מדריך משכנתא: השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?

רקע

המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב המשפחות בארץ, בדרך כלל היא גדולה פי כמה וכמה מיתר ההלוואות של המשפחות. המשכנתא הממוצעת למשפחה בארץ נאמדת בכ-600 אלף שקל, בעוד שההלוואות הנוספות של משפחה ממוצעת (אוברדרפט/ משיכת יתר; הלוואות בבנקים; הלוואת דרך מימון חוץ בנקאי, לרבות כרטיסי אשראי ועוד) נאמדת בסדר גודל של 50 אלף שקל. במילים אחרות, המשכנתא היא החוב הגדול ביותר שלנו, כאשר בהיבט כולל, סך המשכנתאות של כלל הציבור מדובר על חוב של מעל 200 מיליארד שקל. גם מהצד השני – מצד המלווים מדובר במספרים גדולים – המערכת הבנקאית תלויה בצורה מאוד משמעותית בשוק המשכנתאות -  הבנקים למשכנתאות אחראים על רבע מסך האשראי הכולל של המערכת הבנקאית. הנתונים האלו לא צריכים להפתיע – אחרי הכל, משכנתא נלקחת לצורך רכישת דירה ורכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר של משפחה ממוצעת והיא גם הנכס העיקרי ביותר של משפחה ממוצעת – דירה ממוצעת מוערכת ב-1.1 מיליון שקל, בעוד שיתר הנכסים (רכב, פיקדונות, חסכונות, השקעות, פנסיה, ביטוחים ועוד) מוערכים ב-300 אלף שקל. במילים פשוטות, הדירה והמשכנתא שמממנת אותה הם בהתאמה הנכס והחוב המשמעותיים ביותר שלנו, ולכן התהליכים של רכישת דירה ובמקביל לקיחת משכנתא צריכים להיעשות בזהירות ועם הרבה חשיבה מראש – אחרי הכל, הדירה והמשכנתא אמורים להישאר איתנו זמן רב, אנחנו צריכים לחיות עם ההחלטה הזו במשך שנים רבות ועם טעינו בשלב הזה, במקרים רבים זו טעות שקשה לתקן –   טעות בקניית דירה עלולה להיות מאוד קריטית,  זו יכולה להיות טעות כלכלית  כמו רכישה בסכום גבוה מדי (קפיצה מעל הפופיק); טעות בחישוב ענייני המיסוי על הדירה; טעות בבחירת המיקום של הדירה ועוד. טעות בבחירת המשכנתא גם כן קריטית מאוד במקרים רבים  – המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה (השתכרות המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות), בחירת מסלול משכנתא עם החזרים כבדים עלולה לגרום לבעיות תקציביות, פיננסיות של המשפחה. מעבר לכך, בחירת משכנתא במסלול אחד עלולה להתברר כשגויה באם בדיעבד מתברר שמדובר במסלול יקר לעומת החלופות האחרות (זו הסיבה שבשנים האחרונות מאוד נפוץ לקחת משכנתא עם מספר מסלולים – ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד). טעות שכיחה בלקיחת המשכנתא  היא חוסר התייחסות לקנסות בעתיד באם תרצו (אם תהיה לכם האפשרות) לסגור את המשכנתא או אם תרצו לפרוע חלקית את המשכנתא או לעבור ממסלול למסלול (מתנאים לתנאים).

ובכן, משכנתא היא עניין גדול, עניין מורכב, עניין שלכאורה נראה מפחיד, אבל זה לא צריך להיות כך, משכנתא היא  המשכנתא היא בראש וראשונה הלוואה – הלוואה שהבנק למשכנתאות נותן לנו כפוף לערך הדירה ויכולת ההחזר שלנו, וכל מה שאנו צריכים לעשות זה בעיקר להגדיר כמה משכנתא לקחת, באיזה מסלולים ותנאים, לכמה שנים לקחת את ההלוואה כשזה משפיע כמובן על ההחזר החודשי. אנחנו צריכים לעשות הרבה שיעורי בית, לפנות אל הבנקים כדי לקבל הצעות, אפילו להיעזר ביועצים למיניהם; אנחנו צריכים להיות בטוחים שבחרנו את המשכנתא הנכונה לנו, וברגע שזה כך – המשכנתא כלל לא מפחידה ואפשר לחיות איתה ברוגע. נכון, מה שבחרנו היום, עלול להתברר בעתיד כשגוי, אבל ברגע שעושים את כל שיעורי הבית, בודקים את מה שמציעים לנו במספר מקומות, אז ברור שעשינו את המקסימים למזער את הסיכונים העתידיים.

זו המטרה של המדריך הזה –  לעשות לכם סדר בעולם המשכנתאות;  לתת לכם מידע חשוב  שיעזור לכם להחליט על גובה המשכנתא, תקופת ההחזר, גודל ההחזר ועוד. כל מה שאתם צריכים לעשות זה פשוט להכין שיעורי בית – לקרוא.

מה זאת משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת לרוב  לצורך רכישת דירה. זו יכולה להיות דירה ראשונה, או החלפת דירה (בדרך כלל שדרוג הדירה). כמו כן,  ניתן לקבל משכנתא גם לשימושים "קרובים" – לצורך בניית בית וגם לצורך שיפוץ בית קיים והרחבה של בית קיים. בשנים האחרונות, מספר בנקים למשכנתאות הרחיבו עוד יותר את הגדרת המשכנתא, והם מספקים ללווים קיימים שיכולת הפירעון שלהם טובה, אפשרות להגדיל את המשכנתא, או לקחת הלוואות נוספות שלא בהכרח קשורות לדירה (לא לשם שיפוץ, הרחבה וכו').

המשכנתא ניתנת בריבית נמוכה (ביחס להלוואות אחרות) במקביל לשעבוד הדירה לגוף המלווה (לרוב בנקים למשכנתאות, אך גם חברות ביטוח). משכנתא ניתנת לטווח של עד 30 שנה כאשר מדי חודש בחודש מעבירים הלווים לבנק (או חברת הביטוח) תשלום בגין המשכנתא (תשלום החזר משכנתא). ברגע שמסיימים את כל תשלומי המשכנתא (ההחזרים החודשיים) והחוב לבנק מתאפס, מוסר המשכון על הדירה.

רגע לפני שלוקחים משכנתא –  המחיר האמיתי של דירה

המשכנתא נלקחת בהתאם לצרכי המימון הספציפיים של הלווים וכתלות במחיר הדירה והשתכרות הלווים שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי. מחיר הדירה הוא לכאורה מספר ברור – מחיר העסקה עם מוכר הדירה, הסכום שאנו אמורים לשלם למוכר הדירה. אבל, זה לא מדויק – על מחיר העסקה יש עלויות נוספות ושונות שצריך לשקלל אותן בחישוב המחיר האפקטיבי של הדירה ובחישוב גובה המשכנתא שיש לבקש מהבנק, והנה הפירוט:

דמי תיווך – רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך אמנם יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר מכך, אבל בפועל, ברוב המקרים דמי התיווך מסתכמים בין  1% ל-2% מערך הדירה. העלות הכבדה הזו, אגב, במקרים רבים היתה יכולה להיחסך (באופן חלקי) שכן במקרים רבים הסתבר שהדירה שהראה המתווך היא אחת מיני דירות רבות שיצאו לשוק והתפרסמו ברשת האינטרנט ובעיתונות הכתובה. מעבר לכך, מחפשי הדירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך ללא התמקחות  מכיוון שלא מדובר על כסף שיוצא להם מיד מהכיס, אבל האמת שזה אותו הדבר – באם המתווך מוצא את הדירה המתאימה להם הם הרי ישלמו, במוקדם או במאוחר, את דמי התיווך, ולכן ההתמקחות עשויה להתברר ככלכלית מאוד – בכמה דקות אפשר לחסוך כמה אלפים טובים ואפילו רבבות.

מס רכישה – מס רכישה הוא מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס?  אז זהו שיש מס, והבעיה שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.

מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי  עד בערך 1.35 מיליון שקל (סכום זה מתעדכן / מוצמד למדד אחת לשנה) אין מס על העסקה. מסכום 1.35 מיליון שקל ועד 1.6 מיליון שקל יש לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5%; ומ-1.6 מיליון שקל ומעלה שיעור מס רכישה עומד על 5% (ושוב הסכומים מתעדכנים אחת לשנה – בינואר)

אם מדובר על רוכש שיש ברשותו דירה מס הרכישה עולה משמעותית – עד מיליון שקלים עליו לשלם מס רכישה בשיעור של 5%, מ-1 מיליון שקלים ועד 3 מיליון שקלים מס הרכישה הוא 6% ומ-3 מיליון שקלים ומעלה מס הרכישה הוא בשיעור של 7%. עם זאת, יש הקלות על מס רכישה במצבים שונים -  אם מדובר בהחלפת דירות; עסקאת של פינוי בינוי ועוד; ולאנשים בסטטוסים שונים – עולים חדשים; נכים; כאלו שקיבלו את הדירה במתנה  ועוד. חשוב מאוד להבין את הסטטוס האישי ולבדוק מול רשויות המס כדי לא להיתקל בהפתעות בהמשך.

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה  – העורך דין אמור לוודא שהדירה שאתם קונים היא באמת דירה שרשומה על שם המוכרים; שלא מדובר בהונאה; שהכל מבחינת הרישומים תקין. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.

עלויות הובלה – מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לרוקן את כל "החיים" לתוך  לקרטונים, להזמין סבלים שדיוק הוא לא התכונה החזקה אצלם, לדאוג שבמעבר הכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך את הארגזים לרוקן ולסדר בדירה החדשה. יש כיום חברות שאמורות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לעלות בין 5 אלף ל-10 אלף שקלים (כולל בפנים את ההובלה). אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה,  באיזה קומה הדירה נמצאת והאם יש מעלית.

ריהוט וציוד חדש לבית –  נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט וציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.

שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מייקר משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה איזה שיפוץ – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן  עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.

 עלויות נוספות -  במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת, והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.

מימון עצמי – כמה הון יש לנו?

טוב, אז אנחנו יודעים כמה הדירה באמת עולה (בהתחשב בכל ההוצאות מסביב); עכשיו צריך לבדוק מאיפה מביאים את הכסף. אז יש כמובן את ההון העצמי של הרוכשים ויש את ההון הזר – המשכנתא. בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון מימוש דירה אם מדובר במעבר מדירה לדירה ואת ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לנו, הכוונה בעיקר לתמיכה מההורים. כמו כן, אם יש לנו השקעות ארוכות טווח, כדאי לבחון אם ניתן לתרגם אותם למזומנים, אם הקנס על שבירת מכשיר השקעה ארוך טווח הוא לא נורא, כדאי לחשוב על שימוש בהשקעה הזו כחלק מההון העצמי העומד לרשותכם. הכלל שצריך להנחות הוא שכמה שיותר הון עצמי, כמה שפחות משכנתא, וכמה שפחות משכנתא זה כמה שפחות החזרים שוטפים בהמשך. אבל, לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון  באפיקי השקעה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי להתאמץ ולהשיג מרכיב גבוה של הון עצמי, אבל לא צריך לעשות זאת בכל מחיר.

לאנשים רבים שוכב כסף בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הם חסכו באפיקים אלו דרך מקומות עבודה קודמים, והם לא תמיד יודעים וזוכרים כמה יש להם; האמת שבמקרים לא מעטים אנשים אפילו לא יודעים שיש להם קרן השתלמות, קופה וכו' והאם אלה השקעות נזילות. שווה לבדוק – אפשר לעשות זאת בכל הגופים הגדולים דרך מתן תעודת זהות.

סיכום של כל הנכסים האלו הוא ההון העצמי הנזיל שלכם ונניח שאתם מקצים את כולו לרכישת דירה, היתר מגיע מהמשכנתא, אבל מה היחס ביניהם – בין ההון העצמי לבין המשכנתא? זו שאלה חשובה מכיוון שעל פיה ניתן לקבוע את התקציב לרכישת דירה, ואם אתם לא מנצלים את כל התקציב הזה (את כל הסכום שאתם יכולים להשתמש בו בהינתן ההון העצמי שלכם והמשכנתא הפוטנציאלית) אזי אתם קובעים את התמהיל – את ההון שתשתמשו בו לצורך רכישת הדירה ואת המשכנתא. כלומר, ייתכן מצב שלאחר שהגדרת את ההון שלכם, הגעת לבנק למשכנתאות וראיתם שעם המשכנתא התיאורטית אתם הרבה מעבר לסכום שנדרש בגין הדירה – ועכשיו אתם יכולים לוותר על המשכנתא, להישאר עם הון גדול יותר – זו הבחירה השמרנית (כמה שפחות חובות), אבל היא לא משאירה מקום לתמרון וגמישות עתידית – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, הוצאה גדולה לא מתוכננת וכו'. הגישה האמיצה יותר היא לא להוריד את המשכנתא , אלא להוריד את מרכיב ההון העצמי – במצב הזה החוב גדול יותר מהמצב הקודם, ההחזרים השוטפים גדולים יותר, אבל יש כסף בצד, יש למשפחה יותר תמרון אם היא צריכה סכום כסף גדול. בכל מקרה, יש גבולות גזרה ברורים למשכנתא – היא לא יכולה להיות 100% (אלא במקרים חריגים שמשעבדים נכסים נוספים מול המשכנתא), היא לרוב בין 50% ל-70%, כאשר הרוכשים מממנים 30% עד 50 מערך הדירה. במצבים מסוימים הבנקים למשכנתאות מספקים אשראי גדול יותר – עד 90% מערך הדירה וזה דרך חברת ביטוח המשכנתאות  EMI. חברת EMI מקבוצת הביטוח הראל, מבטחת את האשראי שהבנקים למשכנתאות מעמידים ללווים והביטוח הזה מאפשר לבנקים "לישון בשקט" גם בשיעורי משכנתא גבוהים ביחס לערך הנכס. אלא שאין מתנות חינם – הלווים משלמי פרמיה ביטוחית שמעלה בעקיפין את הריבית האפקטיבית על המשכנתא. הפרמיה תלויה במספר פרמטרים לרבות ערך הנכס, אבל בחישוב מאוד גס ניתן להעריך שעל כל תוספת של 500 אלף שקל יש להוסיף פריה של 100 שקלים בחודש, מעבר להחזר הנוסף שגלום בתוספת המשכנתא.

