מדד המחירים לצרכן שמורכב מ-150 מוצרים והמתפרסם ב-15 בחודש לחודש הקודם, בדרך כלל עולה, אבל היו כבר חודשים (לא מעטים) שבהם המדד למחירים ירד. מה קורה במצב כזה למשכנתא? ובכן, אם מדובר במשכנתא שהיא לא צמודה, אז אין לירידת המדד משמעות. אבל, אם מדובר במשכנתא שהיא צמודה למדד אמורה להיות לירידה במדד משמעות על היקף המשכנתא, אחרי הכל – המשכנתא צמודה למדד ואם הוא יורד ערכה גם יורד. אז זהו שלא בהכרח – קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), הקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה ב-2% אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב (המשכנתא) תרד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב). במילים פשוטות – מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית סיום לקיחת ההלוואה. בהקשר זה חשוב להדגיש כי גם אם יש פה ושם מדדים שליליים, בסך הכל המדד הוא חיובי ונע בין 2% ל-3% בשנה (בשנים האחרונות) כך שבסה"כ משכנתא שהיא צמודה למדד עולה בסיכום שנתי בשיעור זה (גם אם פה ושם היא יורדת).
ואם כך, אם המשכנתא שלקחנו היא צמודה, והמדד כל שנה עולה, איך בכלל אפשר לסגור את המשכנתא? התשובה נעוצה בהחזרים החודשיים – ההחזרים גדלים בכל תקופה בשיעור עליית המדד, והם מבטאים תשלום מסוים בגין הריבית ותשלום מסוים בגין הקרן. ייתכן (ונפוץ, תלוי בסוג המשכנתא ותקופת הפירעון שלה) שבשלב הראשון הקרן של המשכנתא עולה, אבל מתישהו הקרן מתחילה לאט לאט לרדת, עד שהיא נסגרת. אגב, זה נכון גם למשכנתא צמודה בריבית משתנה וגם למשכנתא צמודה בריבית קבועה.
