השכונות עולות קומה – והערך הנדל"ני איתן

בשנתיים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית מאירוע תכנוני-חברתי להזדמנות פיננסית ממדרגה ראשונה. הנתונים מדברים בעד עצמם: על-פי דו"ח הכלכלנית הראשית (דצמבר 2024), דירות שנכנסו למסלול פינוי-בינוי הניבו לבעליהן תשואה ריאלית שנתית ממוצעת של 8.7 % – כפול מתשואת שוק ההון לאותה תקופה. הסיבה העיקרית? שילוב נדיר של מענקים תכנוניים, ביקוש קשיח בלב אזורי הביקוש וסבסוד עקיף מצד המדינה בדמות הקלות מיסוי.

מה גורם לפרויקט “לזרום” בבנק?

  1. תוספת זכויות בנייה – ככל שמספר היחידות החדשות גדול יותר, כך קל ליזם לספוג עלויות ולשחרר לבעלי הדירות “רווח תכנוני” גבוה בדמות דירה חדשה, מרפסת, חניה וממ"ד – ללא הון עצמי מצד הדייר.
  2. אפס ארנונה בזמן הביצוע  – מרבית הרשויות מקלות על יזמים ודיירים בתשלומים עירוניים עד קבלת טופס 4, מה שמשפר תזרים.
  3. הון זר זול – בנקים רואים בפרויקטים הללו סיכון נמוך יחסית; השעבוד הוא קרקע בלב אזור בנוי וביקוש הדיירים מובטח מראש. לכן מרווח האשראי טיפס, אבל שיעור הריבית ירד ב-0.6 % בממוצע בשנת 2024.

ROI: החישוב האמיתי למשקיע הפרטי 

משקיע שרכש דירה “ישנה” לפני אישור תב"ע משלם מחיר שוק מופחת – אך נהנה מקפיצה משולשת:

עוד בנושא תוכן ממומן

בשורה התחתונה: דירה שרכשת ב-2.2 מ' ₪ יכולה להפוך, בתוך כ-5 שנים, לנכס ששווה 3.3 מ' ₪ ללא הזרמת הון נוסף. מנגד, המסלול כולל סיכונים נסתרים – ליקויי תכנון, דייר סרבן, או יזם שנקלע לחדלות פירעון.

בנקודה זו נכנסים לתמונה שני גורמים מכריעים: שמאות נכונה וליווי משפטי. החל מסעיף ערבויות ועד לתכנון מס שבח, עורך דין מנוסה מצמצם את מקדם הסיכון – ובסביבת ריבית תנודתית של 2025 זה הבדל של עשרות אלפי שקלים ברווח נטו.

מיסוי 2025: מדרגות חדשות, מלכודות ישנות

צירוף סעיף "גלישת מס" בהסכם יכולה להגן על הדיירים מפני שומות עתידיות: היזם נוטל על עצמו כל חיוב מס עודף עד לקו האכלוס.

ביטחונות: על מה אסור לוותר

  1. ערבות חוק מכר בלתי־מותנית בשווי דירת התמורה – מונפקת לפני הפינוי.
  2. פוליסת ביטוח עבודות קבלניות הכוללת צד ג' ותוספת “ריבית הסיכון הממשלתי”.
  3. חשבון ליווי סגור – כל תשלום של קונה חייב לעבור דרכו; מבטיח שהכסף לא יממן פרויקט אחר.

מתחילת 2024 מחייבת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דוח אפס חתום בידי כלכלן מורשה כנספח להסכם – כלי חיוני ביותר לדיירים ללא רקע פיננסי.

דייר סרבן – איום פיננסי אמיתי

בבניין בן 24 דירות, דייר אחד יכול לייקר את עלות המימון ב-3 % בשל דחייה בלוחות הזמנים. בהתאם לתיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (2023), דייר המסרב מסיבה לא סבירה חשוף לתביעה אזרחית על נזקי ההאטה. עם זאת, רק ליווי של עורך דין דיני מקרקעין בעל ותק בהתחדשות עירונית יידע להפעיל את מנגנון המפקח על רישום בתים משותפים ולמנוע עיכובים של שנים.

כדאי לזכור: אם אתם בעלי דירות ששוקלים להצטרף למסלול התחדשות עירונית, חשוב לוודא שההסכם עם היזם כולל מנגנון פיצוי יומי בגין איחורים, הצמדת דמי השכירות הזמנית למדד תשומות הבנייה, וכן סעיף קובע שליזם יש 60 יום לתקן ליקויי בדק מרגע קבלת ההודעה. בנוסף, בקשו לוח הוצאות מפורט מראש – כך תוכלו לזהות חריגות תקציב ולהימנע מדרישות פתע להשתתפות בעלויות.

מהצד השני, יזמים שיבטיחו חתימות של 80% מבעלי הזכויות כבר בתחילת הדרך ייהנו מגמישות תכנונית רבה יותר: הם יוכלו להפעיל את מנגנון “דייר נעדר”, לצרף בעלים שאינם מאתרים או יורשים שטרם השלימו צו ירושה, ולחסוך חודשים יקרים של ריבית ליווי.

כך משרד עו״ד אביב טסה שומר על כספכם

הניסיון שלנו מלמד: חיסכון של 1% בעלות המימון או קיצור שלושה חודשי ריבית ליווי עשוי לגלם רווח עודף של כ-120 אלף ₪ לבניין ממוצע.

לסיכום

ההתחדשות העירונית היא מנוע צמיחה פיננסי אדיר, אך השוק לשנת 2025 מחייב הכנה משפטית ופיננסית מדוקדקת. בין אם אתם בעלי דירה בבניין מיושן או משקיע שמחפש להכפיל את התשואה, אל תקפצו למים בלי לבנות הגנות מספקות: ערבויות, לוחות זמנים וסעיפי מיסוי ברורים.

זקוקים לליווי מקצועי מקצה לקצה? פנו למשרד משרד עורכי דין אביב טסה בטל' 03-612-1313 או במייל [email protected], וקבלו מפת דרך שתמקסם את הרווח ותמזער את הסיכון בפרויקט הבא שלכם.

 

משרד עורכי דין – אביב טסה.

דרך אבא הלל 7, רמת גן

03-612-1313

tasalaw.co.il