היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן!

כלכלני קבוצת הביטוח והפיננסים, הראל השקעות, מעדכנים את התחזית למדד תשומות הבניה לשלושת החודשים הקרובים. להערכתם, מדד תשומות הבניה בחודשים מרץ עד מאי 2013  יעלה ב-1.2% (במצטבר). עלייה צפויה זו היא בהמשך לעלייה של 0.2% במדד תשומות הבניה למגורים בחודש פברואר ועלייה חדה של 0.5% במדד בחודש ינואר. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה למגורים ב-0.7% וזאת בשעה שמדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2%.

מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.

מדד תשומות הבנייה למגורים  משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות מקבלנים (וגם, באופן חלקי, בדירות יד שנייה) כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין יש להעביר לקבלנים/למוכרים. ומכאן, שעלייה במדד תשומות הבניה מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי, כפי שניתן להתרשם מהמדדים האחרונים, להיות מאוד משמעותי.  רוכשי דירות  רבים מתלבטים בשאלה – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן? השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה)  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה ) לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית).

במילים אחרות – אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? לפחות בחודשים האחרונים וגם בשנה הקודמת בה מדד תשומות הבניה עלה ב-3.3%, נראה שלקיחת משכנתא מהר ככל שניתן והעברת הכספים לקבלן, השתלמה, אך זה כמובן תלוי בסוג המשכנתא (ריבית משתנה, ריבית צמודה, ריבית קבועה) וכן תלוי בציפיות הריבית להמשך, ובריבית הרלבנטית של כל רוכש דירות. כמו כן, כמובן שאין בעבר כדי להעיד בהכרח על העתיד.

וביחס לעתיד, סבורים כלכלני הראל כאמור כי מדד תשומות הבנייה למגורים יעלה בשיעור של 1.2% בחודשים מרץ עד מאי (במצטבר לשלושה החודשים), ואם תחזית זו תתממש הרי שקצב עליית המדד הוא מעל 4% בשנה.

כלכלני הראל מספקים גם תחזית למדד מחירי הדירות בבעלות דיירים. להערכתם בין מרץ למאי 2013 יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות ב-0.4%, וכן הם מעריכים כי סעיף מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בשלושה החודשים הבאים ב-1.4%. מדד המחירים לצרכן יעלה להערכתם בתקופה זו ב-1.3%.

כלכלני בית ההשקעות, אקסלנס, מעריכים כי מדד חודש מרץ יעלה ב-0.3%. הערכה דומה סיפקו לאחרונה כלכלני בנק הפועלים. להערכת כלכלני אקסלנס, המדד בחודש מרץ יושפע מהעלייה העונתית של מחירי הבראה ונופש בארץ ובחו"ל עקב חג הפסח, החל השנה מוקדם. בנוסף, תמשיך העלייה במחירי המזון (מוצרי חלב בפיקוח ועופות) שהחלה בחודש פברואר וכן תחול עליית מחירי הדלקים בכ- 1.5% בעקבות עליית מחירי האנרגיה בעולם. מחירי השכירויות צפויים לעלות במתינות.

באקסלנס סבורים כי בחודש אפריל יעלה המדד ב-0.8% כתוצאה מעלייה במחירי החשמל ובחודש מאי יעלה המדד ב-0.1%. ב-12 החודשים הבאים, מעריכים כלכלני אקסלנס, יעלה מדד המחירים לצרכן ב-1.7%. 

מדד מרץ 2013 צפוי לעלות, להערכת כלכלני בנק הפועלים, ב-0.3%. המדד, סבורים כלכלני פועלים  יושפע בעיקר מעלייה במחירי הדלק בשיעור של 1.5%, משארית העלייה במחירי החלב שעלו 3.5% בחודש הקודם ומהעלייה העונתית של מחירי ההבראה והנופש בארץ ובחו"ל עקב חג הפסח החל השנה בחודש מרץ. מנגד, ישפיעו הירידה העונתית במחירי ההלבשה וההנעלה עם סיום מכירות סוף עונת החורף, והיציבות במחירי התוצרת החקלאית הטרייה בניגוד לעונתיות הרגילה.

מדד אפריל צפוי לעלות בשיעור של 0.5%. מדד חודש זה מאופיין בעונתיות גבוהה. הוא יושפע בעיקר מהתייקרות בתעריפי החשמל בשיעור של כ-5% בתחילת החודש שיתרום למדד הכללי כ-0.1 נקודת אחוז. בנוסף ישפיעו העליות העונתיות במחירי ההלבשה, ההנעלה, והנסיעות לחו"ל. הירידה הצפויה במחירי הדלק – כ-3% ובמחירי הירקות והפירות ימתנו במעט עליות אלו.

האינפלציה החזויה לשנים עשר החודשים הבאים היא 1.9% ולשנת 2013 היא 2%. בתחזית נלקחו בחשבון הערכות לגבי צעדי מדיניות הצפויים עם הקמתה של הממשלה החדשה, וכן תנודות במחירי המזון והתוצרת החקלאית ובמחירי הנפט בעולם.

אקסלנס קרנות נאמנות, זרוע קרנות הנאמנות של קבוצת אקסלנס, הודיעה כי באופן גורף לא תגבה דמי ניהול על הקרנות המחקות – פשוט 0% דמי ניהול בכל הקרנות המחקות שהן קרנות העוקבות אחרי מדדים (מדדים מסוגים שונים – מדד ת"א 25, מדד ת"א 100, מדד תל בונד , מדדי מניות בחו"ל ועוד). הקרנות המחקות מנסות להשיג תשואה זהה, לאינדקסים (בדומה לתעודות הסל, אך התעודות, נזכיר מחויבות למדד, בעוד שהקרנות עושות את מירב המאמצים להשיג תשואה זהה.

אפס דמי הניהול יהיו לפחות עד לסוף שנת 2013.

למדריך קרנות נאמנות

למדריך קרנות מחקות

שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

אזורים מהקבלניות הגדולות בארץ פרסמה תוצאות טובות לשנת 2012, ומה שמעניין אפילו יותר, נמצא בדוח הדירקטוריון הצמוד לדוח הכספי. בדוח זה ניתנה סקירה על שוק הנדל"ן המקומי, והנה הדגשים העיקריים – "שוק הנדל"ן בארץ סבל מתנודות משמעותיות במהלך השנים האחרונות. עם תחילת המשבר הכלכלי העולמי  במהלך הרבעון השלישי לשנת 2008, היה צפוי כי תחום הנדל"ן בארץ, בדומה לתחומי הנדל"ן במדינות רבות  בעולם יסבול מקיפאון", כותבים מנהלי אזורים וממשיכים – "הציפיות הופרכו ולמעשה התרחשה מגמה הפוכה, אשר נבעה משילוב של ביקוש גבוה לרכישת יחידות דיור עם מחסור הולך וגובר בהיצע יחידות דיור וסביבת ריבית נמוכה, דבר אשר הביא לעלייה במחירי הדירות. לאור האמור, החלה בישראל תנופה של בנייה למגורים. קצב גידול מחירי הדירות בין השנים 2008-2011 עלה בהדרגה. מחירי הדירות עלו בשנים 2008 2011 בשיעור נומינלי של כ-55% במצטבר (ובכ-30% בערכים ריאליים).

"על אף המחאה החברתית וקיפאון מסוים שניכר בחודשים שלאחר המחאה האמורה, מגמת עליית המחירים בשנים 2008-2011 נמשכה גם בשנת 2012, אם כי בקצב מתון יחסית לשנים קודמות. העלייה הריאלית במחירי הדירות התמתנה בשנת 2012 כאשר עד אוגוסט 2012 הסתכמה העלייה הריאלית במחירי הדירות בשיעור של 0.2% בלבד. נומינלית, חלה בשנת 2012 עלייה של 2.2%, ומתחילת השנה עלייה של 3.5%. מחיר ממוצע לדירה חדשה הגיע ל-1.42 מיליון ש"ח ברבעון השלישי של השנה, בהשוואה לרבעון השני לשנת 2012, חלה עלייה של 3.8% . לעומת השיא ברבעון השני של 2011 חלה ירידה של כ-6%. מחיר ממוצע לדירה מיד שנייה הגיע לסך של כ-1.06 מיליון ש"ח, עלייה של 1.9% לעומת רבעון מקביל אשתקד וריאלית ללא שינוי. בהשוואה לרבעון קודם, חלה ירידה של 2.2%. מספר המשכורות החודשיות הנדרשות לרכישת דירה הגיע בתשעת החודשים הראשונים וברבעון השלישי של 2012 ל-128 משכורות, לאחר 131 בשנה קודמת.

