ריבית המשכנתא בחודש יוני נותרה כמעט ללא שינוי ביחס לחודש מאי – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה למדד ירדה בממוצע מ-2.97% בחודש שעבר ל-2.93% בחודש יוני, כאשר הירידה היתה כמעט לכל תקופות המשכנתא – ממשכנתאות לטווח קצר ועד למשכנתאות לטווח ארוך.
במשכנתא הפופולארית לתקופה של 15 עד 20 שנה , ירדה הריבית הצמודה למדד ל-3.26% לעומת 3.38% בחודש הקודם. הריבית הגבוה ביותר היא במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה -3.5% (לעומת ריבית של 3.51% בחודש הקודם), ואילו הרייבת הנמוכה ביותר היא לתקופה של עד 10 שנים – 2.73% (לעומת 2.79% בחודש הקודם).
הירידה בריבית הצמודה מוסברת בעלייה במדד המחירים לצרכן, אחרי תקופה ארוכה שהמדד היה שלילי. מדד חיובי, לצד ציפיות למדד חיובי, בעצם מייקרים את המשכנתאות הצמודות למדד, שהריבית הכוללת עליהן מורכבת מהמדד בתוספת הריבית. אך, כדי שהמסלול הזה ימשיך להיות אטרקטיבי מול המסלולים האחרים, ובמיוחד המסלול השקלי, הבנקים מורידים במעט את הריבית. עם זאת, מדובר על ירידה בשוליים, וזה מאחר שהביקושים הגבוהים לדירות ולמשכנתאות, מותירים את הכח במשא ומתן אצל הבנקים.
ריבית המשכנתא השקלית – 2.75%
ריבית המשכנתא השקלית נותרה בחודש יוני ללא שינוי – 2.75%. הריבית במסלול של 15 עד 20 שנה עומדת על 3.9%, בעוד שבמאי עמדה על 3.86%, הריבית במסלול של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.11%, לעומת 4.07% והריבית במסלול של מעל 25 שנה עומדת על 4.25%, לעומת 4.23% בחודש מאי. נתוני הרייבת האלו שמפרסם בנק ישראל, הם ערבוב של הריבית הקבועה והריבית המשתנה.
בפועל הריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה, וזאת מכיוון שהיא מקנה ללקוחי המשכנתאות, ביטחון – הריבית לא תעלה, כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. מנגד, הריבית המשתנה אמנם נמוכה יותר מהריבית הקבועה, אך כאשר תהיה עלייה בריבית במשק היא תעלה בהתאמה והיא עלולה אף לעלות מעבר לריבית הקבועה המקורית. מהנתונים לא ניתן לדעת מה ממוצע הרייבת השקלית הקבועה לעומת הריבית השקלית המשתנה, אבל ניתן להניח שהריבית הקבועה עולה על המשתנה בסדר גודל (תלוי בתקופת הלוואה) של 0.5% עד 1% ובמקרים מסוימים אף למעלה מכך.
האם הריבית תמשיך לעלות?
ולמרות שבחודש יוני ריבית משכנתא לא השתנתה, הרי שבשנה האחרונה, ריבית המשכנתא הצמודה למדד עלתה בכ-1%, ורייבת המשכנתא השקלית עלתה בכ-0.5%. עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה מיוחסת בעיקר לגידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות וכן לתנודתיות בשוק האג"ח, תנודתיות שהגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין רייבת המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשותמשלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחיירם לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: