מדריכי דירה ומשכנתא

פרופ' ירון זליכה: "המס על דירה שלישית מטריד – הממשלה התייאשה מלטפל בשורש הבעיה ובחרה בפופוליזם"

רישום לניוזלטר

המס הצפוי על מחזיקי 3 דירות ומעלה מבוסס על מנגנון בעייתי שמעלה תהיות רבות -  מדוע דווקא 3 דירות ומעלה? מדוע אין קשר בין המס לבין ערך הדירות? אבל, אלו הם רק "עיוותים טכניים", הבעיות הגדולות הן במהות כמו גם בעיתוי – הרי המס הזה אמור לעזור לאזן בין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדירות, וכן לטפל במיסוי הנמוך בשוק שכר הדירה. אלא שממש לא בטוח שהוא יעזור לשוק הדירות, כנראה ההיפך.


פרופ' ירון זליכה, ראש ביה"ס לראיית חשבון בקריה האקדמית אונו, מסביר את הכשלים הגדולים של המס על דירה שלישית  -"כדי לבחור פתרון או תרופה צריך להבין קודם כל, מה שורש הבעיה?  לעיתים התרופה היא דווקא בכיוון הלא נכון, וזה מה שקורה עם המס על דירה שלישית – זה ממש לא הכיוון הנכון ואף לא העיתוי הנכון.


מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה - איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)


 "הבעיה בשוק הדיור היא קיומו של עודף ביקוש מסיבי, בעיקר מכיוונם של משפרי הדיור, ביחס לכמות ההיצע.  משפרי דיור שמוצאים את עצמם עם יכולת וצורך להגדיל את שטח הדירה, לדוגמה כאשר נולד במשפחתם ילד נוסף והם מבקשים לרכוש דירה גדולה יותר,  שואלים את עצמם – האם למכור את הדירה הישנה או לקחת משכנתא יותר גדולה ולהשכיר את הדירה הישנה מבלי למכור אותה? כך בעצם נוצר ביקוש בלי היצע (קונים ולא מוכרים). זהו רוב רובו של הביקוש העודף לדירות שנוצר מאז שנת 2008. אמנם, קיימים גם כאלו שקונים 3  4 ו-5 דירות, אבל זה חלק קטן ואף זניח מעודף הביקוש לדיור.


ממה נובע הרצון של משפרי הדיור לקנות ולא למכור?

" לפני שנת 2008 כמעט כל משפרי הדיור מכרו את דירתם הישנה. השינוי בהעדפותיהם נובע מכך שהצמיחה לנפש במשק ירדה עד לכדי אפס, ואיך זה קשור לעניין? מכיוון שהצמיחה לנפש היא אפס, המשמעות היא שהמשק לא מייצר השקעות סולידיות בריבית ריאלית שגבוהה מאפס, ולכן האלטרנטיבה של שכר הדירה שמקבלים בעלי הדירות – 3% ואפילו 4% עדיפה בהרבה מאשר לשים את הכסף בהשקעות סולידיות עם תשואה אפס. זאת ועוד, מאחר ומדובר בעמך ישראל המשפר דיור ולא במשקיעים מתוחכמים אזי הפתרון של השקעות לא סולידיות אינו מהווה אלטרנטיבה נאותה עבורם. זו הסיבה שלמאות אלפי משפחות נוצר תמריץ להסית השקעות סולידיות שלהם מחיסכון סולידי, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, לדיור.

"ומכאן שרוב הביקוש העודף שנותר מונע על ידי משפרי דיור הרוכשים דירה שנייה אשר כלל לא יושפעו ממס הה. במילים אחרות, המס לא יימנע את הביקושים. המחירים ימשיכו לעלות".

האם העלאת המס תגולגל למחירי השכירות?

"אין מס שאתה מטיל ולא משפיע על המחיר. אין דבר כזה. נכון שכל מס מתחלק בין הביקוש וההיצע, אבל שיעור החלוקה תלוי ביחסים שבין הביקוש לבין ההיצע. ככל שמתקיים עודף ביקוש בשיעור גבוה ביחס להיצע אזי חלק ניכר יותר מהמס ייפול על אלו שנמצאים בצד הביקוש. אנחנו במצב של עודף ביקוש מטורף בשוק הדירות, לכן רוב המס יוטל על שוכרי דירות ולא על המשכירים. אגב, ולמי שמפקפק בדבריי אזכיר כי שלוש ממשלות נתניהו בחרו להעלות את המיסוי על הדיור ובאופן משמעותי ומה הייתה התוצאה? האצה נוספת של מחירי הדיור ומחירי השכירות עימם.

"אז נכון, זה מס של 1 מיליארד שקל, סך תשלומי השכירות יעלה ברוב 1 מיליארד השקלים. לכאורה, לא נורא. השוכרים משלמים עשרות מיליארדים אז עוד 1 מיליארד , לא ימוטט אותם. אבל, לא זו הבעיה הכי גדולה שלי עם המס.

"הבעיה הגדולה ביותר היא הפופוליזם. המס הזה הוא פנייה למחנה המשותף הנמוך ביותר כדי להסית את הבעיה מהמדיניות הכלכלית המעוותת שאפסה את הצמיחה לנפש (מדיניות שמתעדפת את ההון על חשבון העבודה תוך התרפסות רבתית ללמעלה ממאה המונופולים ועשרות האוליגופולים הפועלים במשק הישראלי), מניבה תשואה מאופסת על השקעות סולידיות, ותוצאתה עודף ביקוש מטורף לדיור. במקום לעסוק במדיניות הכלכלית הקלוקלת (וכיצד לדוגמא מפרקים את המונופולים, נלחמים בהגבלים העסקיים שהם מייצרים חדשות לבקרים, מפקחים על המחירים המופרזים העושקים את הציבור ומבטלים את הטבות המס השערורייתיות לחברות הגדולות) מסיתים את הדיון לגמרי, ואומרים בוא ניקח כביכול מהעשירים. הציבור לא מבין שזה ייפול על השוכרים. הציבור לא מבין שהעשירים אינם אלה העומדים מאחורי עודף הביקוש לדיור אלא דווקא הציבור עצמו, עמך ישראל, הוא העומד מאחורי הביקוש. אז עוסקים כל הזמן אם לוקחים או לא לוקחים מהעשירים, וכך מסיתים את האש כלפי מגזר במשק שקל לתקוף אותו, פופוליסטי להסיט את האש כלפיו ומאוד לא פופולרי להבהיר במה באמת דברים אמורים. מניסיוני, כאשר ממשלה פונה לפופוליזם, ומנסה להסיט את האש מהעיסוק במדיניותה הכושלת להתקפה על מי שקל לתקוף, זה אומר שהיא התייאשה מלטפל בשורש הבעיה וזה מטריד אותי מאוד".

התשואה הנמוכה בהשקעות סולידיות היא עולמית, זה לא רק אצלנו.

"ההשקעות הסולידיות ברוב העולם אמנם מספקות תשואה אפסית, אבל יש הבדל גדול בין ישראל לבין רוב המקומות בעולם – ברוב העולם פוטנציאל הצמיחה מאוד נמוך, ולכן פוטנציאל התשואה על השקעות סולידיות נמוך מאוד. אצלנו יש פוטנציאל צמיחה של 4% לנפש. אין לנו בעיה של פוטנציאל צמיחה וכאשר יש פוטנציאל צמיחה אמורה להיות תשואה על השקעה. הבעיה שקיימת עכשיו אצלנו – צמיחה נמוכה ותשואה אפסית זו בעיה שמעולם לא נתקלו בה בחומרה כה עזה, ואנחנו גם לא אמורים להיתקל בה. אנחנו לא אמורים להתמודד עם בעיה כזו, דווקא בגלל שאנחנו המדינה עם שיעורי העוני הגבוהים במערב. ככל שהמדינה ענייה יותר יש לה פוטנציאל צמיחה גבוה יותר. אנו כה סובלים מהעוני אז עד שיש לו תועלת מעטה (במובן של פוטנציאל צמיחה גבוה המייצר תשואה גבוהה על השקעות סולידיות ולכן מדכא ביקוש לדיור) אז גם מכבשת הרש הזו לא נהנה?".

"פוטנציאל הצמיחה נגזר מרמת העוני, ככל שרמת העוני גבוהה יותר, הנטייה השולית לצרוך עולה והתפוקה השולית על ההון גבוהה יותר  - רמת העוני הגבוהה שלנו ורמת ההשקעה הנמוכה,  מניבים תפוקה שולית של הון ונטייה שולית לצרוך גבוהים ולכן מאפשרים לנו  (אם המדיניות הכלכלית לא תפריע) צמיחה של 4% לנפש, וזה לא רק תיאורטי, זה גם המצב בפועל. גם כשאני הייתי החשב הכללי במשרד האוצר והאחראי על גיבוש המדיניות הכלכלית, בשנים 2003 עד 2007, זה מה שדרשנו מעצמנו וזה גם מה שהשגנו, ואפילו יותר מזה. זה לא תיאורטי. אני לא מציע משהו שלא לקחתי על עצמי להשיג כאשר האחריות הייתה על כתפי".

אז איך ומתי צריך למסות את שכר הדירה?

  "זה לא שאני חושב שלא צריך להעלות את המס על שכר הדירה בעולם אופטימאלי. אבל את זה יש לעשות כאשר נחזור לצמיחה של 4% לנפש במשק. בצמיחה כזו, כל עודף הביקוש לדיור יעלם, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ואז אפשר יהיה להעלות את המס על שכר דירה מבלי שכולו יתגלגל על השוכרים ובכסף הזה להוריד מיסים אחרים על שכירים ועל צרכנים".


מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה - איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)

מתכוונים לקחת משכנתא? או למחזר משכנתא?  מלאו פרטים ותקבלו הצעה טובה וזולה 

שם מלא:

ת.ז (לא חובה):

טלפון:

מייל:

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש באתר



השאר תגובה