fbpx
חדשות

מה עדיף לקנות דירה או לשכור דירה?

אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי בכלל פיננסים טוען ומדגים (נכון לשנת 2012) שהשכרת דירה היא האפשרות המועדפת כלכלית על פני רכישת דירה.  " האם שכירות היא באמת "זריקת כסף" - או אולי להיפך?", שואל ועונה כהנוביץ', "מתווכי דירות מגורים שונאים אמנם להודות בכך, אך בעלות על דירה כרוכה בגרסאות משלה למונח - "לזרוק כסף לפח". ניקח לדוגמה את שוק הדירות למגורים בת"א. דירת 4 חדרים בתל אביב שווה בממוצע על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)  2.125 מיליון שקל. שכירות על דירה ממוצעת כזאת מגיעה על פי הנתונים ל-5,910 שקל בחודש.

"ומכאן, שאם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר, ובינתיים להפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא אמנם ישלם שכר דירה שנתי של 70,920 שקל, אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל (4.6% בסדרת אג"ח שחר). במילים אחרות,  אם יחליט בעל הדירה להיות שוכר של אותה הדירה הוא יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה. בתבנית ההופכית אם הוא יקנה דירה הרי יזרוק לפח מדי שנה 27 אלף שקל.

"כמובן שמדובר בחישוב פשוט שלא מביא בחשבון שיקולים נוספים ופרמטרים חשובים אחרים: כמו לדוגמה - עלויות נוספות שכרוכות בקניית דירה כגון הוצאות התחזוק של דירה, עלויות מיסוי (מס רכישה, מס שבח ועוד) עורכי דין, ביטוחים (שריפה, רעידות אדמה, רטיבות), סיכוני קושי במכירה (נזילות), סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה, למשל בזמן שיפוצים. מצד שני, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15%. אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאוד (אפילו מאוד מאוד) לטובת רוכשי הדירות נעשה להם טובה אם נגיד שמדי שנה יזרקו לפח רק 27 אלף שקל. בפועל זה יכול להיות משמעותית יותר מכך".

כהנוביץ' אם כך, לא מוצא היגיון ברכישה על פני השכרה, אלא אם ..."בנסיבות אלה נראה כי הסיבה היחידה לקנות דירה היא הציפייה לעליית מחירים: או עליית מחירי השכירות או עליית מחירי הבתים, או שניהם יחד", הוא טוען, "ובכמה צריכים המחירים לעלות כדי שרכישת בית אכן לא תהיה זריקת כסף לפח?  בדוגמה של רוכשי הדירה בתל אביב, אלו חייבים לצפות לעליית מחירים בקצב של לפחות 27 אלף שקל בשנה (כ-12% בעשור). עלייה כזו תפצה אותם על אותו כסף שהם זורקים מדי שנה לפח, אלא אם הם מהמרים על זינוק בשכר הדירה החודשי הממוצע בעשר השנים הקרובות בלפחות 38%. כדאי לזכור שיעד האינפלציה הממוצע לעשור נמוך משמעותית משיעור זה ועומד על כ-10.5% בלבד"

הכדאיות בהשכרה לעומת רכישה  לגישתו של כהנוביץ' אינה ספציפית לת"א. "בחיפה והקריות לדוגמה, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת על פי למ"ס, עומד על 749 אלף שקל", מפרט כהנוביץ', "החלופה של חיסכון הכסף באג"ח ממשלתית ל-10 שנים מאפשרת לקבל ריבית ממוצעת של 34,463 שקל, או לשלם שכר דירה שנתי של 27,888 שקל (כשאנו מקזזים אלה מול אלה עלויות של שוכרים מול עלויות של רוכשים). כלומר, רוכשי הדירות בצפון בדרך להפסיד 6,500 שקל כל שנה, אלא אם מחירי הדירות או השכירות ימשיכו לעלות ובכך לפצות אותם על ההפסדים הצפויים.  אפשרות שלישית היא קונסטלציה מסוימת בין השניים. כלומר, ששכר הדירה יעלה במקביל לעליית מחיר הדירה.

"לכאורה, לא מדובר בציפיות מוגזמות ובטח לאור ההיסטוריה. עלייה של 12% במשך עשור במחירי הנדל"ן נראית סבירה והגיונית לחלוטין ובטח שגם שכר הדירה יעלה במידה מסוימת ויקרב עוד את נקודת האיזון בין קנייה להשכרה.

"לעומת ההימור הסביר, לכאורה, של רוכשי הדירות בתל אביב (ביחס לעליות המחירים העתידיות), יש קבוצה של רוכשים שמהמרת על יותר מזה: קבוצת לוקחי המשכנתאות. קבוצה זו נאלצת לשלם עלויות מימון גבוהות יותר שמרחיקות ממנה עוד את נקודת האיזון לעומת שכירות; ובנוסף ממנפת אותם ומגדילה כך את הסיכון שלהם (לטובה ולרעה).  אותה שיטת מינוף שהשיגה עבורם עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים בשנה מעליית שווי הנכס - היא אותה שיטה שמסוגלת גם לרושש אותם ובטח אם יגלו שהם לא מסוגלים לעמוד בהחזרים וחייבים לממש. כאן נכנס אלמנט הפסיכולוגיה - לא לטובת בעלי הבתים, אלא דווקא נגדם. למעשה, הגורם המשמעותי השני אחרי כסף בשאלה אם לקנות או לשכור דירה היא השאלה הפסיכולוגית - בית שאפשר לשפץ בלי לבקש אישור מאף אחד; בית נותן תחושה בטוחה ששום דבר אחר לא נותן, נכס מוחשי שאפשר לישון בו בלילה".

שכירות ארוכת טווח - המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי?

רוצים לחסוך בפיקדון? מלאו פרטים, ונציג מקצועי יחזור אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות