fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

איך הקורונה ישפיע על מחירי הדיור והמשכנתא

קרדיט : shutterstock

כבר ברור לנו שנגיף הקורונה משפיע מאוד על הכלכלה, תחילה על ענפי התעופה והתיירות ואז על תחומים נוספים - הבילוי והפנאי, ומשם למסעדות, קניונים ולמעשה כמעט כל המשק. עם סגירת המדינה לעולם ובהמשך עם הגבלת התושבים בסגר המצב הכלכלי שלנו כאזרחים ושל המדינה הורע. מספר היוצאים לחופשות ללא תשלום - חל"ת - הלך וגדל, וכך גם מספר המפוטרים. נכון לעכשיו יש במשק הישראלי יותר ממיליון מפוטרים וחל"תניקים. מדובר על יותר מרבע מכוח העבודה, מספרי שיא. אומנם לא כולם יישארו בחל"ת. הכלכלנים מדברים על חזרה הדרגתית לעבודה, ובכל זאת חלק גדול מהאנשים שבחל"ת לא יחזרו. למה? כי המעסיקים במצב קשה כלכלית, כי חלק מהם גם מבין פתאום שאפשר להסתדר בלי כל העובדים. אין מה לעשות, כשצריך להתייעל מוצאים מאיפה להתייעל - ככה זה כמעט בכל ארגון.

בשורה התחתונה העסקים יהיו פחות רווחיים, האבטלה תהיה גבוהה יותר ממה שהיתה כשהמשק נכנס למשבר הקורונה, וזה אומר שהצריכה של הציבור תהיה נמוכה יותר מבעבר. אנשים מובטלים או אנשים שיש להם חשש לגבי הפרנסה שלהם מוציאים פחות על צריכה - בצדק כמובן. אז מדובר בצריכה שוטפת - ביגוד, מזון, תקשורת, חופשות בחו"ל - כן, גם כשיהיה אפשר לנסוע לחו"ל. אז מצד אחד מאוד נרצה לחזור לטוס ואולי היקף החופשות יעלה, אבל יהיו רבים שלא יוכלו להרשות לעצמם נסיעות לחו"ל. אבל בלי קשר לתחומים ספציפיים, אנחנו לקראת ירידה רוחבית בצריכה. המשמעות היא ירידה בצמיחה של המשק, המשמעות היא גם מצב בעייתי בשוק הדירות למגורים.

יש כל כך הרבה גורמים שמשפיעים על שוק הדירות למגורים שבאמת קשה לדעת לאן השוק הזה ילך - לירידת מחירים או דווקא לעליית מחירים. התופעה המרכזית שידועה ממשברים קודמים היא שבשלב הראשון יש קיפאון. גם עכשיו יש קיפאון בעסקאות בנדל"ן. למי יש ראש לקנות דירה, מי בכלל יכול להסתובב ולחפש דירה?  חוץ מזה, המשבר ואי הוודאות בקרב הציבור, לצד משבר ואי וודאות אצל הקבלנים, גורמים לקבלנים לצאת במבצעים וגורמים למוכרי יד שנייה להוריד את המחיר. אז עכשיו, במקביל לירידה בכמות העסקאות, רואים ירידת מחירים. זו דווקא עשויה להיות הזדמנות, כי מה שאנחנו יודעים על שוק המגורים שלנו הוא עובדה מאוד פשוטה - יש ביקוש קבוע ל-45-50 אלף דירות. ברגע שבונים פחות, ברגע שההיצע קטן, אז המחירים אמורים לעלות. זו כלכלה פשוטה.

זו הכלכלה, אבל כאמור יש גורמים נוספים. ריבית המשכנתא עלתה בכ-1% בשבועות הראשונים של התפשטות הקורונה בארץ. הבנקים הפנימו את הסיכון במשק וסיכון פירושו תוספת ריבית - גם במשכנתאות וגם בהלוואות בכלל. זה אומר שהחזרי המשכנתא יעלו, זה אומר שמשפחות יצטרכו לשלם עוד 200-400 שקל בחודש על משכנתא. ואם כך - מאיפה יהיה להן כסף? ולמשפחות שרוצות לשפר דיור או לרכוש דירה ראשונה יהיה קשה יותר - המשכנתא חיממה את הביקושים בשנים האחרונות בגלל הריבית האפסית. עכשיו כשהריבית תעלה - הביקושים יירדו.

אז שימו לב מה קיבלנו - מצד אחד ירידה בהכנסות האזרחים ומצד שני עלייה במשכנתא (בהחזרים) - משפחות יתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתאות. במצב זה, כשהסיכון של הבנקים גדל, הם מעלים כאמור את הריבית על ההלוואה וגורמים לכדור שלג - הביקושים למשכנתאות יירדו, ובמקביל יהיו משפחות שלא יוכלו לשלם את המשכנתא. אז יש עכשיו גרייס/דחייה של כמה חודשים בתשלום המשכנתא, אבל אל תטעו - אתם משלמים עליה. המשכנתא לא עוצרת בתקופה הזו, היא ממשיכה לעלות - היא צוברת ריבית/הצמדה, וכשתחזרו לשלם אותה, היא תהיה עם ההתייקרות של ה-1% ועם תוספת בגלל הזמן שחלף. לא נעים.

מנגד, אם המשבר ייעלם מהר, כך יהיה קל יותר להתגבר עליו. רק שבינתיים ההערכות הן שיהיה מדובר על משבר של כמה חודשים טובים וחזרה הדרגתית לעבודה ולחיים כמעט כרגיל.

פרמטר נוסף שמשפיע על שוק הדירות הוא שוק ההון. הבריחה משוק ההון, למרות שבינתיים גם יש חזרה מסוימת לשוק, מביאה את המשקיעים לחפש אפיקים אחרים. מסורתית, השקעה אלטרנטיבית לשוק ההון היא השקעה בנדל"ן. ככה גם קרה בעבר - כספים שיוצאים מהבורסה מתגלגלים לנדל"ן. עם זאת, רבים לא רוצים להתחייב להלוואות וחוששים מירידה בהכנסות. במצב הזה המשקיעים שהממשלה ניסתה להרחיק חוזרים לשוק ועשויים להעלות עוד יותר את מחירי הדיור.

בעיה אחרת היא שלא בונים. כאמור, היצע הדירות יורד. הקבלנים לא בונים כי אין חומרי גלם ואין פועלים. הקושי להכניס עובדים זרים, לייבא חומרי גלם וכן להתמודד עם עובדים בבידוד צפוי לגרום למחסור בדירות. כל אלו צפויים ליצור בהמשך עודף ביקוש לדירות - הביקוש יהיה מעל ההיצע. אז תיזהרו - המחירים עוד יכולים לעלות.

מדד תשומות הבנייה עלה מתחילת השנה ב-0.3%; המדד באוגוסט עלה ב-0.1%

ירידה של 0.8% במדד המחירים ב-12 החודשים האחרונים; המדד באוגוסט ללא שינוי

איך בדרום קוריאה השתלטו על הקורונה

מעוניינים לשמוע הצעות להשקעה בנדל"ן? מלאו פרטים ונציג האתר יחזור אליכם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות