הרהורי בורסה    

מתנה של 100 מיליון

מתנה של 100 מיליון

כמה תרוויח אפריקה מגורים ממעבר להכרה בהכנסות על פי קצב ביצוע? איך יראו הדוחות ברבעונים הבאים? וכמה היא מרוויחה מהשכרה ארוכת טווח

 

הרווח של אפריקה מגורים ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב-25.5 מיליון שקל, על הכנסות של 240 מיליון שקל, לעומת רווח בסך 19.7 מיליון שקל על הכנסות של 228 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה הקודמת. אלא שכזכור, הדוחות הכספיים של חברות היזמות, אינם מבטאים בהכרח את מצב העסקים שלהם, מכמה סיבות.

סיבה ראשונה – מה שיותר חשוב מהמספרים בפועל של החברות האלו, זה צבר הפרויקטים שלהן שנמסר במסגרת דוח הדירקטוריון. יכול להיות שהחברה מפרסמת תוצאות חלשות, אבל הצבר שלה גדל משמעותית, ובהתאמה הרווחים הגלומים בצבר (שיתבטאו בשנים הקרובות) גדלו מהותית – אז ברור שנתון זה שם בצל את תוצאות הרבעון.

סיבה שנייה –  הדוחות הכספיים מבטאים מכירה של דירות שנמסרו לרוכשים ואושרו על ידם. כלומר, מכירה בדוח רווח והפסד היא רק בשלב הסופי של התהליך – אחרי שהבניין הושלם, אחרי שהרוכש נכס לדירה. בפועל, יש הרבה דירות שנמצאות בשלב מוקדם יותר של ההכרה בהכנסה החשבונאית, ועדיין הם בשטח נחשבות מכירה – כאשר אפריקה מגורים מוכרת דירה ויש לה הסכם עם לקוח ששילם כבר מקדמות  – זו מכירה או לא? במשרד המכירות סופרים את המכירה הזו, בדוחות לא כי זה נתפס כשלב מוקדם מדי.

וכאשר אפריקה מכרה את הדירה והיא כבר השלימה 90% מהבניין, ואוטוטו הרוכש ייכנס לדירה, זו מכירה או לא? ובכן, על פי התקינה הנוכחית זה עדיין לא מכירה – התנאי החזק וההכרחי כדי שזו תיחשב מכירה הוא שהדירה נמסרה ללקוח, וזה עדיין לא קרה. אבל, כל זה עומד להשתנות.

אפריקה מגורים תאמץ מהרבעון השני של השנה את התקינה החשבונאית החדשה (אימוץ מוקדם שמס' חברות בנייה כבר אימצו אותו) שליפה ניתן להכיר בהכנסות וברווחים תוך כדי השלמת הבנייה, ולא רק במועד מסירת הדירה.  זה נכון יותר עסקית, כי אין באמת סיבה שהחברות האלו לא יכירו בהכנסות ורווחים על פני הפרויקט, אחרי הכל הרווח מהפרויקט לא באמת מיוחס למועד הסיום, אלא אמור להתפזר על פני כל תקופת הבנייה. זה גם נכון יותר מבחינת הקבלת ההוצאות להכנסות. ברגע שההכנסות בסוף הדרך, ובאופן שוטף יש הוצאות (שאינן מוכרות ונזקפות לפרויקט), אז יש אי התאמה ואי הקבלה בין ההוצאות להכנסות – החברה רושמת הוצאות ורק בסוף הדרך היא תכיר בהכנסות וברווח.

אז למה בכלל אימצו בעבר את השיטה של הכרה בסוף הדרך? כי רצו להיות שמרניים, אבל קיבלו שמרנות יתר. רצו שהחברות יכירו בהכנסות וברווח רק שהן בטוחות שיש עסקה, והביטחון הכי רב מצוי כמובן במועד המסירה. עכשיו, מכירים בהכנסה על פני התקופה, אבל יש עדיין (ובצדק) בדיקות שיש לעשות כדי להבטיח (עד כמה שניתן) שמדובר בהכנסה אמיתית. ואגב, אחת הבעיות הגדולות בשיטה של הכרה בהכנסות על פני התקופה, היא שלהנהלת החברות יש אפשרות להשפיע על התוצאות. ברגע שמכירים בהכנסה על פי התקדמות העבודה (בהתאם לכספים שהושקעו, בהתאם לבדיקה של מהנדסים, כפוף לתשלומים של הלקוח), אזי הנהלת החברה יכולה לקבוע להעלות שיעור ביצוע בפרויקט מסוים, גם אם זו לא היתה כוונתה המקורית, רק כדי להעלות את ההכנסות והרווח בתקופה מסוימת. זה לא תקף לחברות בנייה ותשתיות בלבד, כל חברה שעובדת על פרויקטים, אפילו חברת מחשוב (אספקת שירותי IT/ מערכות מידע), יצרניות מטוסים, מערכות צבאיות וכו' שמספקות מוצר/ שירות על פני זמן, מכירה בהכנסות בשיטה זו – על פני אורך התקופה, ולכן יש להנהלתה יכולת תמרון מסוימת.

