במקביל לתהליך חיפוש הדירה, ואחרי שאתם יודעים מה התקציב שלכם לרכישת דירה, מה ההון שלכם וכמה משכנתא אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנקים למשכנתאות (ו/ או לחברות הביטוח שנותנות משכנתאות). הפנייה הראשונית חשובה על מנת לדעת בעיקר את היקף המימון שהבנק מוכן לספק לכם, וכדאי לברר זאת אפילו בשלב החיפושים אחר דירה ולא דווקא אחרי שהחלטתם על רכישת דירה. אחרי הכל, אתם רוצים לדעת האם המשכנתא שאתם צריכים היא באמת זו שתקבלו מהבנק.
התוצאה של המפגש הראשוני עם הבנק למשכנתאות היא – אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
אישור עקרוני לקבלת משכנתא
אתם בשלב החיפושים, או שיש לכם על הכוונת דירה מסוימת, אתם צריכים לוודא שהבנק למשכנתאות ייתן לכם משכנתא. עוד לפני שאתם חותמים על רכישת הדירה ומתחייבים לסכום כסף כה גדול אתם צריכים לקבל "אוקיי" מהבנק. איך עושים זאת? יש שתי דרכים – הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות (לכל הבנקים הגדולים יש מוקד כזה), מפרטים את העסקה הנרקמת, את גובה המשכנתא הנדרש ואת גובה ההון העצמי, מעבירים מסמכים מסוימים לבנק שמעיים על הכנסה ויכולת כלכלית (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ומקבלים בתוך זמן קצר (בדרך כלל ימים בודדים) תשובה – אישור עקרוני למשכנתא או דווקא תשובה שלילית – לא מאשרים לכם מתן משכנתא, או לא מאשרים את המשכנתא בגובה הנדרש.
הדרך השנייה (ועדיין המקובלת יותר) היא לפנות לסניף משכנתאות של אחד הבנקים למשכנתאות או חברות הביטוח להיפגש עם יועץ משכנתאות (יש מקומות שצריך לתאם מראש פגישה עם היועץ) למסור לו את הפרטים ומסמכים מסוימים (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ואז לחכות לתשובה (תוך ימים בודדים) – במקרה הטוב הבנק מאשר ונותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. במקרה הפחות טוב הוא לא מאשר בגלל גובה המשכנתא הנדרשת, ובמקרה הרע הוא לא מאשר בכלל. האישור העקרוני הזה לא מחייב לחלוטין את הבנק הוא מותנה בכל שכל הפרטים מסרתם נכונים ולא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא. כמו כן, האישור העקרוני הזה לא מחייב אתכם, זו רק הצעה פתוחה (למשך תקופה מוגבלת) לקחת מהבנק משכנתא.
כבר בשלב של הפגישה הראשונית עם יועץ המשכנתאות מהסניף או כבר בשיחת הטלפון עם נציגי הבנק כדאי לברר על מסלולי המשכנתאות שמציע הבנק, וכן להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. כמו כן, רצוי מאוד כבר בשלב זה לברר מה ההחזר החודשי הצפוי. אלה לא יהיו בהכרח המספרים המדויקים, שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות בתדירות גבוה גם בהתאם לריבית בנק ישראל. אבל אתם תקבלו מושג על סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר. במהלך המפגש, יועץ המשכנתאות של הבנק יפרט בפניכם את המידע הרלוונטי על המשכנתאות והמסלולים בבנק, ללא העדפה למסלול מסוים. יועץ המשכנתאות יספק לכם דפי מידע והסבר שבהם תיאור של סוגי ההלוואות המוצעות, דוגמאות למסלולים, פירוט חיובים ועמלות, מידע על עמלת פירעון מוקדם, דרישה לביטוח חיים וביטוח נכס, וכן פירוט מלא של כל הצעדים שעליכם לעשות מהפגישה הראשונית ועד לקבלת המשכנתא.
מה הבנק בודק?
משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין וככזאת, המלווה – הבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח) צריך לבדוק למי הוא נותן את ההלוואה, כשמעבר לכך הוא משעבד את הדירה. איך הבנק בודק את הלווה ואת יכולת ההחזר שלו? ראשית הוא מוודא את ההון העצמי של הלווים, ובמילים פשוטות – כמה הם מביאים לצורך רכישת הדירה, כשלרוב הבנק דורש שללווים יהיו 30% מערך הדירה.
הבנק למשכנתאות בודק גם את הכנסות הלווים, הוא מבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים כדי לבדוק מה גובה המשכורות (לרבות השכר נטו) וכן לבדוק את יציבות הלווים (כמה זמן הם מועסקים באותו מקום עבודה) ואת טיב מקום העבודה (האם מדובר בעסק וותיק ויציב או לא). אם מדובר בלווה שהוא עצמאי הבנק ידרוש לקבל אישור מרואה החשבון של הלווה לגבי הכנסותיו והונו וכן יש להציג את הדוח השנתי האחרון שהוגש למס הכנסה.
חוץ מזה, הבנק למשכנתאות ידרוש לקבל את תדפיסי חשבון הבנק בחודשים האחרונים במטרה לוודא שהלווים יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. הבנק יבדוק איך מתנהל חשבון הבנק – מה הכנסותיכם, האם יש הכנסה פנויה שוטפת, האם קיימות חריגות מהמסגרת, האם הבנק מכבד את השיקים ועוד.
