בחירת משכנתא היא החלטה קשה – אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא שתבחרו, על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטית שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן, כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, לא לרוץ ולסוגר, שווה להתעכב עוד יום יומיים, העיקר שבסוף תקבלו מבחינתכם את המשכנתא האידיאלית.
מסלולי משכנתא
קיימים כיום בשוק עשרות רבות של מסלולים שונים ומגוונים של משכנתאות. אבל, בסופו של דבר מה שחשוב הוא בחינת שלושה פרמטרים – סוג הריבית במשכנתא, האם מדובר בריבית קבועה או בריבית משתנה? בסיס הצמדה – האם המשכנתא צמודה למדד, האם היא תלויה בריבית פריים, או שאין הצמדה? ופריסת התשלומים – האם ההחזר החודשי הוא לפי לוח שפיצר, תשלום קרן וריבית שווה בכל חודש, או שמדובר במסלול של "קרן שווה" שמבטא קרן שווה בכל החזר חודשי ובמקביל ריבית יורדת (מכיוון שהקרן מדי חודש קטנה כך גם הריבית), או שבכלל מדובר (לא שכיח) בהחזרים שנדחים לסוף תקופה – הלוואת בלון, או בדחיות על פני התקופה (גרייס, גישור).
את המשכנתא עליכם לקחת כאשר אתם מבינים את שלוש הפרמטרים האלו, את היתרונות והחסרונות של כל שיטה, כשלבסוף בעיקר מטעמים של פיזור הסיכון כדאי ומומלץ לקחת משכנתא מגוונת – כלומר, לא להתבסס על מסלול אחד שיכול להיות חשוף (למדד, לדולר, לריבית המשתנה) אלא לגוון ולפזר את הלוואת המשכנתא על פני מספר מסלולים, והנה ריכוז המסלולים הנפוצים –
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה:
הלוואת משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, היא הלוואה שהריבית עליה ידועה ביום קבלת המשכנתא (הריבית המשתנה נמוכה מהריבית הקבועה), המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן שמתפרסם מדי חודש (ב-15 בחודש ומתייחס לחודש העוקב). הריבית על המשכנתא הזו תלויה בריבית בנק ישראל, משמע, כאשר הריבית במשק עולה גם הריבית המשתנה עולה. וההיפך – כאשר הריבית במשק יורדת, אזי הריבית על הלוואת המשכנתא יורדת.עם זאת, יש להדגיש כי השינוי בריבית המשתנה בפועל על המשכנתא תלוי במועדי השינוי שנקבעו מראש בעת לקיחת המשכנתא (אחת לתקופה – חצי שנה, שנה, שנתיים). הריבית המשתנה נקבעת על פי עלות הגיוס הממוצעת והיא תלויה גם בנתוני בנק ישראל לרבות הריבית הממוצעת על המשכנתאות.
כאשר לוקחים משכנתא במסלול כזה, יש להעריך את המדד בשנים הבאות – עליית המדד מבטאת חלק משמעותי מהריבית הכוללת על המשכנתא (מדד בתוספת ריבית משתנה) וכן יש להעריך לאן נושבת הריבית – האם הכיוון הוא למעלה, ואז ההחזרים על המשכנתא שנלקחה יתייקרו בהמשך, או שהריבית צפויה לרדת ואז ההחזרים החודשיים דווקא ירדו. ומכאן, שדווקא כאשר יש הערכות לירידת ריבית בהמשך, המסלול הזה יכול להיות כדאי.
במסלול זה, בדומה למסלולים נוספים שבהם הריבית משתנה, פירעון מוקדם של המשכנתא , אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה:
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא. אפשר לטעות ולחשוב שהריבית הכוללת על ההלוואה קבועה, אבל זו כמובן טעות – הריבית הכוללת מורכבת מהמדד ומהריבית הקבועה, והמדד כמובן משתנה. המסלול הזה שכיח מאחר שהוא מספק ללווים ביטחון לגבי ההחזרים החודשיים. ההחזר החודשי לא תלוי בריבית במשק, הוא משתנה רק כתוצאה מעליית המדד. במילים אחרות, התשלום הריאלי (ההחזר החודשי הריאלי) קבוע, ותחת הנחה שגם השכר עולה בדומה לעלייה במדד, אז הרי שבאופן יחסי (ריאלית) תשלומי המשכנתא נותרו יציבים.
ההנחה הזו לא ברורה מאליה, ואם מתעלמים מהעלאת שכר עתידית, במטרה להעריך את התשלומים העתידיים, אפשר להסתמך על מתווה בנק ישראל הרשמי למדד בשנים הבאות – בין 2% ל-3%, וזאת, על פי הערכת הבנק תהיה ההתייקרות של החזרי המשכנתא.
מול הביטחון והיציבות שבתשלומים במשכנתא זו, יש גם חסרונות – בתקופה של ירידה בריבית, הלווים לא נהנים מירידה זו; ואם בכל זאת, הלווים מחליטים לפרוע את המשכנתא בריבית קבועה הם יאלצו לשלם עמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם) שיכולה להסתכם בסכומים גבוהים (כתלות במרווח בין הריבית הקבועה בהלוואה לריבית הנוכחית)
משכנתא צמודה לשער הדולר / שער האירו
מסלול משכנתא צמוד לשער הדולר או לשער האירו מצמיד למעשה את המשכנתא שלקחתם לאחד משערי החליפין האלו, כאשר על קרן המשכנתא הצמודה מתווספת ריבית ליבור בתוספת של בין 1.5% ל-2.5%. ריבית הליבור היא ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המובילים באנגליה. הריבית על המשכנתא מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים כפי שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי עם הבנק.
לרוב במסלול זה הריבית נמוכה יותר מהמסלולים השקליים (ולכאורה, ככל שהפער בריביות גדול יותר כך ההלוואות האלו אטרקטיביות יותר), אך אליה וקוץ בה – הריבייות הנמוכות יחסית הם סוג של פיצוי על אופיו המסוכן של המסלול – בכל החזר חודשי הלווים משלמים סכום שהוא צמוד לדולר / אירו וקרן החוב שלהם צמודה לדולר / אירו, ומכאן שמדובר בהחזרים שעלולים להיות מאוד תנודתיים, בהתאם לתנודות בשערי החליפין, ובהתאמה החוב יכול להיות מאוד תנודתי.
ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות מסוימים גם משכנתאות על מטבעות אחרים. על כל פנים, המשכנתאות האלו יחסית נדירות בגלל הסיכון שמייחסים לתנודות בשערי החליפין.
משכנתא בריבית פריים
ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית בין הבנקים. ריבית זו שנקבעת מדי חודש על ידי בנק ישראל היא הבסיס לקביעת הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות.
משכנתא בריבית פריים היא משכנתא שצמודה לריבית הפריים ומכאן שההחזרים במשכנתא זו יהיו תלויים בהחלטות בנק ישראל (בכל חודש וחודש).
יתרונות המסלול – ריבית הפריים נמוכה בסביבת ריבית נמוכה, ועדיפה, לרוב, על הריבית הקבועה במסלול צמוד מדד. כלומר, כאשר משווים את הריבית הכוללת (כולל הצמדה) של המסלול הצמוד והקבוע מול מסלול הפריים, למסלול הפריים יש עדיפות ברור. אבל, לפני שקופצים על ההלוואות האלו צריך לזכור שבנק ישראל הגביל את מרכיב ההלוואה המשתנה מסך כל הלוואת המשכנתא כך שהיא יכולה להיות עד שליש מהיקף ההלוואה ומעבר לכך – אם הריבית במשק צפויה לעלות אז בהתאמה גם ריבית הפריים תעלה ואיתה גם ההחזר החודשי, כך שקיים סיכון מעצם העלייה האפשרית בריבית. מנגד, אם המשק נמצא לקראת הורדת ריבית (צפי להורדת ריבית), המשכנתא במסלול זה עדיפה שכן הריבית עליה במגמת ירידה.
במסלול זה, אין עמלת פירעון מוקדם.
משכנתא בריבית קבועה, לא צמודה למדד
מסלול יחסית חדש ש הבנקים למשכנתאות הוא משכנתאות בריבית קבועה שאינן צמודות למדד. המסלול הזה מוצע רק לחלק מההלוואה ולרוב הוא ניתן לתקופות לא ארוכות מאוד (עד 15-20 שנה). בפועל, הריבית בהלוואה זו עולה על הריבית בהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה כדי לגלם את המדד הצפוי, אך כל לווה יכול להעריך את המדד הצפוי ומכאן לגזור את המסלול העדיף לו. באם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה עולה על הריבית הקבועה בתוספת האינפלציה הצפויה במשכנתא צמודה, אזי המסלול בריבית קבועה פחות אטרקטיבי מהמסלול של ריבית קבועה עם הצמדה. מנגד, אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה נמוכה מהריבית הקבועה והאינפלציה הצפויה במשכנתא עם ריבית קבועה והצמדה, אזי עדיף המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה.
