הרהורי בורסה    

עזריאלי – לא מה שחשבתם; צרות צפויות בקניונים ; הפתרון – קניון וירטואלי

עזריאלי – לא מה שחשבתם; צרות צפויות בקניונים ; הפתרון – קניון וירטואלי; הקבוצה מפתחת מאחורי הקלעים מנוע צמיחה (סודי)

איך מתכוונת עזריאלי לצמצם את הפגיעה בתחום הקניונים? למה היא לא מדווחת על זה בדוחות? ולמה עזריאלי לא כל כך בטוחה כמו שחושבים?

קבוצת עזריאלי היא כבר מזמן לא רק קניון איילון (הקניון הראשון בארץ) וקניון עזריאלי בתל אביב; ובכלל היא כבר מזמן לא רק מקימה ומתפעלת קניונים. היא מעצמה נדלנית עם פעילות גדולה בתחום הקניונים (קרוב ל-20 קניונים), עם פעילות גדולה בתחום הנדל"ן המניב גם בחו"ל; פעילות בתחום הדיור המוגן; אחזקות בבנק לאומי (4.2%), לאומיקארד (20%), גרנית ועוד.

המספרים שלה מרשימים בכל קנה מידה – מדובר בקבוצה שנסחרת ב-24 מיליארד שקל – מהענקיות של הבורסה המקומית; עם נכסים בהיקף של מעל 30 מיליארד שקל, קצב רווחים שנתי שמתקרב ל-2.5 מיליארד שקל, כשכל אחד מהמגזרים הנדלנים צומח ומרוויח. אבל זה לא מספיק להנהלת החברה – היא ממשיכה בתוכנית פיתוח נדלנית גרנדיוזית לשנים הבאות – הקמת פרויקטים של דיור מוגן, הרחבת עזריאלי בתל אביב, הקמת פרויקטים של מסחר, משרדים ומגורים ברחבי הארץ. הפרויקטים החדשים אמורים להגדיל את הרווחים התפעוליים של החברה בסדר גודל של 40%-50%, רק שזה לא מחר בבוקר. הפרויקטים האלו הם עניין של כמה שנים טובות.

הפרויקט החשוב והסודי של עזריאלי

ומבלי לזלזל כמובן בתוכניות הענק האלו, נראה שהפרויקט החשוב ביותר של עזריאלי, למרות שהוא במונחים של "בוטנים" מבחינתה הוא הפעילות האינטרנטית. באמצע 2016 רכשה עזריאלי את אתר הסחר האלקטרוני – Buy2. המוכרת היא החברה הבורסאית נטקס (שמאז שינתה את שמה לספרינג). Buy2, לא נעים להגיד, לא היה סיפור הצלחה גדול, אבל זה לא מנע מקבוצת עזריאלי לקנות אותו בסכום מצרפי של כ-80 מיליון שקל. למה בעצם?

כי ההנהלה של עזריאלי שחזתה את עלייתם של הקניונים, כנראה חוזה במקרה הטוב את הקיפאון הצפוי בתחום בהמשך, או במקרה הרע את הדעיכה של הקניונים בהמשך. אני לא מתכוון כמובן לשים מילים בפה של הנהלת עזריאלי, קטונתי. אבל, הצצה לעולם הקניונים בארה"ב ובמקומות מערביים נוספים, תגלה עובדה ידועה – הרכישות באינטרנט נוגסות ברכישות מהחנויות הפיזיות. החנויות בקניונים במקומות רבים בארה"ב כבר מרגישות זאת באופן משמעותי, וזה מתפשט כמעט לכל המקומות. זה לא סוף עידן הקניונים – אנשים ימשיכו להגיע לקניונים, אנשים ימשיכו לשבת במסעדה, לראות סרט באולם קולנוע, ולקנות בגדים בחנויות, אבל יגיעו פחות. השאלה כמה פחות, כשהערכה הרווחת היא שזה יהיה בין 10% ל-20%, אבל זו הערכה בלי גיבוי אמיתי, הפגיעה גם יכולה להיות משמעותית גדולה יותר. וזה לא רק זה – הרכישות באינטרנט נוגסות ברכישות מהחנויות בקניונים ומאלצות את החנויות להוריד מחירים – כלומר מעבר לפגיעה הכמותית (קונים פחות), גם אלו שקונים יקנו במחירים נמוכים יותר.

המסקנה פשוטה – עזריאלי שהיא אחת מאהודות המוסדיים, היא לא כזו השקעה בטוחה. מי שמתייחס אליה כסוג של אג"ח, חברת נדל"ן מניב שמספקת תשואה קבועה וברורה (דרך דמי השכירות), יכול להתעורר יום אחד ולגלות שכללי המשחק השתנו – דמי השכירות יירדו באם החנויות ייפגעו, במיוחד על רקע מחירי השכירויות הגבוהים בקניונים – במילים אחרות, בגבהים האלו, יש בהחלט מקום לירידה במחיר.

