בנק ישראל הותיר את ריבית חודש ינואר 2014 ללא שינוי – בשיעור של 1%. במקביל, עדכנה חטיבת המחקר של בנק ישראל את התחזית המאקרו-כלכלית . להערכת כלכלני הבנק הריבית צפויה להישאר ברמתה הנוכחית במהלך המחצית הראשונה של 2014, אך להתחיל לעלות במחצית השנייה של השנה ולעמוד על 1.25% בסוף 2014. "סביבת האינפלציה נמצאת בתחום היעד", כותבים בבנק ישראל ומדגישים כי מדובר בנתון מעט נמוך ממרכז היעד. "מדד נובמבר הפתיע כלפי מטה, וחלה עלייה מתונה בציפיות מהמקורות השונים לאינפלציה בשנה הקרובה, אך כולן עומדות עדיין מעט מתחת למרכז יעד האינפלציה. קצב הצמיחה של המשק יציב, ואף נראים סימנים להתאוששות מסוימת של הפעילות, ובכלל זה ביצוא. בהינתן תחזיות להתאוששות בכלכלה העולמית ובסחר העולמי, הערכת חטיבת המחקר מצביעה על גידול מתון בקצב הצמיחה (ללא השפעת הפקת הגז) בשנה הבאה. שיעור האבטלה ממשיך להיות נמוך אולם בשוק העבודה נמשכות המגמות המנוגדות של גידול בתעסוקה בשירותים הציבוריים וירידה בתעסוקה במגזר העסקי".
בראיון לכלכליסט, אומר יעקב רויטר , הממונה על פעילות המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות (האחראי על 36% מהיקף פעילות המשכנתאות בארץ) שהוא צופה ירידה של 10% בהיקף לקחית המשכנתאות – "שילוב של ריבית נמוכה , היעדר אלטרנטיבות להשקעה, מחירי שכירות הולכים ועולים וצורך אמיתי בקורת גג – הוא שמדרבן אזרחים רבים לעשות מאמץ ולגייס את ההון העצמי הנדרש למשכנתא. לא פלא ששוק המשכנתאות ממשיך לגדול מדי שנה. אבל חשוב לזכור שלא מדובר בשוק ספקולטיבי של משקיעים מתוחכמים. ברוב המקרים מדובר בזוגות צעירים או במשפחות שמשפרות דיור. על אף הריבית הנמוכה, מחירי הדירות מרחיקים חלק מסויים מהשחקנים שקשה להם לרכוש דירה מהשוק והרגולציה משפיעה בשוליים"
רויטר סבור שבשנה הבאה יירדו הביקושים כי לאנשים נגמר הכסף לקנות דירות, והוא מסביר בראיון החשוב בכלכליסט כי יחלפו 4 שנים עד שצעדי הממשלה בשוק הנדל"ן יבשילו, כשבינתיים חגיגית המשכנתאות תימשך. להערכתו – אין ממש אלטרנטיבה ללויים – "מה האלטרנטיבה? לשכור דירה? ראית את הדירות בת"א ב-5 אלף שקל. שלא נדע."
לראיון המלא בכלכליסט – האמת, חובה!!!
מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן הפתיע בחודש אוקטובר ועלה ב-0.3% בחודש אוקטובר 2013, בהשוואה לחודש ספטמבר 2013 והגיע לרמה של 102.6 נקודות לעומת 102.3, בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2012 נקודות).
עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ההלבשה וההנעלה (ב-6.4%), הירקות והפירות (ב-5.9%), הריהוט והציוד לבית (ב-0.8%), התרבות והבידור (ב-0.6%), השונות (ב-0.6% והמזון (ב-0.4%)
מתחילת השנה עלו המדד הכללי ב-2.1 אחוזים, המדד ללא אנרגיה ב-2.2 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ב-1.7 אחוזים והמדד ללא דיור ב-1.6 אחוזים.
