מעודכן ל-03/2019

רוב הנרשמים והזוכים בהגרלות פרויקט מחיר למשתכן אינם בני המקום; ההצלחה הגדולה של הפרויקט נמדדת היום במספר המתמודדים על הפרויקטים. היא לא נמדדת בכמות ה"משתכנים" שרכשו דירה כדי להתגורר בה. בפועל יש רבים שלא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה. אבל, רבים מהזוכים שחשבו להשכיר את הדירה שרכשו בזול, עלולים להיתקע עם דירה ריקה והוצאות שוטפות לשנים ארוכות, לא בטוח שזו עסקה טובה, למרות שעל הנייר היא נראית כזו.

כ-35,000 משקי בית זכו עד כה בדירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". למעלה מ-50% מהם גרים במקומות מרוחקים מהיישוב בו ירכשו את דירתם הראשונה. רבים מהם לא מתכוונים לגור בדירה שרכשו, אלא מתכוונים להשכיר אותה לאחר שתיבנה.

מחקר שערך מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורסם בתחילת השנה, מצא כי רק 22.5% עד 38% מהזוכים בהגרלות עד אז היו בני המקום, וזאת למרות הקדימות שיש לבני המקום, להם מיועדות 20%-50% מהדירות (תלוי בפרויקט), ואילו יותר ממחצית גרים ביישובים המרוחקים מאזור הזכייה. כך למשל, בשמונה מכרזים שפורסמו בקריית מוצקין רק 21% מהזוכים היו בני המקום, ואילו 53% בכלל לא היו מאזור חיפה והקריות – מרביתם מאזור המרכז.המגמה הזו נמשכת עד עכשיו – חלק גדול מעוד מהזוכים בדירות בכלל לא גר במקום. אז למה הוא מתמודד על דירה רחוקה? – פשוט מאוד, הוא רוצה לזכות בדירה בהנחה.

ונהיה ספציפיים –  למה זוג מנס ציונה מתמודד על מכרז מחיר למשתכן בדימונה למרות שאינו מתכוון בכלל לגור בדימונה? התשובה היא שתוכנית מחיר למשתכן הפכהו את הזוגות הצעירים מחוסרי הדירה לסוג של "משקיעי נדל"ן", שכדי לא לאבד את זכותם לקנות דירה מסובסדת במאות אלפי שקלים על ידי המדינה, הם נרשמים להגרלות ביישובים מרוחקים, שם הם זכאים גם להנחות גדולות יותר (עד 30%) ולמענק מפתה בין 40 ל-60 אלף ₪, כשהמחשבה שמלווה אותם היא שהם קונים בעצם דירה להשקעה; שהרי תכנית מחיר למשתכן אינה מחייבת אותם לגור בדירה שרכשו – ההגבלה היחידה היא, שמי שזוכה בדירה במסגרת התוכנית אינו רשאי למכור אותה בחמש השנים הראשונות ממועד חתימת הסכם מכר. עם זאת, הם יכולים להשכיר את הדירה בה זכו, ובמקביל להתגורר בשכירות במקום שנוח להם.

זאת ועוד – רכישת דירה במחיר למשתכן מבטאת מעבר להנחה המשמעותית, גם אפשרות למימון גדול. המשכנתא במקרה כזה לא מוגבלת ל-75% (לדירה ראשונה), אלא הרבה מעבר לכך. זה יכול להגיע ל-90%, ובמקרים רבים הרוכשים צריכים להביא מהבית רק 100 אלף שקל. כאן הרחבה על המשכנתא במחיר למשתכן

