משכנתאות ניתן לפרוע עוד לפני מועד הסיום הסופי; פירעונות מוקדמים כאלו, במקרים מסוימים מלווים בעמלת פירעון מוקדם. העמלה הזו מבטאת את הפסדי הבנק כתוצאה מהפירעון. כאשר מדובר במשכנתאות בריביות משתנות שגמישות לתנאי השוק, אזי אין הפסד עתידי לבנק כתוצאה מהפירעון. הפסד כזה עשוי להיות כאשר המשכנתאות בריבית קבועה, ואז הבנק שצפוי להרוויח סכום מסוים כשהריבית גבוה, עלול להפסיד אם הריבית יורדת והלווה פורע את ההלוואה. אז מה? אתם שואלים ואתם צודקים – אז מה, אם הלווה המעין מתוחכם עושה שיעורי בית ופורע את ההלוואה בריבית גבוה. אלא שהמחוקק הגן על הבנק ממצבים כאלו, ומעבר לכך אם לא היתה ההגנה הזו על הבנקים, הם היו מתמחרים את הסיכון שלהם בערך עוד יותר גבוה כך שהריבית היתה גבוה יותר.
כך או אחרת, נכון להיום, הבנק מפוצה על פערי הריבית בין הריבית בעת לקיחת המשכנתא, לריבית בפועל. העמלה הזו אפקטיבית כאשר הלווים נטלו משכנתא בריבית קבועה, ומאז הריביות בשוק ירדו כך שהריבית בזמן הפירעון המוקדם נמוכה מריבית בזמן לקיחת המשכנתא. זה גם קורה כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה עם תחנות של שינוי ריבית. במידה ופורעים את המשכנתא שלא בתחנות האלו יכול להיווצר הפסד לבנק ומכאן שגם עמלת פירעון מוקדם. במסלולי המשכנתא עם הריבית המשתנה (ללא תחנות, אלא מסלולים שהריבית בהן זזה כל הזמן) אין עמלת פירעון מוקדם מסוג זה.
עמלה נוספת בעת פירעון מוקדם – עמלת מדד ממוצע. במידה והמשכנתא צמודה למדד והפירעון הוא מתחילת החודש עד ה-15 בחודש, יש לשלם עמלה שהיא מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים.
בבנק ישראל קבעו בעבר כי הקנס בגין פירעון מוקדם יהיה קשור לאורך חיי המשכנתא. הקנס יופחת ככל שהמשכנתא ארוכה יותר. במסלולי המשכנתא הסטנדרטיים, הקנס / העמלה תופחת ב-20% אחרי 3 שנים מלקיחת המשכנתא; 30% אחרי 5 שנים מלקחית המשכנתא; קיימת הפחתה בשיעור 20% מהקנס במלאת 3 שנים ממועד נטילתה, והפחתה של 30% במלאת 5 שנים למועד תחילת המשכנתא.
ובחודשים האחרונים מתכנסים ככל הנראה להפחתה נוספת בעמלת הפירעון המוקדם. ביום 19 בדצמבר 2011 פורסם חוק הבנקאות (שירות ללקוח) (תיקון 17) בו נקבע כי תאגיד בנקאי לא יהיה רשאי לגבות עמלת פירעון מוקדם בעת ביצוע מימוש משכנתא או בעת מימוש משכון על דירת מגורים המשמשת למגורים של יחיד, שזוהי דירתו היחידה, אשר נרשמו להבטחת הלוואה לדיור, אלא אם התקיימו אחד מהתנאים הבאים: התמורה שהתקבלה בעד מכירת הדירה עולה על 2.5 מיליון ש"ח, כשהסכום צמוד למדד, כמפורט בחוק; או – ככל שהתמורה שהתקבלה בעד מכירת הדירה לא עולה על הסכום לעיל, ניתן יהיה לגבות עמלת פירעון מוקדם וזאת עד לסכום ההפרש שבין תמורת המכר בעד הדירה לבין מלוא החוב בהלוואה.
עוד נקבע כי נגיד בנק ישראל ייקבע כללים לחישוב עמלת הפירעון המוקדם כאמור לעיל וכן רשאי הוא לשנות את הסכום המפורט לעיל, והכל לאחר התייעצות בוועדה המייעצת ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת.
נקבע כי את הכללים יש להביא לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כאשר תחילת החוק יהיה ביום תחילתם של הכללים.בהתאם לאמור, פורסמו ביום 23 באפריל 2012 כללי הבנקאות (שירות ללקוח – עמלת פירעון מוקדם של הלוואות לדיור), ביחס לעמלת הפירעון המוקדם אשר ניתן לגבות בהתאם לחוק, אשר שונה מאופן חישוב עמלת הפירעון כפי הנהוגה כיום. תחילת כללי הבנקאות הינה מיום פרסומם.
מידת ההשפעה של החוק ושל כללי הבנקאות, תיקבע בהתאם למספר הליכי מימוש הנכסים בהם הבנק ינקוט בקשר עם הלוואות בהן קיים רכיב הנושא עמלת פירעון מוקדם ואשר החוק חל עליהן, בהתאם לשיעור עמלת הפירעון המוקדם ולגובה התמורה ממכירת הנכס ביחס ליתרת חוב ההלוואה.
יצוין כי ביום 9 ביולי 2012 התקיים דיון בועדת הכלכלה של הכנסת בנושא עמלת פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, וזאת בעקבות יוזמה שהועלתה על ידי קבוצת אקדמאים שביקשה לבטל עמלת פירעון מוקדם בהלוואות לדיור. בשלב זה, טרם נקבע מועד לדיון נוסף בנושא בועדת הכלכלה של הכנסת.
מדריך – פירעון מוקדם של משכנתא