fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

מה באמת שטח הדירה שלכם

מעודכן ל-07/2019

אתם רוצים למכור דירה. בארנונה כתוב משהו אחד, המתווך אומר משהו אחר והשמאי משהו אחר. בגדול, אף אחד לא יודע מה שטח הדירה שלו, האם הוא כולל או לא כולל את המרפסות? האם זה משנה אם הן סגורות? כך למשל  בבניינים ישנים  לא נרשמו בטאבו מרפסות ושטחי שירות, ולכן בבניינים ישנים החישוב הוא כלפי מטה.

בבניינים חדשים, לעומת זאת, יש יותר משבע מדידות, ולכן התוצאות יכולות להיות שונות, אבל קרובות ליותר שטח נטו של הדירה מאשר בחישוב בבניינים הישנים. העירייה מדי פעם מעדכנת את נתוניה ולכן הנתונים שונים מהרישום בטאבו.

שיטות המדידה גם משתנות מקבלן לקבלן ומעירייה לעירייה, לכן  אין ברירה אלא לערוך את המדידות בעצמכם בין אם אתם מוכרים את הדירה ובין אם רוכשים.

מהן שיטות המדידה

כאמור יש שיטות מדידה לצרכים שונים ולקבלנים ולרשויות. השיטה המחמירה ביותר היא שיטת הברוטו-ברוטו, בזו מודדים את קירות הפנים, קירות החוץ, חדרי המדרגות, לובי הבניין וכל שטח ציבורי בנוי אחר. השיטה המקלה ביותר מכונה  "נטו־נטו", ולפיה מודדים רק את שטח הרצפה של הנכס, ללא קירות חוץ, קירות פנים ושטחים משותפים. השיטה  מכונה גם  שטח בלטות או שטח ספונג'ה.

כל רשות קובעת את שטח הדירה לפי תעריפי מינימום ומקסימום שקובע משרד הפנים. יש גם  שיטות נוספות, כמו "נטו", הכוללת את היקף הדירה כולו ומחצית הקירות המשותפים, ו"ברוטו", הכוללת חלק יחסי ברכוש הציבורי הקומתי.

נציין שיש הבדל בין מדידת שטח של קבלן לבין של רוכש דירה, ולכן פסקי הדין אוסרים לכלול שטחים מחוץ לדירה שמיועדת למגורים. כך שיטת הברוטו הייתה נפוצה בקרב קבלנים עד ל–2008, ואלו בפרסומים שלהם בשטח הדירה כללו גם חדרי מדרגות, לובי, שטחי מעלית ועוד. הקבלנים עצבנו את תושבי החוץ והשיטה הזו הגיעה לבתי המשפט שקבעו שמדובר בהטעיה נטו.

תקן 9 - שטח דירה  מקבלן (שטח פלדלת)

בשנת 2008 אושר ביוזמת משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר שאימץ את הגדרת שטח הדירה  וחייב את היזמים והקבלנים לציין במפרט — שהוא אחד הנספחים לחוזה המכר — את שטח הדירה.

תקן 9.0 קובע הגדרות ברורות של שטחים בנויים בדירות מגורים לשומה  התקן קבע כי שטח דירה חד מפלסית בבנייה רוויה או צמודת קרקע יהיה שטח הפנים של הדירה, בתוספת היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. במניין השטחים ייכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שירות מקורים, ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, יש אליהם כניסה ישירה מהדירה, ואין אליהם כניסה מדירות אחרות. שטח דירה רב מפלסית בבנייה רוויה או בית פרטי יהיה סכום שטחי הדירה בכל הקומות. שטח כל קומה או מפלס יכלול את שטח היטל המדרגות העולות ממנו אל הקומה שמעליו. שטח המפלס העליון לא יכלול את שטח היטל מדרגות העולות אליו

התקן גם מגדיר את שטחי ההצמדה או השטחים המשויכים לדירה. שטח מרתף, למשל, יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל תיאורטי בעובי של 20 ס"מ. שטח מרפסות וחצרות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ של המרפסת או החצר, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים. במניין שטחי המרפסת או החצר לא ייכלל היטל קירות החוץ של הדירה. שטח המחסנים והחניות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית עובי הקירות המשותפים.

אלא שתקן 9 אינו התקן שמותאם לטאבו, לארנוונה או לצורכי בנייה וכן לא חל על דירות מיד שנייה.

שטח דירה בטאבו

כאמור, בתחילת הדרך היו רושמים את השטח נטו, ללא קירות חוץ וללא מרפסות. בהמשך שונתה המדידה כך שהיא כוללת גם קירות חוץ, והמרפסות רשומות בדרך כלל כהצמדה ולא כחלק מהדירה.

שטח דירה בארנונה

חישובי המדידה לצורך ארנונה משתנים מרשות לרשות ומתקופה לתקופה. יש רשויות המודדות בשיטת "ברוטו־ברוטו" ויש כאלה שמודדות בשיטת "נטו־נטו". בנוסף, יש רשויות מקומיות שמודדות לפי הסדרי מדידה ייחודיים אחרים. ולא ניתן לשנות את שיטת המדידה אלא בחוק. הסיבה שבוחרים לא לאחד את מדידות הארנונה היא חשש כי מדד אחיד ייקר חלק מהארנונות

שטח בתכנון ובנייה

עד שנות השישים היה מקובל  שכל מה שבונים סופרים, כולל חדרי מדרגות למשל. בשנות השישים. החלו לספור את המרפסות לחוד. בשנות התשעים הוחלט כי קבלן יבחר לבנות מרפסות מקורות, הנבנות זו מעל זו, ושטחן ינוכה מהשטח העיקרי של הדירות. אך בכאלה המסודרות לסירוגין כך שהמרחק ביניהן הוא בן שתי קומות לפחות, שטחן ינוכה רק משטחי השירות שמתירה התוכנית. בנוסף נקבעה הפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות, כך ששטח הדירה הוא שטח עיקרי ושטחי המדרגות, מבואות, מחסנים וכדומה הם שטחי שירות. ב–2007 שונו התקנות, ואושרו תוספות זכויות למרפסות פתוחות של עד 14 מ"ר לדירה, ולא יותר מ–12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין. גם ממ"ד וחניה הם שטחי שירות.

ב-2019 הכריז מנהל התכנון כי הוא שוקל לבטל את ההפרדה בתב"ע בין שטחים עיקריים לשטחי שירות

טבלת מדידות*

הגדרת שטח רצפה ללא מרפסות היטל קירות פנים מרפסת מקורה היטל קירות חוץ ומשותפים חלק יחסי בשטח משותף קומתי חלק יחסי בשטח משותף בבניין משטחים בלתי מקורים גובה מזערי למניין שטח הערות
טאבו 1 ("שטח ספונג'ה") כן לא לא לא לא לא לא אין קביעה היה נהוג במרשם המקרקעין עד לשנות השישים. שטח דירות שנרשמו בתקופה זו מופיע כיום (2017) בהתאם למדידה זו. זוהי הגדרת השטח המצמצמת ביותר.
טאבו 2 כן כן לא לא לא לא לא אין קביעה היה נהוג במרשם המקרקעין משנות השישים עד לסוף שנות השמונים. שטח דירות שנרשמו בתקופה זו מופיע כיום (2017) בהתאם למדידה זו.
טאבו 3 כן כן כן לא לא לא לא אין קביעה ההגדרה הנהוגה במרשם המקרקעין כיום (2012). השטח המתקבל במדידה זו נמוך מהשטח שמופיע בחוזה המכירה.
"שטח פנים דירה" כן כן כן לא לא לא לא גובה תקני הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. התקן דומה למדידת הטאבו כיום (2017) מלבד הוראות בדבר גובה פנימי מזערי.
"שטח אפקטיבי" כן כן כן כן לא לא לא גובה תקני הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. התקן דומה לתקן 9 אך אינו קובע הוראות לגבי היטל מדרגות ולגבי מדידת קירות מרתף. השיטה אינה בשימוש עוד.
תקן 9.0 וחוק המכר כן כן כן כן לא לא לא גובה תקני הוגדר על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים ועל ידי משרד הבינוי והשיכון. ההגדרה טרם אומצה על ידי הטאבו ועל ידי חלק מהרשויות המקומיות.
"שטח נומינלי" כן כן כן כן כן למעט ממ"ק ומבואה לא לא גובה תקני הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. השיטה אינה בשימוש עוד.
שטח "ברוטו ברוטו" כן כן כן כן כן לא אחיד לא הגדרה לא רשמית. לא קיימת לגביה אחידות בהכללת שטח יחסי בכלל השטחים המשותפים בבניין. הייתה בשימוש בקרב חלק מהיזמים בעלוני שיווק לפני אישור תיקון לחוק המכר.
שטח לארנונה כן כן בדרך כלל כן לא אחיד לא אחיד לא לא לא אחיד כל רשות מקומית קובעת הגדרה באופן עצמאי ומנותק באמצעות צו ארנונה. ועדה שהוקמה ביוזמה ממשלתית להאחדת נושא הארנונה בכללותו (לא רק שטח) טרם מסרה מסקנותיה.

מתוך ויקיפדיה

 

אחסון תכולת דירה – כמה זה עולה ומה כדאי לדעת?

תב"ע - איך היא עוזרת לנו להחליט ברכישת דירה

מה מעלה את ערך הדירה שלכם

 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות