fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

משכנתא הפוכה, ככה זה עובד!

מעודכן ל-05/2019

משכנתא הפוכה היא פתרון להשגת כסף משמעותי אחרי גיל 60. 

יש בארץ קבוצה לא קטנה של אנשים בגילאים של 60 פלוס שיש בבעלותם דירה תודות לעשרות שנים של עבודה, אבל - הם צריכים מזומנים. זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה בחתונה, רכישת דירה ועוד), זה יכול כסף למחייה שוטפת, שיפוץ הדירה, או איזה טיול גדול - הרבה מאוד אפשרויות, אבל איך משיגים כסף בגיל הזה, כשרוב האנשים בשכבת הגיל הזו הם לקראת פנסיה או בפנסיה?

ובכן, יש רעיון מאוד פשוט - לאנשים האלו יש (לרוב) דירה, ואת הדירה הזו אפשר לשעבד לבנק (או לגוף פיננסי אחר - לרבות חברות הביטוח) ומנגד, לקבל הלוואה/ משכנתא.  המשכנאת הזאת לא תשולם באופן חודשי (כמו משכנתא רגילה), אלא היא הלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום - והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות זמן מוגדר מראש, זה יכול להיות שהם יעברו לבית אבות, או (לצערנו) בעת פטירה.

היתרון הגדול של המשכנתא הזו הוא ביכולת לתרגם את הנכס הגדול למזומנים, החיסרון הגדול שכמו כל הלוואה יש עליה ריבית, והיא גבוה יותר מהריבית על משכנתא רגילה (ראו הרחבה בהמשך - ריבית שנתית צמודה של קרוב ל-5% ).  

המשכנתא הזו  נקראת  משכנתא הפוכה מה זו משכנתא הפוכה? מתי אפשר לקחת אותה?  כמה אפשר לקחת? איך מחזירים?  הנה כל התשובות - 

נתחיל בכך, שהרעיון הוא פשוט - בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, כאן, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים (כפי שעושים במשכנתא רגילה) וגם אין את השלב של מבדקי ההכנסה - פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת. זה נשמע מפתה - הלוואה בלי החזרים, אבל יש לזה גם חיסרונות - בעוד במשכנאת רגילה ערך הקרן יורדת במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית).

חיסרון נוסף - הריבית  ללויים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוה יותר (בהמשך המספרים) מאשר במשכנתאות רגילות. המלווים טוענים שהם לוקחים במשכענתאות כאלו סיכונים גודלים יותר מאשר במשכנתא רגילה,  גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות  בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. 

לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס -  לוקחים הלוואה על חשבון הנכס, וזו דרך מאוד מקובלת, לאנשים שצריכים מימון בגילאים האלו - זה כנראה עדיף על למכור את הבית, זה עדיף על הלוואות אחרות (גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים), וחשוב להדגיש כי הלווים הם בעלי הבית והם חיים בבית. מנקודת המבט של הבנק - ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע - הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח שלהבנק - גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח) ובבוא הזמן  מתי שהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. למעשה, הלווים הם אלו שמחליטים את פירעון המשכנתא (הם יכולים להחליט בכל נקודת זמן על החזר החוב).

בעולם, משכנתא הפוכה היא להיט גדול, כאן זה עדיין בשלב ראשוני. אבל על רקע, יוקר המחייה, וההישענות ההולכת וגדלה של הצעירים על ההורים, הצורך של ההורים במימון גדול, עולה מדרגה, ויותר אנשים פונים למשכנתא הפוכה - וזה כנראה רק יילך ויגדל. מעבר לכך, מחשבה של הורים רבים היא בסגנון - "ניקח משכנתא הפוכה עכשיו ונעזור לילדים לרכוש דירה, זה עדיף מאשר הם יקבלו ירושה כשנמות. הרי עכשיו הם צריכים את זה" - ואולי זה נשמע קצת מצמרר, אבל זו האמת וזו תובנה נכונה.

עם זאת, באם אתם חושבים על משכנתא הפוכה, כדאי לבדוק גם את הפתרון הבא- מכירת הנכס, לצד השכרת דירה (לטווח של כמה שנים). מאחר שהריבית על משכנתא הפוכה גבוה ממשכנתא רגילה, במקרים רבים מסתבר שתחליף כלכלי נוח יותר הוא מכירת הנכס, והשכרה של נכס אחר. וזה גם לא חייב להיות נכס אחר - רבים מחפשים להשקיע בדירות - הם רוכשים את הדירה ומחפשים שוכר, ואם אתם כבר באים עם פתרון מלא מבחינתם - מוכרים להם את הדירה ושוכרים מהם, זה יכול להוות פתרון מתאים וכלכלי, לשני הצדדים.

אלא  שמכירה ומולה השכרה, זה לא פתרון מתאים לכולם - אחרי הכל, זו בכל זאת - מכירה של דירה, ויש לרבים חששות מלהישאר בלי נכס. אם מנטרלים שיקולים לא כלכליים, ומתרכזים בכלכלה - אזי מאחר שהשכירות באופן יחסי למחיר הדירה, זולה (שכר דירה חלקי עלות הדירה בממוצע בארף הוא 2%-3%) אז ברור שכלכלית עדיף לשכור ולשלם 2%-3% ממחיר הדירה כל שנה, מאשר לשלם רייבת גבוה יותר (ריבית במשכנתא הפוכה יכולה להיות כפולה ויותר - הרחבה מיד).


     

מי זכאי למשכנתא הפוכה?

מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שיעבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה. 

במקרים רבים התנאי הוא שהדירה תהיה בשווי מינימלי מסויים (מתעדכן אחת לתקופה ותלוי בגוף נותן ההלוואה).  יש מקרים שניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה גם על נכס מסחרי/משרד וכד'. על ההלוואה חייב לחתום הלווה בעצמו, ולכן הוא צריך להיות אדם המודע למעשיו, וזאת כדי למנוע מצבים בהם מישהו מבני המשפחה יחתום בשם האב הישיש או החולה, שאינו מודע למה שהוא עושה.

 מי נותן משכנתא הפוכה?

הגופים שאחראים על מתן משכנתאות  רגילות וכן חברות הביטוח והבנקים.

 איך בפועל זה מתבצע?

ניגשים לגורם ממן משכנתא ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם אתם לא חייבים להחזיר כי כאמור הנכס משועבד לטובת הגוף הלווה. בבוא העת, הכסף יעבור ללווה בד"כ באמצעות מכירת הנכס או תשלום המשכנתא ההפוכה ע"י הלווה.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

בד"כ לבני ה-60 + שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שבד"כ סיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש בהחזרים חודשיים. החזר המשכנתא ההפוכה יכול להיות גם אחרי גיל 120, באמצעות מכירת הנכס בעתיד.

 מה אם מכירת הנכס מותירה עודף?

אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס העודף עובר ללווה. במקרה של מות הלווה העודף עובר ליורשים.

 סיכום קצר של מהי אותה משכנתא הפוכה

מדובר בהלוואה כמו משכנתא, שאינה דורשת החזרים חודשיים כפי שמקובל ונהוג בהלוואות משכנתא לרכישת דירה. בדיוק כמו שלוקחים משכנתא לרכישת נכס במקרה דנן מקבלים משכנתא בסכום חד פעמי או בהתאם לתנאים שאתם בוחרים. ההחזר מתבצע בעת מכירת הנכס. מן הסתם גם במקרה של משכנתא הפוכה כמו במשכנתא רגילה קיימת ריבית על ההלוואה, וגם היא משולמת בעת החזר הכסף (מכירת הנכס).

 מה אם רוצים לפרוע את ההלוואה לפני הזמן שנקבע?

בד"כ קיימת אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות. חשוב לוודא זאת בעת חתימה על החוזה.

מה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהמחיר שהוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה והחוב גדול יותר?

היתרון בהלוואת משכנתא הפוכה הוא שמדובר בהלוואה שהיא ללא זכות חזרה. כלומר אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה המחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר. לא לבעל הנכס ולא ליורשיו.

 מה באשר לבעלות על הנכס? האם שיעבוד הנכס גם כרוך בהעברת בעלות?

 לא. הנכס רשום על שם בעל הנכס שרכש את הנכס מלכתחילה. לקיחת משכנתא הפוכה אינה מעבירה בעלות על הנכס למלווה.

האם יש מגבלה בשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה למשל רק למטרת שיפוץ הבית או דברים קשורים בנכס?

 לא. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה הוא לכל מטרה. החל משיפוץ הבית, עובר בטיול לקריביים וכלה בסיוע לילדים.

  מה באשר לביטוח על הנכס והוכחת הכנסה חודשים?

מכיוון שהנכס הקיים הוא הבטוחה להלוואה, ומאחר שאין החזרים חודשיים בהלוואה זו, אין צורך בהוכחת הכנסות חודשיות קבועות, גם לא בביטוח חיים כפי שמקובל בנטילת משכנתא. אבל יש כמובן צורך בביטוח מבנה על הנכס - כך הבנק המממן מבטיח את הבטוחה שלו. 

