הריבית השנתית הממוצעת על המשכנתאות במסלול הצמוד למדד  בחודש מאי 2012 עמדה על 2.67%, לעומת ריבית ממוצעת צמודה של 2.77% בחודש אפריל, 2.91% בחודש מארס; 2.99% בחודש פברואר; 3.08% בחודש ינואר, ו-3.19% בדצמבר אשתקד. מדובר על ירידה משמעותית מאוד בחצי השנה האחרונה, שגורמת לרוכשים פוטנציאלים רבים לרדת מהגדר ולרכוש דירות – האשראי פשוט זול, אפילו זול מאוד. ובהינתן שהריבית היא כזו קשה לראות את מחירי הדירות יורדים.

מעבר לכך, ריבית בנק ישראל עומדת על 2.5% ועל רקע המדד הנמוך האחרון, ייתכן שהריבית תרד – כך לפחות סבורים כלכלנים רבים, דבר שעשוי לגרום לירידה נוספת בריבית המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית הממוצעת הצמודה למדד (הריבית מבטאת חישוב משוקלל של כל המשכנתאות לכל הטווחים שנלקחו בחודש מאי ) לתקופות קצרות – עד 5 שנים מסתכמת ב-2.64% לעומת 2.75% בחודש אפריל.  הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף מאי, והיא מחושבת  החל מ-11 ביוני.  הריבית הצמודה על משכנתאות לתקופה שבין 5 ל-10 שנים בחודש מאי 2012 היא 2.46% בהשוואה 2.59% באפריל 2012. הריבית לתקופה הזו (5 עד 10 שנים) היא הריבית הזולה ביותר במערכת וזה, בין היתר, תוצאה של עסקאות רבות (ביקוש והיצע גדול של משכנתאות).

 הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 10 שנים ועד 15 שנים עומדת על 2.53% בהשוואה ל-2.66% בחודש אפריל.  בפועל,  ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוה יותר , וזאת משתי סיבות עיקריות –  המלווים / הבנקים מבקשים תשואה גבוה יותר להלוואות ארוכות כדי לגלם את הסיכון הגדול ביותר (זמן ממושך יותר= סיכון גדול יותר), ומעבר לכך, השוק להלוואות בטווחים ארוכים קטן יותר (אין כיום אגרות חוב לטווחים מאוד ארוכים; אין מכשירי חוב לטווחים ארוכים) וככל שהשוק קטן יותר , המחיר בו גבוה יותר, והמחיר בשוק הכסף הוא הריבית. עם זאת, זה לא תמיד עובד, ויש כאמור שתי הסתייגויות – הריבית הנמוכה ביותר היא במשכנתאות בטווח של 5 עד 10 שנים ולא במשכנתאות ל-5 שנים. ההפרש לא כזה גדול, אך הוא נובע בעיקר משכלולו של שוק המשכנתאות בטווחים הבינוניים (5 עד 10 שנים) ומהכמות הגדולה יחסית של מכשירי חוב שונים בטווחים אלו. מעבר לכך, ביחס למשכנתאות בטווחים ארוכים, אזי יש שינוי לטובה –  בשנתיים האחרונות, אורך חיי המשכנתא עלה ויש לווים רבים שלוקחים משכנתאות לטווחים של 20-25 שנים, ובהתאמה השוק הזה גדל. מדובר בתהליך מתמשך, השינויים הם על פני תקופה, אבל באופן הדרגתי ואיטי נוצרים מכשירי חוב לטווחים ארוכים כאלו ואף יותר (לרבות כוונה של גופים להנפיק אגרות חוב לטווחים אפילו ארוכים יותר).  על כל פנים, בסוף התהליך, אחרי שהשוק לטווח הארוך יהי פעיל ומשוכלל הריביות בו אמנם יירדו אך עדיין יהיו גבוהות יותר מהריביות במשכנתאות הקצרות.  נכון לחודש מאי 2012, הריבית הצמודה לתקופה של 15 שנים עד 20 שנה היא 3.2% לעומת ריבית צמודה של  3.34%  בחודש אפריל וריבית של  3.37% בחודש מארס (רואים שהירידה יחסית מתונה יותר מההלוואות הקצרות);  הריבית למשכנתאות בטווח של 20 עד 25 שנה היא 3.57%, לעומת 3.62% בחודש אפריל ולעומת 3.65% בחודש מארס. הריבית הגבוה ביותר (כצפוי) היא במשכנתא מעל 25 שנה – 3.63% לעומת 3.71% באפריל ו-3.77% בחודש מארס.

