מעודכן ל-07/2021
הסיכון לבעלי דירות בתמ"א 38 חיזוק ובנייה ידוע, הקבלן יכול להיעלם או להתעכב שנים עם הפרויקט. אבל גם חייהם של הרוכשים אינם פיקניק. כך למשל לאחרונה, במסגרת הליך פירוק, נדונה בקשת המפרק להשתחרר מחוזים שנחתמו על-ידי היזם בפרויקט תמ"א 38.המפרק טען כי כל ניסיונותיו למכור את הפרויקט או להשיג מקורות מימון אחר להשלמתו נכשלו, והסיבה היא שהיזם חתם על הסכמי מכר עם 10 רוכשי דירות -מתוכם שבעה מקורבים, בתמורה הנמוכה באופן משמעותי ממחיר השוק, ושלושה בסכומים העולים על המחירים המפורטים בשוק. לכל רוכשי דירות היזם נרשמה הערת אזהרה בטאבו.
רוכשי הדירות לא יכלו לשלם סכומים נוספים לצרוך השלמת הפרויקט. אז פנו לבית המשפט בבקשה להתיר את החוזים עם רוכשי הדירות החדשות, כדי שהפרויקט יסתיים לטובת בעלי הדירת.
הערת אזהרה לא תמיד בטוחה
אומנם רוכשי דירות היזם קיבלו בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר אלא שלא תמיד הערת אזהרה משמשת בטוחה מספקת להבטחת כספי הרוכש.
מי שמעוניין בערבות רצינית יותר לכספו צריך לפנות לקבלת ערבות בנקאית, הערת אזהרה אינה יותר מאזהרה על עסקה במקרקעין. עם זאת, הפסיקה הפכה את הערת האזהרה לכלי אפקטיבי בידי רוכש כלפי בעלי הקרקע, כך שהערת האזהרה הפכה במידה רבה למשקפת זכות יחסית בקרקע.
בפרויקטים של תמ"א 38, הסיכון ברישום הערת אזהרה בלבד כבטוחה לפי חוק המכר הוא גבוה יותר כי אין יריבות ישירה בין הדיירים לבין רוכשי דירות היזם, ואין כל מנגנון משותף של קבלת החלטות במקרה של פרויקט שנתקע. לפעמים יש ניגוד עניינים בין הצדדים, ולכן קיים קושי נוסף להוציא את הפרויקט התקוע לדרכו החדשה. עוד כדי להשלים את דירות היזם יש להחליף יזם חדש שיסיים את הפרויקט, וההחלטה על זהות היזם החדש עלולה להתקבל רק על-ידי הדיירים ולהציב את רוכשי דירות היזם בפני עובדה מוגמרת.
כדי להקטין סיכונים, כדאי לרכוש דירות בתמ"א רק לאחר שהושלם חלק גדול בפרויקט וכשהתשלומים מבוצעים בקצב האיטי מהקצב הקבוע בחוק המכר.