 האם קיימים מספר מסלולים למשכנתא הפוכה ובאילו מצבים?

כן. ישנם מספר מסלולים ש שקשורים בעתיד הלווים. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחייה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד שילכו לעולם או יצאו מבית האבות. אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחייה. 

מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?

הריבית על משכנתא הפוכה גבוה מריבית משכנתא "רגילה", ויש לה (אצל רוב הגופים הממנים) רק מסלול אחד-  צמודה למדד.   הריבית נעה (נכון ליוני 2016) סביב 4.5%-5% (ושימו לב, כמו תמיד אפשר וצריך להתמקח - ההצעות הראשונות של הגופים המלווים עולות במקרים רבים על ריבית של 5%) , בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2%. יש מקומות שניתן לשלם את הריבית באופן שוטף וכך להמינע מתשלום של ריבית דריבית (פלוס הקרן) בסוף התקופה.

 הבדל גדול בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה הוא בכך שהריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן (להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים). בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא -  עד 2 אחוז מערך הנכס (ככל שערך הדירה גדול יותר כך שיעור העמלה נמוך יותר)  ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה (סדר גודל מוערך של 100 שקל פלוס) ותשלום דמי שירות.

כמה משכנתא הפוכה ניתן לקחת?

אחוזי המימון נעים לרוב  בין 15% (בגיל 60) ועד ל– 50% (גילאי 90 ומעלה) משווי הנכס, בכפוף לגיל הלווה ולערך הנכס הנקבע על ידי שמאי. ככל שגיל הלווה גבוה יותר והנכס שווה יותר, גובה ההלוואה האפשרי כמובן גדול יותר. ולהמחשה - לווה בן 70 שיש לו נכס בשווי 2 מיליון שקלים יהיה זכאי אצל רוב הבנקים הממנים (וחברות הביטוח) למימון של סביב 25% , כלומר הוא יקבל משכנתא הפוכה של כ-500 אלף שקל.

חשוב להדגיש כי דירה חייבת להיות בבעלות מלאה של הלווים כאשר הבית צריך להיות רשום (על שניהם או על שם אחד מהם) בטאבו (לשכת רישום מקרקעין), במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במקרה וקיים חוב של משכנתא על הנכס, הוא יכוסה מכספי ההלוואה ורק לאחר מכן יקבל הלווה את ההפרש. כיסוי חוב קיים ילקח בחשבון בחישוב אחוזי המימון משווי הנכס ומופחת מאחוזים אלו בהתאם; להמחשה - אם יש חוב של 300 אלף שקל על נכס ששוויו 2 מיליון שקל, הרי שהחוב הוא 15% משווי הנכס, והוא יופחת מאחוזי המימון שיינתנו ללווה – אם הלווה מקבל 50% מערך הנכס, שזה (ברוב המקרים, אך לא בכולם) המקסימום, אז החוב יקוזז והוא יקבל בסופו של דבר עד 35% מערך הנכס במשכנתא הפוכה. אם הבית מושכר, או שגרים בו אנשים נוספים חוץ מהלווים, יש ליידע את הגורם המלווה שיקבל התחייבות על פינוי הדירה מהשוכרים או הדיירים האחרים לפנות את הדירה בעת מכירתה.

 האם קיים מס על הכסף ממשכנתא הפוכה או שהוא עלול לפגוע בזכויות פנסיוניות?

לא.

לכמה זמן ניתנת המשכנתא?

משכנתא הפוכה כאמור אינה מוגבלת בזמן, כאשר ככל שהיא ממושכת יותר, ההחזר יהיה גבוה יותר. עם זאת, במידה והלווה עובר לדיור חלופי, יש לסלק (כך על פי רוב הגופים הממנים) את ההלוואה עד 7 שנים לאחר המעבר, ואם הלווה נפטר, יש לסלק את ההלוואה ממכירת הדירה. במקרה של מכירת או עזיבת הנכס לטובת מעבר לדיור מוגן, למשל, מוטלת על הלווים החובה לעדכן את החברה המלווה מראש; במקרה של פטירת הלווה, או אחרון הלווים, ניתנת ליורשים בדרך כלל של עד שנה לפירעון ההלוואה.