מימון זר – כמה משכנתא לקחת?

בשלב החשוב הזה פשוט עושים תרגיל חשבון פשוט – ערך הדירה (כולל ההוצאות הנלוות) פחות ההון העצי שעומד לרשותנו והתוצאה המתקבלת היא גובה המשכנתא התיאורטית הנדרשת לרכישת הדירה. למה משכנתא תיאורטית? מכיוון שאנחנו לא תמיד סגורים על ההון העצמי שנשתמש בו לצורך רכישת הדירה. אם אנחנו לא מגרדים הון כדי לעמוד בשיעור ההון המינימלי (ללא ביטוח אשראי – 30% לערך) אז אנחנו יכולים להחליף את ההון העצמי בהון זר – משכנתא.

והשאלות הפתוחות לא נגמרות כאן – אנחנו צריכים להחליט על משך החזר המשכנתא (מספר התשלומים השוטפים עד לפירעון) ועל גובה ההחזר שאנו מסוגלים ורוצים לעמוד בו, וכאן צריך להתייחס להכנסה הפנויה של המשפחה שזה ההכנסות מהשתכרות בניכוי ההוצאות השוטפות והוצאות מיוחדות. צריך להתחשב כאן בתוספות שכר ושינויי שכר צפויים בשנים הבאות, בעלויות שיתווספו אם תורחב המשפחה ועוד.

ומכאן שיש שלושה גורמים שמשפיעים אחד על השני ותלויים אחד בשני – ההון העצמי שמיועד לדירה; תקופת המשכנתא (מספר ההחזרים) וגובה ההחזר; אם למשל נקטין את ההחזר החודשי אזי נצטרך להאריך את תקופת ההלוואה או להגדיל את ההון העצמי; אם נקטין את תקופת המשכנתא אזי נצטרך להגדיל את ההחזר החודשי או להגדיל את ההון העצמי.  אז איך בוחרים? איך מאזנים בין שלוש הפרמטרים האלו? מלאכה לא פשוטה; אין כאן נוסחת פלא, כל משפחה קובעת את המרכיבים האלו בהתאם לתכנון הפיננסי ארוך הטווח שלה. ראינו איך קובעים את ההון העצמי, ונעבור לקביעת סכום התשלום החודשי. נהוג  שההחזר החודשי לא יעלה על 30% עד שליש  מסך ההכנסות נטו של הלווים. זה אגב, הממוצע בנים האחרונות של היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסת המשפחה.

כשמחשבים את ההחזר העתידי האופטימלי צריך לקחת בחשבון שינויים עתידים בשכר, לצד שינויים עתידיים בהוצאות מסיבות שונות לרבות כאמור הרחבת המשפחה. אחרי שמחשבים את ההחזר הרצוי כדאי להשאיר מעין מרווח ביטחון – לא להגיע למצב שנחנקים בגלל המשכנתא, אלא לשמור על מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות, וכך תמנעו מפיגור בתשלומי משכנתא שיעלה לכם בסופו של דבר בקנסות וריבית פיגורים. כמו כן, צריך להתחשב בהצמדה באם מדובר במשכנתא במסלול צמוד. אתם מחשבים עכשיו את התשלומים בערכים של היום, אל במשכנתאות צמודות יש להעריך את האינפלציה שלמעשה מגדילה את ההחזר החודשי בהתאם למדד. כמו כן, צריך לזכור שהתשלומים שמחושבים ליום לקיחת המשכנתא הם תחת תנאי ריבית מסוימים, לרבות ריבית משתנה וכאשר הריבית עולה או יורדת ומסלול המשכנתא הוא בריבית משתנה, אזי ההחזרים  משתנים – עלייה בריבית גורמת להעלאה בהחזר המשכנתא השוטף במסלול של ריבית משתנה.

פקטור נוסף כאמור שנהיה מעוניינים שיהיה אופטימלי מבחינתנו הוא תקופת המשכנתא (מספר תשלומי המשכנתא). משך תקופת ההחזר היא גורם מכריע בקיעת הריבית על המשכנתא; לרוב ככל  שתקופת ההחזר ארוכה יותר כך גם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר.