שלוש וחצי בשנים הספיקו לו. פרופ' עודד שריג, הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון באוצר, הודיע  על פרישה מהאוצר, בסוף אוגוסט. לאחרונה הודיעה המשנה של שריג, לי דגן, שתפרוש אף היא מהאוצר בסוף אוגוסט.

שריג פורש ככל הנראה על רקע מתיחות בינו לבין לשכת השר ולשכת מנכ"לית האוצר יעל אנדורן.

עם הודעתו, מסר שריג – "אני מודה לאנשים המצוינים באגף שוק ההון ובמשרד האוצר על עבודה משותפת קשה, מאומצת ופורייה. ביחד קידמנו את שוק ההון, הביטוח והחיסכון בשורת צעדים שישפרו את חייהם של חוסכים ויקלו על עבודת גופים מפוקחים. מחליפי יקבל אגף מקצועי מאוד, שימשיך לפקח, לבקר ולכוון את השוק המרכזי והחשוב הזה".

פרופ' שריג נחשב  מומחה  בתחום המימון. הוא הגיע לאוצר מהאקדמיה ומתפקידי ייעוץ וחברות בדירקטוריונים בולטים. במסגרת תפקידו הוא הוביל את הקמת המסלקה הפנסיונית, דחף ואישר את המלצות וועדת חודק להסדרת שוק אגרות החוב הקונצרניות ודחף להפחתת דמי הניהול בקופות הגמל.

בנאום הפרידה של  הנגיד פרופסור סטנלי פישר  מבנק ישראל היתה התייחסות חשובה על שוק הדירות. פישר שהעדיף ריבית נמוכה חימם למעשה את שוק הדירות – הרוכשים פשוט הסתערו על המשכנתאות הזולות ורכשו דירות ובכך הגדילו את הביקושים לדירות. פישר כמובן מודע לכך, אך טענתו תמיד היתה שאם הוא לא יוריד (ואף יעלה) א הריבית הוא יפגע במשק, והמשק זקוק לריבית נמוכה כדי לצמוח, כדי לא לפגוע בשער הדולר וביצואנים. מעבר לכך, הוא אמר שהבעיה העיקרית בשוק הדירות היא בנוגע להיצע הדירות ושם הממשלה צריכה לטפל.

השאלה, מבחינת בנק ישראל,  היא מה יותר חשוב – הבועה בשוק הדירות או הצריכה, צמיחה ויצוא. לזכותו של פישר יאמר שהוא היה מאוד עקבי לאורך כל הקדנציה וגם בסיומה, הנה אקרוד הסיום  מנאום הפרידה של פישר – "עליית מחירי הדיור הביאה לכך שהקבלנים בונים בקצב מהיר של כ-40,000 דירות בשנה, לעומת פחות מ-30,000 לפני 2007, והביאה לכך שעומדות יותר דירות לרשות הציבור. עם זאת, יש לנו בעיה בשוק הדיור: ברור שהריבית משפיעה על הביקוש לדיור. שאלו אותנו, אם כן, מדוע איננו מעלים את הריבית כדי להפחית את המחירים. התשובה פשוטה: הערך המוסף של הייצוא הוא כ-28%-30% מהתמ"ג, והערך המוסף של ענף הבנייה הוא כ-8%. לא משתמשים בריבית כדי לטפל במחירי הדיור על חשבון היצוא. לו עשינו זאת, היינו גורמים לייסוף, לצמיחה יותר נמוכה, ולאבטלה גבוהה יותר. זוהי תוצאה שלא יכולה להיות מקובלת. הדרך להפחית את המחירים היא להגדיל את ההיצע: לשווק יותר קרקעות, להקטין את משך הזמן בין ההחלטה על הקמת דירות לבין המועד בו הדירה מוכנה לאכלוס שעומד כיום על 13 שנה – לא ייאמן אבל זה המצב".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

ממחקר של בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ההשפעות של מוצרים מסוימים על מדד המחירים לצרכן עולה כי הזמן הממוצע בין שינויי מחירים של מוצרים ושירותים שונים בישראל הוא בין 6 ל-9 חודשים.

המחקר שערכו דורון סייג מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וסיגל ריבון מבנק ישראל,  בחן את התנהגות המחירים המרכיבים את מדד המחירים לצרכן באמצעות בסיס נתונים, שכלל יותר מ-3 מיליון תצפיות ומשמש לחישוב מדד המחירים לצרכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. השימוש בנתונים אלו איפשר לבחון באופן פרטני את משך הזמן בין עדכוני מחירים, גודל השינוי במחירים של מוצרים ושירותים שונים, ואת הגורמים המשפיעים עליהם. נמצא שיש שוני גדול בהתנהגות המחירים של מוצרים ושירותים שונים. בעוד משך הזמן הממוצע בין שינויי מחירים של שירותים, בתוכם בריאות וחינוך, הוא כ-16 חודשים, מחירי מוצרים אחרים משתנים כל כ-8 חודשים, ובפרט, מחיריהם של מוצרי האנרגיה, משתנים כל כ-3 חודשים.

הגודל הממוצע של שינויי מחירים הוא כ-3.5 אחוזים, אולם הוא משקף שינוי ממוצע של כ-10 אחוזים בעליות מחירים, המהוות כשני שלישים משינויי המחירים, וירידה ממוצעת של כ-10 כאשר מחירים יורדים.

עוד נמצא כי בכל חודש משתנה בממוצע כחמישית ממחירי המוצרים. שיעור זה קטן במקצת כאשר האינפלציה נמוכה יותר.

למרות ששינויים בשיעור המע"מ מקצרים את משך הזמן בין שינויי מחירים ההשפעה על גודל השינוי במחיר נמצאה רק במוצרים שמחיריהם משתנים באופן תדיר.

נמצא כי לסביבת האינפלציה השפעה על התנהגות המחירים. באינפלציה נמוכה יותר משך הזמן בין שינויי מחיר מתארך וגודל העדכון של המחיר קטן. לציפיות לאינפלציה נמצאה השפעה חזקה יותר מאשר לאינפלציה בפועל; שונות גדולה יותר באינפלציה על פני זמן מקצרת את משך הזמן בין עדכוני מחירים.

ממצא מעניין נוסף הנו שמשך הזמן הממוצע בין עדכוני מחיר של מוצרי מזון ברשתות השיווק הוא כ-5 חודשים, בעוד בחנויות המכולת הוא כ-10 חודשים.

עודד קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי, אמר בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג (E&Y ) בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'  – "אני לא צופה ירידות מחירים בשוק הדירות, בוודאי שלא בשנתיים, שלוש השנים הקרובות. יש קרקעות לא משוחררות לבנייה, הלוואי שהיו משחררים לי את הקרקעות. אני תקוע עם אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. אם היו משחררים אותן הייתי מרוויח הרבה יותר כסף. אנחנו תקועים עם המון מחסומים בדרך לדירה".

קוטלר אמר בקשר לבנייה להשכרה ארוכת טווח – "אפשר לעשות שינוי במצב הקיים", כשכוונתו היתה להפוך את שוק השכירות לדומיננטי יותר מאשר במצב הקיים, "השינוי מכריח גם אומץ ניהולי. אפשר לבנות אלפי יחידות דיור להשכרה בהחלטה ניהולית. אפשר לפרסם מכרזים כמו זה שהיה ברעננה ולבנות דירות להשכרה; אפשר גם לבנות 5-6 אלף חדרי מעונות לסטודנטים, וניתן לעשות זאת בתוך שנתיים".

אליעזר פישמן, בעל השליטה בחברות הנדל"ן כלכלית ירושלים ומבני תעשייה, אמר בכנס של משרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג (E&Y ) על מחירי הדירות – "הבועה הזו תתפוצץ אבל לא יודע מתי, לא בשש השנים הקרובות. הסיבה לכך היא שמה שמתכננים לשוק הזה ייגמר אולי בעוד שש שנים. בראש העין למשל זכו במכרזים לפני שלוש שנים, האם בנו שם דירה אחת?. אני לא מעריך ירידות מחירים בשוק הדירות בזמן הקצר. צריך לזכור שהבעיה שלנו היא שאין שטח, משחררים שטחים רק בסיפורים. המדינה כל הזמן מפרסמת מספרים, אבל היכן ראיתם שמשחררים קרקעות? בטיזינבי."

בקשר לבעיות של שוק הנדל"ן, אמר פישמן – "יש בישראל בעיה עם העיריות. אין בעיה לכאורה של קרקעות, אלא מול העיריות, המיסים, והמטלות הציבוריות. יש בחברות שלי קרקעות שהתחלתי לטפל בהן לפני 11 שנה ואולי בעוד 3 שנים נוכל לבנות עליהן. זה לא צריך להיות כך, העסק מקולקל מהיסודות שלו. הבעיה לא במינהל אלא בעירות – הן קובעות אם לתת היתר בניה או לא לתת. יש שוחד בתחום הזה, אני זוכר את הפעם הראשונה שביקשנו מאיתנו שוחד בראש העין כדי לאפשר לנו בניה באזור התעשייה, כאשר ראש העיר ביקש מאיתנו לבצע שם מטלות כדי לבנות שם. זה קורה בכל תוכנית וכל הזמן;  אנחנו  משלמים שוחד כדי שהעירות יסכימו וזה בסופו של דבר מעלה את המחירים בצורה בלתי רגילה. חלק גדול מהתשלומים הוא לרשויות".

קבינט הדיור, בראשות שר האוצר, יאיר לפיד, מציג את חצי הכוס המלאה בנושא דיור בר השגה. אז נכון, שיש שני מסלולים עם קריטריונים שונים לחילונים ולחרדים. נכון שבמסלול של הדתיים והחרדים כושר מיצוי ההשתכרות נמוך יותר (אם כי הוא אמור להשתוות תוך שנים בודדות) ועדיין – שר האוצר, לפיד יודע שהכל זה עניין של תדמית, והוא פועל ומפמפם ללא הרף את ה"חצי כוס המלאה", רק שזה האמת לא ממש חצי – אולי שלוק…

על כל פנים, קבינט הדיור ביטל את קריטריון "ותק בנישואין" שיצר במקרים רבים אפליה לטובת הסקטור החרדי. מעבר לכךן, מיצוי כושר השתכרות יהיה קריטריון מזכה בניקוד, או קריטריון סף לרכישת דירה בשיטת "מחיר למשתכן" או לשכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח, אם כי כאמור יהיו שני מסלולים עם קריטריונים שונים – חילוניים במסלול אחד, ודתיים וחרדים במסלול שני.

בנוסף, החליט הקבינט כי חוק הדיור הציבורי ייכנס לתוקף ב- 1.8.13. החוק יאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירות בהן הם גרים בהנחות משמעותיות. בכסף שיתקבל ממכירת הדירות ירכוש משרד השיכון דירות חדשות וישפץ את הקיימות לרווחת הדיירים.

שר האוצר, יאיר לפיד, אמר במקביל להחלטות הקבינט –  ״אנו מקיימים את הבטחותינו ומסדירים היום עיוותים שהיו קיימים משך שנים רבות. העיוותים יצרו קדימות למי שלא משרת בצבא ואינו עובד על פני אלה שעובדים ומשרתים בצבא".

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, אמר בהקשר זה –  ״הדיון היום הוא נקודת ציון חשובה ברפורמה בשוק הדיור. הקריטריונים החדשים לדיור בהישג יד אכן שמים במרכז את האדם העובד אך בה בעת, לא פוגעים בציבור החרדים והמיעוטים וגם מעודדים אותם להשתלבות בשוק העבודה בצורה הדרגתית וראויה. בנוסף אני חש סיפוק מהמהפכה בתחום הדיור הציבורי עם חידוש מכירת הדירות ומתן פתרונות דיור לזכאי הדיור הציבורי או בשכר דירה ריאלי. הדיירים יוכלו לרכוש נכס שיהיה בבעלותם המלאה והזכאים יוכלו לצאת לעצמאות, ללא תלות בדירה מהדיור הציבורי אלא בעצמם״

המרווחים בתשואות בקטגוריית הקרנות הכספיות נמוכים כי מראש הן מתחרות באפיק הסולידי ביותר. הקרן המובילה במחצית הראשונה של 2013 היא  – מיטב פק"מ ג'מבו כספית שמנהלת 5.77 מיליארד שקל. הקן הזו הניבה 0.87%.