אותו זוג צעיר מנס-ציונה עושה את החישוב, שיקנה דירה בדימונה או בירוחם תמורת חצי מיליון שקל, בהנחה גדולה, בהלוואת משכנתא עם ריבית נמוכה של עד 90% מערך הדירה, וישכיר אותה תמורת 1,700 ₪ בחודש. הזוג סבור שהוא מבטיח לעצמו דירה בבעלות, משכנתא שתשולם מהשכרת הדירה ותשואה גבוהה יחסית של יותר מ-4%. אבל כמותם סבורים עוד מאות זוגות צעירים, שירכשו את הדירות הזולות למטרת השכרה – מי ישכור את כול הדירות הללו? כמה ביקוש להשכרה יש בדימונה? בשלומי? בעפולה? התוצאה  האומללה עלולה להיות שרובם ייתקעו עם דירה לא מושכרת, ויתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא שהולכים וגדלים בכול שנה, וזאת בנוסף לארנונה, ועד בית וכד' שזה מאות שקלים נוספים לחודש. כמו כן, הצפת אותם יישובים לא גדולים בדירות להשכרה יוריד כנראה את מחירי השכירות, שלא לטובת משכירי דירות מחיר למשתכן, ושלא לטובת בעלי הדירות בכלל באותו יישוב, שייפגעו גם הם מהירידה במחירי השכירות. כלומר, קונים בעצם נכס שלא מתכוונים לגור בו, השכונות האלו יהיו שכונות להשכרה, סביר שגם הם יראו בהתאמה מוזנחות ביחס לשכונות שהבעלים גרים בהן; המחירים עשויים לרדת, גם מחירי השכירויות עשויים לרדת – זו לא בהכרח עסקה כלכלית טובה.

תוצאה חיובית למשק – הוזלת מחירי השכירות. ומה עם בעלי הדירות?

וכך יוצא, שתוכנית מחיר למשתכן, כפי שמעריכים מומחי נדל"ן רבים, שבה יוגרלו על פי הערכות האוצר מעל 100 אלף דירות בכול שלביה, שמטרתה העיקרית היא דיור בר השגה למחוסרי דיור, עשויה להשיג מטרה אחרת – הוזלת דמי השכירות, ואולי גם מחירי הדיור בכלל. במשרדי האוצר והשיכון לא סימנו את הוזלת דמי השכירות כמטרה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אבל הם בוודאי יהיו מרוצים שזו תהיה אחת התוצאות שלה. מאידך, יש גם סיכוי גדול לראות פרויקטים של חמחיר למשתכן שיהפכו להיות פרויקטים של "דירות רפאים" שלא גרים בהן.

אנחנו לא באים כאן לייצג את האינטרסים של משרדי האוצר והשיכון, כך שאם לא הבנתם, שכשאתם נרשמים להגרלה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כדי לקנות "דירה להשקעה", כדאי שתקראו מה אומר דני דניאל, מנכ"ל מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורטל הנדל"ן israelreals.com, במאמר שפרסם באתר News1 מחלקה הראשונה: "ניקח כדוגמה זוג צעיר שמתגורר כיום בשכירות בפתח תקוה בסמיכות לבני משפחתו ועובד במרכז הארץ אשר זכה בהגרלה ורכש דירה המוזלת כיום בכ-20-30% ממחיר השוק במסגרת מחיר למשתכן בקריית מוצקין, במשך כשלוש שנים של הבנייה, במידה ולא יהיו עיכובים, הוא ישלם שכירות גבוהה בפ"ת ובמהלכן יחל לשלם בנוסף גם את החזרי המשכנתא לפי קצב התקדמות הבנייה הכוללים בתוכם גם את הריביות לבנק שבמגמת עליה חדה ומתמדת בתקופה האחרונה וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן. בנוסף, ישלם הצמדה למדד תשומות הבנייה לסכומים שטרם שילם, ואז לקראת מועד הכניסה לבית יצטרך להחליט האם להעתיק את מקום מגוריו לקריית מוצקין ולמצוא עבודה חדשה באזור או שישכיר את הדירה החדשה וזאת מכיוון שרוכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" אינו רשאי למכור את דירתו לאחרים במשך 5 שנים, מיום קבלת החזקה בה.

במידה ויחליט להשכיר את דירתו החדשה ומאחר שכמוהו רכשו עוד זכאים מאזורים מרוחקים שירצו גם להשכיר דירתם במועד האכלוס, היצע השכירויות באזור יגדל וככל הנראה לא ידביק את הביקוש הנמוך יחסית של שוכרים מהאזור תופעה שתגרום להורדת מחירי השכירויות אם בכלל יצליח להשכיר וככה עלול למצוא עצמו הזוג משלם את השכירות הגבוהה במרכז יחד עם החזרי משכנתה בציפייה שהשכרת הדירה החדשה תחזיר חלק ממנה. למשל, אם הדירה תישאר ריקה וצריך לשלם החזר משכנתה של כ 3,300 ש"ח + כ 700 ש"ח ארנונה וועד בית – תיפול על המשפחה הוצאה של 4,000 ש"ח בנוסף לשכירות, ארנונה וועד שמשלמים על הבית שגרים בו – הוצאות הדיור שלהם יסתכמו בכ 9-10 אלף שקל בחודש – יכולות למוטט כלכלית משפחה.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון שחלק מהזוכים נטלו משכנתאות במסגרת מחיר למשתכן בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת (כ 75% משווי מחיר השוק) וההחזרים עלולים לטפס עם עליית הריבית והמדד ולהכביד עליהם עוד יותר מה שאין להם גיבוי בעליית השכירויות על הבית החדש".

הציבור מפנים ומדיר רגליו מפרויקטים במקומות עם ביקוש נמוך לשכירות

הנרשמים להגרלות החלו להבין את הסוגיה הנ"ל, כמו גם משרד האוצר, שהוציא בתחילת ספטמבר 2017 מכרזים שחלקם הגדול בערים גדולות יחסית. ההגרלה שנפתחה ב-3 לספטמבר להרשמה כוללת כ-11.5 אלף יחידות דיור מוזלות ב-22 פרויקטים במקומות שונים ברחבי הארץ. עם סיום ההרשמה עולה כי להגרלה הגדולה השנייה נרשמו 24,428 זכאי מחיר למשתכן. בהגרלה זו הוצעו פרויקטים ביישובים בית שאן, חצור הגלילית, כרמיאל, נשר, עכו, קריית ביאליק, קריית טבעון, אור יהודה, בית דגן, בית שמש, חדרה, יבנה, מודיעין, נתניה, ראש העין, ראשון לציון, רמת גן, שוהם, אשקלון, באר שבע, דימונה ושדרות.

מנתוני ההרשמה עולה, כי היישובים המבוקשים ביותר לפי סדר יורד הם: ראשון לציון (9,347 נרשמים), בית שמש (6,580 נרשמים), מודיעין (6,542 נרשמים), רמת גן (5,632 נרשמים), בית דגן (3,876 נרשמים) ואור יהודה (3,004 נרשמים).

היישובים בהם נרשם ביקוש נמוך יחסית הם דימונה, שם נרשמו 60 זכאים בלבד וחצור הגלילית עם 105 נרשמים. בדימונה, יצאו להגרלה 59 דירות מוזלות בסך הכל, כך שכמעט כל הזכאים שנרשמו להגרלה יוכלו לזכות בדירה. בבאר שבע, מספר הנרשמים נמוך יחסית למספר יחידות הדיור שהשתתפו בהגרלה. – יצאו להגרלה 1,584 דירות מוזלות, אך מספר הנרשמים עומד על 826 בלבד. במילים אחרות, הציבור החל להבין ש"לוקיישן" זו סיסמא תקפה גם בתוכנית מחיר למשתכן. מה ייעשה עם הדירות שנשארו "על המדף"? משרד האוצר ומשרד השיכון יוציאו אותן במכרזים בסדרה ב' ואולי ג', בתקווה שיהיו מי שיקנו אותן.

לדוגמא, במכרז באזור ביקוש כמו ברעננה, בפרויקט לבניית 81 דירות, גם שם 56 מהזוכים אינם בני המקום וחלקם מגיעים ממקומות מרוחקים. אבל הסיכוי שלהם להשכיר את הדירה, אם לא יתגוררו בה, הוא גבוה, כמו גם מחיר השכירות.

שורה תחתונה – רכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן במטרה להשכיר אותה, צריכה להיות מחושבת כמו רכישת דירה רגילה להשקעה, שקונים אותה במטרה להשכירה; כלומר, לבדוק את הביקוש לשכירות באזור בו קונים את הדירה, אחרת תיתקעו עם דירה ריקה והוצאות.

משכנתא במחיר למשתכן

מחיר למשתכן כל מה שצריך לדעת