fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

פינוי-בינוי - איפה ומתי זה כלכלי? על מכפיל פינוי-בינוי

צילום: ויופוינט

פינוי-בינוי הרבה שנים היה מילה נרדפת לרווח כלכלי ליזם וכן לדיירים, אבל לא בכל מקום פינוי-בינוי כלכלי. זה תלוי בחישוב מדויק של זכויות הבנייה שיקבלו היזמים - כמה דירות חדשות ולפעמים גם שטחי מסחר הם יקבלו תמורת כל דירה ישנה, מה שלא תמיד אפשרי. כך פחות מדי זכויות בנייה לא כלכלית ליזם, ואילו זכויות בנייה רבות  עלולות לפגוע באיכות החיים של התושבים ויעמיסו על התשתיות, ולכן בהרבה מקרים אפילו לא יקבלו אישורים.

לפי הממצאים, רק  במרכז הארץ ובלב גוש דן אפשר להסתפק בשלוש דירות חדשות על כל אחת ישנה. ברגע שמתרחקים אפילו לבת ים, מספר הדירות הדרושות "קופץ" לשיעורים שיהיה קשה לעמוד בהם, בלי לפגוע בתשתיות. פעם היה אפשר למצוא גם שתי דירות, אך לא עוד.

מה קובע את הרווחיות

לדברי בדש יש שלושה גורמים המשפיעים על המכפיל: מי יזם את הפרויקט, הרווחיות של היזם והאם יש או אין היטל השבחה. רווחיות: באזורים פחות מבוקשים יידרשו יותר דירות כדי שיהיה משתלם ליזם.  היזם:  אם העירייה יוזמת, יהיה מכפיל נמוך ביותר כי האינטרס שלה פחות דירות שלא מותאמות לתשתיות וכן האינטרסים של התושבים. היזם ירצה הכי הרבה דירות כדי להגדיל את הרווח, גם המדינה כדי להוזיל את הדירות. היטל השבחה: אם היזם נדרש להיטל השבחה, הוצאותיו גדולות ולכן ידרוש יותר דירות.

אזורים טובים ואזורים נחותים

לצורך הבדיקה שערך בדש הוא סקר 35 פרויקטים במרכז הארץ. אלו חולקים לאזורים טובים ונחותים באזורים הטובים, הממוצע שהתקבל הוא יחס 3.3, כלומר על כל דירה שתיהרס יוקמו 3.3 דירות חדשות. בין המתחמים שנכללו ברשימה הזו: מתחם לה גווארדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב, מתחם דפנה שליד בית החולים איכילוב בתל אביב, מתחם רקנאטי בתל אביב, מתחם ההסתדרות בגבעתיים, מתחם ברנדיס ברעננה, מתחמי יוספטל והחלוץ ברמת השרון, מתחם שלמה המלך בקריית אונו ועוד.

באזורים הבינוניים התקבל מכפיל ממוצע של 4.9. במתחמים הללו נכללים הפרויקטים במתחם הציונות בלוד, ציר יוספטל בבת ים, מתחם האצ"ל ברחובות, שכונת פוזננסקי ומתחם דגניה בראשון לציון.
המכפילים הנמוכים ביותר כצפוי מושגים בשכונות הטובות ביותר ובערים המבוקשות ביותר, ואילו המכפילים הגבוהים יותר נמצאים בשכונות ובערים מבוקשות פחות, כמו לוד ואשדוד.

כשמתרחקים ממרכז הארץ  המכפילים אפילו יותר גדולים: כך למשל בשכונת נווה דוד בחיפה, של חברת אלמוג: במקום 74 דירות שיש בבניינים שנהרסו, ייבנו 437 דירות חדשות, כלומר מכפיל של 5.9 - כמעט שש דירות חדשות לכל אחת ישנה. בפרויקט סיטי פארק, של חברת בהרי, ברחוב האלון ביבנה ייבנו 920 דירות במקום 160 - מכפיל של 5.75.

בשכונות זולות או שחלה בהן ירידת ערך אין סיכוי להקמת הפרויקט, כי המיזם גבוה מדי. בחלק מהמקרים עדיף במקרה כזה תמ"א 38 חיזוק, שזול יותר עבור היזם.
אלמנטים אחרים הנוספים למכפיל
לצד מספר הדירות יש גורמים נוספים הקובעים אם הפרויקט כלכלי, למשל תוספת גודל לדירה, הוצאות הבנייה, פרמטרים אחרים הם כמות הקומות, משל חניונים תת קרקעיים. הגבלות של שטח חלחול וצמצום החניונים יכולים לגרום לזה שאתה מתחפר ל-4 ו-5 מפלסים וזה מייקר מאוד את הפרויקט.

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות