מחלקת המחקר של בית ההשקעות אקסלנס, מספקת תחזית לא פשוטה לשוכרי הדירות – "מחירי השכירויות בארץ יאיצו בקרוב", כותבים כלכלני אקסלנס ומוסיפים – "חלק גדול מתחזית הריבית והאינפלציה שלנו מקורה בהאצה מחודשת של סעיף הדיור, המורכב ממחירי שכירויות. בשנה האחרונה נרשמה האצה מחודשת במחירי הדיור, לאור המחסור בדירות ולאור הריבית הנמוכה בצורה קיצונית. כמו כן המגבלות שהטיל בנק ישראל, לא הצליחו לצנן את המגמה בשוק הדירות". באקסלנס קושרים בין העליה במחירי הדירות לבין מחירי השכירויות  כאשר טענתם היא שלאורך זמן יש מתאם בין מחירי  הדירות לשכר הדירה.

באקסלנס מעריכים כי הריבית שעומדת עכשיו על 1.25% (ריבית בנק ישראל) תעלה לפני שהריבית בשוק האמריקני תעלה ובעוד שנה היא תגיע ל-1.75% – "בשבועיים האחרונים שוק ההון המקומי הפנים כי הסיכויים להפחתת ריבית נוספת פחתו משמעותית. האינדיקטורים המקומיים שהתפרסמו בשבועיים האחרונים, ביניהם צמיחה מקומית יציבה ועלייה באינפלציה, לא יושבים בקו אחד עם הריבית הנמוכה בישראל. עליית התשואות בחו"ל עשויה לתמוך בהתחזקות הדולר ולהוביל לפתרון אקסוגני לבעיית שער החליפין. בנוסף יש לציין כי שוק הנדל"ן המקומי ממשיך להתחמם, מה שתומך בהעלאת ריבית מסוימת כדי לקרר מעט".

עלייה בריבית תשליך בהתאמה גם על ריבית המשכנתא שנמצאת כיום בשפל.

תכלית תעודות סל מנפיקה שתי תעודות סל חדשות – תכלית ממונפת ת"א 25 פי 3 חודשי ותכלית ממונפת בחסר ת"א 25 פי 2 חודשי. תעודת הסל הממונפת על ת"א 25 (פי 3) תספק למשקיעים מעקב אחרי מדד המניות המוביל בבורסה (ת"א 25), אבל בחשיפה גבוה פי 3 (בחישוב חודשי מצטבר). זוהי למעשה אופציה על המדד (במינוף של 3).

מנגד, תעודת הסל השנייה בשורט (חסר) במינוף של 2 היא סוג של אופציית פוט (המשקיעים בה נהנים כאשר המדד יורד). גם החישוב של השואה בה הוא על פי תשואה חודשית מצטברת.

ההנפקה תההיה ביום ג' – 3 בספטמבר 2013. בעת רכישה בהנפקה תינתן לרוכשים הנחה.

מה זאת תעודת סל? מהן היתרונות והחסרונות שלה ומה ההבדלים בינה לבין קרן נאמנות 

קרן הנאמנות הראל פיא (00) מק"מ פלטינום ללא מניות מוזגה לתוך קרן הנאמנות – הראל פיא (0A) מק"מ+אג"ח תזרימיות.

המיזוג בוצע לאחר שהדירקטוריון של מנהל הקרן החליט על מיזוג הקרנות המתמזגות וכן אישר את תכנית המיזוג. כמו כן, הנאמנים של הקרנות המתמזגות, קסלמן וקסלמן  פי דאבליו סי חברה לנאמנויות (1971) בע"מ ומזרחי טפחות חברה לנאמנות בע"מ (להלן: "הנאמנים"), אישרו כי אין מניעה לבצע את המיזוג וכן אישרו את תכנית המיזוג.  תנאי נוסף להשלמת המיזוג היה אישור רשות המיסים.

מנהל הקרן העביר את נכסי הקרן הנקלטת (קרן הנאמנות הראל פיא (00) מק"מ פלטינום ללא מניות) לחשבון הקרן הקולטת (הראל פיא (0A) מק"מ+אג"ח תזרימיות)  והמיר את יחידות הקרן הנקלטת ליחידות בקרן הקולטת, באופן ששווי היחידות לאחר המיזוג, בידי מי שהחזיק ערב המיזוג ביחידות של כל אחת מהקרנות המתמזגות לא השתנה כתוצאה מן המיזוג. מנהל הקרן לא המיר במזומנים שברי יחידה שנוצרו עקב המיזוג, אולם יכול ושברי היחידה האמורים הומרו במזומנים על ידי המפיצים בהתאם לנהלים כפי שקיימים אצל כל מפיץ.

במועד ביצוע המיזוג פקעו הסכם הקרן והתשקיף של הקרן הנקלטת, בוטלו יחידות הקרן הנקלטת והקרן הנקלטת אינה קיימת עוד.

הסכם הקרן וכן התשקיף של הקרן הקולטת נשארו בתוקף לאחר ביצוע המיזוג.

בעקבות ביצוע המיזוג לא חל שינוי במספר היחידות ובשווי היחידות בידי מי שהחזיק יחידות בקרן הקולטת ערב המיזוג.

הנה מחירי הפדיון של יחידות הקרנות המתמזגות ליום 29/08/2013:

הראל פיא (0A) מק"מ+אג"ח תזרימיות,  שער –  103.70; הראל פיא (00) מק"מ פלטינום ללא מניות, שער   108.12. מכאן שיחס ההמרה בין יחידות הקרנות המתמזגות במועד ביצוע המיזוג היה כדלקמן: כל יחידה בהראל פיא (00) מק"מ פלטינום ללא מניות הקנתה למחזיק בה 1.042622951 יחידות בהראל פיא (0A) מק"מ+אג"ח תזרימיות.

פרטי הקרן הקולטת –  עיקרי מדיניות ההשקעות הנוכחית של הקרן הקולטת:

(א) (1) החשיפה לאגרות חוב מסוג מק"מ לא תפחת מ-75% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

(2) לגבי הגדרות: "דוחות כספיים", "אג"ח BBB- ומעלה", "חברה מנפיקה", "מועד הרכישה", "מועדי הבדיקה" ו-"אג"ח תזרימיות"- ראו סעיף (א)(2) לעיקרי מדיניות ההשקעות של הקרן הקולטת, הכלול בדו"ח ק-99 מיום 13.8.13 אסמכתא: 2013-03-115815.

(3) החשיפה לאג"ח תזרימיות לא תפחת מ- 5% מהשווי הנקי של נכסי הקרן ולא תעלה על 15% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

(4) החשיפה לנכסים שאינם נכסים שקליים (כהגדרתם להלן) לא תעלה על 30% מהשווי הנקי של נכסי הקרן ולא תפחת מ- 0% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

בסעיף זה: "נכסים שקליים"- אגרות חוב לא צמודות נקובות בש"ח, לרבות מק"מ, מזומנים בש"ח ופקדונות בש"ח לזמן קצוב, ביחד.

(5) לא תהיה בקרן חשיפה למניות.

(6) החשיפה למטבע חוץ לא תעלה על 10% מהשווי הנקי של נכסי הקרן ולא תפחת מ- 0% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

(7) לפחות 85% מהשווי הנקי של נכסי הקרן יהיו הנכסים המפורטים להלן, כולם או חלקם:

(א) אגרות חוב שהוצאו בידי מדינת ישראל, לרבות מלוות, שיתרת התקופה עד למועד שנקבע לפדיונן  אינה  עולה על שנתיים או ששיעור הריבית שהן נושאות נקבע מחדש אחת לשנה לפחות.

(ב) אגרות חוב, לרבות מלוות ותעודות חוב, שדורגו בידי חברה מדרגת בדירוג הגבוה ביותר בסולם הדרגות שקבעה, שיתרת התקופה עד למועד שנקבע לפדיונן אינה עולה על שנתיים.

(ג) מזומנים ופיקדונות לזמן קצוב.

בסעיף זה: "אגרות חוב" – למעט אגרות חוב הניתנות למימוש או להמרה לניירות ערך אחרים.

(8) לא תהיה בקרן חשיפה לאג"ח שאינן בדירוג השקעה.

(9) הקרן היא קרן מוגבלת בניירות ערך חוץ.

כפוף לאמור לעיל ולהוראות כל דין רשאי מנהל הקרן להשקיע את אמצעי הקרן על פי שיקול דעתו המוחלט, והוא מוסמך גם לקבוע את סכום המזומנים שיכללו בנכסי הקרן מעת לעת.

(האמור בס"ק (א) לסעיף זה לעיל כפוף לס"ק (ב) לסעיף זה להלן).

(ב) חריגה של השקעות הקרן ממדיניות ההשקעות של הקרן לא תחשב כהפרת החובה להשקיע את נכסי הקרן בהתאם למדיניות זו, אם נתקיימו התנאים הקבועים בדין או בהוראות רשות ניירות ערך לפיהם לא יראו בחריגה זו הפרת הוראות הדין.

המאפיינים של הקרן הקולטת השונים ממאפייני הקרן הנקלטת:

(א) הנאמן של הקרן: מזרחי טפחות חברה לנאמנות בע"מ.

(ב) השכר בפועל של הנאמן: 0.03% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן.

(ג) סיווג הקרן בפרסום: אג"ח בארץ-שקליות, אג"ח שקליות כללי.

(ד) נכס הייחוס של הקרן: נכס ייחוס משוקלל: מדד מק"מ-90%, מדד תל בונד צמודות יתר-10%.

(ה) פרופיל החשיפה למט"ח של הקרן: A.

בנק לאומי משיק פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על מניית וול-מארט, ענקית הקמעונאות האמריקאית. מדובר בפיקדון שקלי לשלוש שנים המותנה בעליית מניית המניה, כאשר הקרן השקלית מובטחת, כלומר במקרה הגדוע ביותר מקבל המשקיע את הסכום שהפקיד בשקלים. מדובר אמנם בהפסד ריאלי שנגזר מהאינפלציה בתקופה זו ובחלופות ההשקעה בתקופה זו, ועדיין מדובר ברצפה מסוימת, כשמנגד מספק הפיקדון המובנה אפשרות לרווח.

בבנק לאומי מסבירים את מנגנון הפיקדון – הפיקדון משתתף ב-100% מעליית וול-מארט עד עלייה של 37% (לא כולל) או משלם ריבית של 6% לכל התקופה אם מניית וול-מארט תעלה ב-37% ויותר באחד מימי הפיקדון לעומת המדד הבסיסי. הריבית המותנית צמודה לשער החליפין.

תאריך תחילת הפיקדון – 11 בספטמבר 2013, תאריך הפירעון 11 בספטמבר 2016.

הנה פרטים נוספים על הפיקדון (חשוב לקרוא!)

ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים בעבר, אמר עם פרסום נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על ירידה בקצב התחלות הבניה שנוצר מחסור הולך וגדל בדירות, ועד 2020 צפוי מחסור של 180 אלף דירות – בראיון לגלובס אמר כהן – "ענף הנדל"ן צועד בבטחה לקראת סחרור מחירים נוסף, והמחסור בדירות שהגיע השנה לכ-90 אלף דירות יגיע בשנת 2014 ל-110 אלף דירות.

"אם הממשלה לא תקדם לאלתר תכנון ושיווק של 65 אלף דירות בשנה, במהלך עשר השנים הקרובות, אנו צפויים להגיע כבר בשנת 2020 למחסור קריטי של כ-180 אלף דירות בשוק וזאת תוך כדי עליית מחירים של עשרות אחוזים נוספים במהלך השנים הקרובות. זוהי כבר איננה משימה נדל"נית. זוהי צריכה וחייבת להיות משימה לאומית ראשונה במעלה, בהנהגת ראש הממשלה, אחרת אנו צפויים כבר בשנה הקרובה לרבבות מחוסרי דיור, אלפי משכנתאות חדלות פירעון, סכנה לאי יציבות המערכת הבנקאית ושבר חברתי מחריף והולך".

היכנסו כאן  לעדכוני מדד תשומות הבניה

לתחזית המעודכנת של הראל 

בית ההשקעות הראל בתחזית מעודכנת למדד תשומות הבניה. אחרי שכלכלני בית ההשקעות סיפקו תחזיות למדדים גבוהים בחודשים הבאים (ראו כאן), הם מעדכנים כי מדד תשומות הבניה בשלוש החודשים הבאים – אוגוסט עד אוקטובר יעלה ב-0.5%.

בחודש יולי מדד תשומות הבניה היה ללא שינוי, ובחודש יוני הוא עלה ב-0.2%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1%.

בהראל סבורים כי מדד המחירים לצרכן בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.5%, וכן הם מעריכים ביחס לנתוני הדיור כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (מדובר בעיקר במדד מחירי השכירות) יעלה בתקופה זו (שלושה חודשים) ב-0.4%. כמו כן, מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות בבעלות יעלה בתקופה זו ב-0.4%.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש  בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  המדד משמש  את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.

התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבניה

רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1%, כך שהקצב, מתקרב ל-2% ( אם כי, ייתכנו בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו). בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

 את ההערכות  (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא, ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים)  יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.

היכנסו כאן  לעדכוני מדד תשומות הבניה

לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הטיל מגבלות משמעותיות על לוקחי המשכנתאות – המטרה לצמצמם את לקיחת המשכנתאות, לבלום את הריצה למשכנתאות, ולמתן את הביקושי לדירות. אבל, כבר אז פיקפקנו בתועלת של המהלכים האלו. בבנק ישראל החליטו שהבנקים לא יוכלו לאשר הלוואה לדיור (משכנתא) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.
כמו כן, נקבע כי הבנקים לא יאשרו משכנתא שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.
ולסיום קבעו בפיקוח על הבנקים כי לא יינתנו משכנתאות/ הלוואות לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.
אבל, הנה השיטה שבה הבנקים בעצם מתגברים על המגבלות האלו יחד עם הקבלנים הבונים. זה עובד כך – במסגרת מבצעים שוטפים, ובמיוחד כעת מבצעים לרגל החגים, חוברים הקבלנים לבנקים ומספקים הלוואת קבלן לרוכש. ההלוואה הזו נתפסת כחלק מההון העצמי של הרוכש בעת שהוא מבקש משכנתא והיא כמובן עוזרת לו לעמוד במגבלות החדשות של מרכיב ההון העצמי וכן של יכולת ההחזר החודשית. למעשה, ההלוואה מהקבלן משולבת יחד עם משכנתא מהבנק בריבית נמוכה מאוד, והמבצע הזה שבעצם שקול להנחה, מאפשר למלווים שלא עמדו במגבלות , לעמוד בהן. אחרי הכל – זה מה שעלול לעצור אותם בדרך לדירה , והם מעדיפים לוותר על המבצעים הסטנדרטים – דרך המחיר ו/או דרך צ'ופרים ולקבל זאת בדרך מימונית/פיננסית המאפשרת להם קבלת משכנתא.

בבנק לאומי מציעים ללקוחות חיסכון/פיקדון צמוד מדד ל-3 שנים – החוסכים/ מפקידים יקבלו תשואה שמגלמת את עליית המדד וכן תשואה של בין  0.08% ל-0.15% בשנה – זה נראה מעט, וזה אכן נמוך ואלו לא רק הפיקדונות צמודי המדד בבנק לאומי. כך זה בכל המערכת הבנקאית, אך יש לציין שהריביות האלו לא סופיות, אלו התעריפים הרשמיים של הבנקים, וכשיושבים מול יועץ ההשקעות לעיתים ניתן לקבל יותר.

כך אור אחרת, הריבית עולה ככל שהסכום גדל, כאשר בסכום של 250 אלף שקל ומעלה ניתן לקבל את התשואה של 0.15% בשנה. בפיקדונות / חסכונות צמודי מדד ארוכים יותר, הריבית בהתאמה גבוה יותר –  בפיקדון צמוד מדד ל-4 שנים ניתן לקבל ריבית  (בנוסף להצמדה) של בין 0.15% ל-0.35% , תלוי כמובן בסכום ההפקדה; בפיקדון/ חיסכון צמוד מדד ל-5 שנים הריבית (בנוסף  להצמדה) מגיעה ל-0.35% עד 0.65%.

בנק ירושלים מציע פיקדון שקלי לשנתיים בריבית שנתית של 1.45% כאשר ניתן למשוך את הפיקדון בהתראה של  35 ימים ללא קנס. הריבית בפיקדון השקלי הזמין היא משתנה ומבוססת על ריבית הפריים, כאשר המפקידים מקבלים ריבית פריים פחות 1.3%.

כמו כן, מציעים בבנק ירושלים פיקדון מתעצם  – פיקדון בריבית משתנה עם תחנות יציאה מדי 3 חודשים, כאשר בכל תחנת יציאה יש תוספת ריבית של 0.05% (שנתי*. שיעור הריבית ב-3 החודשים הראשונים היא 1.05% (פריים פחות 1.7%), וכאמור היא עשויה לגדול מדי שלושה חודשים.

בנוסף, מציעים בבנק ירושלים פיקדון שקלי לשנתיים בריבית קבועה בריבית שנתית של 1.79% וכן פיקדון שקלי לשנתיים בריבית משתנה  – ריבית שנתית של 1.48% שמבוססת על פריים פחות 1.27%.

באופן יחסי, הריביות שמקבלים בבנק ירושלים נחשבות טובות.

כלכלני בנק לאומי סבורים שהעלייה בשכר הדירה תעלה השנה ובשנת 2014 – "העלייה בשכר הדירה בישראל צפויה להימשך השנה וב-2014. מגמה זו תגרום לצמצום הפער שנפתח בשנים האחרונות בין שיעורי הגידול השנתיים של שכר הדירה לבין העלייה במחירי הדיור", כותבים כלכלני הבנק ומוסיפים – "בחודש יולי נמכרו 2,234 דירות ביוזמה פרטית וציבורית. רמה המבטאת  קצב שנתי של 26.8 אלף יחידות דיור ושיא מכירות מאז חודש אוגוסט 2012 אשר התאפיין ברמת ביקושים חריגה על רקע הקדמת רכישות של דירות עקב העלאת המע"מ בחודש ספטמבר 2012".

להערכת הכלכלנים –  "המשך העלייה בהיקף המכירות, מתרחשת בין היתר, על רקע רמת הריביות הנמוכה בשוק המשכנתאות והצפי להעלאת שיעורי המס על רכישת דירות בחודש אוגוסט, אשר הביאה, כפי הנראה להקדמת רכישה של דירות. בשוק הדירות  קיימים תנאים להמשך עליית מחירי הדיור, זאת לאחר שבחודש יולי נמשכה מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות. רמה המשקפת ירידה של לעומת התקופה המקבילה אשתקד. להערכתנו, מלבד מרכזיותו של צד ההיצע, התפתחות קצב המכירות ושיעורי השינוי במחירי הדיור, יושפעו בטווח הקצר-בינוני, בין היתר מהציפיות לגבי כיוון הריבית, אלטרנטיבות ההשקעה השונות, ובפרט הריבית הריאלית לטווח ארוך במשק ומצב שוק העבודה"

בלאומי מדגישים כי באם תחול עלייה בהיקפי אישורי והתחלות הבניה בהתאם לצרכי המשק ומדובר על לפחות 45 אלף דירות בשנה (כתוצאה מגידול טבעי) אזי יש סיכוי למעין התמתנות בכוחות הפועלים לעליית מחירים.

ההערכות של לאומי הם בניגוד לתוכניתו של שר האוצר, יאיר לפיד  ושל שר השיכון והבינוי  אורי אריאל, שמדברים על התייצבות וירידת מחירים בשוק הדירות, אבל, איך לאמר – נראה שכלכלני לאומי מציאותיים יותר, וחבל. מעבר לכך, הבשורה הקשה יותר של הערכת לאומי, וגם היא סבירה לאור התשואה הנמוכה שהמשכירים מקבלים על הדירות, היא ששכר הדירה ימשיך לעלות!

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנת כי התחלות הבנייה ברבעון השני של 2013 ירדו דרמטית לעומת הרבעון הקודם ב-26% ל-8.8 אלף דירות; ביחס לרבעון המקביל בשנה הקודמת מדובר בירידה של קרוב ל-20%.

מדובר על נתון נמוך במיוחד שעלול להתבטא במחסור בדירות גמורות ברבעונים הבאים ובשנים הבאות. בינתיים, זה לא מורגש בדירות הגמורות. נתוני הדירות שבנייתם הסתיימה עלו לשיא של חמש שנים וברבעון השני הסתיימה בניית 11 אלף דירות, הרבה יותר מהרבעונים הקודמים ומהממוצע בשנים האחרונות.

אחד ההסברים לירידה בהתחלות בנייה הוא מחסור בידיים עובדות, לצד תהליכים בירוקרטים ארוכים. "מספר הדירות המצויות בבנייה פעילה הגיע בשנת 2013 לשיא של 16 שנים ועמד בסוף הרבעון השני על כ-87.3 אלף דירות", אומרים במשרד השיכון,  "ולמרות זאת בולט המחסור בידיים עובדות בענף שמהווה חסם להמשך הגדלת התחלות הבנייה. התחלות הבנייה משקפות את היקף פעילות הרשויות המקומיות בהוצאת היתרי בנייה. הירידה והעיכובים בקבלת היתרים גורמת יחד עם המחסור בידיים עובדות בענף, לירידה בהתחלות הבנייה. כדי להגדיל את התחלות הבנייה, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל יפעלו להגברת קצב שיווקי הקרקעות למגורים ועל הרשויות המקומיות להיערך לכך. זאת, לצד פעילות להשלמת המהלכים להגדלת מספר הידיים העובדות וטיפול בחסמים נוספים כמו בעיית האשראי לשוק הנדל"ן".

המספרים המפורטים לעיל קשורים קשר ישיר למצב שוק הדירות, הן מבטאים את ההיצע – כמות הדירות למכירה שיש בשוק, כמות השירות שנוספת לשוק. אבל, נתון לא פחות חשוב שמשפיע על המחירים בשוק הוא הביקוש לדירות, וכאן צריך לזכור שיש ביקוש קבוע שנתי של מעל 40 אלף דירות לאור הגידול הטבעי, ובאם התחלות הבניה יורדות מתחת לקצב הזה, זה עשוי להתבטא במחסור בדירות. כמו כן, חשוב להזכיר שהביקוש לדירות קשור בקשר ישיר לריבית על המשכנתאות וזו נמצאת בשפל שגורם לרוכשים פוטנציאלים לרדת מהגדר ולנצל את הריבית הנמוכה בכדי לרכוש דירה.

ביטול הפטור ממס שבח עשוי להוביל לירידת מחירים בשוק דירות המגורים, בעיקר בדירות היוקרה.  ביטול הפטור למס שבח לתושבי החוץ ולמשקיעים נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2014, כך שלתושבי חוץ ומשקיעים יש ארבעה חודשים לממש את הנכסים ברווח ולא לשם מס. עם זאת, יש להזכיר שגם אם המימוש יהיה לאחר כניסת המס לתוקף, הרי שתהיה חלוקת הרווח על פני זמן, והמיסוי יהיה באופן יחסי לתקופה.

 כך לדוגמה, אם דירה שעלותה ב-1 בינואר 2010 היתה 2 מיליון שקל, נמכרת ב-31 בדצמבר 2013 ב-3 מיליון שקל, אזי אין מס ששבח על הרווח (רווח של 21 מיליון שקל), אבל אם לדוגמה הדירה הזו תימכר ב-4 מיליון שקל ב-31 בדצמבר 2014, אזי הרווח מסתכם ב-2 מיליון שקל ועליו יש מס שבח יחסי (בהתאם לתקופת האחזקה) – הדירה הוחזקה 4 שנים, מתוכן 3 שנים במסגרת הפטור ושנה אחת ללא פטור, ולכן המס יהיה רבע (שנה חלקי ארבע שנים), תחת הנחה שעליית הערך/ הרווח על הדירה נוצר באופן ליניארי. ומכאן, שבשיעור מס שבח של 25% הרי שמדובר במס שבח תיאורטי של 500 אלף שקל (25% על רווח של 2 מיליון שקל), ומס שבח בפועל של 125 אלף שקל (רבע של 500 אלף שקל).

ומכאן שכניסה ל-2014 עשויה לחייב את מחזיקי הדירות במס גם אם לא היתה השבחה בשנת 2014, אלא מעצם ההנחה שההשבחה של הנכס ליניארית. אם בדוגמה לעיל הדירה נמכרת בסוף 2014 ב-3 מיליון שקל, כלומר בדומה למחירה ב-2013, אזי למרות שהערך לא נבע בשנת 2014, על המוכרים (בהניה שמדובר במשקיעים או תושבי חוץ) לשלם מס שבח – 25% על רווח של 1 מיליון שקל (עלות 2 מיליון, מחיר של 3 מיליון שקל), למשך שנה אחת מתוך 4 שנים (רבע) – סך של 62.5 אלף שקל. כדי להימנע מכך, עשויים משקיעים למכור דירות כבר עכשיו.

אגב, האבסורד יכול להיות שבאם מחירי הדירות יירדו בשנה הבאה, ומעבר לכך, ועדיין למשקיעים יש רווח על הדירה (רווח שנובע משנים קודמות), אזי במכירה עתידית הם יצטרכו לשלם מס, והכל כתוצאה מכך שההשבחה מחושבת באופן ליניארי על פני שנות האחזקה.

התוצאה של יישום מס שבח במתכונתו ובעיתויו, עשויה להיות קיפאון של שוק הדירות להשקעה. המהלך של האוצר מיישר קו עם השקעות אחרות, לרבות שוק ההון, ומוריד בעצם את אחת הסוכריות המשמעותיות של המשקיעים בשוק הדירות. התוצאה הפרקטית כאמור עשויה להוביל למכירת דירות להשקעה במהלך החודשים הקרובים ולירידת מחירים, בעיקר בדירות הגדולות והיקרות.

מעבר לכך, בהתאם להוראה החדשה, גם מוכרי דירות שאין בבעלותם דירות נוספות, לא ייהנו באופן מוחלט מפטור ממס שבח; הפטור יינתן באם הדירה נמכרת עד סכום של 4.5 מיליון שקל, וגם במקרה זה כאמור יש לחשב את המס שבח על פני תקופת האחזקה כולה באופן ליניארי.

למדריך – מס שבח החדש ככה זה יעבוד!