ההחזר החודשי במשכנתא זו הוא קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא – המדד לא משפיע על ההחזרים; שינויי בריבית לא משפיעים על ההחזרים, וזה יוצר וודאות מוחלטת ללווים. המסלול הזה גם מתאים לתקופה שבה יש צפי לעליית ריבית. עלייה אם וכאשר תהיה לא תשפיע על הריבית במסלול.
מנגד, החסרונות הבולטים של המסלול – עמלת פירעון מוקדם (בחלק מהבנקים למשכנתאות); מגמה של ירידה בריבית עשויה להפוך את הריבית הקבועה ליקרה באופן יחסי לריביות בשוק; ההחזרים בתחילת המשכנתא גבוהים לעומת ההחזרים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה – בגלל שהריבית גבוה יותר, אבל כמובן שבהמשך תקופת המשכנתא זה מתהפך והתשלומים במסלול זה נמוכים יותר מהתשלומים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה.
פריסת המשכנתא / ההחזרים לאורך התקופה
תשלומים לפי לוח שפיצר – תשלום חודשי קבוע
קיימות מספר שיטות להחזיר את המשכנתא- שיטה ראשונה ופופולארית לפי לוח סילוקין (לוח תשלומים) שפיצר. בשיטה זו התשלום החודשי הוא קבוע. התשלום החודשי כולל בתוכו מרכיב של החזר קרן ומרכיב של החזר ריבית, כאשר בשנים הראשונות מרכיב תשלום הריבית (מתוך הסכום הקבוע) הוא מהותי יותר מהחזר הקרן; אך מתישהו (במחצית השנייה של ההלוואה) זה מתחלף ומרכיב החזר הקרן הוא הדומיננטי בתשלום.
התשלומים בפריסה כזו אמנם מבטאים תשלום קבוע, אבל צריך לזכור שאם המדד משתנה, הריבית משתנה, הליבור משתנה, אז כמובן שהתשלומים משתנים. התשלום הקבוע הוא התשלום הריאלי אבך ברגע שיש שינויים בנתוני הבסיס לוח התשלומים מתנה גם כן. עלייה במדד מעלה בהתאמה את כל התשלומים העתידיים בשיעור עליית המדד; שינויים בריבית משליכים מאוד על לוח התשלומים שיחושב ברגע השינוי לפי הריבית המעודכנת.
תשלומים לפי לוח סילוקין "קרן שווה"
שיטת פריסה נוספת שהופכת בשנים האחרונות לפופולארית יותר ויותר היא שיטת הקרן השווה. על פי השיטה הזו משלמים מדי חודש סכום קבוע בגין הקרן כך שמדי חודש הקרן קטנה בגודל התשלום (בעוד שבשיטת שפיצר, התשלום בגין הקרן משתנה על פני התקופה – מתחיל בקטן וגדל לאורך זמן). במקביל לתשלום בגין הקרן, כולל ההחזר החודשי את מרכיב הריבית, כאשר מרכיב זה הולך וקטן עם הזמן, פשוט בגלל שהקרן הולכת ופוחתת. ומכאן, שההחזרים החודשים בגישה זו הולכים ויורדים עם הזמן.
ההחזרים החודשיים בתחילת הדרך בשיטת הקרן השווה גבוהים יותר מאשר ההחזרים בלוח שפיצר, ובפועל, ניתן לעשות טרייד אוף / החלפה בין גובה ההחזרים לתקופת המשכנתא, כך שמי שיכול לשלם את התשלומים הגבוהים בתחילת הדרך בקרן שווה, אולי יעדיף את שפיצר באותם סכומים בתחילת הדרך, ואז המשכנתא שלו תהיה קצרה יותר.
תשלומים לפי לוח סילוקין "בוליט"
פריסה בוליט מתאימה למי שצריך מימון ביניים – לתקופה שבין רכישת דירה חדשה ומכירת הדירה הקיימת (או מימוש של נכסים מסוימים – חיסכון, קופות גמל וכו'). בהלוואת ביניים / הלוואת גישור הלווים לרוב משלמים מדי חודש את הריבית בלבד.
גרייס / דחיית תשלומים
בהלוואות גריס / דחיית תשלומים, הלווה והמלווה מגיעים לסיכום על דחיית חלק או כל התשלומים על המשכנתא לתקופה מסוימת (לתקופת גרייס – תקופת חסד); לרוב זה קורה על רקע מצוקה פיננסית של הלווה, והמלווה מעדיף ללכת לקראת הלווה, אחרת לא בטוח שהוא בכלל יראה את הכסף. המשכנתא משמיכה בתקופת הגרייס לצבור ריבית והצמדה.
הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואה שמשולמת רק בסוף הדרך. לאורך חיי ההלוואה אין תשלומים כלל, ובסוף התקופה הלווה מחזיר את הקרן ואת הריבית שנצברה.
איך בוחרים משכנתא?
באיזה מסלול או מסלולי משכנתא לבחור? לאיזו תקופה לקחת את המשכנתא? ומה יהיו ההחזרים החודשיים? שאלות חשובות שישפיעו על התכנון הפיננסי והתקציב השוטף שלנו בשנים הבאות, אבל אין תשובות חד משמעיות. אף אחד לא נביא; אף אחד לא יודע בוודאות איזה מסלול עדיף ולכן כדאי ומומלץ לפזר סיכונים, לבחור תמהיל של מסלולים שונים צמודים ולא צמודים; תמהיל כזה מקטין את הסיכון שבחשיפה למסלול של ריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד באם המדד יעלה. הפיזור צריך גם להיות בסוג הריביות – קבועות לעומת משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר, אבל הם מבטיחים שינה רגועה (ע כמה שאפשר שיש משכנתא) – אחרי הכל, עשיתם כל מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון; הריבית שאתם משלמים היא אולי לא הנמוכה ביותר, אבל היא גם לא הגבוה ביותר; הריבית שאתם משלמים היא הפחות מסוכנת מכולם והפחות תנודתית מכולם.
והנה כמה טיפים לבחירת משכנתא –
- בבחירת הריבית (משתנה או קבועה) תתייחסו לגובה הריבית כיום, אבל גם להערכות בנוגע לשינויי בריבית. כאשר יש צפי לעליית ריבית, עדיפה לרוב ריבית קבועה; כאשר יש צפי לירידת ריבית עדיפה לרוב ריבית משתנה.
- במידה ואתם מעריכים בסבירות גבוה שתעשו פירעון מוקדם (ירושה עתידית, פירעון חיסכון, קרן השתלמות וכו') עדיף להיות במסלולים – פריים, ריבית משתנה, מט"ח שבהם אין עמלת פירעון.
- באם אתם סבורים שההכנסה הפנויה שלכם תרד עם השנים (כתוצאה מסיבות מגוונות – שחיקת שכר, שינוי בהרכב המשפחה ועוד) יכול להיות שעדיפה לכם פריסת קרן שווה שבה התשלומים הולכים וקטנים.
- צריך לתכנן את ההחזר החודשי על פי מה שיהיה בעתיד, אל תתייחסו לנתוני ההווה. מה שחשוב זה ההכנסה הפנויה שלכם בעתיד, ובהסתמך על זה בחרו את המסלולים.
- בדקו את התנאים מסביב למשכנתא – אפשרות לגרייס, אפשרות להקפיא הלוואה, אפשרות להאריך תקופה וכו'.
- פיזור ההלוואה על פני מספר מסלולים – גם פיזור בין ריביות משתנות לקבועות וגם פיזור בין הלוואות צמודות ללא צמודות.
- שווה להתמקח – אחרי שבחרתם את המסלולים , את תקופת ההלוואה ואת יתר הפרטים, תפעילו לחץ כדי להוזיל את העלויות, כדאי מאוד, כל עשירית האחוז מצטברת לכמה אלפים טובים של תשלומים שוטפים.
איך מתמקחים עם הבנק
כאמור צריך להתמקח עם הבנקים. איך עושים זאת? בשלב הראשון, עושים בדיקה במספר מקומות (אפשר וכדאי גם אצל חברות הביטוח) כדי לקבל מידע על הריביות במסלולים שבחרנו. בשלב זה, ננסה להגיע (בכל אחד מהבנקים וחברות הביטוח) לריביות הנמוכות ביותר, נבדוק אם יש לנו הנחה מסוימת כתוצאה מהיותנו לקוחות הבנק המסחרי שמחזיק בבנק למשכנתאות; הנחה בגלל השתייכות לוועד עובדים מסוים, לגילדה מסוימת (רואי חשבון, עורכי דין).
זכרו שהריבית שמסרו לכם, היא רק ההתחלה. הבנק יודע שאתם תחלו במשא ומתן והוא משאיר לעצמו מרווח ביטחון. אחרי שהשוותם את הריביות בבנקים נוספים, תוכלו לנפנף בריבית הנמוכה ביותר שקיבלתם. לרוב, זה מצליח.
זכרו שלמנהל הסניף יש כח רב, הוא יכול לתת לכם צ'ופרים קטנים – הנחה בפתיחת התיק משכנתא, ביטול עמלת פירעון מוקדם בעתיד; אבל הכי חשוב לנסות להוזיל את הריבית על המשכנתא.