אפריקה מגורים – "רווח חבוי של 100 מיליון שקל"

אפריקה מגורים תאמץ כאמור החל מהרבעון השני את ההכרה בהכנסה וברווחים על פי התקדמות העודה (תקן חשבונאי מס' 15) ובדוחות הכספיים היא מסבירה איך זה ישפיע על התוצאות – "הנהלת החברה אמדה את ההשפעה הכמותית של יישום התקן ולהערכתה: במידה והחברה הייתה מיישמת את התקן החדש בתקופת הדיווח השוטפת, יתרת העודפים ליום 1 בינואר 2117 הייתה גדלה בסך של כ-100 מיליון שקל. יודגש כי המידע המוצג  מהווה הערכה של החברה וייתכן כי יהיה שונה מהנתונים הכמותיים אשר ייכללו בדוחות הכספיים לתקופת היישום לראשונה".

100 מיליון שקל, זו תוספת משמעותית להון העצמי שמסתכם ב-850 מיליון שקל (נכון למארס 2017). על כל פנים, ההשפעה של יישום השיטה הזו היא גם על יתרת העודפים שזה בעצם מה שהיה וגם על הדוחות השוטפים (הרבעונים השוטפים) שיוצגו בשיטה החדשה. מה זה בעצם התיקון של העודפים בעבר? בנקודת זמן מסוימת, אם עוברים לשיטה החדשה, הרי שיש מכירות שלא נרשמו בספרים/ בדוחות ועל פי התקינה החדשה כן צריכים להירשם; ואז סוכמים את המכירות האלו ואת הרווחים שלהם מוסיפים ליתרת העודפים שמבטאת את הרווחים מתקופות קודמות. כך למעשה מגיעים לרווחים שהיו צריכים להיות אם החברה היתה משתמשת בשיטה החדשה כבר בעבר. כלומר, ה-100 מיליון שקל עודפים מבטאים את הרווחים שנמצאים במכירות שלא מוכרים על פי השיטה הקודמת ומוכרים על פי השיטה החדשה.

חוץ מזה, כבר ברבעון השני תכיר אפריקה בהכנסות בשיטה ליברלית יותר, כך שצפוי כי ביחס לשיטה הקודמת, ההכנסות והרווח יעלו. עם זאת, חשוב להדגיש – ברגע שהשיטה החדשה תאומץ,  אז נכון שמדובר בהקדמת הכנסות ורווחים לעומת שיטה קודמת, אבל כבר לא יהיה "פער לסגור" והתוצאות מעין יתיישרו לשיטה החדשה. כלומר, באירוע של שינוי השיטה, צפויות תוצאות חריגות לטובה, לאחר מכן לא צפויה הפיכה בדוחות.

שכירות ארוכת טווח      

ולעניין אחר- אפריקה מגורים הגדירה לראשונה בדוחות הכספיים מגזר נוסף (מעבר ליזמות פרויקטים/ בנייה) – ייזום והפעלה של דיור להשכרה  שזה במילים פשוטות ייזום של השכרה ארוכת טווח. בינתיים יש לחברה את הפרויקט בגליל ים ומביאור המגזרים עולה כי ההכנסות ממנו (לחברה 50% מהפרוייקט) מסתכמות ב-1.5 מיליון שקל ברבעון והרווח 220 אלף שקל. זה עדיין לא מספרים גדולים, אבל אפריקה לוטשת עיניים לתחום הזה שגלום בו רווח עתידי לא קטן, בעיקר כתוצאה מעלות קרקע נמוכה לפרויקטים האלו ( במטרה לעודד קבלנים לבנות להשכרה ארוכת טווח). אחרי מספר שנים (תלוי בפרויקט) היזם כבר לא מחויב להשכיר את הדירות, וערכם הריאלי עשוי להיות גבוה משמעותית מעלותם.