) שהם יקבלו את התשלומים כסדרם. אבל לקוחות שיש להם ניסיון רע עם החזר חובות, מקבלים מהבנקים "ניקוד שלילי" ובמקרים מסוימים פשוט הבנק מסרב לספק להם משכנתא.

למה הבנקים מסרבים לתת משכנתא?

המידע על אותם לקוחות נמצא במאגרי הבנקים, חברות כרטיסי אשראי, רשויות מקומיות, מידע משפטי ועוד, והמאגר הזה בעצם פתוח לכולם, כך שבפועל כל הבנקים מודעים אליו, אם כי יש בנקים שיותר מקלים ומאפשרים לקבל דרכם משכנתא, תחת סייגים מסוימים.

הסירוב של הבנקים למשכנתא מתחלק בפועל לשני סוגים – לקוחות עם עבר בעייתי ולקוחות שהבקשה שלהם נדחתה בגלל שהיתה "מוגזמת" בעיני הבנק, אבל אז אפשר פשוט לתקן את הבקשה. לדוגמה – בקשת משכנתא בשיעור שעולה על המותר – אם מישהו יבקש משכנתא בשיעור של 80% על דירה ראשונה (והוא לא במסגרת תוכנית מחיר למשתכן) סיכוי טוב שהבקשה תידחה, אבל אם הוא יפחית את שיעור המימון, הבקשה צפויה להתקבל.

אם אדם מבקש בסכום גבוה שאינו מתיישב עם יכולת ההחזר שלו, אז כמובן שהבנק ידחה את הבקשה וניתן יהיה לבקש שוב עם סכום משכנתא נמוך יותר. אלו המקרים "הפשוטים", אלו מקרים שזה לא ממש סירוב מוחלט, אלא דחייה, לשם בקשה חוזרת.

הבעיה הגדולה היא כמובן אם כאלו שקיבלו סירוב מוחלט מהבנקים.

מה לעשות אם הבנק מסרב לבקשת המשכנתא שלכם?

אם הבנק מסרב לבקשת המשכנתא שלכם חשוב להבין למה? אם מדובר בסירוב טכני – שיעור מימון גדול מדי, סכום בקשה גבוה מדי, אז תוכלו לתקן את הבקשה ולגיש מחדש, אם בכלל מתאים לכם, או לנסות במקומות אחרים/ בבנקים אחרים כי יש בנקים שמאפשרים קבלת משכנתא בשיעור גבוה יותר או בסכום גדול יותר, אם כי במקרים רבים, תצטרכו להוסיף ערב, או למצוא פתרון יצירתי אחר.

הבעיה כאמור היא במקרים של סירוב מוחלט. אם הבנק מסרב בגלל "כתם פיננסי" שיש לכם (פשיטת רגל, חשבון מוגבל, הוצאה לפועל ועוד), אז תוכלו לנסות שוב לקבל משכנתא, אבל אם שינוי בביטחונות ובערבים – אם קרוב משפחה ייקח את המשכנתא יחד אתכם (אבא, בן) זה יכול להגביר את הביטחון של הבנק; אם קרוב משפחה יהיה ערב זה גם  יעזור לכם לקבל את המשכנתא. אם יש לכם נכס נוסף שניתן לשעבד, זה גם כמובן עוזר, זה מגדיל את הביטחון של הבנק. אבל במקרים רבים, הבנקים פשוט לא יתנו משכנתא תחת המצבים האלו, ולכן יש לכם אפשרות אחת – מימון חוץ בנקאי

מימון חוץ בנקאי – תחליף למשכנתא

אם לא הצלחתם לקבל משכנתא מהבנק (מסורבי משכנתא), גם לא לאחר שניסתם לצרף קרוב משפחה, ערבות, ביטחונות ועוד, נשארה לכם אפשרות לקבל מימון במקום אחר. אחרי הכל, משכנתא היא הלוואה, אז במקום לקבל הלוואה, תקבלו מימון חוץ בנקאי – זה יכול להיות ערבוב של הלוואות – חברות כרטיסי אשראי, חברות מימון חוץ בנקאיות כמו מימון ישיר, הלוואות חברתיות ועוד. ותתפלאו – אפשר להגיע להלוואות בסר גודל של היקף המשכנתא שביקשתם, כאשר הדירה תשמש כבטוחה, וגם כאן – חלק מהגופים ידרשו שתביאו ערב או מעין שותף לקבלת המשכנתא (מימון חוץ בנקאי – כל מה שצריך לדעת).

מעבר לכך, חשוב שתדעו – יש פקטור של זמן שפועל לטובתכם, ככל שמתרחקים מהנקודה שבה היתה הבעיה הכלכלית/ הצרה הכלכלית, אז מתייחסים אליכם יותר בסלחנות, ונותנים לכם צ'אנס נוסף. כלומר אם עבר זמן מאז הבעיה, ומאז אתם מתנהלים כלכלית טוב מאוד, אז הבנק  יכול להיות סלחן יותר. כאן זה גם תלוי בבנק, בהיכרות שלכם עם הבנק, או בהיכרות של יועץ המשכנתא שלכם עם הבנק. מסתבר שיש יועצי משכנתא שמתמחים בדיוק בסוג הזה של לקוחות – במסורבי משכנתא כשהם יודעים איך לקבל את המקסימום האפשרי (הרחבה: יועץ משכנתא: כדאי או לא כדאי?)

לא קיבלתי משכנתא; הבנק אמר שאני מבוגר מדי

גיל הוא פרמטר חשוב מאוד בנתינת משכנתא. הבנק לא יספק לכם משכנתא אם גילך מבוגר מאוד, וקיים חשש מבחינתו שלא תאריכו חיים עד לסוף תקופת המשכנתא. גם כאן, אתם יכולים לפנות לבנקים אחרים, אתם יכולים להביא ערב, בטוחה, או שותף למשכנתא. כאן גם אפשר עוד לפני שפועלים אחרת לעשות סבב בבנקים אחרים – לכל בנק יש את הנוהל שלו לגבי גיל, כך שיכול להיות שיתמזל מזלכם וכן תקבלו באחד מהבנקים – אחרי הכל, הבנק בפועל מבוטח, גם אם חס וחלילה יקרה לכם משהו, שכן אתם עושים ביטוח משכנתא שכולל בתוכו גם ביטוח חיים.

יש לכם BDI  שלילי? לא תקבלו משכנתא

הבנקים עובדים עם חברות דירוג, ובקרוב חברות דירוג האשראי יהפכו להרבה יותר מסודרות ומשפיעות (הרחבה כאן). בינתיים, הבנקים ברובם נעזרים בחברות דירוג, כשהעיקרית בינהם היא BDI – מדובר בחברה שמספקת מידע ודירוגים והיא מפיקה באופן שוטף רשימה של אנשים שיש להם בעיות פיננסיות ולכן לא מומלץ לספק להם משכנתא. הסיבות לכך מגוונות – חשבון מוגבל, תהליכים של הוצאה לפועל, פשיטת רגל, כינוס נכסים, בעיות בחברות בשליטתו של אותו אדם, וסימנים פיננסים נוספים. הדירוג הזה מתקבל במערכות הבנקים ואז לקוח שמוגדר עם BDI  שלילי מקבל סירוב למשכנתא.

אך אסור לכם להתייאש. ניתן כאמור גם במקרים כאלו לקבל משכנתא עם "גיבוי" של משפחה או נכס נוסף, ואם זה לא עוזר – יש את המימון החוץ בנקאי. גם במימון הזה יבדקו אתכם ויתאימו לכם משכנתא כשהדירה תשמש כביטחון, אך חשוב לדעת שהריבית בגופים האלו היא משמעותית גבוה יותר מהריבית בבנקים למשכנתאות. כלומר, גם אם יש פתרון הוא יקר יותר משמעותית מהפתרון הסטנדרטי. כאן תוכלו לראות את ריבית המשכנתא הממוצעת.

יועץ משכנתא – האם כדאי? ואיך בוחרים? כל מה שצריך לדעת!