בשנים עשר החודשים האחרונים (אוקטובר 2013 לעומת אוקטובר 2012), עלו המדד הכללי ב-1.8 אחוזים, המדד ללא אנרגיה ב-2.1 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ב-1.7 אחוזים והמדד ללא דיור ב-1.2 אחוזים.
היכנסו כאן למדד תשומות בנייה המעודכן
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אוקטובר 2013 ב-0.1% והגיע ל-105.5 נקודות לעומת 105.4 נקודות בחודש קודם (על בסיס יולי 100.0 = 2011 נקודות). מתחילת השנה עלה המדד ב-1.3%.
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינים כי מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוקטובר 2013, יש לציין עליית מחירים של 0.8 אחוז בפרק אלומיניום. לעומת זאת ירד המדד לפרק מעליות ב-1.2 אחוזים. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז. עוד מסבירים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – "בחודש אוקטובר 2013 עלו מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.2 אחוז ומחירי הוצאות כלליות ב-0.1 אחוז. מחירי חומרים ומוצרים ומחירי שכירת ציוד ורכב נותרו בחודש אוקטובר ללא שינוי. מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מוצרים מוגמרים מאלומיניום ומפלסטיק ומוצרי איטום (ב-1.4 אחוזים, כל אחד), חול לסוגיו (ב-1.0 אחוז) ומוצרים מוגמרים מעץ וחומרים אחרים (ב-0.9 אחוז). לעומת זאת ירדו מחירי חומרי מחצבה אחרים ב-1.1 אחוזים, חומרי כיבוי אש ב-1.3 אחוזים ומחירי מעליות ב-1.7 אחוזים".
מחשבון מדד תשומות הבנייה
מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן
כלכלני בנק הפועלים מעריכים כי מדד אוקטובר צפוי לרדת בשיעור של 0.2%. המדד להערכתם, יושפע בעיקר מירידה בשכר הדירה לחוזים מתחדשים ומירידה במחירי הדלק בשיעור של 5.5% עקב ירידה חדה במחירי התזקיקים העולמיים וייסוף בשער החליפין של השקל מול הדולר. "מנגד, תשפיע העלייה העונתית במחירי הפירות והירקות וכן עלייה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה", מסבירים בפועלים ומעדכנים כי מדד נובמבר צפוי לרדת בשיעור של 0.1% – "המדד יושפע מהמשך מכירות עונת החורף בסעיף ההלבשה וההנעלה וכן בסעיף תחבורה ותקשורת ירידה עונתית שלהבראה ונופש ונסיעות לחו"ל. מחירי הדלק צפויים לשמור על יציבות.
"האינפלציה החזויה לשניים עשר החודשים הבאים עודכנה ל-1.3% ולשנת 2013 ל-1.6%. תחזית האינפלציה ל-12 החודשים הקרובים נמוכה ממרכז יעד האינפלציה כתוצאה מגורמים כגון: ירידה במחירי הדלק, ייסוף השקל והעדר לחצים לעליית שכר בשוק העבודה".
כלכלני הראל מעריכים כי מדד תשומות הבניה למגורים יירד בשלושת החודשים הקרובים (אוקטובר עד דצמבר ) ב-0.3%. כמו כן, סבורים כלכלני הראל כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יירד בתקופה זו ב-1%.
אלו חדשות טובות גם לרוכשי הדירות וגם לשוכרים, באם אכן יאומתו.
בחודש ספטמבר עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.2% בהמשך לעלייה של 0.1% בחודש אוגוסט. מתחילת השנה עלה מדד התשומות בניה למגורים ב-1.2%. ומכאן, שבהראל סבורים שהמדד השנה יהיה מתחת ל-1%.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. המדד משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה. אגב, במכירת דירות יד שנייה, אין לרוב הצמדה למדד כלשהו, אם כי, המגמה של ההצמדה הולכת ו"נכנסת" גם לחוזים של מכירת דירות יד שנייה.
ככלל, רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים. האלטרנטיבה הרצויה/ עדיפה תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים כאשר הם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עלייה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר – המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1.2%, אך להערכת הראל הוא צפוי לעלות השנה בעד 1%. אבל, צריך לזכור שייתכנו סטיות גדולות מתחזית זו.
את ההערכות (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא וסוג המשכנתא (צמודה/ לא צמודה) , ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים) יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.
היכנסו כאן לעדכוני מדד תשומות הבנייה
לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆
מחשבון מדד תשומות הבנייהשר השיכון והבינוי , אורי אריאל מסמן הפסד ראשון במלחמה במחירי הדירות. אריאל שעם כניסתו לתפקיד העריך שהחל מ-2014 כבר תורגש ירידת מחירים בשוק הדירות, אומר לנו עכשיו שנצטרך לחכות – "הערכה שלי היא שלקראת סוף 2014 מחירי הדירות יתחילו לרדת. אנחנו, במשרד השיכון, יודעים לספור כמה יחידות דיור ישווקו ב-2013 וזה יהיה מעט יותר מבשנה שעברה; אבל בסוף 2014 ייבנו יותר דירות בהיקף משמעותי. לא תהיה ירידה גדולה אבל מה שחשוב זו המגמה, ותהיה מגמת ירידה במחירים גם ב-2015 והלאה". דברים אלו אמר אריאל בכנס העסק בהתחדשות עירונית שהתקיים בתל אביב.
אבל הנה דברים שהוא אמר לפני שבעה חודשים בוועידת הנדל"ן של גלובס "שנת 2013, היא שנה בה תהיה התקדמות, אבל לא תהיה פה ההתקדמות הגדולה שכולם מצפים לה. וזה נובע בגלל 3 סיבות: הבחירות, אין תקציב ועכשיו כולם עמלים על חוק התקציב וחוק ההסדרים שייקחו כמה חודשים קרובים, ועד אז כבר נגיע לסוף השנה. בשנה הזו לא תהיה פריצת דרך, אולם הקמת ועדת שרים לדיור תביא בסופו של דבר לקידום פתרונות, והוזלה יותר משמעותית ב-2014, למרות שכבר השנה עשויה להיות תנודה חיובית שתשפר את המציאות כיום. הורדת מחירי הדירות לא תהיה בזבנג וגמרנו. אני עדיין ביום לימודים ארוך כדי להבין את הבעיות. אין פטנטים. אי אפשר פשוט לצאת לדרך עם 100 אלף יחידות דיור".
בקיצור, אריאל מבקש דחייה, והאמת שהוא מספיק הוגן והגון להשתמש במילה – "הערכה", כי הוא יודע (ולא מעוניין להסתיר זאת) שהתוצאה של המלחמה במחירי הדירות, ממש לא מובטחת.
על כל פנים, בכנס ההתחדשות העירונית שהתקיים לאחרונה אמר אריאל – "אנחנו מאמינים בפינוי בינו כאחד הפתרונות הטובים ביותר למצוקת הדיור. פינוי בינוי זו החלופה הטובה ביותר מבין החלופות הקיימות, יותר טובה מבנייה בשטחים הפתוחים, חבל על השטחים הללו. התחדשות עירונית טובה יותר למשק וטובה יותר לאדם הפרטי עצמו. גם חיזוק וגם מיגון שזה חשוב בימים אלו. זה באחריותנו ואנחנו מקדמים אבל, יש גם בעיות – אי אפשר להתעלם מהבעיות האחרות של התכנון והוועדות ששייכות למשרד הפנים ומיסוי שזה התחום של משרד האוצר. המצב היום השתפר יחסית לעבר. יש שיתוף פעולה בין משרדים וכולם יודעים שהמטרה היא להוריד את המחירים. בנוסף, אנחנו גם מתכננים להפוך את המידע לנגיש יותר לכלל הציבור. נקים אתר הנגיש לכל הציבור בו יהיה מידע על כל השיווקים של דירות במדינת ישראל. איפה משווקים? באיזו עיר? באיזו תב"ע? היום המצב שכולם מבולבלים. אני רוצה להגיע למצב שכל אזרח יוכל לראות את זה. השקיפות היא חלק חשוב במהות הדמוקרטית, ותוך ארבעה חודשים יהיה אתר כזה באוויר".
עוד אמר אריאל כי התקבלה החלטה להביא עובדי בנייה מסין, על רקע המחסור בידיים מקצועיות. אלא שההחלטה הזו כנאה נתקלת בקשיים – אריאל הסביר שהועברה הצעה לחתימה על הבאת 15 אלף עובדים, אבל בצד הסיני עדיין לא עונים.
כלכלני בנק לאומי עקביים עם גישתם שהיצע הדירות הנמוך הוביל ויוביל להמשך עליות במחירי הדירות. הערכת לאומי מפורסמת במקביל לדברי שר השיכון והבינוי, אורי אריאל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות עד לסוף שנת 2014.
בלאומי סוקרים את הבנייה, את היקף העסקאות ואת היצע הדירות הקיים. בחודש ספטמבר, מציינים כלכלני הבנק נמכרו 2,367 דירות חדשות (הנתונים מנוכי עונתיות) ביוזמה פרטית וציבורית. היקף הדירות הזה מבטא רמת שיא ביחס לרמות שנרשמו בשנים האחרונות. מעבר לכך, כאשר בוחנים את נתוני המכירות הרבעוניים מתרשמים שהעלייה בפעילות היא לא נקודתית לחודש אחד. בדיקת הרבעון כולו מבטאת עלייה מרשימה של 10.5% ברבעון השלישי ביחס להיקף המכירות ברבעון השני ועלייה מואצת של 18.8% ביחס למכירות ברבעון השלישי בתקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלו המעידים על עסקאות גדלות שבין היתר מגובים בשוק משכנתאות תוסס (על רקע הריבית הנמוכה שמפתה את הרוכשים), לצד מלאי דירות יציב ואף דועך – 10.7 חודשים, הם הבסיס להערכת כלכלני לאומי שהרמה הנוכחית של חודשי ההיצע עדיין נמצאת בטווח התומך בהמשך מגמת עלייה במחירי הדיור, בהמשך לעלייה של 9.3% בשנה האחרונה.
בלאומי מדגישים כי הגורמים שעשויים למתן את קצב עליית מחירי הדיור הם המשך הצמיחה המתונה בביקושים המקומיים במשק, ובצד ההיצע, הגדלת אישורי והתחלות הבניה בהובלת הממשלה.
הדעות בקרב הכלכלנים והאנליסטים על שוק הנדל"ן המקומי, חלוקות. זה נכון, גם לכלכלנים הישראלים וגם הזרים. אחרי שכלכלני גולדמן זאקס טענו שבטווח הבינוני והארוך צפויה ירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות, אומרים במריל לינץ' שמחירי הדירות בארץ בהחלט סבירים, המחירים רחוקים מלהיות מנופחים וששוק הדיור הישראלי לא קרוב אפילו למצב של בועת נדל"ן.
עוד מעריכים כלכלני מריל לינץ' כי הבנגידה החדשה של בנק ישראל, קרנית פלוג, תמשיך במדיניות המוניטרית של סטנלי פישר. בנק ישראל ישמור להערכתם, על סביבת ריבית נמוכה וימשיך ברכישות המט"ח. הכלכלנים צופים שלא תהיה הפחתת ריבית נוספת מתחת ל-1% וסבורים כי בנק ישראל ימשיך ברכישות הדולרים וישמור על מדיניות מוניטרית מרחיבה. הם מחזקים טענתם בעובדה שנתן זוסמן, שמונה על ידי פלוג לוועדה המוניטרית, תומך במדיניות המוניטרית שלה.
מסקר של השמאי הממשלתי עולה כי דירת 4 חדרים התייקרה בממוצע ב-1.9% ברבעון השלישי של 2013. מדובר על קצב שנתי נומינלי של 5.6%, זה אולי לא הקצבים שהיו לפני שנתיים ושלוש שנים, אבל עדיין מדובר על עלייה ריאלית מרשימה במחירי הדירות. הדירות בתל אביב התייקרו בשיעור של 5% במהלך הרבעון השלישי;, וגם באשקלון נרשמו עליות מחירים דומות. עם זאת, היו ערים, מתוך 16 הערים שבהם בוצע הסקר, שבהם נרשמו ירידות מחירים – בראשון לציון , ירושלים ורחבות נרשמו ירידות מחירים של כ-1%.
עליות המחירים הרציפות משנת 2009, נובעות גם מביקושים מובנים לדירות שמוערכות בכ-45-50 אלף דירות בשנה, וגם לאור סביבת הריבית הנמוכה. קל יותר וזול יותר לקחת הלוואות/ משכנתאות וזה מגביר את הביקושים למשכנתאות ולדירות.
חוב המשכנתאת של הציבור הגיע לשיא של 283.5 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים של בנק ישראל.
החוב שגדל מדי חודש בחודש עלה בחודש אוגוסט האחרון ב-2.5 מיליארד שקל, ונראה שהמגמה הזו תימשך גם בחודשים הבאים – במילים פשוטות, תוך פרק זמן קצר יחסית, היקף המשכנתאות עשוי לחצות את ה-300 מיליארד שקל.
על רקע חוב המשכנתאות ההולך וגדל, הזהירו לאחרונה, כלכלני בית ההשקעות גולדמן סאקס כי קיימת סבירות לא נמוכה למשבר דיור בישראל בחמש השנים הקרובות. להערכתם, משבר שכזה יתרחש על רקע העליות במחירי הדירות.
עליית מחירי הדירות מוסברת בין היתר, בהיצע מוגבל של דירות, ובניה שעולה מספקת את הביקוש. כמו כן, הריבית הנמוכה (מאוד!) מחממת את שוק הדירות – כשהמימון זול, הביקוש אליו כמובן גדל, וזה ככל הנראה, הסיפור הגדול בשוק הדירות – ריבית זולה שמוכתבת על ידי בנק ישראל, מעלה את המחירים באופן עקבי – עד מתי?
מדריכים נוספים:
ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה – מה עדיף?
חודש ספטמבר, חודש החגים הוא עונתית חודש חלק בשוק המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל שסוכמים ומרכזים את נתוני כל הבנקים עולה כי בחודש ספטמבר 2013 נלקחו משכנתאות בהיקף של 3.5 מיליארד שקל. מדובר אמנם על ירידה לעומת החודשים הקודמים שביטאו קצב שיא בלקיחת משכנתאות, אבל ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה – ספטמבר 2012, הרי שמדובר על גידול נאה. אז, הסתכם היקף המשכנתאות ב-3.2 מיליארד שקל.
מנתוני בנק ישראל עולה כי 37% מהיקף המשכנתאות בחודש ספטמבר (כ-1.3 מיליארד שקל) נלקחו לרכישת דירות במימון של 45% עד 60% משווי הדירה; כ-35% מהיקף המשכנתאות (1.25 מיליארד שקל) נלקחו לרכישת דירות במימון של 60% עד 75% ו-17% מהמשכנתאות נלקחו לרכישת דירות במימון של 30% עד 45% מהיקף הנכס.
עוד עולה מנתוני בנק ישראל שמשכנתאות בהיקף של 120 מיליון שקל, הן למעשה משכנתאות שנסגרו בבנק אחד ונפתחו בבנק אחר – כלומר מיחזור של משכנתאות בבנקים אחרים.