מיטב פק"מ ג'מבו היתה הראשונה בקטגוריה בשנת 2012 עם תשואה של 2.47%.

שנייה בדרוג התשואות החצי שנתי – אקסלנס כספית שקלית שהניבה כמעט את אותה התשואה – פחות ממאית פחות ממיטב. שלישית בדירוג החצי שנתי – הראל פיא פק"מ כספית שהניבה 0.86%.

קרנות כספיות הן קרנות נאמנות סולידיות שמהוות סוג של תחליף לפיקדונות השונים בבנקים ולמק"מים. קרנות כספיות מחזיקות בנכסים סולידיים עם אורך חיים קצר  וסיכון אשראי נמוך מאוד. הקרנות הכספיות רשאיות  להחזיק בפיקדונות בבנקים ומזומנים, בניירות ערך לא מסחריים קצרי מועד ובאגירות חוב קצרות מועד תחת התנאים הבאים – איגרות חוב תיסחרנה  בארץ, יתרת התקופה עד לפדיונן לא תהיה מעל שנה;  איגרות החוב לא יכולות להיות  צמודות למדד, אגרות החוב תונפקנה על ידי המדינה או על ידי  חברות שדורגו על ידי חברות הדירוג.

היתרונות בקרנות כספיות נובעים מהיתרון לגודל. הקרנות האלו מקבלות על הפיקדונות ריבית גבוה יותר מאשר "המשקיע הקטן" ולכן בסופו של דבר התשואה של הקרנות הכספיות היא לרוב עולה על התשואה בפק"מ או מק"מ.

לאחרונה מנסה רשות ניירות ערך לקדם את הקפ"מ – קרן פיקדונות ומלוות. מדובר במוצר שמזכיר את הקרן הכספית. הקרן הזו תשקיע בפיקדונות קצרים של הבנקים ובמק"מים לטווח קצר, אלא שבשונה מהקרנות הכספיות, הקרן החדשה (קפ"מ) תהיה, בין היתר, משווקת על ידי הטלרים בבנק ולא תהיה זקוקה ל'יעוץ בנקאי (ייעוץ השקעות). הקרן הזו שאמורה להיות תחליף לפיקדונות הבנקאיים, צפויה לפתור בעיה שנוצרה בקרנות הכספיות. על פי בדיקה שביצעה הרשות מתברר כי הקרנות הכספיות ברבן משמשות את ההון הנזיל של החברות הגדולות ולא את המשקיע הפשוט. יתר על כן, המשקיע הפשוט שמעוניין לחסוך את כספו באופן סולידי לתקופה קצרת מועד, מקבל ריביות של 0.2% עד 0.4% לשנה בפק"מ עבור פיקדונותיו, נמוך משמעותית מריבית בנק ישראל שעומדת על 1.25%. המוצר החדש (קפ"מ) יוכל לייצר ללקוח תשואה גבוה משמעותית שעשויה על פי ההערכות להסתכם בכ-1%-1.2% מעבר לתשואה של הפיקדונות הבנקאיים.

מיטב דש, הגוף השני בגודלו בניהול כספים (אחרי פסגות) גם מסקרת את תעשיית קרנות הנאמנות וקופות הגמל. במיטב דש  סבורים שקופות הגמל וקרנות ההשתלמות הגדולות,ביניהן קופות הגמל –  גדיש, עוצמה, תמר, קה"ל וכנרת, המהוות כשליש מתעשיית קופות הגמל וההשתלמות, ירשמו ביוני 2013 תשואה נומינלית שלילית של 1.6% (מינוס 1.6%).  תשואה זו, להערכת מיטב דש, מייצגת  את המצב בתעשייה כולה, כאשר טווח התשואות של כלל הקופות אמור לנוע בין תשואה שלילית של 2.2% לתשואה שלילית של 1%.

הסיבה לתשואה השלילית היא בעיקר ירידות השערים באפיק המנייתי בחו"ל והירידות בישראל במרבית האפיקים: באפיק המנייתי, באפיק הקונצרני ובאג"ח הממשלתי. בשוקי המניות בעולם נרשמו ירידות שערים במרבית המדדים: בארה"ב מדד ה-S&P ירד ב-2.9%;  מדד הדאו ג‘ונס ירד ב-2.7%; מדד הנאסד"ק ירד ב-2.5%. באירופה נרשמו ירידות חדות יותר – הדקס הגרמני איבד 5.2%;  הקאק הצרפתי איבד 6.4%; ה-Eurostoxx 50 ירד בשיעור של 7%.

ובשוק המקומי –  מדד ת"א 25 ירד בשיעור של 3.4% מדד ת"א 100 ירד בשיעור של 3.3%, מדד ת"א 75 ירד ב-3.7% ומדד יתר 50 ירד בשיעור של 2%. מגמה שלילית היתה כאמור גם באג"ח הקונצרני המקומי. מדדי התל בונד רשמו ירידות שערים: מדד התל בונד 20 ירד ב-0.7%, מדד התל בונד 40 ירד ב-0.4% ומדד התל בונד 60 ירד ב-0.6%. אגרות החוב הלא מדורגות דווקא עלו ב-0.7%.

השפעה גדולה על קופות הגמל יש לאגרות החוב הממשלתיות ובזירה זו נרשמו ירידות בחודש יוני – מדד אגרות החוב הממשלתיות הצמודות למדד ירד בשיעור של 1% – האג"חים לטווח של 0–2 שנים ירדו ב-0.4%,  האג"חים לטווח של 2-5 שנים ירדו ב-1% והאג"חים לטווח של 5–10 שנים ירדו ב-0.9%. מדד אגרות החוב הממשלתיות השקליות הלא צמודות (שחרים) נותר ללא שינוי.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי חל  זינוק משמעותי במספר הדירות החדשות שנמכרו במהלך חודש מאי 2013, לעומת חודש אפריל 2013. מספר הדירות שנמכרו בחודש מאי עמד על 2,346 דירות – 30% מעבר לכמות הדירות שנמכרה באפריל.

הגידול בכמות העסקאות קשורה, בין היתר, להעלאת המע"מ שנעשתה בתחילת יוני 2013. הרוכשים פשוט מיהרו לסגור עסקה במאי במע"מ קודם (17% לפני העלאה; 18% אחרי העלאה).

הלמ"ס מוסרת את הנתונים גם בפילוח בין המחוזות השונים. בפועל, העלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו התרחשה כמעט בכל המחוזות למעט מחוז הדרום. במחוז הצפון נרשמה העלייה המשמעותית ביותר – מ-101 בחודש קודם ל-256 דירות במאי; באזור יהודה ושומרון שם נמכרו 121 דירות חדשות לעומת 72 דירות חדשות באפריל; באזור המרכז נמכרו 803 דירות חדשות לעומת  620 דירות חדשות בחודש הקודם ובתל אביב נרשמה עליה מ-272 דירות ל-352 דירות.

"המעקב אחרי ההפקדות הפנסיוניות מורכב ומסובך בכל העולם", אמר עודד שריג, הממונה על שוק ההון והביטוח במשרד האוצר על רקע השקת המסלקה הפנסיונית, "ישראל היא המדינה הראשונה בעולם שהקימה את המסלקה הפנסיונית. המערכת החדשה תוודא שלא יהיו כספים אבודים".

המסלקה הפנסיונית למעשה מקשרת בין החוסכים לבין גופי הפנסיה והחיסכון השונים. דרך המסלקה יוכלו החוסכים (דרך הגופים המורשים) לדעת היכן מנוהל הכסף שלהם, כמה מנוהל, ובאילו תנאים. המסלקה למעשה תרכז את כל המידע הקיים על החסכונות הפנסיוני בארץ, והיא מעין תחליף את אתר חיפושי הכספים הפנסיונים (הכספים האבודים) שהקים האוצר לאחרונה. בפועל, במסלקה יהיה ניתן לאתר ולרכז את כל החסכונות ולא רק האבודים. מעבר לנתונים האלו יהיה ניתן דרך המסלקה לנייד חסכונות בין גופים פנסיונים שונים במהירות יחסית וביעילות.

קבינט הדיור פועל לאשר קריטריונים חדשים לזכאות לדיור בר השגה. מדובר על דיור בפרויקטים מיועדים (לרכישה ולהשכרה לטווח ארוך). אחד מהקריטריונים העיקריים הוא – מיצוי כושר ההשתכרות (שהומלץ על ידי וועדת טרכטנברג). על פי המתווה החדש שלא מבטל את הקריטריון הקודם שנתן עדיפות לחרדים, תשוקלל זכאותם של המועמדים בשני מסלולים נפרדים זה מזה – הראשון שיהיה על 70% מכלל הדירות המוזלות ויהיה מיועד לכלל הציבור; והשני שתקף ל-30% מהדירות ויוגבל לישובים דתיים וחרדים ולמיעוטים.

במסלול הראשון ייקבע כי מיצוי כושר ההשתכרות יעמוד על לפחות 125% משרה של שני בני הזוג (תנאי סף); במסלול השני יצטרכו בני הזוג לעמוד בכושר השתכרות של 110% משרה ב-2013, 120% ב-2014 ו-125% ב-2015 ואילך, בדומה למסלול הראשון.

בגרסה הקודמת של התקנות לא היתה חשיבות למיצוי כושר ההשתכרות.

האם קרן קיימת לישראל (קק"ל) תפריד את קרקעותיה מקרקעות המדינה? דירקטוריון הקרן קבע כי יש לבחון אפשרות הפרדת קרקעות קק"ל מקרקעות המדינה והמשמעות יכולה להתבטא בעליה במחירי הדירות. הקרקעות של קק"ל מנוהלות מעל 50 שנה על ידי מנהל מקרקעי ישראל/ רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במשותף עם קרקעות המדינה. קק"ל נהנית ממכירת הקרקעות כאשר בממוצע בשנים האחרונות התמורה מסתכמת במאות מיליוני שקלים.

קק"ל מינתה צוות שיבדוק את הסוגיה של הפרדות מרמ"י,  ולמסקנות הצוות יכולות להיות השלכות מאוד משמעותיות. לקק"ל 2.5 מיליון דונם, שמהווים 13% מקרקעות המדינה. לקק"ל תוכנית לבנות כ-150 אלף יחידות דיור בעיקר בשטחים של מושבים וקיבוצים, ואולי על רקע זה, החליטו בקק"ל לבחון את ההפרדה. רוב הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים, הם קרקעות חקלאיות, ונראה שהחקלאים סבורים כי הפרדה מרמ"י, תניב להם פיצוי גבוה יותר בגין השימוש בקרקע לבנייה.

הסיבה הרשמית לבחינת ההפרדה מקרקעות המדינה היא החלטתו של שר השיכון והבינוי, אורי אריאל המכהן גם כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל, להדיח נציגים של קק"ל  מראשות ועדות משנה של המועצה; מעבר לכך, הפרדה כזו עשויה להגביר את התחרות בין הגופים השולטים על הקרקע וכך להוזיל את העלויות.

עם זאת ייתכן והסיבה היא שקק"ל בניהול עצמאי אינה יכולה למכור קרקעות לערבים (על פי התקנון שלה).

היפרדות מרמ"י והקמת מערך שיווק קרקע עצמאי של קק"ל עשויים להימשך מספר שנים, ובתקופה הזו עלול להיווצר ואקום בשוק הקרקעות, קיטון בהיצע ומכאן ועד עליות מחירים הדרך יכולה להיות קצרה.