ברחוב אלחנן 24 במרכז הכרמל נמכרה דירת שני חדרים ב־1.55 מיליון שקל. שטח הארנונה 40 מטר, בטאבו 43 מטר. המרפסת 63 מטר, גדולה מהדירה עצמה. חדר השינה הוא גם הממ״ד. מי שקונה כאן לא משלם על חדר שלישי. הוא משלם על מרפסת שמש שיושבת על מגרש מדורג מול צומת ודג׳ווד, ציר שמחבר בין מרכז הכרמל להדר. 1.55 מיליון על 43 מטר פנים נשמע יקר עד שסופרים את החוץ.

ברשות המסים נרשמו מתחילת השנה יותר מ־200 עסקאות בדירות שני חדרים בחיפה, רובן ישנות. בהדר ובעיר התחתית המחירים מתחילים ב־350 אלף שקל, בנייני שנות ה־50 במצב ירוד. על הכרמל, לאורך חורב ומוריה ובסמיכות לאחוזה, דירות ישנות בגודל הזה נסגרו ב־1.6 עד 2 מיליון. דירות חדשות בנות שני חדרים נעות בין מיליון ל־1.7 מיליון לפי המיקום. העסקה באלחנן יושבת בחלק העליון של הטווח, לא כי יש כאן חדר נוסף, כי יש כאן 63 מטר אוויר על אותו שטר.

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2026, המחיר הממוצע לדירה בחיפה עמד על 1.805 מיליון שקל. זה ממוצע לכל הגדלים בעיר, לא רק שני חדרים. מול הרבעון המקביל אשתקד חיפה עלתה 6.9%. דירת 43 מטר באלחנן נסגרה קרוב לממוצע העירוני של דירה שלמה, כי המיקום כרמל והמרפסת שווה בערך 30% מהמחיר. מי שמשווה את 1.55 מיליון לדירת ארבעה חדרים בנווה שאנן מפספס את החשבון. כאן קונים מיקום ומרפסת, לא מטר פנים.

את הבניין יזמה פייביש בניין ופיתוח בסוף שנות ה־90. בית ישן נהרס, עלה מבנה בן שש קומות ו־11 דירות. היתר ב־1998, טופס אכלוס ב־2002. אחר כך עבר לידי בי.נה. בניין והשקעות. המגרש תלול והחזית לרחוב צרה, אז התכנון מדורג. רוב הדירות 43 עד 50 מטר רשומים, ורק למעלה דופלקסים של 78 מטר. אין פנטהאוזים. שתי המרפסות הגדולות יושבות בקומה השלישית. דירת הגן בקומה השנייה, עם חצר של רבע דונם. במחצית השנייה של 2025 נמכרו כאן דופלקס ב־1.65 מיליון ודירת 57 מטר ב־1.56 מיליון. שלוש עסקאות באותו בניין, פער קטן במחיר הכולל, פער גדול במטרים שבפנים.

בחישוב מטר אקוויוולנטי, עם המרפסת בפנים, יוצא כ־25 אלף שקל למטר. דירת שלושה חדרים בקומה שמעל, גדולה ב־17 מטר, יצאה כ־26 אלף למטר. הדופלקס היה העסקה היקרה בשקלים, וזולה למטר: כ־21 אלף. מי שסופר רק 43 מטר פנים מקבל מחיר למטר מנופח. מי שסופר 43 פלוס חלק מה־63 מגיע ל־25 אלף, בערך כמו החדר הנוסף קומה מעל. המרפסת שווה פה כמעט חדר. רוכש דירה יחידה ב־1.55 מיליון משלם אפס מס רכישה על העסקה הזו, כי המחיר מתחת ל־1,978,745 שקל. משקיע על אותו שטר מוציא עוד 124 אלף שקל מס, 8% מ־1.55 מיליון, לפני שיפוץ ולפני ארנונה על 40 מטר פנים ועוד 63 מרפסת.

לא כל משק בית צריך 63 מטר מרפסת. זוג בלי ילדים, או מי שמארח בחוץ, כן. משפחה שמחפשת שני חדרי שינה באותו בניין רואה את ה־57 מטר ב־1.56 מיליון, לא את ה־43 עם המרפסת. בחיפה כבר רצים התחלות בנייה: 3,085 דירות ב־12 החודשים עד יוני, כמעט כפול מהתקופה הקודמת, ב־חיפה קפצה ל־3,085 התחלות בנייה. מי שמשווה כרמל מול הדר מול נווה שאנן פותח את מחירי דירות לפי עיר. לפני שחותמים על 43 מטר עם מרפסת 63, בודקים בטאבו מול ארנונה, ושואלים כמה מה־1.55 באמת יושב על הפנים.