"היציבות במחירי הדירות בחודשים האחרונים מבטאת שיווי משקל בין הביקוש ובין ההיצע. יציבות זו נובעת משלושה גורמים: היקף התחלות בנייה של כ- 40,000 דירות בשנה הדומה לגידול השנתי במשקי הבית; מלאי דירות חדשות מוצע למכירה של כ- 20,000;ודירות בבנייה בהיקף של כ- 80,000 (כפול מהיקף התחלות הבנייה השנתי המבטא משך זמן בנייה ממוצע של שנתיים). היקפים נמוכים יותר מלמדים על היצע חסר  שאינו עונה על צורכי הביקוש.בצד ההיצע בולטת ירידה בהתחלות הבנייה במהלך שנת 2012 לאחר ההיקפים הגבוהים בשנת 2011. היקף הדירות שבבנייה קרוב לרמת השיא ומלאי הדירות החדשות המוצע למכירה נמוך מעט מהשיא.עד סוף נובמבר 2012 אושרו לשיווק כ-33,200 יחידות דיור. בתשעת החודשים הראשונים של 2012 החלה בניית כ-28,130 יחידות דיור, היקף הנמוך בכ-20% מהתקופה המקבילה אשתקד (35,090 דירות). התחלות הבנייה שהסתכמו ברבעון השלישי של 2012 בכ-7,790 יחידות דיור, נמוכות ב-37% מהשיא ברבעון המקביל אשתקד והן יורדות מדי רבעון. בכל שנת 2011 הגיעו התחלות הבנייה במשק לכ-45,600 יחידות דיור. היתרי הבנייה ביוזמה הפרטית הגיעו ל-21,285 בשמונת החודשים הראשונים של 2012, ירידה של כ-20%, בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד (26,735). ביולי ובאוגוסט חל גידול וניתנו כ-2,845 היתרים בממוצע בחודש, גבוה בכ-20% מממוצע ארבעה חודשים קודמים (2,350). השנים 2011 ו-2010 אופיינו בהיקף היתרים גבוה במיוחד, כ-38,725 וכ-36,615, בהתאמה, גיול ניכר בהשוואה לשנים קודמות. מספר הדירות בבנייה הגיע לכ-83,500 ברבעון השלישי של 2012 דומה לשיא ברבעון קודם כ- 84,450 וגבוה יותר בכמעט 20,000 דירות מההיקף בסוף שנת 2009 (כ-63,900 דירות). הגידול במלאי הדירות שבבנייה שהחל באמצע 2009 נבלם, וכעת שיעורו יציב בהיקף גבוה יותר. תוספת מלאי הדירות שבבנייה מקורה בגידול  בהתחלות הבנייה בתקופה זו תוך כדי גידול מתון יותר בגמר הבנייה".

בנק יהב מציע ללקוחותיו פיקדון לטווח ארוך עם תחנות יציאה. מדובר בפיקדון שקלי המציע ריבית גבוהה לטווח ארוך עם אפשרות למימוש הפיקדון בכל שלושה חודשים. המפקידים ייהנו מריבית המבוססת על ריבית בנק ישראל (עומדת כיום על 1.75%) כתלות בסכום ההפקדה.

הפיקדון השקלי יהיה לתקופה של 5 שנים עם תחנות יציאה כאמור מידי 3 חודשים. הפיקדון מעניק את ריבית בנק ישראל (1.75%), עבור הפקדות החל מ- 500,000 שקל, ומרווח קבוע של עד 0.1% מריבית בנק ישראל עבור הפקדות החל מ- 200,000 שקל, כלומר ריבית של 1.65% עבור סכומים של בין 200 אלף ל-500 אלף שקל.  בסכומים נמוכים יותר תינתן ריבית מופחתת. 

על סך של כ-386 מיליארדי שקל. יתרת החוב לדיור מסך החוב של משקי הבית גדלה בכ-1.5 מיליארד שקל ביחס לחודש שעבר (בשיעור של 0.6%) ועמדה בסוף ינואר 2013 על 271 מיליארד שקל.

עוד נמסר מבנק ישראל כי בחודש פברואר הסתכמו ביצועי המשכנתאות (נטילות של משכנתאות) בכ-3.9 מיליארדי שקל, בדומה לחודש ינואר, אך נמוך מממוצע הביצועים החודשי בחודשיים האחרונים של שנת 2012 – 4.4 מיליארדי שקל.

בסקירה של בנק לאומי מציינים כלכלני הבנק כי חלה עליית מדרגה בקצב עליית מחירי הדירות. קצב עליית המחירים ב-12 החודשים האחרונים עלה מ-0.8% ביולי 2012 ל-8.6% בינואר 2013.. עליית המחירים המואצת הזו, סבורים כלכלני בנק לאומי,  עלולה לבוא לידי ביטוי בקפיצה בשכר הדירה. מדד שכר הדירה מהווה בסיס לסעיף הדיור שבמדד המחירים לצרכן. בשנים האחרונות, והאצה במחירי השכירות, צפויה לתרום לעלייה בסביבת האינפלציה, שכן רכיב הדיור מהווה כרבע מהמדד.

