מעודכן ל-03/2018
הרבה מספרים נזרקים לאוויר, יש כאלו שסבורים שמחירי הדירות יקרסו, יש כאלו שאומרים שהם יתייצבו השנה, ויש כאלו שסבורים שדווקא המחירים ימשיכו לעלות, אם כי בקצב נמוך. הדעה הרווחת היא של התייצבות או ירידה מתונה במחירי הדירות בעקבות תוכנית מחירי למשתכן.
אבל, בהינתן מרכיבי עלות הדירה נראה שהירידה התיאורטית מוגבלת. מחירי הדירות כך נראה לא יכולים לרדת בשיעור ניכר. עלות הדירה מורכבת (בממוצע) בקרוב ל-30% עלות קרקע, קרוב ל-30% תשמות בנייה (עבודה וחומרי בנייה), 25% מיסים והיטלים שונים וכ-15% (עד 20%) רווח ליזם. במילים פשוטות, אם לא מטפלים במחירי הקרקע , התשומות, המיסים וההיטלים, הירידה במחירי הדירות מוגבלת – הרי הקבלנים לא יבנו בחינם, ואם נניח הרווח שלהם יהיה בין 5% ל-10% (שזה שיעור נמוך היסטורית), אז הירידה במחירים יכולה להגיע עד 10%. זה תרחיש אפשרי, אבל המקום שצריך לטפל בו הוא כאמור הוזלה בשאר המרכיבים. אבל האם זה אפשרי? בתשומות הבנייה קשה לגעת – שכר העובדים לא ניתן להפחתה, וגם התשונות (חומרי הגלם השונים)זה נתון אקסוגני; במיסים אפשר לגעת, לא בטוח שהממשלה רוצה – זה מעשיר את קופת המדינה. מה שהממשלה כן עושה, ויחסית בהצלחה – היא משווקת (ותודה לשר השיכון, אריאל אטיאס) קרקעות ברחבי הארץ בקצב מוגבר לעומת השנים האחרונות. אז זה מחלחל למחירי הדירות, אבל האם זה יביא לירידת מחירים דרמטית? לא בטוח.
כדי שתהיה ירידה דרמטית מחירי הקרקעות צריכים לרדת בעשרות אחוזים. וצריך לזכור – מרכיבי העלות של הדירה הם ממוצע, יש מקומות שהקרקע לא משחקת תפקיד (מקומות פחות מבוקשים) ומנגד יש מקומות שהקרקע היא רוב העלות (מרכז). כלומר, ירידה במחירי הקרקע במקומות שגם כך הקרקע בהם זולה, היא חסרת משמעות למחיר הדירה, אך מנגד, ירידת מחרי הקרקע במרכז עשויה להשפיע דרמטית על מחירי הדירות. הבעיה שדווקא במרכז אין קרקעות פנויות (זו לפחות טענת מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון), והמכרזים לקרקע של משרד השיכון הם מוגבלים. כלומר, ההיצע במרכז מוגבל. ואם כך – אז איך בכל זאת יירדו המחירים בשיעור ניכר? נראה שהפיתרון (לפחות פיתרון חלקי) נמצא בהנחיות של משרד הפנים לשלב בתוכניות לבנייני מגורים גם דירות קטנות. היזמים מתחילים להציע (וזה יתרחב) דירות קטנות במחירים נמוכים יותר. למעשה, מדובר בדיור בר השגה, אבל לא מסובסד, פשוט מקבלים דירה עם פחות חדרים (יחזרו לבנות דירות של 3 חדרים) ובהתאמה מחירה יהיה נמוך יותר. הוועדות המקומיות והוועדות המחוזיות כבר דורשות זאת, וזה כאמור יהיה נפוץ יותר בפרויקטים העתידיים.