משכנתא הפוכה = הלוואה נון ריקורס

מה קורה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהשווי המוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה? הדירה כמובן תימכר ומה עם הלווה - האם הוא יהיה חייב כסף נוסף מעבר לתמורה ממכירת הדירה? התשובה היא – לא. הלוואת משכנתא הפוכה היא הלוואה  ללא זכות חזרה (נון-ריקורס); כלומר, אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה מהמחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר.

בנוסף לריבית יש גם עלויות נוספות כמו עלות פתיחת תיק, שעומדת על כ-2% משווי הנכס; ככל ששווי הנכס גבוה יותר, עלות פתיחת התיק תהיה נמוכה יותר. יכול להיות שתצטרכו לשכור את שירותיו של עורך דין שיסייע לכם בחתימה על החוזה, ושמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלכם. בנוסף תצטרכו לקחת בחשבון גם את דמי ביטוח המבנה ודמי שירות חדשיים, שזה עלות של יותר מ-100 ₪ לחודש.

הגדלת משכנתא ההפוכה

ככל שחולפות השנים והגיל עולה בהתאם, ואולי שווי הנכס גם הוא עולה, ניתן לפנות לחברה בה לקחנו את הלוואת המשכנתא ההפוכה בבקשה להגדלת מסגרת ההלוואה.

  היכן מבררים על משכנתא הפוכה?

חברות הביטוח והבנקים למשכנתאות נוהגים לתת משכנתא הפוכה. כמו בלקיחת משכנתא רגילה כדאי לעשות סקר שוק. לבדוק ריביות, בין המלווים השונים ורק אז לקבל החלטה.

החיסרון הגדול של משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה יכולה ליצור חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים רבות המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים ולכן לוקחים משכנתא הפוכה כבר עכשיו.

ולסיכום:

היתרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

  1. קבלת כסף נזיל על רכוש שנשאר בבעלותנו
  2. אין דרישה להחזר חודשי (כאמור, יש באפשרות הלווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה).
  3. משך ההלוואה אינו מוגבל
  4. אינה מוגבלת למטרה מסוימת
  5. ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם
  6. אין מס על התשלום החדשי שמקבלים

 החסרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

  1. סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה לאחר שהקשיש עוזב את ביתו או נפטר תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים יישאר רק חלק קטן משווי הדירה. יש הטוענים, שעדיף ללווים מאד מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות.
  2. חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים מהעובדה, שהירושה שלהם תקטן... לכן, רצוי לבצע את המהלך בידיעת הילדים ולקבל את תמיכתם.
  3. ריבית המשכנתא אולי לא בשמיים, אבל היא ממש לא נמוכה ביחס לריבית במשכנתא רגילה, כך שכלכלית, אולי עדיף במקרים רבים, למכור את הדירה ולשכור דירה אחרת (או למכור את הדירה למשקיע שרוצה להשכיר אותה לכם)

ועוד נקודה לסיום - התחשיבים של הבנקים והחברות המלוות לא פשוטים, ולכן חשוב לבדוק בשבע עיניים את התחשיבים ואת פרטי ההסכם, לרבות לבחון שאין בחוזה  סעיף המגדיר, שבמידה שערך הנכס יורד - עולה הריבית על ההלוואה, או שיתבקש פירעון מיידי שלה. זה כבר קרה בעבר , וזה לא משהו שאתם יכולים וצריכים לחתום עליו.

למדריכי הלוואות

הלוואות חברתיוות - פתרון נוח ללווה, השקעה סבירה למשקיע

הלוואות מחברות כרטיסי אשראי - ריבית גבוה!

משכנתא הפוכה - מדריך גלובלי 

 

מעוניינים לדבר עם נציג של גוף פיננסי גדול שמספק משכנתא הפוכה? השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

5 תגובות

  • שלום, יש אפשרות לקבל משכנתא הפוכה בגילאים צעירים יותר- אני בן 57 ואני צריך סכום גדול של כסף, הדירה שלי לא משועבדת ואין לי כבר משכנתא.
    אשמח לקבל תשובה, ומי מהבנקים מומלץ בתחום הזה

    • האמת שהייתי משוכנע שזה אפשרע, אבל אחרי בדיקה במס מקומות מובילים התברר שהם מאוד קשוחים בעניין - רק מגיל 60, אבל אתה יכול עד גיל 60 לקבל מימון ביניים , הלוואת גישור

  • צחי כמו שכתבו פה תעשה השוואה בין מה שכמה בנקים מציעים. מזרחי טפחות ממתגים את עצמם כמומחים למשכנתאות, אז הייתי מתחיל בלבדוק אצלם כדי להעמיד את הסיסמא במבחן

שינוי גודל גופנים
ניגודיות