בנצי ליברמן ראש רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) אמר במסגרת וועדת הנדל"ן של העיתון כלכליסט – "במהלך השנה נוציא קרקעות לשיווק יותר מ-40 אלף יחידות דיור. אנחנו כמדינה נצטרך להכניס יד לכיס. אי אפשר להפיל את זה על רוכשי הדירות. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהקבלן צריך להרוויח 15%, ומכאן זה ממשלת ישראל ועד כמה שהיא תרצה להכניס את היד לכיס. על כל פנים, זה לא מספיק לשווק קרקעות , צריך לדאוג שהתשתיות יהיו גמורות".

ליברמן אמר  בחודשים האחרונים קידם בשיתוף משרד האוצר, מודל להוזלת הקרקעות וזירוז ההליכים הבירוקרטיים. כמו כן, ליברמן ציין כי גיבש עם האוצר תוכנית המשך לשיווק קרקעות במסלול של שכירות ארוכת טווח. במסלול זה מתכוונת רשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות ל-5,000 יח"ד. מכרז ראשון יהיה ברעננה כאשר רבע  מהדירות יימכרו במחיר מפוקח.

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים אמר בוועידת הנדל"ן של העיתון כלכליסט כי קיימת בעיה גדולה בעלויות הבניה של הקבלנים. דברים ברוח דומה אמר יגאל דמרי, בעלים ומנהל של י.ח דמרי. הוד טען שמדינת ישראל היא זו שצריכה למצוא פתרונות להורדת שכר העבודה ועלויות הפיתוח, "אנחנו משתמשים בחומרי גלם וכח עבודה. אם אלו יהיו זמינים אז לא נבזבז זמן על מימון ונעבוד מהר יותר. צריך להתגייס ברמה לאומית, כך שתוך זמן קצר, כ-3 חודשים יהיה היתר בנייה ולא בתוך שנתיים".

יגאל דמרי, בעל חברת הבניה – י.ח דמרי, אמר בכנס של וועדת הנדל"ן של העיתון כלכליסט -"מחירי הדירות ימשיכו לעלות בעשר השנים הקורובות ושלא יספרו לכם סיפורים. שאלתי את החברים שלי מהתחום האם היתה האטה בפעילות בזמן האחרון וכולם אמרו שכן , כי השוק חשב שתגיע ממשלה חדשה ותוריד את מחירי הדירות. יש לנו היום קטסטרופה בתחום הבניה וזה בגלל ממשלת ישראל, היא האחראית לכך. כדי לבנות צריך להסתכל לזמן ארוך, ואצלנו אף אחד לא חשב שהמדינה תצמח כל כך מהר. הגענו למבוי סתום – יש לנו ביקוש לדירות ואין לנו היצע. הכי קל להגיד שהקבלנים אשמים, ואני אומר שאני מעדיף להוריד מחיר ב-10%-20%, אבל ההיצע נמוך וכוח הקנייה מצטמצם. עלות דירה התייקרה ב-200 אלף שקל בגלל עלות כח האדם. עובד סיני עולה לנו 1 אלף שקל ביום, כי יש מחסור בעובדים ואין מי שיבנה".

בנצי ליברמן ראש רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) אמר במסגרת וועדת הנדל"ן של העיתון כלכליסט – "במהלך השנה נוציא קרקעות לשיווק יותר מ-40 אלף יחידות דיור. אנחנו כמדינה נצטרך להכניס יד לכיס. אי אפשר להפיל את זה על רוכשי הדירות. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהקבלן צריך להרוויח 15%, ומכאן זה ממשלת ישראל ועד כמה שהיא תרצה להכניס את היד לכיס. על כל פנים, זה לא מספיק לשווק קרקעות , צריך לדאוג שהתשתיות יהיו גמורות".
ליברמן אמר בחודשים האחרונים קידם בשיתוף משרד האוצר, מודל להוזלת הקרקעות וזירוז ההליכים הבירוקרטיים. כמו כן, ליברמן ציין כי גיבש עם האוצר תוכנית המשך לשיווק קרקעות במסלול של שכירות ארוכת טווח. במסלול זה מתכוונת רשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות ל-5,000 יח"ד. מכרז ראשון יהיה ברעננה כאשר רבע מהדירות יימכרו במחיר מפוקח.