fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

מדריך למשכירי דירה - היכן לפרסם? צריך מתווך? איך לעשות חוזה?

מעודכן ל-03/2019

השקעה בנכס מניב – רכישת דירה והשכרתה, התבררה בעשורים האחרונים כהשקעה משלמת במיוחד. במקביל לתשואה שמייצר הנכס דרך דמי השכירות, ערך הנכס/ הדירה עלה משמעותית. אף אחד לא מבטיח שזה יימשך, אבל בשנים האחרונות רבים משקיעים כספים בדירות להשקעה. הסיבה העיקרית היא הריבית הנמוכה - כשבאפיקים הסולידיים התשואה אפסית, אז ממש לא מפתיע שרבים מעדיפים לקנות דירה ולהשכיר ולהרוויח יותר (תשואת דמי השכירות עשויה להגחע לכמה אחוזים - תלוי בנכס ובמקום).


מחשבון מס על שכר דירה - ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה

למחשבון שכר דירה 


ומעבר למשקיעים בדירות, יש גם רבים שקיבלו דירות בירושה ומעדיפים להחזיק את הדירות ברשותם ויש כאלו שרוכשים דירות לילדים ובינתיים משכירים אותם. כאן, תוכלו להבין את הרציונל שבהשקעה בדירות (לצד חסרונות), ואת כל השלבים שצריך ליישם כאשר מעוניינים לרכוש דירה; במדריך הזה, ננסה לענות על איך משכירים דירה - היכן מפרסים? האם צריך מתווך? איך כותבים חוזה שכירות ועוד?   ורגע לפני כמה כלי עזר - כאן, תוכלו לקבל את כל המידע על מדד שכר הדירה  בשנים האחרונות - זה חשוב לכם לצורך החלטה על גובה שכר הדירה והשינוי בשכר הדירה לעומת שנה קודמת, וכאן תוכלו  להבין איזה מיסים יש עליכם כמשכירי דירות ואיך (בדרך לגיטימית כמובן) ניתן להימנע או לפחית את המס.

נתחיל מההתחלה

 איך מפרסמים?

החלטתם על השכרת דירה בבעלותכם; השלב הבא הוא לפרסם עובדה זו ברבים. אתם יכולים לתלות שלט מחוץ לדירה, להודיע לשכנים ולאנשים מהסביבה; לפרסם בחינם בלוחות הנדל"ן להשכרה באינטרנט (יד 2, WINWIN, הומלס ואחרים), בתשלום בלוחות העיתונים, ו/או לפנות למתווך מורשה, שישכיר את דירתכם תמורת עמלה (מקובל חודש דמי שכירות פלוס מע"מ).  עם זאת, מתווכים רבים מסכימים שלא לקבל דמי תיווך מהמשכיר, ולהסתפק בדמי תיווך מהשוכר.

הרוב מפעילים את כל התותחים – אינטרנט ובמקרים רבים גם לצד תיווך, אבל חשוב להבהיר שבמקרים רבים מדובר על הכפלות של כוח ופרסום וזה לא בהכרח חיובי. ברגע שהדירה מפורסמת בלוחות האינטרנט השונים היא גם מפורסמת אצל המתווכים – מה אכפת להם לפרסם את הדירה ולזכות בדמי תיווך מהשוכרים.  אין עם זה בעיה, אלא שמדובר בעצם על עלות נוספת לשוכרים שעשויה להוביל לכך שהם לא יתעניינו בדירה.  אם אתם פונים גם ישירות למתווכים אז מדובר בכמות גדולה של אנשים שחשופים לדירה.

אין עם זה בעיה, רק שאם אתם לא סוגרים (ולא משנה הסיבה) הדירה כבר יכולה להופיע תקופה ארוכה אצל מתווכים ובאתרים, וזה מעלה חשש אצל שוכרים פוטנציאלים שמשהו לא בסדר. הם כבר ראו את הדירה באתר , הם כבר שמעטו עליה ממתווך לפני תקופה, אז למה היא  בשוק, איך זה שהיא עדיין לא נמכרה?

שפרו הופעה

עוד לפני שפרסמתם את הדירה, תדאגו למראה מטופח של הדירה המיועדת להשכרה; תסיידו, תסתמו חורים, תרכיבו נורות במקומות שהן חסרות; כדאי אפילו להשקיע כמה אלפי שקלים בהחלפת ריצוף ישן לריצוף קרמיקה מודרני, או פרקט – ריצוף יפה מקפיץ את מראה הדירה ואת שוויה, וההשקעה תחזור בתוספת שתקבלו בדמי השכירות. כנ"ל לגבי ארונות המטבח. כמובן, שרצוי לנקות את הדירה ובמיוחד את המטבח והשירותים. הוציאו מהדירה את כל הרהיטים שאינכם מתכוונים להשאיר לשוכרים - כך הדירה תיראה גדולה ומרווחת יותר.

מומלץ לצלם את חלקי הדירה השונים לפני כניסת השוכרים. הצילומים מבטיחים שאם יתעורר בעתיד ויכוח בנוגע לפגם מהותי בנכס המושכר, כמו למשל חור בקיר - יהיו בידיכם הוכחות.

דאגו להכיר את השוכרים שלכם

בחירת השוכר אינה מתבצעת על פי שיקולים כלכליים בלבד; ישנם כאלה שאינם מעוניינים להשכיר את הדירה לצעירים, ישנם כאלה שאינם מסכימים להשכיר לעובדים זרים, ושיקולים רבים אחרים, כמו "כימיה" עם השוכר והאם ניתן לתת בו אמון.

בשורה התחתונה חשוב למצוא דיירים "טובים", שמשלמים בזמן ומשתפים אתכם פעולה. בפגישה עם השוכרים הפוטנציאליים בררו האם הם מייעדים את הדירה למטרת מגורים או למטרת עבודה; כמה אנשים יתגוררו בדירה; אם אתם מעדיפים שלא תהיה חיית מחמד בדירתכם, תבררו זאת מראש והכניסו סעיף מתאים לחוזה, כמו גם אם יש להם תחביבים מרעישים שעלולים להפריע לשכנים. כשהם יביעו רצון להתקדם במו"מ, תבקשו את מספר הטלפון של בעלי הדירה הקודמים בה הם התגוררו כדי לבקש מהם חוות דעת על השוכרים ועל מוסר התשלומים שלהם.

חשוב גם לדעת אם השוכרים מחזיקים בכלב, חתול, ולנסח בחוזה הגבלה באם אתם לא מסכימים לכך.

מנסחים חוזה

הגעתם להסכמות והשוכרים נראים לכם מתאימים. הגיע הזמן לחתום על חוזה; רבים מהמשכירים מורידים חוזים סטנדרטים מהאינטרנט או ממחזרים חוזים ישנים ובכך מנסים לחסוך שכר טרחת עורך דין. עו"ד גובה מקסימום חודש שכירות כשכר טרחה – לפעמים זה כדאי, בכל זאת מדובר בחוזה שמותאם למקרה הספציפי, אבל במקרים רבים אפשר להסתפק בחוזה הסטנדרטי. זה שאלה של ניהול סיכונים שכל אחד צריך לחשוב ולהחליט בעצמו. הרוב מסתפקים בחוזה סטנדרטי, אבל כשיש בעיות אז לפעמים זה לא מספיק (אגב, גם בחוזים ספציפיים לפעמים יש בעיות שלא נחזו מראש)

מה כולל החוזה?

את תחילת מועד חוזה השכירות, פינוי הדירה, ואת מועד סיום החוזה, תאריך היציאה מהדירה של השוכרים.

סכום מדויק של גובה דמי השכירות בשקלים או בדולרים. אם יש הצמדה של דמי השכירות למדד או לדולר - לציין זאת בחוזה. מועד התשלום - מתי משולמים דמי השכירות. האופן שבו מבוצע התשלום - צ'קים, העברה בנקאית, או כסף מזומן. אם קיבלתם צ'קים מראש לכל תקופת השכירות - הוסיפו לחוזה את מספרם הסידורי של הצ'קים, הסכום של כל אחד מהם ואת מועד פירעונם.

את הביטחונות הדרושים לכם כדי להבטיח שדמי השכירות ישולמו במועד, ואת התחייבות הדיירים לשמור על הדירה. קיימים מספר סוגי ביטחונות:

ערבות בנקאית בגובה של החל ממספר חודשי שכירות, ועד כל תקופת השכירות. למשכיר זו הבטוחה הטובה ביותר, כי היא מאפשרת מימוש מיידי בגין הפרה יסודית של החוזה.

ניתן לדרוש מהשוכר שיפקיד בידי המשכיר, או נאמן, סכום מזומן שיהווה פיקדון להבטחת קיום התחייבויות השוכר ויוחזר לידי השוכר לאחר תום תקופת השכירות ובכפוף למילוי כל התחייבויותיו.

שטר חוב - שטר התחייבות כלפי בעלי הדירה, שמעמדו כמעמד צ'ק, בגובה 6 חודשי שכירות. במקרה של הפרה יסודית של החוזה מצד השוכר ניתן להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל כדי לממשו. מומלץ להחתים שני ערבים טובים גם על גבי שטר החוב.

צ'ק ביטחון - צ'ק ביטחון הוא צ'ק רגיל עליו כתוב סכום הכסף המובטח למשכיר במקרה של הפרת חוזה, ללא תאריך, חתום בידי השוכרים. שימו לב, שהצ'ק יהיה סחיר. בקשו צ'קים פתוחים נוספים המיועדים לתשלומי חובות לעיריה, לחברת החשמל וכד'.

ערבים – דרשו שניים לפחות, שגם הם חתומים יהיו על החוזה ועל התחייבויות השוכרים כלפיכם. בידקו אם הערבים טובים וברי פירעון על ידי המצאת תלושי שכר וכד', כי במקרה של אי תשלום של השוכר, תצטרכו לרדוף אחרי הערבים, שזה סיפור בפני עצמו.

לאסור על המשכיר להשכיר את המושכר ו/או חלק ממנו בשכירות משנה ו/או להכניס אחרים למושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר בכתב ומראש.

ציינו בחוזה את כל הליקויים הקיימים בדירה (למשל, מרצפות שבורות, חור בקיר וכד') כדי להימנע מויכוחים מיותרים בהמשך. ציינו את הפריטים שנשארים בדירה המושכרת (מקרר, מערכת ישיבה, מיטה זוגית וכד'). אם סיכמתם שאתם משאירים בדירה, בחדר אחד למשל, פריטים שלכם לאחסון, ציינו גם אותם בחוזה.

לציין את חובת השוכרים לשאת בהוצאות התיקון של כל נזק הנגרם לנכס כתוצאה מרשלנות, הזנחה או טיפול פגום. בנוסף - התחייבות של השוכרים להודיע לכם מיד על כל נזק שנגרם לדירה – בין אם מדובר בשמשה שהתנפצה, תריס שנפל או צינור מים שהתפוצץ; את האופן שבו יתוקנו הנזקים – על ידי המשכיר, בעל מקצוע מטעם המשכיר (עדיף) או בעל מקצוע מטעם השוכרים.

לציין את חובת השוכרים לשאת בכל ההוצאות השוטפות של הנכס המושכר – ארנונה ומים, חשמל, טלפון, גז ודמי ועד הבית. לשם כך, לדאוג שהשוכרים יעבירו מייד את החשבונות השוטפים (ארנונה ומים, גז וטלפון) על שמם ולקבל מהם צ'קים פתוחים כמפורט לעיל. דאגו לבדוק מול הרשויות אם הדבר בוצע. שימו לב - יש רשויות כמו חברת הגז שאינן מאפשרות העברה על שם השוכר. העברת תשלום הארנונה על שם השוכר צריך להיות בסמוך לחתימת החוזה או חידושו, אחרת העיריה לא תסכים לכך.

