ארבע חברות תעודות הסל גייסו בחודש מאי 2013 כ-1.6 מיליארד שקל והן מנהלות יחדיו סך של 85 מיליארד שקל. מתחילת השנה גדלה תעשיית תעודות הסל ב-14 מיליארד שקל – גידול של כ-20% ביחס להיקף הכספים בתחילת השנה.

קסם של אקסלנס היא החברה הגדולה בתעשייה עם היקף נכסים של 27.8 מיליארד שקל – כ-32.5% מהיקף השוק. קסם גייסה במאי כ-540 מיליון שקל. שנייה לקסם – תכלית שמנהלת כ-25.4 מיליארד שקל – 29.6% מהיקף השוק, שלישית – פסגות עם 23.6 מיליארד שקל ורביעית הראל תעודות סל עם 8.8 מיליארד שקל.

תעשיית תעודות הסל שהיא תעשייה של כ-8 שנים, מהווה כבר נתח משמעותי מהיקף הכספים המנוהלים בכלל. תעשיית תעודות הסל שמונעת בעיקר לאור הגישה שהמדדים נותנים יותר מניהול אקטיבי (תעודות הסל צמודות לבנצ'מרק/ למדד) עדיין רחוקה מהיקף תעשיית קרנות הנאמנות שמנהלת כ-200 מיליארד שקל, אבל היא מצמצמת באופן עקבי את הפער.

מה זאת תעודת סל? מהן היתרונות והחסרונות שלה ומה ההבדלים בינה לבין קרן נאמנות 

המשנה לנגיד בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג שגם מתמודדת על תפיק הנגיד, במקום פרופ' סטנלי פישר שכנראה מתזמן את הבריחה רגע לפני שיהיה מאוחר מדי (ערמות דולרים שהולכים ונשחקים לצד ריבית אפסית ומשק בהאטה), הרצתה בסימפוזיון הכלכלי של חבר הנאמנים של אוניברסיטת תל אביב. פלוג סקרה את המגמות והאתגרים העומדים בפני המשק הישראלי, להערכתה – "הביצועים המקרו-כלכליים של המשק  הם טובים יחסית; המשק גילה חוסן ראוי לשבח  בסביבה עולמית די מאתגרת ודינמית השוררת מאז המשבר הפיננסי העולמי לפני כחמש שנים. עם זאת, מדינת ישראל ניצבת בפני אתגרים משמעותיים מבחינת פוטנציאל הצמיחה וההתפתחויות החברתיות, בטווח הבינוני והארוך".

תוחלת החיים עולה

פלוג מכוונת בעיקר (אבל לא רק) להתפתחויות הדמוגרפיות – הזדקנות האוכלוסייה בארץ, והעלייה הצפויה על פני הזמן במשקלם באוכלוסייה של המגזרים החרדים והערבים, שמתאפיינים בשעורי תעסוקה נמוכים. להתפתחויות האלו  צפויות להערכת פלוג, השלכות מרחיקות לכת על שיעורי התעסוקה, פריון העבודה והתפתחות הפערים החברתיים.  פלוג אמרה – "המגמות והאתגרים העומדים בפני המשק הישראלי מכוונים לסדרי העדיפויות באסטרטגיית המדיניות הנדרשת לישראל, חשוב לנקוט בצעדי מדיניות שיגבירו את השילוב בתעסוקה של האוכלוסיות הערבית והחרדית. לא יהיה מנוס מהעלאת גיל הפרישה גם בהמשך, בהתאם לעלייה בתוחלת החיים".

ככל שגיל הפרישה רחוק יותר/ מתקדם יותר, אז הסיכוי לקצבה/ פנסיה שתספק את החוסך, גדולה יותר. הבעיה הגדולה כיום בשוק החיסכון הפנסיוני הוא שהכספים שנחסכו לא יכולים לשרת את ציבור החוסכים – אנו חיים על חבית נפץ שעלולה בתוך מספר שנים להתפוצץ.  זה לא חדש – כולם יודעים את זה, החסכונות לא מספיקים לפנסיה – התשואה אפסית (במקביל לריבית האפסית), דמי הנהיול רק עכשיו ירדו דרמטית (ועדיין ביחס לתשואה הם לא זניחים); ומעבר להכל – גיל הפרישה הנוכחי, לצד העלייה בתוחלת החיים, משאירים חיסכון שמתפרש על פני הרבה שנים  זה לא מספיק –  הדרך היחידה היא להעלות את גיל הפרישה. פלוג צודקת – אין מנוס מכך!

אורי אריאל, שר השיכון והבינוי, אמר בכנס  בנושא התחדשות עירונית "נפתור את בעיית הדיור באמצעות שיווק קרקעות במקומות המאפשרים מתן היתרי בניה בתוך שנה וחצי בלבד. אנחנו במשרד, עובדים יום ולילה בכדי לפתור את בעיית הדיור, יש לשווק באופן אפקטיבי את הקרקעות האלו,ובמקומות שאין  קרקע פנויה ויש צורך בהתחדשות עירונית, נערוך תכניות של פינוי בינוי. זה עוזר לכולם ומאפשר לערים להתחדש".

עם כניסתו של אריאל לתפקיד, לפני כחודשיים, אמר  השר – "אין תרופת פלא למצב. הורדת מחירי הדירות לא תהיה בזבנג וגמרנו. שנת 2013, היא שנה בה תהיה התקדמות, אבל לא תהיה פה ההתקדמות הגדולה שכולם מצפים לה וזה נובע בגלל 3 סיבות: הבחירות, אין תקציב ועכשיו כולם עמלים על חוק התקציב וחוק ההסדרים שייקחו כמה חודשים, ועד אז כבר נגיע לסוף השנה. בשנה הזו לא תהיה פריצת דרך, אולם הקמת ועדת שרים לדיור תביא בסופו של דבר לקידום פתרונות, והוזלה יותר משמעותית ב-2014, למרות שכבר השנה עשויה להיות תנודה חיובית שתשפר את המציאות כיום".

אריאל אמר אז – "אני עדיין ביום לימודים ארוך כדי להבין את הבעיות. אין פטנטים. אי אפשר פשוט לצאת לדרך עם 100 אלף יחידות דיור. הפתרונות צריכים להיות משולבים ולהגיע מכלל הגורמים המעורבים בשוק הדיור. זה הדבר הכי חשוב ומרכזי גם בתוך הממשלה, וגם אתכם – הציבור".

כלכלני בנק לאומי סבורים שהגידול בקצב התחלות הבנייה בחצי השנה האחרונה מספק.  במילים אחרות, בלאומי מכוונים לכך שלא צפויים לחצי מחיר מצד הביקוש –  היצע הדירות שנובע כמובן מהתחלות הבנייה הוא כזה שיעמוד בביקושים ויספק אותם ללא לחצים להעלאת מחירים דרמטית. היקף התחלות הבנייה ביזמה פרטית וציבורית עמד ברבע הראשון של 2013 על כ- 41.6 אלף יחידות דיור במונחים שנתיים (הנתונים הינם מנוכי עונתיות). הירידה בהיקף התחלות הבנייה נעצרה ואף חל מעבר לעלייה מתונה. בלאומי מדגישים כי מאז ראשית 2012 היקף התחלות הבנייה הממוצע עומד על 42 אלף יחידות דיור – "מדובר בהיקף התחלות בנייה התואם את הגידול השנתי הממוצע של מספר משקי הבית אשר עומד על כ- 40 אלף יחידות דיור. במידה ולוקחים בחשבון בנוסף לצרכים הנובעים מהגידול הדמוגרפי של האוכלוסייה, את הביקוש של תושבי חוץ, הביקוש השולי של משפרי דיור, ביקוש על רקע של פיצול של משקי בית וכדומה אזי צרכי הבנייה הנם בהיקף של 40 – 45 אלף יחידות דיור בשנה".

"נתונים המפורסמים על ידי משרד הבינוי והשיכון ביחס להיקף העסקאות המאושרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל מצביעים על כך שחלה ברבע הראשון של 2013 עלייה חדה (אושרו כ- 13 אלף יחידות דיור) בהשוואה לשנת 2012 בה היקף העסקאות היה נמוך במיוחד (כ- 15.4 אלף יחידות דיור במהלך השנה כולה), במידה ומגמה זו תימשך גם בהמשך השנה, צפויה להימשך העלייה בהיקף התחלות הבנייה, שכן יותר ממחצית מהתחלות הבנייה הנן על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל. התפתחות זו תסייע במידה רבה לייצב את שוק הדיור אשר כיום קיימים בו עודפי ביקוש (עודפי הביקוש באים לידי ביטוי בהתגברות קצב עליית מחירי הדיור, אשר נובעת מהפער הגבוה הקיים בין קצב המכירה השנתי של דירות חדשות ובין מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה. פער זה עומד בחצי השנה האחרונה על כ- 2,500 יחידות דיור)".

ועל רקע, הקרבה בין היקף ההיצע להיקף הביקוש,  נראה שהלחץ להעלאת מחירי הדירות פוחת.  בלאומי מציינים כי בעוד היקף התחלות הבנייה נשמר על רמה יציבה של כ- 42 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים, בבחינת תמהיל התחלות הבנייה לפי יוזם, עולה כי משקל התחלות הבנייה ביזמה ציבורית עלה, זאת על חשבון משקל הבנייה ביזמה פרטית. בשנים האחרונות ,  משקלן של התחלות הבנייה ביזמה ציבורית מהווה כ- 10% – 15% מסך התחלות הבנייה,  אלא שלאחרונה עלה משקל התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית ל-20%. בלאומי מבהירים כי מרבית התחלות הבנייה ביזמה ציבורית הנן יחידות דיור אשר נמכרות בשוק החופשי על ידי הקבלן המבצע, כאשר המעורבות של משרד הבינוי והשיכון הנה בקביעת הקריטריונים של הבנייה. מכרזי משרד הבינוי והשיכון יכולים להתייחס לקריטריונים כגון מחיר הדירה, אזור הבנייה, גודל הדירה (באמצעות מתן תמריצים לבנייה של יחידות דיור קטנות) וכדומה.

עלות הקרקע מהווה כשליש מעלות הדירה; במילים פשוטות הקבלן שבונה / מקים את הפרויקט משלם שליש מהעלות הכוללת על הקרקע. זה מרכיב כמובן בולט, והוא בולט שבעתיים במרכז. מחירי הקרקע הגבוהים במרכז גורמים לכך שבמקרים מסוימים עלות הקרקע היא רוב (ואפילו רוב גדול) מעלות הדירה כולה. בדיקה של בנק ישראל תומכת בכך, ואף ממחישה את הפערים – קצב עליית מחירי הקרקעות במרכז לעומת הפריפריה הוא פי 4 ואפילו יותר.

במהלך השנים 2006-2011 הקרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל (ליחידת דיור בבנייה רוויה) התייקרה בשיעור של כ-30% , תוך הבדל ניכר בין מרכז הארץ לפריפריה – במרכז הקרקע עלתה ב-60% ובפריפריה ב-15%. וזאת לאחר שמביאים בחשבון מאפיינים של הקרקע כמיקום ושטח. בשנה החולפת מחיר הקרקע ירד.

בבנק ישראל טוענים כי הזינוק במחירי הקרקע במרכז עולה בקנה אחד עם העלייה החדה במחיר הדירות שם. מעבר לכך, נמצא בבדיקה המקיפה שקיים מתאם חיובי בין מחיר הקרקע לבין שיעור הקרקעות שנמכרו מתוך אלו ששווקו (במונחי יחידות דיור). בשנים האחרונות השיעור עלה מאוד ובמרכז הארץ התקרב למיצוי – אף על פי שהרשות הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקע – והתפתחות זו עשויה לרמז על עודפי ביקוש לקרקע במרכז.

"מחיר הקרקע מהווה רכיב משמעותי במחיר הדירה לצרכן, במיוחד באזורי ביקוש", כותבים כלכלני בנק ישראל, "בישראל היווה מחיר הקרקע, בממוצע כלל ארצי לשנים 2009-2010, בערך שליש ממחיר הדירה לצרכן; במרכז הארץ חלקה של הקרקע גבוה בהרבה מאשר בפריפריה. עלויות הבנייה היוו גם כן כשליש מהמחיר והיתר נזקף לרווח יזמי ולמסים"

בבנק ישראל ניתחו את כל עסקאות המכירה של  רשות מקרקעי ישראל (רמ"י ובעבר – ממ"י, מינהל מקרקעי ישראל) בשנים 1998-2012. הקרקעות שרמ"י שיווקה משמשות לבניית מרבית יחידות הדיור, כאשר במרכז הארץ חלקה נמוך יותר. מסד הנתונים לחישוב המחירים הוא תוצאות המכרזים שרמ"י פרסמה בנוגע למקרקעין שנועדו לבנייה למגורים, רוויה או נמוכה/צמודת קרקע. בסך הכול נמכרו בתקופה הנסקרת קרוב ל-11 אלף מגרשים, והם נועדו לבניית כ-117 אלף יחידות דיור (כ-89 אחוזים בבנייה רוויה). תוצאות המכרזים כוללות את מיקום המגרש, ייעודו, שטחו, מספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליו, מחיר הקרקע, הוצאות הפיתוח ותאריך הזכייה.

 "מהבדיקה נמצא כי מחיר הקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה נמוך בשני שלישים עד שלושה רבעים ממחירה בבנייה צמודת קרקע", מעדכנים כלכלני בנק ישראל, "גמישות המחיר ביחס למרחק מת"א עומדת על 0.2- עד 0.4- (כלומר תוספת של אחוז אחד למרחק לת"א, בנקודת הממוצעים של כל המשתנים המסבירים, כרוכה בירידה של 0.2 עד 0.4 אחוז במחיר הקרקע ליחידת דיור). הגמישות ביחס לאוכלוסייה ביישוב עומדת על 0.1-0.2, משום שליישובים גדולים יש כוח משיכה בזכות מגוון שירותים שונים (amenities), היצע נרחב של מקומות עבודה, וכיוצא באלה. ביישובים ערביים מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך במידה ניכרת ממחירה ביישובים יהודיים. כל עלייה בת יחידה אחת בדירוג החברתי-כלכלי של האזור הסטטיסטי בו מצוי המגרש מעלה את מחיר הקרקע בכ-6 אחוזים.

"בשנים 1999-2000 מחירי הקרקע עלו (אך ורק בפריפריה, כמפורט בהמשך), בשנים 2000-2006 הם היו תנודתיים ורשמו עלייה, החל משנת 2008 ועד 2011 הם נסקו בסדר גודל של כשליש, ובשנת 2012 הם ירדו. במרוצת השנים 1998-2012 מחיר הקרקע ליחידת דיור הוכפל. יצוין כי המחירים הגולמיים  של הקרקע  התפתחו במרבית השנים באותו כיוון, אך שיעורי השינוי השנתיים שלהם היו בדרך כלל שונים מאוד.

"נערך למעשה מעקב אחר התפתחות מחיריהן של קרקעות שהן בקירוב שוות איכות מבחינת מיקומן, דהיינו מדובר על מעין גישת "העסקאות החוזרות". בנוסף האמידות התחשבו במספר יחידות הדיור המיועדות ובשטח הקרקע, ולמשתנים המסבירים נוספו משתני דמי (אינדיקטורים) לשכונות/ישובים קטנים. מהאיור עולה כי התפתחות מדד מחירי הקרקע הנאמדת בשיטה זו דומה לזו המוצגת כאן.     

"כאשר בוחנים את השינוי במדד מחירי דירות בבעלות דיירים (מדד זה אינו חלק ממדד המחירים לצרכן), ומשווים אותו לשינוי במחירי הקרקע לבנייה רוויה ולמדד תשומות הבנייה למגורים, מסתמנת התמונה הבאה: בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הדירות האמירו בשיעור גבוה מחצי, מחירי הקרקע עלו בשליש, ומחירי התשומות בבנייה למגורים עלו במתינות. בהסתכלות ארוכת טווח, על התקופה המשתרעת בין 1998 ל-2012, שיעור עליית מחירי הקרקע היה הרבה יותר מהיר משיעור עליית מחירי הדירות, כאשר התשומות לבנייה התייקרו בקצב מהיר. 

"ניתחנו את התפתחות מחירי הדירות ומחירי הקרקע לבנייה רוויה, לפי חלוקה למרכז הארץ ולפריפריה (מחוזות הצפון, חיפה והדרום) –  בשעה שבמרכז המחירים  הולכים יד ביד, הרי שבפריפריה אלה אינם פני הדברים. בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הקרקע לבנייה רוויה (ליחידת דיור) במרכז עלו בשיעור קרוב ל-60 אחוזים וכך גם מחירי הדירות. לעומת זאת בפריפריה עליית מחירי הקרקע הייתה מדודה, כ-15 אחוזים, בשעה שמחירי הדירות התייקרו בכ-50 אחוזים. אם לנסח את הדברים במונחים מוחלטים, מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) התייקר באותה תקופה בסכום גבוה מ-150 אלף ש"ח ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף ש"ח, ואילו בפריפריה מחיר הקרקע עלה מעט והדירות התייקרו בכ-250 אלף ש"ח. הבדלים דיפרנציאליים דומים בעליית מחירי הקרקע במרכז ובפריפריה במהלך התקופה הנחקרת נמצאו גם בשיטת "העסקאות החוזרות". בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם: במרכז המחירים הגיעו לסדר גודל של 450 אלף ש"ח ליחידת דיור לבנייה רוויה ובפריפריה הם התקרבו ל-100 אלף ש"ח; מדובר על כשליש ועל כעשירית, בהתאמה, ממחירה של דירה טיפוסית בת 3.5-4 חדרים.

"יוצא אפוא שבמרכז התייקרות הקרקע מתואמת עם עליית מחירי הדירות – פועל יוצא של ביקוש ער למגורים והיצע מוגבל של קרקע לבנייה (פירוט בהמשך), קרקע שמחירה מהווה חלק משמעותי ממחיר הדירה. לעומת זאת בפריפריה חלקה של רמ"י בבעלות על קרקעות לא מבונות גדול יחסית, ויכולתה לשווקן בתוך פרק זמן קצר רבה יותר מאשר במרכז גם בזכות מגבלות תכנון פחותות; על כן בפריפריה קל יותר למתן את עליית מחירי הדירות באמצעות שיווק נרחב של קרקע.  

"יש להדגיש שהבדיקה  אינה בוחנת את הקשר הסיבתי בין מחירי הקרקע למחירי הדירות. בחינה כזו מחייבת ניתוח אמפירי המביא בחשבון כיצד גורמים שונים משפיעים על מחירי הדירות, גורמים שחלקם מקרין במישרין על מחירי הקרקע.  לבסוף, קיים מתאם חיובי בלתי מבוטל בין מחיר הקרקע למגורים לבין שיעור הקרקעות שרמ"י מכרה מתוך אלו שהיא שיווקה. במרכז הזיקה הדוקה יותר (מתאם של כ-0.6) מאשר בפריפריה (כ-0.3). שיעורי המכירה של קרקע במרכז עמדו בשנים 1998-2012 על ממוצע של כ-82 אחוזים לעומת כ-58 אחוזים בפריפריה. בשנים 2010-2011 הם הגיעו במרכז לכ-94 אחוזים, בד בבד עם עלייה חדה במחיר הקרקע שם, בשעה שבפריפריה שיעורי המכירה והאמרת מחירי הקרקע היו פחותים – כל זאת על אף שבאותן שנים רמ"י הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. התפתחויות אלו מעידות כנראה על כך שבאותן שנים היה מחסור בקרקע באזורי הביקוש במרכז הארץ, וניתן לשער שבטווח הקצר הדבר יקשה על התמתנות מחירי הדירות שם, כל עוד הביקוש להן יוותר ברמה גבוהה".

היכנסו כאן למדד המעודכן!

פועלים – מדד מאי יעלה ב-0.3%

מדד מאי 2013 צפוי לעלות בשיעור של 0.3%. כך מעריכים כלכלני בנק הפועלים. להערכתם, מדד חודש מאי  יושפע בעיקר מהתייקרות בתעריפי החשמל בשיעור של כ-6% באמצע החודש, מעליית מחירי הסיגריות בשיעור של כ-15% בשליש הראשון של החודש ומהמשך העליות העונתיות במחירי ההלבשה וההנעלה. "סעיף הפירות והירקות התייקר, אף הוא, עקב כניסת פירות הקיץ למדידה", טוענים בפועלים ומוסיפים – "מנגד, הירידה החדה (4.1%) במחירי הדלק חודש שני ברציפות עקב השינוי במחיר הנפט העולמי, ייסוף בשער השקל, והירידה במחיר הלחם בשיעור של 4.2%  באמצע החודש, כל אלה ימתנו את שיעור עליית המדד בחודש זה".

מדד יוני צפוי, להערכת כלכלני בנק הפועלים, לעלות בשיעור של 0.7%. להערכתם יושפע מדד יוני  בעיקר מהעלאת שיעור המע"מ ב-1%. "תרומת המע"מ לעליית המדד בחודש זה נאמדת בכ-0.3%", טוענים בפועלים ומוסיפים  "המדד יושפע גם משארית התייקרות בתעריפי החשמל באמצע החודש הקודם, משארית התייקרות הסיגריות ומסיום העליות העונתיות במחירי ההלבשה וההנעלה. כן ישפיעו עליית תעריפי הנסיעה במוניות בשיעור של 3.8% ועלייה של 3.4% במחירי הדלקים עקב עליית מחירו בעולם והעלייה בשיעור המע"מ. מנגד  יוזלו עונתית מחירי התוצרת החקלאית הטרייה, עקב כניסת פירות הקיץ למדידה בחודש שעבר במחירים גבוהים.

"האינפלציה החזויה לשניים עשר החודשים הבאים ולשנת 2013 נותרה 1.9%. בתחזית נלקחו בחשבון השפעת העלאת שיעור המע"מ ב-1% ל-18% כאחד מהצעדים להפחתת הגרעון התקציבי, וכן תנודות במחירי המזון והתוצרת החקלאית ובמחירי הנפט בעולם.

פסגות – מדד מאי יעלה ב-0.2%

בבית ההשקעות פסגות מעריכים כי מדד מאי יעלה בשיעור של 0.2%. ההשפעות העיקריות על המדד בחודש זה, להערכת כלכלני פסגות – "מחירי הסלולר משיכים לרדת; מחירי החשמל הועלו באמצע החודש ב-6.3%. העלייה תתחלק בין מדד מאי למדד יוני ותתרום כ-0.15% למדד. מחירי הסיגריות הועלו ב-11%. סעיף הדיור יעלה ב-0.4%. מחיר הדלק ירד ב-4%, הן בשל הירידה במחירי הנפט בעולם והן בשל התחזקות השקל. מחירי הפירות והירקות יעלו ב-1.9% נוספים בעיקר בשל כניסת חלק מפירות הקיץ למדד".

בפסגות סבורים שמדד חודש יוני יעלה ב-0.8%. בחודש זה תתבטא העלייה במחירי החשמל שבוצעה באמצע חודש מאי, וכן תבוא לידי ביטוי העלאת המע"מ – "המע"מ הועלה בנקודת אחוז לרמה של 18%. העלאת המע"מ תורמת לעלייה של כ-0.5% למדד", טוענים בפסגות ומעדכנים שהעלאה זו תורגש במדדים של יוני ויולי. "מחיר הדלק יעלה ב-3.5% וזאת בשל עליית מחירי האנרגיה בעולם, היחלשות השקל ועליית המע"מ" מעריכים בפסגות ומעדכנים את הגורמים העיקריים שישפיעו על המדד – "סעיף הדיור יעלה ב-0.4%; מחירי ההלבשה וההנעלה יעלו ב-10.2% מסיבות עונתיות".

בפסגות מרחיקים עד לחוד שיולי 2013 , להערכתם, מדד יולי יעלה ב-0.3% – " מדד יולי יושפע כאמור מהעלאת המע"מ ביוני. בחודשי הקיץ העליות בסעיף הדיור חדות יותר. הסעיף צפוי לעלות ב-0.7%. מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ יעלו ב-3.4% מסיבות עונתיות", כותבים בפסגות ומסכמים – " תחזיות האינפלציה שלנו ל-12 חודשים הקרובים היא 1.9%. התחזית מבוססת על הנחת אי שינוי במחירי הנפט ובשע"ח דולר/שקל". 

אקסלנס – מדד מאי יעלה ב-0.3%

בבית ההשקעות אקסלנס מעריכים כי חודשי האביב והחגים יגרמו לתנודתיות גבוה  במחירי ההנעלה והלבשה והפירות. "בנוסף, בחודשים הקרובים אנו צפויים להיות עדים לגורמים אינפלציוניים חד פעמיים – העלאת מחירי החשמל והמיסים העקיפים", כותבים כלכלני אקסלנס ומעדכנים כי מדד חודש מאי צפוי להערכתם לעלות בכ-0.3%.

"מדד חודש מאי יושפע בעיקר מהתייקרות בתעריפי החשמל בשיעור של כ-6.3% וכן מהעלאת המיסוי על סיגריות ואלכהול. בנוסף, תימשך עלייה במחירי הפירות וירקות על רקע כניסת פירות הקיץ למדידה וכן תימשך העלייה העונתית במחירי הלבשה והנעלה. מחירי השכירות צפויים לעלות בקצב שנתי של 3%. מנגד, הירידה החדה בחודש שני ברציפות של מחירי הדלקים בשיעור של כ- 4.1% תמתן את עליות המחירים".

מדד חודש יוני צפוי, להערכת כלכלני אקסלנס  לעלות בכ-0.6% – "מדד חודש יוני יושפע בעיקר בהעלאת שיעור המע"מ ב- 1%, אשר יתרום למדד הכללי כ- 0.3%", מדגישים באקסלנס "כמו כן, תמשך העלאת מחירי החשמל מחודש שעבר ותחול עלייה עונתית חדה במחירי הלבשה והנעלה. מחירי הדלקים צפויים לעלות בכ- 3.5% בעקבות עליית מחירי הדלקים בעולם והפיחות בשער החליפין. מנגד, תחול ירידה עונתית במחירי הפירות וירקות".

ב-12 החודשים הבאים, מעריכים כלכלני אקסלנס שמדד המחירים יעלה ב-1.6%. להערכתם, הקפיצה הטכנית במדדים בחודשים הקרובים (בעקבות העלאות המיסים) לא צפויה לשנות את תמונת המאקרו של האינפלציה המקומית, אשר מצביעה על חולשה וריפיון בביקושים המקומיים על רקע ההאטה והעלייה באבטלה. "הורדות הריבית בשבועיים האחרונים העלו את ציפיות האינפלציה, אולם בפועל השפעת ההאטה בעולם תמשיך לגרום לחולשה בביקושים", מעריכים כלכלני אקסלנס ומוסיפים – "בנוסף, ירידת מחירי הסחורות צפויה לפעול לירידת האינפלציה. הסיכון היחידי שלנו כרגע הוא עלייה חדה בסעיף השכירויות, כאשר נכון להיום, אנו מעריכים שיעלה בקצב שנתי של 3%. תחזית האינפלציה שלנו לשנה הקרובה היא מתחת למרכז היעד, אולם להערכתנו הסיכוי להפתעה הוא כלפי מטה".

הציפיות המוקדמות דיברו על גידול בהיקף המשכנתאות על רקע רצונם של רוכשי דהירות להקדים את התשלומים למאי, עוד לפני שהעלאת המע"מ מ-17% ל-18% נכנסת לתוקף, אבל הנתון שפורסם הוא אפילו מעבר לציפיות המוקדמות – בחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.5 מיליארד שקל, זינוק של 35% ביחס לממוצע החודשי בשנה החולפת.

ובכלל – היקף המשכנתאות תלוי כמובן בריבית המשכנתא שתלויה בריבית בנק ישראל שירדה (בשתי פעימות) בחודש האחרון ב-0.5% ל-1.25% – בריבית כזו , הציבור מקבל מימון מאוד זול ורץ לקנות דירות, למרות  חוסר הוודאות לגבי המחירים וכן לגבי המיסוי (מס הרכישה ועוד) . עם זאת, הסיבה המרכזית לגידול במשכנתאות היא כאמור העלאת המע"מ –  כשהעלו את המע"מ לפני כשנה זיינק היקף המשכנתאות ל-5.8 מיליארד שקל בחודש.

קצב לקיחת המשכנתאות  השנתי עומד על  47-48 מיליארד שקל, בדומה לשנים הקודמות. הקצב הזה לא הואט גם כאשר בנק ישראל הגביל את התמרון של המשקיעים בשוק הדירות וקיצץ להם את המימון. בנובמבר 2012 החליט הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל כי במטרה לצנן את שוק הדירות הוא  מגביל את הבנקים במתן הלוואות לרוכשי דירות. רוכשי דירות  להשקעה יקבלו מימון של עד 50% ממחיר הדירה, ואילו רוכשי דירה ראשונה יקבלו הלוואה עד 75%  ממחיר הדירה;  משפרי דיור יקבלו הלוואה עד 70% מערך הדירה.

בנוסף, החליט הפיקוח על הבנקים בפברואר האחרון כי הבנקים יגדילו את ריתוק ההון שמשמש במתן הלוואות. במילים שפוטות הבנקים צריכים להעמיד יותר הון בעת המימון בתחום המשכנתאות וזה כמובן פוגע ביכולת המימון שלהם בתחום, והופך את התחום לפחות אטרקטיבי. הבעיה שזה יכול דווקא להוביל לעלייה בריבית ופגיעה בלוקחי המשכנתאות. בינתיים, על רקע הורדות הריבית  הציבור נהנה מריביות נמוכות בהלוואות המשכנתא.

על פי בדיקה של בנק ישראל, בארץ יש 42 אלף משפחות שמתקשות לעמוד בהחזרי המשכנתאות. באופן יחסי לעולם, מצבנו טוב, מדובר בשיעור פיגורים יחסית מועט, השאלה כמובן היא בקשר לעתיד – מה יהיה הלאה? מה יקרה אם המחירים ירדו, הריבית תרד, האם אז לא יציפו א השוק רבבות לווים שלא יכולים לעמוד בהחזרים?

קבינט הדיור שאמור להיות הגוף המרכז מטעם הממשלה את הטיפול בשוק הדירות והמקבל תמיכה מהאוצר, משרד השיכון והפנים, הציג את יעדיו לשנה הקרובה.
היעד המרכזי הוא תכנון של 80 אלף דירות בשנה על ידי וועדות התכנון; כמו כן, הציג הקבינט יעד לשווק 25 אלף יחידות דיור על ידי רשות מקרקעי ישראל; וכן הכריז הקבינט על כוונתו לתקן את חוק הווד"לים שיקנה סמכויות נוספות, ליזום תוכנית מתאר ארצית על קרקעות מדינה להמשיך את הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל ולהסיר חסמים ולעודד בנייה להשכרה ארוכת טווח.
ואחרי כל המילים היפות האלו, הגיע הזמן לביצועים.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

כלכלן המקרו, יונתן כץ, שמספק שירותים לגופים שונים, לרבות לידר שוקי הון, ובנק מזרחי טפחות, סבור (על פי סקירה של מזרחי טפחות)  שמדד תשומות הבניה יעלה בחודש מאי ב-0.1%.  

בחודש אפריל ירד במפתיע  מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-0.2%. בחודש מרץ  נותר מדד התשומות ללא שינוי . מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-0.5% וב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב-1.9%.

דד תשומות הבנייה משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות  כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין לא שולמו לקבלנים, ומכאן חשיבותו הגדולה לרוכשי הדירות – עלייה במדד מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי להיות משמעותי מאוד – בשנים האחרונות עלה מדד התשומות משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

יוג'ין קנדל, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה מספק את הערכתו לעליות במחירי הדירות – "אני מסכים עם הטענה של רבים שהמחאה החברתית הגיעה בעקבות הדיור, בעקבות עליות במחירי הדירות.  בשנת 2007 עברה החלטה לא חכמה בממשלה לדחוף את אוכלוסיית ישראל לעבר הפריפריה.  הוחלט שלא לשווק ולא לתכנן את הקרקע במרכז הארץ ולדחוף לפריפריה. אדם אחד דחף את זה והעביר את זה. עם ישראל החליט שזה לא מתאים לו,  עם ישראל דווקא נהר למרכז הארץ; קודמי בתפקיד כתב שבעקבות החלטה זו מחירי הדיור בישראל עלו. מלאי התכנון אזל לגמרי, התוצאה היא מה שאנו רואים לפנינו. כשאני מדבר על דיור אני מדבר על איך מדינת ישראל שהיא שונה מרוב המדינות המפותחות צריכה להתמודד עם דיור. ברוב המקומות, השוק קובע את מחיר הקרקע והממשלה מנסה לתת לאנשים יכולת לחיות. אצלנו זה אחרת. במדינת ישראל רוב הקרקע היא בבעלות המדינה. לא יכולה להיות מדיניות תגובה רק למה שקורה. אחרי שנפתור את סוגיית מחירי הדיור. המדיניות צריכה להיות הקטנה של תנודתיות במחירי הקרקע. אם קניתם דירה ב-98, אז היום תשלום המשכנתא על אותה הדירה יותר נמוך משנת 98 כי הריבית ירדה בצורה משמעותית. אותה דירה לא התייקרה עד כדי כך. אם אותה דירה הייתה נשארת באותה רמת מחירים אני לא בטוח שהיינו רואים את המחאה החברתית שפרצה לפני כשנתיים. לצערנו, חברות קבלניות מעדיפות לתת הנחה במימון, לכן מחיר הדירה שרלוונטי לעוד שלוש שנים רלוונטי למדד הדיור כיום. אלה הדברים שאנחנו הולכים לעבוד עליהם".

האוצר ביטל לאחרונה את המענק שניתן למשפחות שרוכשות דירות בפריפריה; מדובר במענק שמגיע עד ל-100 אלף שקל. אולם, מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, הודיע בוועדת הכלכלה כי המענק  יינתן לרוכשי דירות שירכשו דירה עד ה-1 ביולי, כאלו שיציגו עד ה-1 ביולי את חוזה הרכישה. בן אליהו, הדגיש כי  מענק הפריפריה יינתן לרוכשי דירות בהינתן חוזה הרכישה ולא רק לכאלו שיציגו היתר בנייה כפי שנכתב בהוראת השעה.  

שר השיכון אורי אריאל אמר בקשר לביטול המענק בפריפריה "זו החלטה לא מאוד נכונה ולא צודקת; אבל לא אני החלטתי לבטל ולא הסכמנו לביטול הגורף. אני לא שר האוצר ודעתי שונה; הבהרנו את עמדתנו לאוצר. אנו מחפשים עכשיו דרכים אחרות להאצת הדיור בפריפריה שיובאו לדיון בקבינט הדיור".

ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים וראש תחום השיכון/ דיור באגף התקציבים, אמר – "מענק הפריפריה בוטל כי לא הוכח שהוא יעיל הוא לא מענק ששינה את השוק".