על כל פנים, הרכישות באינטרנט זולות משמעותית מהרכישות בחנויות, במיוחד שמדובר על ייבוא אישי עד 75 דולר כי אז אין גם מיסים (פטור ממע"מ וממס קנייה – אפילו אני התחלתי לקנות). הציבור הצעיר כבר הפנים ומפנים את ההקלה הזו, אבל הרוב עדיין לא קונה חולצה ומכנסיים דרך אמזון או חנויות אינטרנטיות אחרות, כשזה יקרה, הפגיעה בחנויות בקניונים עלולה להיות קשה.

ולכן – עזריאלי קנתה אתר מסחר באינטרנט, והשקיעה באתר סחר – עזראלי.קום, והקימה חברה – עזריאלי אי-קומרס. רכישת האתר קיצרה לה את הדרך – למה לבזבז זמן, קונים אתר מוכן, עם קהל, והוא מהווה את הפלטפורמה להגדלת הפעילות האינטרנטית. פעילות שאמורה להיות תומכת ומשלימה לפעילות הקניונים – המטרה, במילים פשוטות, היא לספק לקהל קניון אינטרנטי – אם אתם לא רוצים לבוא לחנות לקנות נעליים, אלא לקנות מהכורסא, אז יש לכם פתרון – עזריאלי.קום. אגב, במהות הבסיסית – אתר אינטרנט הוא גם סוג של נדל"ן – קונים "שטח" , דומיין, ובונים עליו. במקרה של עזריאלי בונים עליו קניון וירטואלי.

הקניון הוירטואלי אמור לרכך את המכה הצפויה בתחום הקנינונים. בעזריאלי שעדיין ליבת הפעילות שלה היא קניונים – 42% מהיקף הנכסים, פשוט החליטו לנסות לרכך את הפגיעה (הם אולי יקראו לזה אחרת – לאתר מנוע צמיחה נוסף וכו'); ומה יותר טוב מאשר לקנות את המתחרה, במיוחד שהוא קטן. עזריאלי שילמה כאמור 80 מיליון שקל, אבל נראה שהיא השקיעה ותשקיע הרבה מעבר לכך בשוטף. הבעיה היא שלמרות שמדובר במנוע צמיחה מאוד חשוב, למרות שמדובר בפעילות נפרדת מהפעילות של עזריאלי בכלל; למרות שבסבירות מאוד גבוהה כשהמנהלים של עזריאלי יושבים בישיבות ומקבלים נתונים הם מנתחים בנפרד את האתר ופעילות האי-קומרס מיתר הנתונים, אנחנו, ציבור קוראי הדוחות לא מקבל אותם. אני מניח שזה עניין של מהותיות – עזריאלי טוענת שזה לא מהותי, הרי מה זה בשבילה 80 מיליון שקל, ולכן היא לא מדווחת על הפעילות האינטרנטית כמגזר נפרד, אבל מהותיות היא גם מבחינה איכותית, וברור לכל עד כמה חשובה הפעילות הזו. אז נקווה שהדיווח של עזריאלי ישתפר, ובינתיים אפשר רק לנחש.

עזריאלי.קום – אין נתונים

ביאור המגזרים של עזריאלי כולל את הקניונים, שטחי השכרה למשרדים, נדל"ן מניב בארה"ב, דיור מוגן, גרנית, ואחרים. סביר להניח שבתוך האחרים יש את הפעילות האינטרנטית, ומאוד ייתכן שהפעילות הזו גם מהווה חלק משמעותי מהאחרים. כל המגזרים של הקבוצה מרוויחים (והרבה) חוץ ממגזר – "אחרים"

במגזר אחרים יש הכנסות של 3.2 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה, ויש הוצאות של 12.8 מיליון שקל, והנתונים האלו דווקא מגדילים את הביטחון שמדובר בפעילות אינטרנטית (אם כי זה עדיין סוג של הערכה) שכן סביר שהקניון הוירטואלי של עזריאלי מפסיד בשלב הזה. מדובר על תפעול שעולה מיליונים, שיווק, קידום אתרים ועוד שעולים מיליונים, וההכנסות בשלב זה מעטות. אין הרבה אתרי סחר שמרוויחים באינטרנט, עדיקה שהוא אתר למכירת ביגוד ואופנה (בבעלות גולף) מרוויח (ולאחרונה דווח כי הוא נערך להנפקה).

ושוב למגזר אחרים – המגזר הזה הפסיד במחצית 9.6 מיליון שקל ובשנה שעברה – בכל שנת 2016 ההכנסות של המגזר הסתכמו ל-7.5 מיליון שקל, וההוצאות הסתכמו ב-11.6 מיליון שקל – הפסד של 4 מיליון שקל.

כך או אחרת, הפעילות הסודית הזו של עזריאלי תיחשף בדוחות במוקדם או במאוחר – היא תלך ותגדל, וכבר יהיה קשה להסתיר אותה, או שהחברה תידרש או תתנדב לסק לנו, הקוראים נתונים.