ניקח הלוואה של 500 אלף שקל ל-20 שנה בשני מסלולים: ריבית קבועה צמודה למדד של 3%, או ריבית קבועה לא צמודה (קל״צ) של 4.6%. בחודש הראשון הצמודה נראית זולה בהרבה: החזר של כ-2,773 שקל מול כ-3,190 שקל, פער של כ-417 שקל בחודש. אבל במסלול צמוד גם הקרן מתעדכנת עם המדד, ולכן הריבית היא רק חלק מהמחיר.

עכשיו נכניס לחישוב את האינפלציה. בנק ישראל מסביר שבמסלול קבוע צמוד כל עלייה של 1% במדד מעלה בהתאם את ההחזר במסלול בכ-1%, משום שהקרן מתעדכנת עם המדד.

שלושה תרחישי מדד על אותה הלוואה

אם מניחים לצורך המחשה אינפלציה ממוצעת של 2.5% בשנה לאורך כל התקופה, ההחזר במסלול הצמוד מתחיל בכ-2,773 שקל, אבל בסוף התקופה הוא כבר מגיע לכ-4,535 שקל. סך התשלומים הנומינלי לאורך 20 שנה מגיע בדוגמה הזאת לכ-860 אלף שקל.

הרחבה בהון: ריבית פריים.

עוד בהון: פינוי-בינוי בסוקולוב הרצליה.

בקל״צ (ריבית קבועה לא צמודה) של 4.6% ההחזר נשאר סביב 3,190 שקל לאורך התקופה כולה, וסך התשלומים מגיע לכ-766 אלף שקל. כלומר, תחת הנחת אינפלציה קבועה של 2.5%, דווקא המסלול שמתחיל בריבית גבוהה יותר יוצא זול בכ-94 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה.

אם האינפלציה הממוצעת תהיה 1%, התוצאה משתנה. בדוגמה הזאת סך התשלומים במסלול הצמוד יורד לכ-736 אלף שקל, והוא הופך זול יותר מהקל״צ. באזור של אינפלציה ממוצעת של כ-1.4% לאורך התקופה שתי החלופות כבר מתקרבות זו לזו מבחינת סך התשלומים בדוגמה.

הדוגמה מבוססת על הלוואה של 500 אלף שקל ל-20 שנה, ואפשר להשלים בה את שני התרחישים החסרים. באינפלציה ממוצעת של 2% סך התשלומים במסלול הצמוד מגיע לכ-816 אלף שקל, כ-50 אלף יותר מהקל״צ. ב-3% הוא מגיע לכ-906 אלף שקל, כ-140 אלף יותר מהקל״צ, והתשלום החודשי האחרון כמעט 5,000 שקל. הטווח הזה חופף ליעד האינפלציה של בנק ישראל, בין 1% ל-3% בשנה.

למה הקרן בצמודה לא תמיד יורדת

אף אחד לא יודע מה תהיה האינפלציה הממוצעת במשך עשרים שנה. בדיוק כאן נמצא ההבדל בין המסלולים. המסלול הצמוד מתחיל בזול ומעביר ללווה את סיכון האינפלציה. הקל״צ מתחיל במחיר גבוה יותר וקונה ודאות.

יש עוד פרט שמבלבל לווים: בשנים הראשונות במסלול צמוד, הקרן יכולה לרדת בקצב איטי מאוד בתקופה של מדדים גבוהים. הלווה משלם בכל חודש, ובכל זאת יתרת החוב יכולה להישאר גבוהה יחסית משום שהמדד מגדיל אותה.

במספרים של אותה דוגמה: אחרי 5 שנים של תשלומים, יתרת החוב בקל״צ יורדת לכ-414 אלף שקל. במסלול הצמוד, באינפלציה של 3% בשנה, היתרה באותו שלב היא כ-465 אלף שקל, ובאינפלציה של 1% כ-422 אלף. זה הסכום שצריך לפרוע מי שמוכר את הדירה או ממחזר בשנים הראשונות. המדד מתפרסם ב-15 בכל חודש, ויתרת הקרן במסלול הצמוד מתעדכנת לפיו.

לכן השוואה בין 3% ל-4.6% לפי הריבית שמופיעה בכותרת של הצעת הבנק מפספסת חלק גדול מהסיפור. צריך לקחת את אותו סכום, אותה תקופה, ולבדוק לפחות שלושה תרחישי מדד, 1%, 2% ו-3% בשנה, ולראות כמה משלמים בכל תרחיש וכמה חוב נשאר לאורך הדרך. אפשר לחשב במחשבון משכנתא ולהרחיב בהשוואה בין ריבית קבועה צמודה לקל״צ.

במשווה התמהילים שלמטה אפשר להזין את אותם 500 אלף שקל ל-20 שנה, לבנות תמהיל אחד עם מסלול צמוד ותמהיל שני עם קל״צ, ולבחור תרחיש, למשל אינפלציה של 3.5% לשנה, גבוהה מכל מה שנבדק בדוגמה. לפני שבונים תמהיל כדאי להכיר את המסלולים עצמם, שמוסברים באיך בנויה משכנתא: מסלולים, תמהיל וריבית, ואת הריביות בכל מסלול בריבית המשכנתא: נתונים ומסלולים.