הבדיקות האלו נחלקות לרוב לשתיים (תלוי בכל בנק ובנק). בחלק גדול מהבנקים, את האישור העקרוני מספקים בהסתמך על מידע שמספק הלווה עם גיבוי חלקי של מסמכים. אבל כמובן שכאשר האישור העקרוני מתממש והלווה רוצה לתרגם זאת לאישור סופי במקביל לעסקה לרכישת הדירה, הבנק מרחיב ומעמיק את הבדיקות. אחרי שהבקשה אושרה עקרונית (קיבלתם אישור עקרוני) ואחרי שסגרתם על רכישת דירה, נפתח לכם תיק משכנתא. אתם תגיעו לבנק למשכנתאות ויועץ המשכנתאות יחתים אתכם על חוזה הלוואה וימסור לכם מסמך, שבשפה של הבנק נקרא – דף טיפול. הדף הזה הוא רשימה של מסמכים שאתם צריכים להעביר לבנק על מנת לקבל את המשכנתא. חלק מהמסמכים נתתם (בחלק מהמקרים) בשלב הבקשה לאישור עקרוני, אבל אם מאז עבר זמן, הבנק ידרוש מידע מעודכן יותר.
פירוט עיקר המסמכים והחומר שתצטרכו להעביר לבנק למשכנתאות:
1.צילום תעודת זהות (כולל הספח) של מבקשי המשכנתא.
2.תלושי שכר לעובדים שכירים לחודשים האחרונים (עד 5 חודשים אחרונים; בחלק מהמקרים מסתפקים בתקופה קצרה יותר)תעודת זכאות (לזכאי משרד הבינוי והשיכון).
3.עובדים שהם עצמאיים או בעלי חברות יעבירו אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסות שלהם וכן דוח אחרון שהוגש למס הכנסה.
4.תדפיסי חשבון בנק (עו"ש – עובר ושב) מקוריים של שלושה חודשים אחרונים.
5.תעודת זכאות (לזכאי משרד השיכון)
6.פירוט הערבים למשכנתא (אם יש)
7.חוזה לרכישת הדירה ופרטים על מוכר הדירה (כדי לוודא שהוא בעל הדירה)
8.נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו); או במידה והנכס אינו רשום בטאבו, אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל (או מחברה קבלנית שהוגדרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כגורם משכן). מומלץ להשיג מסמכים אלו לפני חתימה על רכישת הדירה.
9.אם יש הכנסות נוספות – אישורים ממקורות הכנסה נוספים (שכר דירה, ביטוח לאומי, מזונות ועוד)
מעבר לכך, אם הצורך במשכנתא הוא לשם בנייה עצמית או הרחבת דירה יש להעביר לבנק למשכנתאות גם תוכנית בנייה מאושרת והיתרה בנייה מעודכנים; חוזה פיתוח / חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (או העתק מנסח רישום מקרקעין המצביע על זכויותיכם בקרקע) ומסמכים נוספים שמעידים על מצבו ההנדסי והמשפטי של הנכס.
בנוסף, אתם, מבקשי המשכנתא צריכים להעביר צ'ק מהבנק שההלוואה תיפרע דרכו (אימות חשבון הבנק). אתם צריכים לדאוג לרישום בטאבו של המשכנתא על הדירה לטובת הבנק למשכנתאות; למלא טופס שבו אתם משעבדים את הדירה לבנק למשכנתאות; לספק אישור שהדירה הנרכשת היא ללא שעבודים, התחייבויות והלוואות. אתם חותמים על מסמך, שבו הנכם מצהירים שאתם מוותרים על זכותכם לדיור מוגן או דיור חליפי מטעם המדינה. במסגרת הליך קבלת המשכנתא נדרשת מצד הבנק גם ביטוח הדירה. לרוב, ביטוח הנכס נעשה בסוכנות הביטוח של הבנק. אבל, ניתן, ולעיתים רבות גם כדאי לפנות לסוכנות ביטוח אחרת. במקרה כזה , אגב, הבנק למשכנתאות ידרוש רישום שיעבוד לטובתו על סכום הביטוח, והוספת סעיף ביטוחי שמגן מפני רעידות אדמה. הבנק למשכנתאות הוא זה שקובע את סכום הביטוח הנדרש על הדירה ובהתאם לסכום הזה נקבעת הפרמיה הביטוחית שיש לשלמה במקביל לתשלום החודשי של המשכנתא. עד כאן ביטוח הדירה, אבל הבנק למשכנתאות רוצה שגם הלווים עצמם יהיו מבוטחים, כדי להבטיח (מבחינתו) את תשלומי המשכנתא. הבנק דורש ביטוח חיים של הלווים, בסכום דומה לסכום המשכנתא. במידה (חס וחלילה) שהלווה נפטר , חברת הביטוח נכנסת לנעליו ומשלמת את תשלומי המשכנתא. כחלק מביטוח החיים הבנק למשכנתאות דורש לקבל גם הצהרת בריאות של הלווה.
ביטוח נוסף נדרש אם ערך ההלוואה מערך הנכס עולה על 60% (יש מצבים שאף בשיעור נמוך יותר של המשכנתא מסך ערך הדירה). במצבים כאלו, הבנק למשכנתאות עשוי לדרוש מכם הלווים לרכוש גם פוליסה בחברת EMI , חברת ביטוח אשראי שדרכה ובאמצעותה ניתן להגדיל את מרכיב המשכנתא מערך הדירה. ביטוח האשראי. בשלבים האחרונים על הלווים לספק הערכה של שמאי מקרקעין המקובל על הבנק למשכנתאות לשווי הדירה הנרכשת. התשלום, כמובן על חשבון הלווים.וממש בסיום ההליך המתיש הזה על הלווים לחתום על הוראת קבע בבנק לתשלום חודשי שוטף של תשלומי המשכנתא לבנק למשכנתאות ואז מגיע שלב החתימה על חוזה המשכנתא וקבלת הכסף.
