מעודכן ל-6/2016
הריביות הנמוכות מעודדות את הציבור לצאת ולחפש דירות, גם יד שניה. אבל עולה השאלה כיצד להיזהר ברכישת נכס שהוא יד שניה, בטח כשמדובר בסכומים שתוציאו, בעיקר בימים אלו עת מחירי הדירות רושמים שיאים חדשים מדי יום. איך עושים זאת מבלי להסתבך בהפסד כספים מיותר.
1. עורך דין. כדאי למצוא כזה מבעוד מועד. רצוי אחד שאתם סומכים עליו ויודעים בוודאות שהוא יעמוד לצידכם לאורך כל הדרך. אחד שיידע למצוא את הבעיות המשפטיות ולהתמודד עם סעיפים וכשלים בדרך לחתימה על ההסכם. את העורך כדאי למצוא עוד לפני מציאת הדירה כך שלאחר שמצאתם את הדירה הראויה תוכלו להתייעץ איתו מיד.
2. לא לחתום על שום מסמך, גם לא על זכרון דברים בטרם בדיקה מול העורך דין.
3. בדיקת נוסח טאבו. רצוי לבדוק אותו מבעוד מועד בטרם כל חתימה שהיא.
4. מה לבדוק בנוסח טאבו? תיאור הנכס בטאבו – האם הוא משקף את המצב בפועל? האם יש פער גדול בין השטח הרשום בטאבו לבין שטח הדירה בפועל, יש לבדוק מהיכן נובע הפער. יש לבדוק שאין עיקולים או הערות אזהרה אחרות. בנוסף חשוב לבדוק מי הם בעלי הזכויות בנכס. האם בעלי הבית שפגשתם כשמצאתם את הדירה ואיתם סיכמתם את תנאי העסקה (בע"פ), כי אם זה לא כך חשוב שתבדקו מי האנשים מולם תסגרו את ההסכם. בעלי הדירה שרשומים בטאבו או אנשים אחרים ואם זה כך, איזו הרשאה יש להם על הנכס. בנוסף רצוי לבדוק בטאבו האם יש לנכס רישום בית משותף, או תת חלקה (ישנם בתי דירות רבים שלא רשומים בפנקס הבתים המשותפים ולכן אין להם תת חלקה) במקרה כזה יש חשיבות עליונה לוודא שהנכס הנרכש שייך למוכרים. את הסדיקה ניתן לעשות באמצעות בדיקת שטר המכר או בהסכם החכירה או בתשריט שנערך ונחתם בעת רכישת הדירה של המוכרים שלכם.
5. חשוב לבדוק הגבלות שימוש בדירה או בבניין. זה נכון בעיקר לגבי בתים הרשומים כבתים משותפים. רצוי לבדוק את תקנון הבית המשותף על מנת לגלות האם יש מגבלות על השימוש בדירה ובבניין, האם יש הוראות מיוחדות לעניין חלוקת זכויות הבניה בין הדיירים, האם יש התניות לעניין חלוקת התשלומים לנציגות הבית (ועד הבית) ועוד. כיום, תמורת תשלום סמלי, אפשר להשיג על גבי דיסק את צו הבית המשותף, התקנון והתשריט.
6. תנאי החכירה ומועד סיומה – אם מדובר בחכירה חשוב לבדוק האם הנכס מהוון והאם יש צורך בהסכמה מינהל מקרקעי ישראל עבור העסקה וכן מתי היא מסתיימת. פרט זה נחשב מהותי בטרם החתימה על החוזה והתשלום עבור הנכס וחשוב להסדיר זאת.
7. בדיקת הבעלות על הנכס, אם מדובר בנכס שרשום תחת "חברות גוש חלקה" או איגודי מקרקעין" והמוכר הוא חוכר מהבעלים. במקרה כזה יש צורך בהסכמת הבעלים, וחשוב לבדוק האם ניתן לקבל אותה. בנוסף חשוב לוודא שלעורך הדין שלכם נסיון בסוגיה ובעריכת חוזים כאלו בגלל הצורך לדייק ולדעת מראש את הבעיות.
8. "זכות מעבר" או "זיקת הנאה" – לבדוק האם יש הגבלות על שימוש עתידי בחלקים שצמודים לדירה. נוסח מקוון בפורטל "שער הממשלה" שכרוך בתשלום של שקלים בודדים ייתן לכם מענה מיידי לדבר.
9. לבדוק שאין הליכים כנגד הדירה כמו צו הריסה, כתב אישום בגין בניה ללא היתר וכדומה והאם ניתן אישור בדיעבד (לגליזציה). חשוב לוודא שהוא כולל את כל השטח הבנוי. חשוב גם לוודא שהמבנה לא הוכרז כמבנה מסוכן.
10. אם לקחתם הלוואה מהבנק כדאי להשתמש בשמאי שמטעם הבנק. הוא יגלה לכם את הבעיות ויהיה האוביקטיבי ביותר.
11. בדיקה ברשם המשכונות – לבדוק שעבודים. ייתכן ושיעבוד לא יופיע בשום מקום מלבד אצל רשם המשכונות.
12. בדיקת המוכר עצמו שאינו פושט רגל. זאת ניתן לעשות באתר כונס הנכסים.