מעודכן ל-07/2021
הבדיקות של הבנק למשכנתאות: איך הבנק בודק מי אתם? ומה יכולת החזר שלכם?
החלטתם לקנות דירה ולממן את הקניה שלה בעזרת משכנתא. כולם אמרו לכם לעשות סקר בין הבנקים ולהתמקח, אבל חשוב שתדעו כשאתם מבקשים משכנתא ובודקים את המשכנתאות בין הבנקים; גם הבנקים למשכנתאות עורכים בדיקה עליכם. לכל בנק למשכנתאות תנאי סף מאד ברורים למתן משכנתא. רוב התהליך היום הוא ממוחשב. הבנקים מזינים את הנתונים שלכם, ולרוב מחשב הבנק נותן תשובה ברורה ומיידית האם הבנק יכול או לא יכול לתת אישור עקרוני למשכנתא.
הבדיקה של הבנק נעשית על מנת לצמצם ככל הניתן את הסיכון מצידו. זה נכון שאנחנו משעבדים לטובתו את הדירה הנרכשת, אבל המצב האידאלי עבור הבנק הוא לווה שמשלם הכל ובזמן.
משכנתא = הלוואה
משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין וככזאת, המלווה – הבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח) צריך לבדוק למי הוא נותן את ההלוואה, כשמעבר לכך הוא משעבד את הדירה. איך הבנק בודק את הלווה ואת יכולת ההחזר שלו? ראשית הוא מוודא את ההון העצמי של הלווים, ובמילים פשוטות – כמה הם מביאים לצורך רכישת הדירה, כשלרוב הבנק דורש שללווים יהיה לפחות 30% מערך הדירה, ובפועל מדובר בשנים האחרונות, ברוב המקרים, על 50% הון עצמי.
הבנק למשכנתאות בודק גם את הכנסות הלווים, הוא מבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים כדי לבדוק מה גובה המשכורות (לרבות השכר נטו) וכן לבדוק את יציבות הלווים (כמה זמן הם מועסקים באותו מקום עבודה) ואת טיב מקום העבודה (האם מדובר בעסק וותיק ויציב או לא). אם מדובר בלווה שהוא עצמאי הבנק ידרוש לקבל אישור מרואה החשבון של הלווה לגבי הכנסותיו והונו וכן יש להציג את הדוח השנתי האחרון שהוגש למס הכנסה.
מה הבנק בודק?
חוץ מזה, הבנק למשכנתאות ידרוש לקבל את תדפיסי חשבון הבנק בחודשי האחרונים במטרה לוודא שהלווים יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. הבנק יבדוק איך מתנהל חשבון הבנק – מה הכנסותיכם, האם יש הכנסה פנויה שוטפת, האם קיימות חריגות מהמסגרת, האם הבנק מכבד את השיקים ועוד.
מעבר לבדיקות הפיננסיות, הבנק גם יבדוק את הדירה שאתם עומדים לרכוש. הדירה היא הבטוחה שלו ולכן הבנק למשכנתאות ירצה לוודא את שווי הנכס; הלווים יזמינו שמאי (מרשימת שמאים שהבנק ייספק) שיעריך את שווי הדירה, ושמאות זו תועבר לבנק.
ככלל הבנק ירצה שהתשלום החודשי / ההחזר החודשי לא יעבור את ה-30% מההכנסה נטו של המשפחה, אם כי זה גם תלוי בהיקף ההכנסה הפנויה, במקורות נוספים ועוד. כאן תמצאו את הרשימה המלאה של האישורים והאסמכתאות שתצטרכו לספק לבנק; וגם – מדריך מפורט על מה ואיך הבנק בודק אתכם? ומה זה אישור עקרוני?
ריבית המשכנתא – איך תבחרו נכון?
ריבית משכנתא היא מהנתונים החשובים ביותר בעת לקיחת משכנתא, אם כי, חשוב גם לדעת איך לפזר בין המסלולים הקיימים ואיך ליצור תמהיל משכנתא נכון. לגבי ריבית המשכנתא – היא חשובה גם בתחילת הדרך, עם לקיחת המשכנתא, וגם בהמשך – לאורך חיי המשכנתא (לבדוק אם הריבית שלכם טובה, או למחזר את המשכנתא). כאן תוכלו לבדוק אם הריבית שלכם סבירה (נתונים רשמיים ועדכניים). תשוו ותרוויחו.
מדריכים נוספים
מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה? – שלא יעבדו עליכם!
ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
לקחת משכנתא ב-100% מימון – אל תנסו בבית
מעודכן ל-08/2021אתם מעוניינים לרוכש דירה, אפילו יש לכם על הכוונת דירה מסוימת, אבל אתם צריכים מימון. לפני שאתם חותמים על רכישת הדירה ומתחייבים לסכום כסף כה גדול, אתם צריכים לוודא שהבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח או כל גוף פיננסי אחר שמספק לכם מימון)) מאשר לכם את המשכנתא. איך עושים את זה? מבקשים מהבנק למשכנתאות "אישור עקרוני". אפשר לבקש אישור עקרוני מיותר מבנק אחד ובהזדמנות הזאת גם מבררים באילו ריביות אפשר לקחת את המשכנתא וגם בעצם משווים בין הגופים השונים. חשוב לדעת – הבנקים הם עדיין הגופים העיקריים שנותנים משכנתא – מעל 98%, אבל יש אפשרויות נוספות בעיקר חברות ביטוח ולאחרונה גם גופים שמספקים אשראי חוץ בנקאי. אז תבקשו מכולם אישור עקרוני למשכנתא ועל הדרך תקבלו הצעות ותשוו מחירים.
אישור עקרוני כשמו כך הוא – אישור עקרוני, עדיין לא מדובר על סגירת עסקה. אתם מספרים בעצם לבנק מי אתם, מסבירים מה היכולות הפיננסיות שלכם, הבנק בודק את השכר את מצבכם הפיננסי המפורט ומתאים לכם את הסיכון הספציפי. כאשר הוא כבר יודע מה רמת הסיכון שלכם הוא מתאים לכם את הריבית הרלבנטית. ככל שאתם פחות מסוכנים כך הריבית תהיה טובה יותר. ואז מקבלים מהבנק אישור עקרוני לתנאים מסוימים של ריבית משכנתא ותמהיל משכנתא (חלוקה בין המרכיב הקבוע והמרכיב המשתנה במשכנתא). אבל קפצנו לסוף, נתחיל מההתחלה – איך מבקשים אישור עקרוני?
יש שתי דרכים שבהן ניתן לבקש אישור עקרוני. בדרך הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות (לכל הבנקים הגדולים יש מוקד כזה) או למוקד הדיגיטלי – מעביירם את החומרים דרך האינטרנט (לרוב הנקים יש אפשרות כזו), מפרטים את העסקה הנרקמת ואת גובה המשכנתא הנדרש, מעבירים מסמכים מסוימים לבנק (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ומקבלים בתוך זמן קצר (לפעמים בתוך שעות) תשובה – אישור עקרוני למשכנתא או דווקא תשובה שלילית – לא מאשרים לכם מתן משכנתא, או לא מאשרים את המשכנתא בגובה הנדרש.
את מדריך המשכנתא המלא שלנו תוכלו למצוא – כאן.
את מחשבון המשכנתא המשופר שלנו תוכלו למצוא – כאן.
הדרך השנייה היא לפנות לסניף משכנתאות של אחד הבנקים למשכנתאות או חברות הביטוח להיפגש עם יועץ משכנתאות (יש מקומות שצריך לתאם מראש פגישה עם היועץ) למסור לו את הפרטים ומסמכים מסוימים (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ואז לחכות לתשובה (גם הפעם תוך שעות ובמקרים מסויימים אפילו בו במקום) – במקרה הטוב הבנק מאשר ונותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. במקרה הפחות טוב הוא לא מאשר בגלל גובה המשכנתא הנדרשת, ובמקרה הרע הוא לא מאשר בכלל. האישור העקרוני הזה לא מחייב לחלוטין את הבנק הוא מותנה בכל שכל הפרטים מסרתם נכונים ולא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא.
הבנק מחוייב לאישור העקרוני הזה רק במידה וכל הפרטים שמסרתם נכונים ולא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא כמו משכון לא ידוע על הנכס או פרטים אחרים שיכולים להתברר רק בשלבים מאוחרים יותר. התוקף של האישור העקרוני הוא ל-24 ימים.
חשוב לדעת שהאישור העקרוני הזה אינו מחייב אתכם. גם אם קיבלתם מהבנק אישור זה לא אומר שאתם חייבים לקחת את המשכנתא דווקא אצלו. למען האמת, אפשר לבקש אישור עקרוני במקביל מכמה סניפים ואז להחליט מאיזה בנק רוצים לקחת את המשכנתא.
על כל פנים, ברוב המקרים היועץ בסניף ייתן לכם כיוון – כמה משכנתא תוכלו לקבל, באיזה תמהילים תוכלו לקחת ובאיזו ריבית; הוא לא יתחייב על כך, אבל הכיוון הזה יהיה ברוב הגדול של המקרים בקירוב מה שיאשרו לכם בבנק.
כבר בשלב של הפגישה הראשונית עם יועץ המשכנתאות מהסניף או כבר בשיחת הטלפון עם נציגי הבנק כדאי לברר על מסלולי המשכנתאות שמציע הבנק, וכן להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. כמו כן, רצוי מאוד כבר בשלב זה לברר מה ההחזר החודשי הצפוי. אלה לא יהיו בהכרח המספרים המדויקים, שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות בתדירות גבוה גם בהתאם לריבית בנק ישראל. אבל אתם תקבלו מושג על סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר.
מה כולל האישור העקרוני?
אישור עקרוני למשכנתא הוא בעצם מסמך. במסמך מפורטים – סכום המשכנתא ותנאי המשכנתא.
משכנתא – מה הבנק בודק? ומה זה אישור עקרוני?
מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה? – שלא יעבדו עליכם!
ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
לקחת משכנתא ב-100% מימון – אל תנסו בבית
בנק מזרחי טפחות משיק פיקדון מובנה על ה-S&P500 (עם התאמות מסוימות שמקטינות את הסיכון). מדד הכולל את 500 המניות הבולטות בבורסה האמריקאית.
הפיקדון יהיה שקלי למשך תקופה של שלוש שנים; המשקיעים בפיקדון יקבלו מענק שלא יפחת מ-75% משיעור עליית המדד לפי ממוצע שלוש דגימות שנתיות (מדי שנה יבדקו את התשואה). במידה והמדד יירד, המשקיעים בפיקדון המובנה לא יספגו את ההפסד – הקרן השקלית הנומינלית של המוצר מובטחת. עם זאת, חשוב להדגיש שמדובר בהבטחה של הקרן הנומינלית, ומבחינה ריאלית יש כמובן הפסד (שתלוי בעליית המדד בשלוש השנים האלו). עדיין מדובר במוצר שיש בו סוג של דאונסייד (הפסד מוגבל) ומצד שני יש לו אפסייד (שעשוי להיות משמעותי).
סכום ההפקדה המינימלי בפיקדון המובנה על ה-S&P500 הוא 20 אלף שקל; מועד אחרון להצטרפות – 18 בפברואר.
בכנס הנדל"ן של בנק מזרחי טפחות, אמר אלי יונס, מנכ"ל הבנק, "משכנתאות הפריים מהוות מלכודת שרוכשי הדירות נמשכים אליה. אני מעריך שבנק ישראל ימשיך לנקוט צעדים קצרי טווח לריסון השוק. הפתרון למחירי הדירות נמצא בתחום הריאלי: הקצאת קרקעות בשפע ובכל אזורי הארץ. לאחר שנקצה את הקרקע, חייבים למצוא פתרון לתחום הרישוי והתכנון".
יעקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית והאחראי על תחום המשכנתאות אמר בכנס, "יש אנשים שלא יצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתאות בעתיד. אם אצלנו בבנק מזרחי טפחות שיעורי המימון הממוצעים הם 35% וביתר הבנקים הממוצע הוא 45% – זה אומר דרשני. ב-2011, אנשים יראו שריביות המשכנתאות יעלו".
זה לא מומלץ, אבל לפעמים אין ממש ברירה – צריך לקחת משכנתא גדולה. מה זה גדולה? הכל יחסי – גדולה ביחס לדירה שעומדים לרכוש, גדולה (אפילו גדולה מאוד) זו משכנתא בשיעור של 70% ומעלה. ולמרות שהיא גדולה, ובהתאמה מסוכנת ללווים, יש לה ביקוש לא קטן, על רקע עליית מחירי הדירות.
משכנתא בשיעור כזה, ניתנת במקרים רבים כאשר ערך הדירה הוא נמוך יחסית ( עד 1-1.2 מיליון שקל) כי הסיכון של הבנק למשכנתאות במצב כזה הוא נמוך (החשיפה שלו שמתבטאת בסכום ההלוואה נמוכה כי ערך הדירה מלכתחילה נמוך יחסית). עם זאת, כ מקרה לגופו – יש דירות יקרות יותר שמומנו בשיעור של 70% ויש דירות בטווח של 1 מיליון שלא מומנו בשיעור גבוה.
הבנקים למשכנתאות לא מוכנים לרוב לממן מעל 70% אלא אם הלווים מבטחים את הבנק במקרים של חוסר יכולת לשלם את המשכנתא. הביטוח נעשה דרך חברת EMI שבשלב הראשון בודקת את נתוני האשראי של הלווים ובשלב הבא מבטחת את הבנק. הביטוח הזה עולה כמובן כסף וכמובן שלא הבנק משלם אותו. הביטוח מתגלגל על הלווים ומדובר בתוספת יקרה שמגדילה את הריבית האפקטיבית על ההלוואה.