על רקע ביטול המענק, הדירות בפריר פירה בפועל מתייקרות, ולא רק שהן מתייקרות הן מתייקרות בשיעור משמעותי יותר מדירות במרכז.

אבסורד נוסף מבית היוצר של יאיר לפיד. איך זה ייתכן שמעלים מיסים על דירות (מע"מ, מס רכישה על משפרי דיור) ולא רק זאת, אלא שהעלייה נעשית באופן לא מידתי, לא מדורג, הפוגע דווקא בחלשים – רוכשי הדירות בפריפריה לא סובלים רק  מהעלאת המע"מ ומס הרכישה המעוות על משפרי הדיור, הם צריכים להביא בין 60 אלף ל-100 אלף שקל שניתנו להם כמענק. בשורה התחתונה, מחירי הדירות, בעיני הרוכשים, עלו בשיעור משמעותי יותר בפריפריה. 

המפקח על הבנקים, דודו זקן, בוחן את עמידות הבנקים בתרחישים של משבר (ברמות שונות) בשוק המשכנתאות. הסימולציות האלו נועדו לענות על השאלה עד כמה הבנקים עמידים ועד כמה הם רגישים לשוק המשכנתאות. החשש הגדול של הפיקוח על הבנקים הוא שבעת משבר שבו יכולת החזר החוב של הלווים תרד, הבנקים יפגעו באופן קשה ברווחיותם ובהתאמה ייפגע ההון העצמי שלהם. מצב כזה עלול ליצור כדור שלג – הון עצמי נמוך יותר משמע הלוואות נמוכות יותר , כך שתיווצר בעיית נזילות קשה – הבנקים לא יספקו אשראי ללקוחות, ומנגד באופן מתגלגלת הבעיות בשוק המשכנתאות יתבטאו בצורה הולכת וגדלה בדוחות.
משבר שכזה עלול גם להעמיד את הביטחונות בספק, שכן האטה או מיתון במשק לצד ירידה בהחזרים עלולה ללכת יד ביד עם ירידה במחירי הדירות, וזה עלול להביא לדירות שיועברו לבנקים על רקע חוסר יכולת לשלם את המשכנתא, ומכאן ועד ירידה חמורה עוד יותר בשוק הדירות הדרך קצרה. ככלל, מסתבר על פי מחקרים ועל פי מה שקרה בפועל במדינות רבות ברחבי העולם שמשבר בשוק הנדל"ן הוא הפתיח למשבר כולל, לרבות משבר פיננסי – תחום הנדל"ן והבנקאות הולכים יד ביד, לטוב ולרע.
בשנים האחרונות גדל שוק המשכנתאות בקצב מואץ כשבמקביל מחירי הדירות המשיכו לעלות. היקף המשכנתאות מסתכם בכ-250 מיליארד שקל והוא מהווה את התחום המרכזי שהבנקים מממנים.

גידול בחובות הבעייתים

בפיקוח על הבנקים מריצים תרחישים בהם חלה עלייה חדה באבטלה, יש ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות, עלייה בשיעור הריבית ועוד. תרחישים שאולי נראים בעלי סיכוי נמוך, אבל אף אחד לא יכול לשלול אותם באופן ברור ומוחלט.
על כל פנים, לפחות בינתיים, בדוחות הכספיים של הבנקים, אין בעיה , ואפילו אין תחילתו של משבר או האטה בשוק המשכנתאות. שיעור החובות הבעייתיים, אלו שבפיגור לא השתנה משמעותית בשנתיים האחרונות. בבנק הפועלים שיעור החובות הבעייתיים מסך החובות מסתכם ב-1.6% (על פי דוחות מרץ 2013) לעומת שיעור של קרוב ל-2% בסוף 2011. בבנק לאומי שיעור החובות הבעייתיים מגיע ל-1.3% לעומת 1.7% בסוף 2011. בבנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל במערכת בשוק המשכנתאות, שיעור החובות הבעייתים מסתכם ב-1.9% לעומת 2.4% בסוף 2011.

עלייה בשיעור המימון

מנגד, הבנקים דיווחו בדוחות הכספיים על עלייה בשיעור המימון, כלומר רוכשי דירות הגדילו את היקף המימון ביחס לדירה (LTV ) לעומת תקופות קודמות יותר, וזה כמובן מגדיל את הסיכון. המגמה של מימון גדל ביחס לשווי הנכס, מנוגדת למהלכים שנקט בנק ישראל להגבלת המימון – הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הגביל את הבנקים במימון דירות, כאשר מימון גדול יותר מהמותר, מאלץ את הבנקים לרתק יותר הון ובהתאמה הבנקים עושים זאת במידה והם מקבלים ריבית גבוה יותר.
המצב בשוק מוכיח שהבנקים לא נפגעו מהגבלות בנק ישראל ומה שקרה בפועל, שהם ייקרו את המשכנתאות במימון גדול, והנפגעים הם הרוכשים – לא זו היתה מטרת הפיקוח על הבנקים, אבל בעולם של ריביות נמוכות, מה זה כבר משנה לרוכש הדירה/ לוקח המשכנתא מעוד רבע אחוז.