יש לציין את הסכמת השוכרים לאפשר לכם, בתיאום מוקדם, לבקר בדירה מפעם לפעם, כדי להתרשם ממצבה, וגם, בתיאום מוקדם, להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים במהלך החודש האחרון לסיום השכירות. אתם יכולים לחייב את השוכרים בחוזה להשאיר אחריהם דירה מסוידת ונקייה.

החוזה צריך לכלול את האופציה, בהסכמת שני הצדדים, להאריך את החוזה. האופציה מעגנת מראש הארכה של חוזה השכירות ואת התנאים שבה תתבצע. יחד עם זאת, החוזה צריך לכלול את האפשרות לסיימו באמצעות מתן הודעה מראש (בדרך כלל, בין חודש לחודשיים).

אפשר לנסות לחייב בחוזה את השוכרים המבקשים לעזוב את הדירה לפני תום מועד השכירות, למצוא עבורכם דיירים מחליפים, באותם התנאים של החוזה המקורי. אולם, דעו לכם שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות. אתם יכולים להוסיף לסעיף זה תנאי לפיו, אתם תאשרו את השוכר החלופי.

סעיף הפרה יסודית – החוזה יכלול סעיף המפרט מה ייחשב להפרה יסודית של חוזה השכירות, כך שהוא יביא לביטולו המיידי. בדרך כלל, מדובר על אי תשלום דמי השכירות במועד, או אי תשלום חשבונות שוטפים. ברוב המקרים, אי תשלום במועד לא מביא אוטומטית לביטול החוזה, משום שלעיתים יש לשוכר בעיה זמנית בהמצאת התשלום. אתם יכולים לקבוע פיצוי בגין כל שבוע איחור בתשלום, למשל.

חוזה שכירות בלתי מוגנת + חוזה להדפסה

כאמור חוזה שכירות מאוד חשוב להמשך - אם יש לכם חוזה טוב, תוכלו למנוע בעיות עתידיות. זה נכון לשני הצדדים - המשכירים והשוכרים. אז מאיפה משיגים חוזה? אל דאגה כבר נפנה אתכם למקומות הרלבנטיים.  רק לפני זה - כשמדברים על חוזה שכירות מתכוונים ברוב הגדול של המקרים על חוזי שכירות בלתי מוגנת - מדובר בשכירות "רגילה" לא כזו שהיתה מעוגנת בדמי מפתח וכו' (סוג הולך ונעלם של השכרות שנעשו בעיקר כדי להגן על הדיירים שבעיקר שכרו/ קיבלו דירות מהמדינה ומנהל מקרקעי ישראל)

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא חוזה עם התחלה וסוף, להבדיל מחוזה שכירות עם דמי מפתח. בחוזה כזה, הפרה משמעותית מאפשרת שימוש בכלים משפטיים, לדוגמה - המשכיר יכול לפנות את השוכרים באם הפרו באופן משמעותי את החוזה.  החוזה לרוב מנוסח ומועבר על ידי המשכירים (ולפעמים מדובר בחוזים סטנדרטיים - ראו בהמשך), ולכן חשוב לשוכרים לבדוק את החוזה ולהבין את המלכדות הקיימות בו. חשוב להבהיר - לשוכרים החוזה הוא מסגרת החובות והזכויות שלהם. נכון, יש את חוק שכירות הוגנת, אבל החוק הזה מתייחס בעיקר למהי דירה ראויה ואיזה הוצאות יפלו על המשכיר ואיזה על השור בתקופת השכירות, ולא מכיל את כל הבעיות שעלולות לעלות בין המשכירים לשוכרים.

חוץ מחוזה שכירות בלתי מוגנת יש גם חוזים נוספים - חוזה שכירות משנה,  מבטא חוזה בין שוכר הדירה לבין גורם אחר לחלוטין שחותם על השוכר על חוזה שכירות ונכנס בנעליו.  אגב, לצורך זה צריך את אישור המשכיר.

במקרים רבים (שגם הולכים ומתרבים)  השכירויות הם לטווח קצר - זה יכול להיות השכרות לתיירים, לחברים, דרך Airbnb ועוד. חוזה מתאים במקרים האלו הוא שונה -  חוזה שכירות קצר הוא גם קצר בתוכן שלו, אם כי הוא עדיין מכיל את כל סוגי ההפרות האפשרויות ובין היתר הוא צריך לכלול את אחריות כל אחד מהצדדים במקרים של פגיעות, תקלות ועוד.

בחוזה שכירות רגיל יש כאמור כמה סעיפים מרכזיים לרבות - מטרת השכירות, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, אחריות על תשלום הוצאות, הפרות, זכויות לפיצוי במקרה של הפרות, ערבויות וביטחונות. כמובן שיש גם פרק מבוא עם פרטים כליים ובסיום החוזה יש חתימות של המשכירים והשוכרים.   בחוזה חשוב להדגיש את אופציית היציאה (תחת תנאים מסוימים) וכן לדאוג שתהיה אופצייה להמשך.  בנוסף חשוב להבהיר בחוזה את היחסים השוטפים בין המשכיר לשוכרים - מתי הוא יכול להגיע? מי אחראי לתיקונים (למרות שזה הוסדר בחוק שכירות הוגנת) .

חוזה שכירות מומלץ - מומלץ על ידי עיריית תל אביב (שרוב תושביה גרים בשכירות)

והנה הסברים על סעיפים עיקריים בחוזה זה (וטיפים)

כתב ערבות ושטר חוב

והערה - מדובר על חוזים סטנדרטיים שעשויים להתאים לרוב המשכירים והשוכרים, אבל בעיריית תל אביב מדגישים - השימוש בחוזה השכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. לא תהיה לעירייה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו.אין בחוזה השכירות ובחומרי ההסבר הנלווים לו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. נכון, זה ברור, אבל חשוב להדגיש.

ואם כבר עסקינן בעיריית תל אביב שימו לב מה מציעה העירייה לתושבים - שוכרי דירות תושבי העיר זכאים לקבל יעוץ משפטי בבית הצעירים, מזא"ה 9, בעלות מסובסדת וללא מטרות רווח (הנחה נוספת תינתן למחזיקי דיגיתל). הייעוץ ניתן בשיתוף לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז, ומיועד לכל מי שזקוק לעזרה בנושאי חוזים, שכירת דירה ועוד. האמת שווה - אם אתם צריכים תנצלו את זה.

מה קורה אם יש לכם שוכר שמסרב לפנות הדירה?

גם זה קורה; כדי להקטין את הסיכוי שזה יקרה, יש לקבוע בחוזה פיצוי מוסכם בגין כל יום איחור בפינוי הדירה בתום תקופת השכירות. רצוי שגובה הפיצוי יהיה מרתיע (לפחות גבוה פי ארבע מדמי השכירות היומיים). בנוסף עומדים לזכות המשכיר סעדים ותרופות להם הוא זכאי על פי דין, כולל הוצאה לפועל, משטרה, תביעה בבית משפט. נאחל לכם לא להגיע למצבים כאלה ואפשר להתנחם בכך, שאלו מצבים נדירים. אגב, על פי החוק, אין לכם זכות להחליף את המנעולים בדירה כדי למנוע מהדייר הסרבן להיכנס אליה. להרחבה בעניין - איך מטפלים בשוכרים בעייתיים? 

לאחר סיום חוזה השכירות

הדיירים פינו את הדירה בהתאם למועד סיום החוזה? בקרו יחד אתם בדירה, מייד לאחר הפינוי, כדי לבחון את מצבה. אם חייבתם את השוכרים בחוזה לסייד את הדירה בעזיבה, הקפידו שזה בוצע; שימו לב למצב המטבח, האמבטיה והשירותים, דוד השמש או החשמל וכן את מצבם של הרהיטים שהשכרתם יחד עם הנכס.


מחשבון מס על שכר דירה - ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה

למחשבון שכר דירה 

מס על דירה שלישית - מה זה בעצם אומר?

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

תגובה 1

שינוי גודל גופנים
ניגודיות