 

במקביל לפרסום הריבית על המשכנתאות הצמודות, מפרסם בנק ישראל  את הריבית הקבועה על משכנתאות במסלול השקלי (הריבית הקבועה השקלית הממוצעת על  משכנתאות שאינן צמודות ). הריבית הזו למשכנתאות שנלקחו עד סוף חודש מאי 2012 (תוקף הריבית 11 ביוני) היא 5.14% לעומת 5.22% בחודש אפריל. הריבית הקבועה אמנם גבוה יותר מהריבית הצמודה, אבל מדובר כמובן ב"טעות אופטית" – לריבית הצמודה יש להוסיף את האינפלציה הצפויה.

מעבר להתייחסות לריבית צמודה לעומת שקלית, לוקחי המשכנתאות "שוברים את הראש" איזה סוג של מסלול לקחת (או באיזה תמהיל) – משכנתא בריבית קבועה, או משכנתא בריבית משתנה. ככלל  יש לזכור שהריבית המשתנה נראית נמוכה יותר , אבל בהינתן שהריבית צפויה לעלות בשנים הקרובות, הרי שהקבועה שהיא בטוחה יותר (אינה יכולה לעלות על פני זמן) עשויה להיות משתלמת יותר. פרקטית לקיחת משכנתא בריבית משתנה משמעותה החזרים נמוכים יותר בתחילת הדרך מאשר משכנתא בריבית קבועה, וזה מפתה לוקחי משכנתא רבים – אבל אסור לשכוח את הסיכונים.

בריבית המשתנה יש מספר מסלולים אפשריים –  המסלול של הריבית המשתנה הצמודה לפריים,  במסלול הזה הריבית  נמוכה יותר  מאשר במסלולים האחרים. המסלול המשתנה הנפוץ הנוסף הוא מסלול עם ריבית משתנה צמודה למדד ל-5 שנים.  במסלול הזה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים – הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר.

במסלולים הקבועים יש את הריבית הקבועה הצמודה למדד ואת המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה (ריבית שקלית).  צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא – בעלות המימון השנתית (כלומר, בריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא); בציפיות לגבי המדד / האינפלציה לאורך תקופת האינפלציה; בריבית פריים על פני תקופת המשכנתא; בסך ההחזר הכספי על פני התקופה; בגמישות של המשכנתא; בעלות פירעון מוקדם (קיימת במשכנתאות קבועות במידה והריביות מאז לקיחת המשכנתא יורדות) . כמו כן, צריך להתייחס להחזר על פני זמן. וכאן כאמור יש "טעות אופטית" – כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה) אזי ההחזר ההתחלתי נמוך. אבל, ההחזר יעלה בהמשך כאשר הריבית במשק תעלה.  כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא שגוי.

 וזה לא כל העניין – כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד (לרוב ל-5 שנים) אזי מתייחסים להחזרים שמבוססים על הריבית המשתנה בלבד, אלא שאלו החזרים לא מייצגים כי צריך להצמיד אותם. בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך של ההחזרים עולה ואף צפוי לעקוף את ההחזרים  של החלק  הקבוע.

ומכאן, שלקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה. למעשה, ההחזר בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים – כלומר, אם במשכנתא עם מספר מסלולים משלמים בתחילת הדרך  4,000 שקלים בעוד שבמשכנתא קבועה משלמים 5,000 שקל, אז אמנם משלמים בהתחלה פחות במשתנה, אבל זה על חשבון העתיד – ההחזרים ילכו ויעלו ובשלב מסוים יעקפו את ההחזר במשכנתא קבועה. ככל שהחלק המשתנה בסך המשכנתא  גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים בתחילת הדרך יהיו  נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים  גדול יותר, וזה יכול להיות מאוד דרמטי על החזרי המשכנתא.