הגדלת משכנתא עדיין אפשרית, אבל כפופה למימון 75/70/50 ולשלושה סלים אחידים מ-2022. 250 אלף עליית שווי ו"משכורת" 20 אלף בחודש. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75% — אחרי מחזור ההעלאות, לא "עדיין עולה". 10% על הלוואה רגילה. אפשר לחשב במחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.

יש לכם כבר משכנתא, אתם משלמים מדי חודש סכום יפה לבנק. אלו החיים, אבל אתם צריכים להגדיל משכנתא. למה? כי אתם מעדיפים משכנתא על פני הלוואה, כי אתם מעדיפים לחיות יותר טוב עכשיו ולפזר את ההחזר על פני יותר שנים. מסתבר שרבים עושים זאת, ומצליחים גם להגדיל את המשכנתא וגם (חלקם) להקטין את ההחזר החודשי. אז איך עושים את זה? למי הגדלת משכנתא מתאימה והאם בכלל זה כלכלי לכם?

אפשר להגדיל משכנתא כאשר היקף המשכנתא ביחס לערך הנכס ירד. יש לכם עודף של "נכסים" מול החובות ואם תפנו לבנק הוא יספק לכם הגדלת משכנתא אפילו בקלות. זה בולט מאוד בשנים האחרונות על רקע עליית מחירי הדירות. בכתבה כולם "התעשרו". לפי בדיקה של ביזפורטל דאז, ערך הדירה הממוצעת עלה ב-250 אלף שקל:

כלומר, מי שיש לו דירה "הרוויח" אז משכורת חודשית של מעל 20 אלף שקל. קוראים לזה תחושת עושר, וזה גם מגדיל ביקושים וצריכה שוטפת. אבל כדי לתרגם את התחושה למעשים, אנשים ממשיכים לקחת הלוואות. או – להגדיל משכנתאות.

צריכים סכום כסף משמעותי? אלה מקורות המימון האפשריים

החיים של כל אדם ושל כל משפחה הם דינמיים. לפיכך קורה לא אחת שבני המשפחה נקלעים למצב שבו הם צריכים סכום כסף משמעותי, למגוון רחב של מטרות. המטרה יכולה להיות עריכת שיפוצים בבית, או רכישת ציוד ורהוט חדש. המטרה יכולה להיות נסיעה לחו"ל, תשלום עבור לימודים באוניברסיטה או כל הוצאה גדולה אחרת, שעלולה למתוח את התקציב המשפחתי מעבר לגבולות היכולת. על מנת להשיג את הכסף הדרוש למימוש המטרה, יש לבחון תחילה את מקורות המימון האפשריים. בדרך כלל, המקורות הקיימים עשויים לכלול הלוואות בנקאיות, הלוואות חוץ בנקאיות או הלוואה כספית ממקום העבודה. מקור אפשרי נוסף למימון הצרכים הוא פירעון של קרן השתלמות, אם יש ברשותכם קרן כזאת. חשוב לדעת שבמקרים מסוימים, אפשר לפרוע את הקרן מוקדם מתאריך הפירעון הרשמי, אם מטרת הפירעון נמנית עם המטרות האפשריות למשיכה. מעבר לכך, כל שאר האופציות הן למעשה הלוואות, שאותן יצטרכו הלווים להחזיר. היתרון של ההלוואות טמון בזמן הקצר שעובר מרגע הגשת הבקשה ועד לאישור ההלוואה וקבלת הכסף בפועל בחשבון הבנק. החיסרון, עם זאת, נוגע לתקופת ההחזר הקצרה יחסית, לריביות הגבוהות ולהשפעה ה אפשרית המשמעותית של ההחזר על התקציב החודשי של המשפחה. בנוסף, הסכומים הניתנים בדרך כלל בהלוואות כאלה אינם גדולים, ובחלק גדול מהמקרים אינם מספיקים לכיסוי ההוצאות שבגינן הן נדרשות.

הגדלת משכנתא והשגת מימון בתנאים אטרקטיביים

כמעט כל מי שיש לו משכנתא, שמע בוודאי על מחזור משכנתא. לאור הריביות הנמוכות ששררו עד מחזור 2022 בעולם בכלל ובישראל בפרט, כל מי שיש לו משכנתא קיבל קרוב לוודאי יותר מפעם אחת שיחת טלפון או הודעה המבשרת לו שהוא יכול למחזר את המשכנתא שלו ולהוזיל את ההחזרים החודשיים. לאחרונה, אחרי שבנק ישראל העלה ואחר כך הוריד, מחזור לא אוטומטי: כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. משווים שלושה סלים אחידים וסל מותאם מול הקנסות. כל מי שנטלו משכנתא במהלך העשור האחרון, קיבלו אותה קרוב לוודאי בתנאים שהם יותר אטרקטיביים מאלה שהבנקים, שלא לדבר על גופים חוץ בנקאיים, מציעים לבעלי נכסים ממשכנים.

אז למי כן משתלם לעשות מחזור משכנתא?

למרות האמור לעיל, יש מקרים שבהם משתלם וכדאי לעשות מחזור משכנתא. להלן רשימה חלקית של מצבים כאלה:

שיפוצים בבית: עריכת שיפוצים בבית מצריכה סכומי כסף משמעותיים. מעבר לעובדה שקיים קושי בחלק מהמקרים לקבל כספים כאלה בהלוואות רגילות, קיימת בעיה אפשרית נוספת – בעיית הריביות. בריביות עבור הלוואות בנקאיות בסכומים גבוהים לטווח קצר, אפילו בינוני, הן גבוהות להחריד. השילוב של ריבית גבוהה עם החזרים גבוהים, גורם לכך שהחזר ההלוואה עלול להעיק על התקציב המשפחתי.

מימון לימודים: לימודים גבוהים באוניברסיטה עולים סכומי כסף נכבדים. גם עלות הלימודים במכללות, שבהן הסיכוי להתקבל ולסיים את התואר גבוהים יותר, גבוהה ומגיעה לכדי עשרות אלפי שקלים בשנה. הגדלת משכנתא מאפשרת לגייס את הסכומים הללו בקלות.

מימון הון עצמי לרכישת בית עבור ילדים: אחת הסוגיות היותר מדוברות של השנים האחרונות, היא סוגיית ההון העצמי לרכישת בית חדש. הורים שעדים למצוקה של הילדים שלהם, יכולים לקחת הלוואה על חשבון הנכס, ולמסור אותה לילדים. הסכום הזה משמש לצורך ההון העצמי, שממנו נגזרת למעשה המשכנתא המבוקשת. מימון ההון העצמי באמצעות הגדלת משכנתא, עשוי להיות יעיל מאוד.

היתרונות של הגדלת משכנתא

היתרון המשמעותי ביותר של הגדלת משכנתא, טמון בתקופת ההחזר הארוכה יחסית ובריביות הנמוכות יחסית שהיא נושאת. פרישת החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה, גורמת לכך שתוספת ההחזר עבור המשכנתא תהיה קטנה, ולא תעיק על התקציב החודשי.

פרישת תשלומים ארוכה: אפשר לפרוש את החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה, משום שהמשכנתא עצמה היא הלוואה לטווח ארוך. פרישת התשלומים מקטינה באופן אוטומטי את ההחזרים.

ריבית אטרקטיבית: הגדלת משכנתא עשויה להתבצע בריביות פחות טובות מאלה שהיו עד לאחרונה עבור משכנתאות בישראל. עם זאת, ביחס לריבית על הלוואות בנקאיות, ועל אחת כמה וכמה הלוואות חוץ בנקאיות, מדובר בריבית אטרקטיבית בהחלט של אחוזים בודדים, ביחס לריבית של כ-10% על הלוואות רגילות. הגדלה כפופה למימון 75/70/50.

גובה סכום ההלוואה: הלוואות רגילות מטבען הן הלוואות שהגורמים המלווים נוקטים לגביהן משנה זהירות. אחת השיטות לשליטה בסיכונים היא הקטנת סכומי ההלוואה. ואולם כשמבצעים הגדלת משכנתא, ניתן להגיע לסכומי כסף גבוהים. זאת משום שהערבות עבור הגדלת המשכנתא היא הבית עצמו, שהוא ערבות מוצקה.

איך מתבצעת הגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא מתבצעת למעשה בשני שלבים.

הגשת בקשה למשכנתא: בשלב הראשון, מוגשת בקשה למשכנתא, בבנק שבו היא נלקחה מלכתחילה, או במוסד בנקאי או פיננסי אחר. כיוון שהמשכנתא הקיימת עדיין לא חוסלה, לעיתים יש פרוצדורות נוספות שחייבות להתבצע. לדוגמה – קבלת פרי-פסו מהבנק שבו עדיין רשומה משכנתא, לבנק הנוסף. זה אומר שהמשכנתא שתתקבל תירשם תחילה בתור משכנתא שנייה, ואחר חיסול המשכנתא, היא תירשם כמשכנתא ראשונה.

סילוק המשכנתא הקיימת: בשלב השני, אחרי שהמשכנתא התקבלה, מסולקת למעשה המשכנתא הקיימת. חשוב להדגיש כאן, שסילוק המשכנתא הקיימת, עלול להיות כרוך בתשלום קנסות והוצאות נוספות, מה שיגדיל בסיכומו של עניין את ההוצאות הצפויות, ויש לקחת את זה בחשבון.

ההפרש בין המשכנתא שסולקה לבין המשכנתא החדשה, הוא למעשה הסכום שישמש את בעלי הנכס לצרכים השונים שלהם.

הגדלת משכנתא אגב מחזור משכנתא היא דרך להשגת מימון בסכומים גבוהים, בריבית משכנתא ולא בהלוואת צרכנות — אבל רק בתוך מימון 75/70/50 ואחרי השוואת שלושה סלים. יחד עם זאת, לפני שמבצעים הליך כזה, חשוב לבחון את ההשלכות ארוכות הטווח שלו ואת המשמעויות שלו לגבי התקציב המשפחתי של הלווים. כדאי ואפילו מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע ולבחון יחד איתו את כל האופציות הקיימות.

מחשבון משכנתאמדריך משכנתא

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

הסבר מורחב: מתי הגדלת משכנתא הגיונית

הגדלת משכנתא היא בעצם הלוואה חדשה שנשענת על הדירה כבטוחה, ולכן היא בדרך כלל זולה יותר מהלוואה צרכנית. אבל היא גם מאריכה את החוב ומגדילה את ההחזר. היא הגיונית בעיקר כשמחליפים בעזרתה חובות יקרים או מממנים הוצאה שמייצרת ערך, כמו שיפוץ. כשמממנים בה צריכה שוטפת, החוב נשאר הרבה אחרי שההוצאה נשכחה.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שלמשפחה יש הלוואות צרכניות של 150 אלף שקל בריבית גבוהה, והיא שוקלת להגדיל את המשכנתא כדי לסלק אותן. נניח שההחזר החודשי על ההלוואות יורד באופן משמעותי, אבל התקופה מתארכת לעשרים שנה. כדי לבדוק, משווים את סך הריבית שתשולם בכל אחת מהחלופות, ולא רק את ההחזר החודשי.

האם הבנק יאשר כל הגדלה?

הבנק בודק את שווי הדירה, את היתרה הקיימת ואת יחס ההחזר להכנסה, ולכן לא כל בקשה מאושרת.

האם יש עלויות נוספות?

כן, לרוב שמאות, עמלת פתיחת תיק ולעיתים ביטוחים מעודכנים. כדאי לכלול אותן בחישוב.

האם אפשר להגדיל בבנק אחר?

אפשר לבקש הצעות מכמה גופים, אבל צריך לבדוק איך זה משתלב עם השעבוד הקיים.

צעדים מעשיים

• רשמו את כל החובות הקיימים ואת הריבית על כל אחד.
• חשבו את סך הריבית בכל אחת מהחלופות.
• בקשו הצעה מהבנק הנוכחי ומגוף נוסף.
• הגדירו מראש למה ישמש הכסף ואל תחרגו מזה.

להרחבה: מחשבון איחוד הלוואות – כמה תחסכו · מחשבון סכום משכנתא