"העלאת הריבית צפויה לחזק את מגמת המעבר למשכנתאות המבוססות על מסלולי ריבית קבועה או חצי קבועה", מעריך דודי מייזליק, מנהל תחום משכנתאות בבנק מרכנתיל דיסקונט, "מעבר לכך, בעקבות העלאות הריבית האחרונות במשק, מסתמנת בחודשים האחרונים מגמת עלייה קלה בריביות גם באפיקי הממשכנתא צמודי המדד ובריבית הקבועה שאינה צמודה. ייתכן כי מגמה זו תתחזק בעקבות העלאת הריבית האחרונה.
בחצי השנה האחרונה בלטה מגמה של מעבר לקוחות ממסלולי משכנתא בריבית פריים למסלולי משכנתא בריבית קבועה או חצי קבועה. אם עד לפני כשנה, המשכנתא הממוצעת הורכבה בעיקר ממסלול ריבית הפריים, הרי שעתה מסלולים אלה מהווים רק כ-50% מתמהיל הלוואה. להערכתי, מגמת המעבר למסלולי ריבית קבועה או חצי קבועה תתחזק בחודשים הקרובים, בציפייה להעלאות ריבית נוספות. מסלול הפריים לא ייעלם, אבל המשקל שלו בתמהיל ההלוואות יקטן, ויגיע להערכתי עד לרמה של כשליש מההלוואה בסוף השנה".
שלבים בלקיחת משכנתא –
השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך? מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות?
השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? – כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה – מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום.
השלב השלישי, בחירת המשכנתא! – יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים; מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול ומה לקחת?
הפיקדונות המובנים (סטרקצ'רים) כבר פחות פופולאריים מבעבר על רקע הקושי בניתוחם ובעיקר בגלל שפיקדונות אלו היו הרקע לנפילת השווקים במשבר הגדול של 2008 (כל מכשירי איגוח המשכנתאות נשענו בעצם על פיקדונות מובנים), ובכל זאת – מדובר במוצרים שעשויים להיות מעניינים בגיוון תיקי ההשקעות ולכן הם עדיין חיים ובועטים. גם הבנקים בארץ משיקים לאחרונה פיקודנות כאלו בקצב הולך וגדל.
בנק הבינלאומי משיק פיקדון מובנה למשך 25 חודשים עם מענק התלוי בתשואת סל מדדי מניות מובילים בארה"ב. סל מדדי המניות מורכב משלושה מדדי מניות אמריקאים מובילים – מדד S&P שכולל את 500 החברות המובילות בוול-סטריט; מדד הדאוג ונס שכולל את חברות התעשייה הגדולות בבורסה האמריקאית ומד הנאסד"ק שכולל את 100 חברות הטכנולוגיה הגדולות בבורסה האמריקאית.
לאורך תקופת ההפקדה (25 חודשים) יבדקו התשואות הרבעוניות של המדדים האלו ושל הסל המורכב מהם (ממוצע פשוט של שלוש המדדים); במידה והסל יספק תשואה חיובית יקבל המפקיד (הלקוח) מענק של 60% משיעור עליית הסל; במידה והתשואה שלילית , אין קנס – קרן הפיקדון מובטחת.
המדריך לא מעודכן – הנה המדריך המעודכן – מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת
הדרך למשכנתא, כך נראה, מעולם לא היתה בירוקרטית יותר. מעבר לעניין הלא פשוט שבבסיס המשכנתא – שעבוד פרנסת המשפחה למען דירה, כשבדרך משפחות רבות מתאמצות לגמור את החודש בשלם, יש את ההליכים הטכניים, הארוכים והסבוכים. זה מתחיל בפגישה עם יעץ הבנק שמוסר בשלב הראשון מידע כללי על סוגי ההלוואות שהבנק למשכנתאות מספק. היועץ פורס. יועץ המשכנתאות פורס בפני המשפחות את אפשרויות המימון כשההחלטה כמובן היא של המשפחות עצמן.
בשלב הבא מגישים את הבקשה לבנק .בבקשה זו מפרטים את הדירה שהמשפחה מעוניינת לרכוש , את שמות בני הזוג רוכשי הדירה, ואם יש ערבים אזי גם את פרטיהם. במקביל, יש צורך להעביר צילום של תעודת זהות (כולל הספח של תעודות הזהות). במסגרת הבקשה הרשמית למשכנתא יש לכלול גם את תלושי המשכורת של החודשים האחרונים. אם אחד מבני הזוג (או שניהם) עצמאי אזי הוא צריך לצרף לבקשת המשכנתא גם את שומת מס ההכנסה (טופס מיוחד שהעביר למס הכנסה באישור רואה החשבון) .חוץ מזה יצרפו בני הזוג אישורים על מקורות הכנסה נוספים; דפי חשבון בנק לחודשיים האחרונים (בכל הבנקים שלמבקשי המשכנתא יש חשבונות).
וזה עוד לא הכל, במסגרת הבקשה יצרפו מבקשי המשכנתא גם – צ'ק מהבנק שההלוואה תיפרע דרכו (אימות חשבון הבנק; רשימה של כל הערבים (אם יש) , תעודות זהות שלהם, אישור הכנסה שלהם. כמו כן, יצרפו הלווים את נסח רישום הטאבו של הדירה – כתובת, גוש וחלק, את החוזה לרכישת הדירה, פרטים על מוכר הדירה ומסמכים שמוודאים שהוא בעל הדירה; התחייבות של הקבלן הבונה לרשום את המשכנתא על הדירה לטובת הבנק למשכנתאות. כאשר הדירה נבנית דרך עסקת קומבינציה / עסקת אחוזים צריך לצרף לבקשת המשכנתא גם התחיבות של בעל המגרש.
וההתרוצצויות עדיין לא הסתיימו – הלווים נדרשים לדאוג לרישום בטאבו של המשכנתא על הדירה לטובת הבנק למשכנתאות; למלא טופס שבו הם משעבדים את הדירה לבנק למשכנתאות; לספק אישור שהדירה הנרכשת ללא שעבודים , התחייבויות והלוואות. הלווים צריכים לחתום על מסמך, שבו הם מצהירים שהם מוותרים על זכותם לדיור מוגן או דיור חליפי מטעם המדינה. במסגרת הליך קבל המשכנתא נדרשת מצד הבנק גם ביטוח הדירה. לרוב, ביטוח הנכס נעשה בסוכנות הביטוח של הבנק. אבל, ניתן, ולעיתים רבות גם כדאי לפנות לסוכנות ביטוח אחרת. במקרה כזה , אגב, הבנק למשכנתאות ידרוש רישום שיעבוד לטובתו על סכום הביטוח, והוספת סעיף ביטוחי שמגן מפני רעידות אדמה. הבנק למשכנתאות הוא זה שקובע את סכום הביטוח הנדרש על הדירה ובהתאם לסכום הזה נקבעת הפרמיה הביטוחית שיש לשלמה במקביל לתשלום החודשי של המשכנתא. עד כאן ביטוח הדירה, אבל הבנק למשכנתאות רוצה שגם הלווים עצמם יהיו מבוטחים, כדי להבטיח (מבחינתו) את תשלומי המשכנתא. הבנק דורש ביטוח חיים של הלווים, בסכום דומה לסכום המשכנתא. במידה (חס וחלילה) שהלווה נפטר , חברת הביטוח נכנסת לנעליו ומשלמת את תשלומי המשכנתא. כחלק מביטוח החיים הבנק למשכנתאות דורש לקבל גם הצהרת בריאות של הלווה.
ביטוח נוסף נדרש אם ערך ההלוואה מערך הנכס עולה על 70% (יש מצבים שאף בשיעוןר נמוך יותר של המשכנתא מסך ערך הדירה). במצבים כאלו, הבנק למשכנתאות עשוי לדרוש שהלווה ירכוש גם פוליסה בחברת EMI , חברת ביטוח אשראי שדרכה ובאמצעותה ניתן להגדיל את מרכיב המשכנתא מערך הדירה. ביטוח האשראי. בשלבים האחרונים על הלווים לספק הערכה של שמאי מקרקעין המקובל על הבנק למשכנתאות לשווי הדירה הנרכשת. התשלום, כמובן על חשבון הלווים.וממש בסיום ההליך המתיש הזה על הלווים לחתום על הוראת קבע בבנק לתשלום חודשי שוטף של תשלומי המשכנתא לבנק למשכנתאות ואז מגיע שלב החתימה על חוזה המשכנתא וקבלת הכסף.
מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת
השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך? מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות?
השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? – כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה – מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום.
השלב השלישי, בחירת המשכנתא! – יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים…
מבצע נוסף לרוכשי הדירות – הבנק הבינלאומי מציע לרוכשים שמנהלים חשבון בנק (או בנקים קשורים) משכנתא צמודת מדד ל-30 שנים, בריבית שנתית של 1.45% כאשר הריבית משתנה כל חמש שנים. ללווים יש אפשרות לצאת ממשכנתא זו אחת ל-5 שנים. אמנם, הריבית צמודת המדד נראית אטרקטיבית, במיוחד בהינתן שהאינפלציה השנתית צפויה להיות מעט מעל 2%, אבל בהשוואה מול הריבית המשתנה נראה שמדובר באותם סדרי גודל. עם זאת, הריבית המשתנה במצב של העלאות ריבית (וזה מה שצפוי בחודשי הקרובים) עלולה לעלות, ובמבצע זה הריבית לתקופה של 5 שנים קבועה.
אורי פז, מנכ"ל בנק ירושלים, מתנבא כ בשנה הקרובה ייבלמו עליות המחירים בשוק הדירות למגורים". אחת הסיבות לכך, היא הגדלת ההיצע (היצע דירות למגורים) בגלל התחלות בנייה מאוד משמעותיות ברחבי הארץ בעידוד של מנהל מקרקעי ישראל שמאיץ את פרסום המכרזים לרכישת קרקע ולבניית דירות. פז, סבור שהמשכנתאות האטרקטיביות בעיני הציבור הן עדיין הלוואת בריבית פריים (ריבית משתנה) ולא המשכנתאות עם הריביות הקבועות, וזה בגלל שהריבית פשוט נמוכה יותר בהלוואות המשתנות. מצב זה עלו להשתנות במידה וריבית בנק ישראל תעלה, ולכן הבנים למשכנתאות והגופים המספקים משכנתאות ממליצים ללוקחי המשכנתאות לגוון את ההלוואה ולפזר אותה על פני מספר מסלולים לרבות מרכיב במסלול עם ריבית קבועה.
פיקדונות מובנים על מדד המניות בברזיל – בנק דיסקונט מציע פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) לשנתיים וחצי בתנאים הבאים – הקרן מובטחת והמשקיע יכול לקבל מענק באם מדד המניות בברזיל (EWZ ) יעלה על פני תקופת ההפקדה. המענק המקסימלי הוא 40% משיעור עליית המדד כאשר הבדיקה תהיה על פי ההתנהגות הרבעונית של המדד (ייעשו 10 בדיקות רבעוניות).
במקביל, השיקו בבנק דיסקונט פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) דומה על מדד מניות ת"א 25. המענק המקסימלי בפיקדון זה הוא 50% מעליית ערך המדד עצמו וגם כאן יבדקו המדדים על פני 10 רבעונים.
למרות דצמבר 2010 החלש בתעשיית הקרנות נאמנות (פדיונות בהיקף של 3.2 מיליארד שקל) התעשייה הצליחה לסיים את שנת 2010 בגיוסים בסך 16 מיליארד שקל שבתוספת הרווחים העמידו את סך הנכסים המנוהלים בקרנות הנאמנות על סך של 157 מיליארד שקל. האפיק הבולט השנה בתעשיית הקרנות נאמנות היה קרנות האג"ח שגייסו בסך הכל 16 מיליארד שקל.
הגידול בתעשייה כולה בשנת 2010 הוא בהמשך לגיוסים של 19 מיליארד שקל בשנת 2009, כאשר מאז השפל של סוף 2008 גייסו קרנות הנאמנות כ-35מיליארד שקל. בסוף 2008, אגב, ניהלה תעשיית הקרנות נאמנות כ-96 מיליארד שקל.
שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?