מחשבון מס על שכר דירה

‎*
‎*
‎*
מס במסלול פטור / פטור חלקי:
0
במסלול 10%:
0
מס במסלול ג' *:
0

מחשבון מס על שכר דירה נועד לעזור לכם, המשכירים לבחור באפשרות הטובה ביותר (והלגיטימית) כדי לחסוך במס השוטף.

בפועל, קיימים שלושה מסלולי מס על השכרת דירה, כאשר המחשבון מציג את המס בכל אחד מהמסלולים ומבליט את המסלול עפ המס הנמוך ביותר. חשוב לקרוא גם במדריך המס על שכר דירה, כי יש מצבים שהמס אולי נמוך במסלול מסויים, אבל הוא מגלם תשלום מס גבוה בעתיד (לדוגמה - במימוש הדירה בעתיד יש מס שבח, ואם בוחרים במסלול ג' - הרחבה בהמשך,  תיאורטית מס השבח עשוי להיות גבוה יותר)

המסלול הראשון - מסלול פטור/ פטור חלקי הוא המסלול הפופולארי ביותר. המסלול  מאפשר פטור עד תקרה מסוימת (שמתעדכנת אחת לשנה). הפטור נכון ל-2016 עומד על 5,030 שקל בחודש; כלומר עד הכנסות של 5,030 שקל בחודש המשכיר פטור ממס! מדובר ברוב המשכירים , שכן הרוב מחזיק בדירה אחת נוספת (לדירה שבה הם מתגוררים) ושכר הדירה ברוב הדירות מסתכם עד הסכום הזה.

אם ההכנסות משכר דירה עולות על 5,030 שקל (שכר הדירה על דירה בודדת גבוהה מסכום זה, או שלמשכיר יש מספר דירות), אזי החיוב במס (במסלול זה) עובד כך - כל הסכום העולה על התקרה מוכפל בשתיים חייב במס בהתאם למדרגת המס של המשכיר, אבל לא מתחת למס בשיעור של 31%.  אם הנישום מעל גיל 60 לא קיימת רצפת מדרגת מס!

מסלול שני/ מסלול ב'  הוא מסלול של 10% מס - פשוט וקל ועשוי להתאים לכאלו שמחזייקם במספר רב של דירות.

מסלול שלישי  / מסלול ג' הוא מעט מורכב יותר, אבל גם הוא יכול להיות משתלם לכאלו עם מספר דירות, והאמת שבמקרים לא מעטים גם לכאלו אם דירה אחת - במסלול הזה, המשכיר רושם לצד ההכנסות משכירות גם את ההוצאות שקשורות לשכירות (תחזוקה, תיקונים, שכר טרחה של עו"ד ועוד). אלו הן הוצאות מוכרות שמקזזות את ההכנסה החייבת משכר דירה. בנוסף וזה מאוד משמעותי - המשכיר מכיר בהוצאות פחת על הדירה. הערך הכלכלי של הדירה מופחת (באופן תיאורטי) כתוצאה מבלאי/ התיישנות/ שחיקה, ועל פי הכללים (המיסויים והחשבונאיים) יש להפחית 2% מהערך שהוא לא קרקע ונהוג להגידרו כ-2/3 מערך הדירה. נשמע מסובך. אז הנה הדגמה שתעשה לכם סדר - נניח שהדירה עלתה 1.5 מיליון שקל, אז הפחת הוא 2% על 2/3 מ-1.5 מיליון שקל - סה"כ פחת של 20 אלף שקל. הסוכם הזה יתווסף להוצאות ויקטין את חבות המס. נניח שהכנסות מכ"ד מסתכמות ל-50 אלף שקל, נניח שיש הוצאות שקשורות לדירה בסכום של 5 אלף שקל והםחת בסכום של 20 אלף שקל - מכאן, שחבות המס היא על הכנסה של 25 אלף שקל (הכנסה חייבת של 25 אלף שקל - הכנסה של 50 אלף פחות הוצאות בסך של 25 אלף).

ההכנסה החייבת במסלול זה תמוסה בהתאם למדרגת המס של הנישום.

מדריכים רלבנטיים:

מס על 3 דירות ומעלה (הצעת האוצר) - מה זה אומר ואיך זה ישפיע על שוק השכירות?

המדריך למשכיר דירה

מחשבון מדד שכר הדירה

שכירות ארוכת טווח - המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי? 



השאר תגובה

33 תגובות

  • שלום רב.
    אני בת 20 ובעז"ה עומדת להתחתן
    ויש לי דירה אחת שאבי רכש עבורי שאני ישכיר אותה ב 5600 שח וזו דירתי היחידה.

    האם אני צריכה לשלם מס?

  • בס"ד שלום.
    שאלה.
    אם מקבל שכר דירה כל השנה כ 3500 לחודש פרושו 42000 שנתי
    ומחודש הבא משכיר דירה נוספת ואליה אקבל 6000 ש"ח לחודש פרושו (כפול 5 חודשים ) 30000 ש"ח
    איך יחושב 10% המס?
    האם יחשב שנתית שהכנסה 42000 ועוד 30000 =72000 ואז 10 % 7200 ש"ח למס.
    או על 7 חודשים לא משלם מס וחמש חודשים אחרונים ההכנסה לחודש היינה 3500 ועוד 6000 =9500 פרושו 950 לחודש כפול 5 ואז התשלום הוא 4750.
    אשמח לעזרתכם מה החישוב הנכון.

  • האם במסלול פטור/פטור חלקי בתשלום מס על השכרת דירה ניתן להכניס פחת כהוצאה?
    במידה וכן כיצד מחשבים את הפחת אם מדובר בדירת 4 חדרים שנרכשה ב 2010 ?

    בברכה. פלר משה

  • שאלה חשובה!! אני משכירה דירות ב- 7000 ש"ח, וגרה בשכירות ומשלמת 7500 ש"ח שכירות.
    מדוע עליי לשלם מס על ה- 7000 ש"ח שכירות שאני מקבלת, כאשר בעצמי אני שוכרת במחיר גבוה יותר??
    מה ניתן לעשות?
    האם צריך לשנות את החוק? או לפנות למס הכנסה?

    תודה רבה

    • הי
      כמה מס שנתי ( דגש על שנתי) אני צריך לשלם על השכרת דירה בסך של 5100 שח לחודש? יש לי הוצאות מימון משכנתא, פחת על הדירה ותמיד גם יש כ 1500 שח תיקונים שנדרש לעשות למשכיר במהלך השנה.
      לא כדאי להוריד מחיר לשוכר ל 5000 שח ולהיות פטור?
      מה יותר כלכלי עבורי?
      אשמח לתשובה למייל שלי
      תודה
      דורון

  • תודה על המידע הזה. לא הבנתי את הנאמר כאן החל מהמילה "אבל" :

    "כל הסכום העולה על התקרה מוכפל בשתיים חייב במס בהתאם למדרגת המס של המשכיר, אבל לא מתחת למס בשיעור של 31%. "

    תוכלו להסביר בבקשה גם את פשר המשפט: " אם הנישום מעל גיל 60 לא קיימת רצפת מדרגת מס"

    לא הצלחתי להבין אם זה טוב לבן 60 או רע, ואם הוא בן 60 ואשתו פחות, מה קובע?

    תודה מראש!

  • במידה והדירה הושכרה חודשים בודדים ובחישוב שנתי שכד הממוצע החודשי נמוך מהתקרה. האם ניתן לקבל פטור למרות ששכ"ד גבוה בחישוב חודשי מהתקרה?

  • אני רוצה לבחור בתשלום מס על שכד במסלול ג׳. את הדירה קיבלתי בירושה מבעלי ז״ל והיא נבנתה בשנת 1986 בעסקת קומבינציה, כאשר בעל המגרש היה אביו ז״ל.
    כיצד עלי לחשב את הפחת השנתי ל 2016? האם על פי שווי הדירה היום או על פי ערכה בשנת בנייתה?
    תודה
    נאוה

  • משה פלר
    בהמשך לשיטת החישוב והגרף ששלחתי ב-20.11.16 שמתייחס לחישוב נקודת מעבר לשכר דירה.
    רציתי לקבל תגובה אם החשוב נכון?
    בתודה

  • משה פלר
    *בהתיחסות לשאלתי מ-20.11.16 ותשובתכם מ-30.11.16 .
    *מצורף בזה גרף ושיטת החישוב של גובה שכר דירה שהוא
    נקודת המעבר בין פטור חלקי ל-10% מס. עבור כל מס שולי.
    (נשלח ל:hon@hon.co.il).
    *נראה שיכול לסייע רבות לחישוב המס.
    *נא בדיקתכם ותגובתכם.

    בברכה

  • שאלה: אם בשנת 2016 היו לי במשך שמונה חודשים הכנסות משכר דירה על סכום של 1,200 ש"ח, ובמשך ארבעה חודשים נוספים היו לי הכנסות משכר דירה של 6,700 ש"ח, כמה מס שני צריך לשלם? (בהנחה שאני הולך על מסלול 10%, שיעור מס שולי 31%).

    • לפי דעתי אתה בכלל לא צריך לשלום מס
      ההכנסה החודשים הממוצעת שלך הינה כ-3000 ש"ח ((1200*8 + 6700*4 )לחלק ל-12) שזה נמוך מ-5030 שח לחודש (שהם קצת יוצר יותר מ 60000 ש"ח שנתי )

      אבל אני לא יועץ מס...

  • שלום רב
    לדעתי כדאי מאד להכניס לאתר את נקודות המעבר בין פטור חלקי ל-10% מס עבור כל מס שולי.
    להלן החישוב:
    מס שולי p% נקודת מעבר ש"ח
    10 10060
    14 7824
    21 6602
    31 6000
    34 5900

    מאד יכול לעזור לבחור בשיטת החישוב הנכונה עבור המקרה של כל אחד

    בברכה משה

    • שלום משה, מצטערים על העיכוב בתגובה;
      יש כמובן אפשרות לשים את שיעור המס, אבל אתה צודק, הכי טוב היה לעשות זאת בצורה מודולורית (לפי הטבלה שלך); נבדוק מול המתכנת, מקווה שנוכל לשדרג את המחשבון בקרוב

  • בהנחה שדירות נקנות בכסף שנחסך במהלך השנים משכר העבודה ( בעיקר אצל אלו שלא נולדו להורים עשירים או לא זכו בלוטו) אזי :
    1. למה לשלם מס בנוסף למס הכנסה?
    2. למה אין החזר מס על ההוצאות קרי , רכש דירה יחשב כהוצאה מוכרת .
    3. מה הדין על דירת ירושה ?
    עד היום כל נסיון לפגוע בפרנסה העתידית של האנשים הבוגרים (שכל חייהם עבדו ורוצים להזדקן בכבוד) לא רק שלא יביא להורדת מחירי הדירות לזוגות צעירים אלא יביא למציאת דרכים אחרות למימוש ההון כמו רכש דירות בחו״ל ,
    איך ההון המועבר למדינה כמס חוזר לצעירים ? האם נועד להגדלת שכר ה״נבחרים״?
    כחלון יורה לכל הכיוונים ומשחק ברולטה רוסית.

  • שלום רב, לאמא שלי מס דירות המשמשות לשכירות, היא הפסיקה לדווח למס הכנסה ב2007. (אימי גרה במושב ועד 2007 דווחה למס הכנסה בשל הגידולים (שאין במשק) וכללה בדווח את הדירות ב2007 מס הכנסה ביקש מימנה להפסיק לדווח והיא הפסיקה לדווח גם על הדירות). לאחרונה זומנה לברור ע"י מס הכנסה שקבע שהיא חייבת לשלם מ2007 מס בגובה 10% מהשכירות. השכירות היום עומדת על כ10000 ש"ח. איימי אינה מתכחשת לחובת התשלום אך היא מבקשת לבדוק האם מסלול אחר יהיה עדיף בעבורה. היא מעל גיל 60 ויכול להיות שמסלול הפחת יהיה עדיף בשבילה(שווי הדירות כיום כ3.5 מש"ח). במס הכנסה לא היו מוכנים לשמוע ואמרו לה שהם עושים לה טובה שנותנים לה את המסלול הזה(שכולל ריבית והצמדה רטרואקטיבית) ושאם לא תסכים למסלול זה יעבירו אותה לחקירה. (מסרו לה שהיא מטופלת כרגע במודיעין) ברצוני לדעת מדוע שוללים במס הכנסה את הזכות לבחירת מסלול התשלום? והאם באפשרותה לדרוש לבחור מסלול שיתאים לה יותר? האם עדיף לה ללכת לחקירה, היא לא מכחישה את החובה שלה לשלם ויש לה את כל האסמכתאות היא רק מבקשת לבדוק האם מסלול אחר יתאים לה יותר - בחקירה יאפשרו לה בחירה? תודה אשמח לתשובה מהירה(התחייבה להחזיר תשובה עד יום חמישי 3.11.16

  • שלום,
    תודה על ההסבר הבהיר.
    אני משכירה דירה ב-7,000 שקל לחודש, זו הכנסתי היחידה. אני חד הורית לשניים ואיני עובדת, וגם לא מקבלת מזונות.
    במסלול הפטור יצא לי לשלם 1852 ש"ח. האם הסכום נכון והאם זה סכום חודשי, או שנתי?
    האם לפי התיאור הנ"ל אני זכאית במסלול הזה לנכות הוצאות שהיו לי כגון תיקונים?

  • אם דמי השכירות הם 10000 לחודש ומדרגת המס היא 48% אז המס החודשי ולא השנתי
    במסלול הראשון הוא 4732.
    לכן הטבלה שלכם מטעה כאשר היא מדגישה את הסכום של 4732 כמס השנתי הנמוך ביותר ולא מדגישה את המס השנתי של 12000.

  • היי ושלום רב,
    לא ברור החישוב של מסלול א -לדוגמא אם אדם משכיר 2 דירות בגובה 5500 ש"ח.
    המחשבון כותב שעלות המס במסלול פטור/פטור חלקי ישלם מס 412 ש"ח האם תשלום זה הינו לכל השנה או כל חודש??

  • שלום,

    ממש כתוב בצורה ברורה.

    כמה שאלות: אם המשכיר הינו בעצם זוג איך מחשבים את מדרגת המס?

    כמו"כ, מה החסרונות במסלול פטור/ פטור חלקי? כי מה שהבנתי לפני כתבה זו שמסלול 10 אחוז מס עדיף כמעט תמיד + לא נכנסים לך לחשבון הבנק וכו'

    למשל , אני משכיר דירה אחת בשווי 6300 שח וחושב על דירה נוספת להשקעה שתהיה מושכרת ב2500 שח , איזה מסלול כדאי לי לפי הנ"ל?

    תודה רבה

    • שלום אוהד, אנחנו לא יכולים לדעת מה עדיף באופן ספציפי לכל אחד (יש שיקולים מיסויים ואחרים); אבל ככלל - אתה יכול לבחון על פי המחשבן מה עדיף בהינתן ההוצאות (המיוחסות לדירה) והמס השולי שלך ; להערכתנו ברוב המקרים (אבל ממש לא בכולם) עדיין יהיה כדאי המסלול של ה-10% (אבל, עם הרבה הסתייגויות...)

שינוי גודל גופנים
ניגודיות