fbpx
חדשות

קרנות הנדל"ן בארצות הברית לא מוצאות במה להשקיע

קרנות הנדל"ן שלהן סכומים יפים של מזומנים לא מוצאות בניינים רווחיים כשהדדליין מתקרב

לפי וול סטריט ג'ורנל, קרנות נדל"ן, שלהן לרוב סכומים יפים של מזומנים, מתקשות  להוציא את כל הכסף הזה לפני הדד-ליין המובטח למשקיעים.

קרנות לזמן מוגבל מראש מבטיחות בדרך כלל למשקיעים כי ישקיעו את כספם תוך שלוש עד חמש שנים. אך קרנות נדל"ן סגורות שהושקו ב-2013 ו-2014 עדיין החזיקו בשנה שעברה25 מיליארד דולר שלא נעשה בהם שימוש. על פי נתוני פרקין (Prekin Ltd), הקרנות עדיין לא השקיעו הון זה שהפקידו המשקיעים בידיהן.

"המון חברות לא עושות כלום עם הכסף ואינן גורמות לו לעבוד, וזה מסוכן", אמר כריסטיאן דלזל, שותף בכיר בחברת השקעות הנדל"ן דלזל קפיטל פרטנרס, ולשעבר בכיר בסטארווד קפיטל גרופ.

לפי הכתבה, עולים הסיכויים שהמצב אף יחמיר. סך הכספים שלא נעשה בהם שימוש ושמוחזקים בידי קרנות נדל"ן פרטיות סגורות הגיע לשיא של 333 מיליארד דולר, לעומת 134 מיליארד דולר בסוף 2012,.

בסקר שנערך ב-2018 דיווחו 68% ממנהלי הקרנות  קושי גובר למצוא השקעות אטרקטיביות בהשוואה לשנה הקודמת.

הסיבה לעיכוב היא הקושי לעמוד ביעדי התשואה הגבוהים מדי שלהן לאחר עשר שנות שוק שורי. מציאת בניינים רווחיים לרכישה הפכה למשימה קשה יותר בשל התחרות העזה, ההאטה בעליית דמי השכירות, והחשש ששוק הנדל"ן עומד להיחלש.

חברות פרייבט אקוויטי סוברות שאם הן מחמיצות דד-ליין עליהן לפנות למשקיעים בבקשה להארכת הדד-ליין, או להשיב את הכסף למשקיעים. מבחינת המשקיעים  שהם לרוב קרנות פנסיה, קרנות עומדות, קרנות השקעה ריבוניות וקרנות אחרות - להן עצמן קשה כך יותר לעמוד ביעדי התשואה של עצמן.

לפי הכתבה, ג'יימסטאון החלה ב-2016 לגייס הון ממשקיעים גרמניים פרטיים עבור קרן נדל"ן שמתמקדת בארה"ב, והודיעה להם כי תוציא את כל כספם עד סוף 2018. אך כשסוף 2018 הלך והתקרב, עדיין היה לקרן בת 570 מיליון הדולר הון שלא נעשה בו שימוש, והיא התקשתה למצוא נכסים שעמדו בקריטריוני ההשקעה שלה, על פי מקורות יודעי דבר.

במקום זאת, ובניסיון להשתמש בכסף לפני פקיעת הדד-ליין, רכשה ג'יימסטאון נכסים בעסקאות רק במזומנים, והשתמשה בפחות אג"ח מהמתוכנן למימון הנכסים לאחר מכן, לדברי אותם המקורות. בין היתר קנתה את מרכזי קניות פארקסייד שופס ואקסצ'יינג בהאמונד, במטרופולין אטלנטה.

אלה מהלכים לא צפויים לחברה שמנהלת קרנות פרטיות, שנוהגות להשתמש באג"ח למקסום התשואה. על פי מקור, אג"ח היוו כ-20% מהכסף שהיא הוציאה על הרכישות - שיעור נמוך משמעותית מ-60% על פי התנאים.

"בסביבה עם שיעורי ריבית עולים, עם שיעורי היוון נמוכים, ועם שאלות רבות לגבי הצמיחה העתידית, צריכה להיות לך משמעת עצמית גבוהה מאוד", אמר אחד מדוברי ג'יימסטאון בהודעה כתובה. "בכל הנוגע לקרן הסגורה שלנו, משמעת עצמית זו הובילה למספר קטן יותר של רכישות בהשוואה לכוונה המקורית, אך גם למינוף נמוך משמעותית שמצמצם את הסיכון למשקיעים הגרמנים שלנו".

חברות פרייבט אקוויטי לרוב מגייסות כמה מקרנות נדל"ן הגדולות ביותר אי פעם, בין השאר בזכות הצלחה שנחלו בשנים האחרונות בעמידה ביעדי התשואה. במועד מוקדם יותר השנה סגרה ברוקפילד אסט מנג'מנט את קרן הנדל"ן הגדולה ביותר שלה אי פעם בסך 15 מיליארד דולר. בלקסטון גרופ עומדת להשלים את גיוסה של קרן בגודל שיא של 20 מיליארד דולר. קרנות גדולות אלה טוענות כי הן יכולות לעמוד בדד-ליינים שלהן בקלות רבה יותר מאשר עמיתותיהן הקטנות, מכיוון שהן משקיעות גלובלי ויש להן הרבה הון זמין שהן יכולות לרכוש חברות שלמות או תיקים שלמים.

גודלה של ברוקפילד מאפשר לה להשיג תשואות "שאתה פשוט לא יכול להשיג אם אתה משקיע פרטי שקונה קניון עצמאי אחד", אמר בריאן קינגסטון, מנכ"ל זרוע הנדל"ן של ברוקפילד.

קנת קפלן, מנהל משותף של פעילות הנדל"ן של בלקסטון, שסירב להגיב בסוגיית גיוס ההון, אמר שהשווקים הפכפכים, וכי התשובה לשאלה אם קיימות או לא קיימות הזדמנויות רכישה "עשויה להשתנות במהירות רבה מאוד".

עם זאת, כמה קרנות קובעות לעצמן יעדי גיוס צנועים יותר. לון סטאר פאנד למשל חשפה לאחרונה לציבור שהיא מגייסת 3 מיליארד דולר עבור קרן הנדל"ן האחרונה שלה, שגודלה כמחצית הקרן שקדמה לה.

 

רוצים לחסוך בפיקדון? מלאו פרטים, ונציג מקצועי יחזור אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות