בנק ישראל פרסם מחקר על ההשפעה של ההגבלות בשעור המימון על הסיכון של הלווים. אז ככה, ברגע שבנק ישראל הגביל את לקיחת המשכנתא בשיעור מסויים נמוך יותר מבעבר מערך הדירה. אזי כמובן שרוכשי הדירה ייאלצו לקנות דירה במחיר נמוך יותר, וכמובן ששיעור המימון שלהם יהיה נמוך יותר וכמובן שהם יהיו פחות מסוכנים מבחינת הבנק. אז למרות המסקנה הבורה, בנק ישראל העמיד חוקרים בשביל לבדוק זאת אקדמית (מה לכל הרוחות יש לבדוק), ומצא כמה מפתיע את המסקנות האלו.

הנה עיקרי הדברים

בנק ישראל מציג מאמר בשם "המגבלה על שיעור המימון וסיכון הלווים" בכנס הבין-לאומי על סיכונים מערכתיים ומגבלות מקרו-יציבותיות שנערך בשיתוף עם CEPR (Centre for Economic and Policy Research). את המאמר כתבה ד"ר ניצן צור-אילן מחטיבת המחקר בבנק.

מתחילת העשור הנוכחי נקט בנק ישראל שורת צעדים מקרו-יציבותיים שנועדו לתמוך ביציבותם הפיננסית של הבנקים ומשקי הבית ולהתמודד עם החשש להתפתחות סיכון מערכתי בשוק הדיור. אחד הצעדים נוגע למגבלה על שיעור המימון, כלומר על החלק שהמשכנתה תופסת בערך הדירה (LTV, Loan to Value). בנק ישראל הטיל אותה באוקטובר 2012 והבחין בין שלוש קבוצות לווים: הוא קבע כי משקיעים יוכלו לממן באמצעות משכנתה 50% מערך הדירה, משפרי דיור יוכלו לממן 70% מערכה, והרוכשים דירה לראשונה יוכלו לממן 75%.

"המגבלה על שיעור המימון וסיכון הלווים" מתמקד בהשפעות המגבלה על בחירותיהם של משקי הבית בשוקי האשראי והדיור. המחקר משתמש במסד נתונים פרטני ובו מידע על המשכנתאות שניטלו בישראל ב-2012—2013 ועל הדירות שנקנו באמצעותן. כמו כן הוא משתמש בשיטות שונות לחיזוי שיעורי המימון שהלווים היו בוחרים אילולא המגבלה, לרבות שיטת ההתאמה (matching). בפירוט, תקופת האמידה נחלקת לשניים – לפני הטלת המגבלה ואחריה; בכל תקופה ניתן למצוא משק בית שמאפייניו הנצפים דומים למאפייניו של משק בית בתקופה האחרת, ולכן אפשר להשתמש בשיטת ההתאמה כדי לבחון אם חלו שינויים בבחירות של קבוצות הלווים השונות בשוקי האשראי הדיור.

המחקר מעלה כי המגבלה על שיעור המימון השיגה את אחת ממטרותיה המרכזיות: היא הפחיתה את מינוף הלווים.

אשר לבחירות של משקי הבית, בשוק הדיור נמצא כי לאחר הטלת המגבלה רכשו הלווים דירות שמאפייניהן שונים במובהק: זולות וקטנות יותר, רחוקות יותר מהמרכז, וממוקמות בשכונות בעלות דירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר. עוד נמצא כי המגבלה השפיעה על בחירות המשקיעים יותר מאשר על קבוצות הלווים האחרות.

בשוק האשראי נמצא כי המגבלה העלתה את ריבית המשכנתאות ששילמו הלווים שהושפעו ממנה והאריכה את התקופה לפירעונן; הספרות מציעה הסבר לתופעה זו, והמחקר מוסיף לו עוד שני הסברים.

אחוז המימון במשכנתא והקשר לריבית – חשוב!

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?