פי גלילות – שכונת ענק חדשה; מי הרוויח; והאם כדאי להיכנס לפרויקט?
מי שקנו קרקעות במתחם לפני הרבה שנים, יראו רווח גדול על השקעתם. אבל אולי מי שייהנו מכך יהיו ילדיהם או נכדיהם. עוד חזון למועד, אבל המועד כבר נראה באופק
בשנה האחרונה יש באזז גדול סביב השקעות בקרקעות ב"צפון החדש" של תל אביב, והכוונה היא למתחם פי גלילות. מדובר על תכנית מאושרת לבנייה, אבל השאלה היא – מתי? בכול מקרה מחירי הקרקע במתחם הענק הזה כל הזמן עולים, כי עם ישראל משקיע בהם בהמוניו, אולי כי התחושה שמקנים לו היא שאו טו טו מתחילים לבנות. האמנם?
מה מוכרים במתחם? מוכרים "זכות לדירה". זכות לדירה היא משהו די ערטילאי, כשבסופו של דבר מדובר בשטח לדירה בגוש מסוים (עוד אין איחוד וחלוקה), לא ידוע באיזה בניין, באיזו קומה או באיזה צד בקומה. יש שמאים שטוענים אפילו, שיכול להיות שמוכרים זכות לדירה על שטח, שבסופו של דבר ייועד לגינה ציבורית או למשרד בכלל.
מהו שטח הדירה ב"זכות" הנמכרת? אחד המשווקים הגדולים במתחם, חברת טריגו, טוען בראיון לכתב אמיתי גזית מ"כלכליסט" שרכישת 112 מ"ר יקנו דירה ממוצעת בגודל 130 מ"ר (כולל שטחים ציבוריים, מחסן וחניה). חברת אייזנברג, שגם משווקת קרקעות במתחם מגדירה זכות לדירה, ב- 83 מ"ר בלבד. מה נכון? עוד לא ידוע, משום שאין עדיין תוכנית מפורטת לשכונה, כלומר – עוד לא ידוע כמה יחידות דיור ייבנו בכול שטח, ומה יהיה גודלן. זה יתברר לאחר השלמת תהליך האיחוד והחלוקה, שגם הוא תהליך לא קצר. ההערכה היא כי קבוצות שמתאחדות בהסכמי שיתוף יוכלו להתחיל בבנייה מיד לאחר אישורי התכניות הסופיים. לעומת זאת, מי שרכשו זכות לדירה בנפרד, חייבים להתאחד עם בעלי קרקעות אחרים, כשמדובר בעשרות ולעיתים מאות רוכשים (מי שרכשו חצאי דירות, למשל), שזה הליך מסובך מאוד. רק אחר שיושלמו תוכניות האיחוד וחלוקה, יוכלו בעלי הזכויות הרבים לדעת בדיוק מה קנו, ואז צפויות שוב מחלוקות ודיונים משפטיים, כשלחלק מהקונים יסתבר הוקצה לבסוף משרד ולא דירה.
בכמה מוכרים? המחירים היום הם סביב ה-850 אלף ₪ ל"זכות לדירה", כלומר, כ-7,600 שקלים למ"ר. שווי דירה ממוצעת במתחם מוערכת על ידי אתר "מדלן" ב-2.5 מיליון שקל ב-2018, בעוד שלפני עשר שנים הוערכה דירה כזאת ב-1 מיליון שקל בלבד. גם מחירי הקרקעות זינקו, ועל זכות לדירה שילמו לפני כארבע שנים רק כ-350 אלף ₪. שמאים טוענים, שמדובר במחירים ספקולטיביים, משום שמחירי דירות דומות בתוך רמת השרון נמוכים ב-20% לפחות מהמחירים המשווקים בפי גלילות. עוד אינדיקציה לניפוח המחירים – בינואר 2015 רכשה חברת קנדה ישראל 34 דונם מחברת פז תמורת131 מיליון שקל, כלומר המחיר משקף רק כ־3,800 שקל למ"ר.
קחו בחשבון את המיסים
ואולם, העובדות מצביעות על כך, שהציבור מאמין במתחם, או לפחות למשווקים שלו, שמדגישים שמדובר באזור ביקוש גבוה, שאמור להיבנות בבנייה יוקרתית (בדומה למה שבונים בבנייה החדשה ברמת השרון/צפון תל אביב). מי שקנו לפני שנים זכות לדירה כבר שילשו את כספם, אבל צריך לזכור כמה דברים: א. הם מפסידים מדי שנה כ-4% על ההשקעה שהיו מרוויחים אם הדירה כבר הייתה מושכרת, זה עשרות אלפי שקלים לשנה. ב. גם אם המחיר לזכות לדירה כולל היטל השבחה, הרי מדובר על היטל ששולם רק עבור התוכנית שכבר אושרה. כשתאושר התוכנית המפורטת, הצפי הוא שייגבה היטל השבחה גבוה בהרבה, כשההערכה היא שמדובר ב-50% מהרווח בעקבות כול אישור של פעולה תכנונית, שזה יכול להסתכם בעוד כמה מאות אלפי שקלים. במילים אחרות, מי שסבורים שכבר שילשו את ההשקעה שלהם, שיעשו חשבון שוב.
מתחם פי גלילות, ששטחו כ-1,886 דונם (כולל שטחי המחנות הצבאיים ומה שהיה מתחם מיכלי הגז של המדינה, והיום מתחם המושכר לחברות ליסינג והשכרה), מיועד בתוכנית שאושרה לתוקף לבניית 9,800 דירות וכ־790 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר על שטח של 1,866 דונם. כמו כן צפויים להיבנות במתחם כ־500 אלף מ"ר של שטחי ציבור. השטח שייך מוניציפלית לרמת השרון, אך עדיין צפוי מאבק בין עירית תל אביב לעירית רמת השרון בנושא זה. שטח נוסף של 315 דונם בחלק הדרומי של פי גלילות, נמצא בשטח המוניציפלי של עיריית תל אביב וניתן לבנות בו 3,000 דירות, אך התכניות לגביו לא קודמו עד כה בשל התנגדות העירייה.
הבעלות בחברת פי גלילות שהחזיקה בכול המתחם התחלקה בין חברות הדלק והמדינה (רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בכ-60% מקרקעות המתחם); מניות דלק ישראל (15%) נמכרו לקבוצת משקיעים פרטיים תמורת 69 מיליון שקל. מניות פז 21.5%) נמכרו לחברת קנדה ישראל ומשקיעים נוספים תמורת 131 מיליון שקל, ומניות חברת סונול (13.2%) נמכרו לחברת טריגו השקעות תמורת 130 מיליון שקל. בנוסף מחזיקה ומייצגת קבוצת שוב מאות בעלי קרקע פרטיים במתחם.
סאגה של יותר מ-20 שנה
על שינוי הייעוד של מתחם פי גלילות הוחלט כבר יותר מ-20 שנה, כשאז גם הוחלט על פינוי המיכלים, מה שבוצע בפועל לאחר 7 שנים. מאז נמשכת סאגה ארוכת שנים על תכנון הבנייה על המתחם, שמלווה בהגשת תביעות של בעלי קרקעות נגד המדינה ובבקשה לחקירה של מבקר המדינה על כך שהמדינה מעכבת את סיום התכנון.
קושי נוסף שמעכב את התחלת הבנייה הוא זכות לחברה קדישא על כ־20% זכויות שהופקעו לטובתה בשנות השמונים כדי לבנות בהן בית עלמין. על פי התב"ע לא יוקם במקום בית קברות, אך חברה קדישא תובעת פיצוי כספי או קרקע חלופית קרובה.
לאחרונה עברה תכנית המתחם שלב משמעותי, כשוועדת התכנון והבנייה של תל אביב המליצה על הפקדת התוכנית להתנגדויות, שלב שנמשך בדרך כלל מספר חודשים ומהווה את השלב האחרון לפני אישור סופי ומתן תוקף. עם זאת, גם לאחר מתן תוקף לתכנית כולה, הרי בשל חלוקת המתחם לשלושה מתחמי משנה, שעבור כל אחד מהם נדרשת הכנת תוכנית מפורטת, עדיין אי אפשר יהיה להתחיל בבנייה. בענף התכנון והבנייה מעריכים כי תוכנית מפורטת ראשונה תוגש לאישור בתוך כחמש שנים.
סיכום – אין ספק שמתחם פי גלילות ייבנה בסופו של דבר, וכי לא מדובר בהשקעה על קרן הצבי, כמו שהתברר שיש בקרקעות חקלאיות מסוימות. ואולם, שימו לב מה בדיוק מציעים לכם ותבדקו כמה זה יעלה לכם בסופו של יום עם היטלי ההשבחה ומיסים נוספים על בניית התשתיות במתחם. והעיקר – עוד חזון למועד, אבל התקווה היא שהמועד כבר הרבה יותר מוחשי מבעבר.