בחירת המשכנתא הנכונה מתחילה כאמור בכך שאנחנו מבינים שלא ניתנה לנו הנבואה ולכן אנחנו מפזרים את ההלוואה בין מסלולים שונים. אבל מעבר לפיזור (הקטנת הסיכונים), צריך גם לבחור איך "ייראו" ההחזרים על פני תקופת המשכנתא, ויש שתי אפשרויות – אפשרות ראשונה ונפוצה, החזרים על פי לוח תשלומים רגיל – לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח "קרן שווה".
על פי לוח סילוקין שפיצר (טבלת סילוק המשכנתא) הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר למשך כל תקופת ההלוואה, קבוע. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע); במסלולים עם ריבית משתנה שנלקחים לפי שפיצר, הסכום הוא קבוע, כל עוד הריבית לא משתנה, אם היא משתנה אז למעשה מעין מכינים לוח סילוקין חדש שמתבסס על הריבית המעודכנת.
המשכנתאות מבוססות לוח שפיצר הם הנפוצות ביותר, ורק בשנים האחרונות החלו הבנקים למשכנתאות להציע גם את המסלול השני – "קרן שווה". במסלול זה ההחזר החודשי על הקרן קבוע, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל (קרן וריבית) קבוע. ואם ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים מצב מעניין – אנחנו משלמים כל חודש עבור הקרן ומפחיתים אותה בסכום קבוע, וכשהקרן מופחתת מה קורה לריבית השוטפת? מופחתת גם, הריבית שמשולמת על הקרן הולכת ופוחתת לאורך חיי המשכנתא. והנה דוגמא שתמחיש את העניין – נניח שלקחנו 600 אלף שקלים במסלול (פריסה) של קרן שווה. נניח שההחזר החודשי של הקרן (קרן שווה) הוא 4 אלף שקל ושהריבית היא 5% בשנה. בחודש הראשון נשלם בגין הריבית 2.5 אלף שקל (ריבית חודשית של 0.416% על קרן של 600 אלף שקל), כלומר התשלום הכולל שלנו יהיה 6.5 אלף שקל (4 אלף שקל של תשלום בגין קרן, 2.5 אלף שקל תשלום בגין ריבית). ומה יקרה בחודש השני – התשלום בגין הקרן הוא קבוע (פריסה של קרן שווה), מה שמשתנה הוא התשלום בגין הריבית – התשלום הזה עכשיו הוא על קרן נמוכה יותר (הקרן בתחילת החודש השני היא 596 אלף שקל – הלוואה מקורית של 600 אלף שקל פחות תשלום עבור קרן בסך של 4 אלף שקל). והחישוב – תשלום בגין קרן – 4 אלף ועוד תשלום בגין ריבית 2.48 אלף שקל (0.416% על קרן של 596 אלף שקל), כלומר תשלום כולל של 6.48 אלף שקל (למדייקים – 17 שקל פחות מהתשלום הראשון). במילים פשוטות התשלום הכולל יילך ויקטן בהדרגה. הירידה הזו, לצד עלייה במדד (באם מדובר על מסלול מדדי) עשויה להביא בסך הכל למשכנתא שהיא יציבה (יחסית) בהחזרים שלה.
