משכנתא – אל תשכחו את ההוצאות הנלוות, ומסתבר שהן לא מעטות

 בדרך לרכישת בית משלכם, אתם (רובכם הגדול)  לוקח משכנתא, רק שזה לא נגמר במשכנתא. מסביב למשכנתא יש הוצאות נוספות (הוצאות נלוות), והן מסתכמות בסכום משמעותי

כדי להגשים את החלום הישראלי – משפחה לתפארת ובית משלנו, אנחנו עוברים דרך בנק למשכנתאות. לרובנו אין מספיק כסף לרכישת דירה, כך שמשכנתא היא האופציה היחידה להגיע לדירה; ואז אנחנו חושבים על ההוצאות וההכנסות שלנו, מחשבים כמה משכנתא נצטרך בהתאם להון העצמי שלנו וחושבים על תמהיל שיהיה גמיש מספיק בשביל שלא ניקלע למצב בעייתי בעוד כמה שנים.

אבל המשכנתא לא לבד. בדרך לדירה המיוחלת תיאלצו להוציא סכומים נוספים, חלקם חד-פעמיים וחלקם ילוו אתכם עד תום תשלומי המשכנתא.

יש לא מעט הוצאות שהן חד פעמיות כמו עו"ד, טאבו, מס רכישה והוצאות נוספות, אותן נפרט בהמשך. מצד שני, יש הוצאות כמו ביטוח המשכנתא – שהן הוצאות שמלוות את המשכנתא עד תום התקופה.  נתחיל בהוצאות שסביב הרכישה, ונמשיך בהוצאות עד סוף תקופת ההחזר.

הוצאות חד-פעמיות

קניית דירה וקבלת משכנתא כרוכות בעלויות נלוות וחד-פעמיות, שיש לשלם בשלבים שונים של הרכישה.

עמלת פתיחת תיק – עמלה שהבנק גובה עבור הטיפול בתיק. היא זהה בכל הבנקים ועומדת על 0.25% מגובה ההלוואה. כאן שווה לנהל משא ומתן כדי לקבל הנחה. זה נתון לשיקול הבנק ועשוי להשתלם.

שכר טרחת עו"ד – בין חצי אחוז לאחוז וחצי משווי הנכס, כולל טיפול בחוזה והעברת בעלות.

עמלת רישום בטאבו – תשלום בסך 300 שקל בערך עבור רישום הערת אזהרה בטאבו על כך שהדירה נמכרת, וזה כולל אישור שאין חוב ארנונה לרשות המקומית והוצאת נסח.

ייפוי כוח נוטריוני – תתבקשו לחתום בפני נוטריון על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק במחיר של כ-200 שקל.

רשם המשכונות – כשלוקחים משכנתא יש לרשום אותה אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים, והאישור יעלה לכם כ-300 שקל.

מס רכישה – מס על-סך אחוז אחד משווי הנכס, מחוייב על-פי חוק ומשולם במשרד מיסוי מקרקעין שבאזור.

שמאי – הבנק שמוכר לכם את המשכנתא ישלח שמאי על-מנת שיעריך את שווי הנכס אותו תרצו למשכן כערובה בגין ההלוואה. מחירו ינוע בין 350 שק ל-1500 שקל ולעיתים יגיע לסכום גבוה יותר. אם תרצו גם שמאי פרטי, תשלמו גם עליו בנפרד.

מתווך דירות – בדרך כלל עומד על שני אחוזים ממחיר הנכס. כמובן, רק במידה ותעזרו בשירותיו של מתווך. גם כאן רצוי לנהל משא ומתן, זה עשוי להשתלם. להרחבה – מדריך דמי תיווך

עלויות מעבר דירה – אסור לשכוח שיהיה עלינו לשלם עלויות הכרוכות במעבר כמו שיפוץ דירה, התקנות שונות, סבלות, ריהוט חדש והוצאות נוספות שקשה לצפות מראש.

ההוצאה שמלווה את המשכנתא: ביטוח משכנתא

סכום ההחזר החודשי לבנק ילווה אותנו למשך עשרות שנים ולכן גם אחוזים בודדים ואפילו שברי אחוזים עלולים להסתכם בעשרות אלפים. בחישוב של ההחזר החודשי, כולל הביטוחים, יש לקחת בחשבון גם את השינויים במצב המשפחתי בעתיד. יכולת ההחזר של זוג צעיר ללא ילדים תשתנה עם הרחבת המשפחה ותכנון לקוי של המשכנתא יחד עם שינויים במצב המשפחתי עלולים להוביל לקשיים כלכליים.

ביטוח משכנתא: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה

ביטוח המשכנתא הוא חובה שמטיל הבנק על מקבלי המשכנתא, מפני שהוא מבקש להגן על ההשקעה שלו. ביטוח המשכנתא מורכב למעשה משני ביטוחים:

ביטוח חיים למשכנתא – במקרה שאחד הלווים נפטר, סביר שבן הזוג שנותר לא יוכל לעמוד בהוצאות לבדו, לכן הביטוח מכסה את יתרת ההלוואה, כאשר הנכס נשאר בבעלותם של השארים.

ביטוח מבנה – ביטוח מבנה מגן על שווי הנכס מפני נזקי צנרת, שריפות, רעידת אדמה ונזקים נוספים. ביטוח המבנה מבטיח שהנכס נשאר תקין, כך שהבנק  וגם אתם, לא תישארו בלא כלום.

חשוב לציין שביטוח המבנה לא מכסה את הרכוש שנמצא בדירה או מקרים שבהם נגרם נזק בגוף בתוך הבית. לכן, כדאי לחשוב להוסיף לביטוח גם פוליסות ביטוח תכולת הדירה וצד ג'. אמנם סכום הפרמיה החודשית יגדל, אבל זה שווה את השקט הנפשי.

לשאלה כמה יעלה לנו ביטוח משכנתא, קשה לספק תשובה בשל ריבוי מסלולי הביטוח למשכנתא, ואלה משתנים בהתאם לשורה של פרמטרים. בהערכה גסה, עלות ביטוח משכנתא מוערך ב-5% עד 10% מסך ההחזר החודשי.

אבל כמו במרבית השירותים והמקרים, מיקוח עשוי בהחלט לעזור. היום כבר אין הכרח לרכוש את הביטוח דרך הבנק ויש חברות רבות המציעות מסלולים שונים ומגוונים לביטוח משכנתאות. כדי לוודא שאתם מקבלים את המחיר הטוב ביותר, חשוב לערוך סקר שוק בין חברות הביטוח השונות, וללכת עם מי שמציע לכם את הביטוח המשתלם ביותר.

כמעט בכל השירותים שתדרשו לשלם עליהם בתהליך רכישת הדירה תוכלו לקבל הצעות מחיר טובות יותר אם תתמקחו. אל תיקחו את ההצעה הראשונה שתקבלו רק כי זה נוח ובלי לבדוק את השטח. זו עלולה להיות טעות שתשלמו עליה את המחיר שנים רבות.