מדריכי דירה ומשכנתא    מדריכי השקעות    

השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות!

מעודכן ל-10/2021

השקעה בקרנות ריט (REIT) – להשקיע בנדל"ן מניב בלי לרכוש אותו ובלי לחפש שוכרים; בארה"ב יש מאות קרנות ריט, בישראל רק 5 קרנות ריט נסחרות בבורסה – ריט1 וסלע נדל"ן הוותיקות שמשקיעות בעיקר במשרדים, ריט מניבים שפועלת גם בתחום המסחרי, מגוריט, שמשקיעה בדירות למגורים, וקרן הריט אזורים ליווינג שהונפקה בפברואר 2020 ופועלת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. 

מי שמעוניין להשקיע  בנדל"ן וליהנות מהתשואה גבוהה יחסית לעומת האפיקים הסולידיים, יכול לעשות זאת דרך השקעה בקרנות הריט, כלומר לרכוש יחידות השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן. להבדיל מהשקעה ישירה בנדל"ן, השקעה בקרנות ריט היא פשוטה בהגדרה – אפשר להשקיע בנדל"ן דרך המחשב הביתי. לא צריך לקום ולהיפגש עם מתווכים, לחפש נכסים, ובסוף לקנות. השקעה בריט גם לא מחייבת סכומי כסף גדולים. לא צריך מיליונים, אפשר להשקיע גם באלפי שקלים בודדים.

קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים שביחד בעצם רוכשים את הנכסים השוטפים בכספי כל המשקיעים ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת. המנגנון מזכיר את מנגנון קרנות הנאמנות – כולם שותפים בקרן הנאמנות (בהשקעות קרן הנאמנות בחשבון המשותף) לפי חלקם בקרן. ובדיוק כמו בקרן נאמנות, כל אחד משקיע לפי רצונו, כאשר המכלול אמור להיות משמעותי מספיק כדי לנהל אופרציה של השקעות בנדל"ן.

הקרן משקיעה לרוב במספר רב של נכסים, כך שגם הסיכון של המשקיעים מצטמצם – אתם לא רוכשים נכס אחד במיליונים אלא מפזרים השקעה בכל סכום שתרצו על פני מספר נכסים.

עם זאת, התשואה אינה מקבילה בקו ישר לתשואה מהשכרת נכס מניב להשקעה – יש דמי ניהול של מנהלי הקרן, אבל לרוב התשואה בקרנות ריט אמורה להיות גבוהה מהתשואה שתקבלו על השכרת דירה, אם כי זה לא בכל אזור ולא בכל תקופה. מעבר לכך, ההשוואה בין השקעה בריט להשקעה בנכס/דירה למגורים, לא ממש נכונה. מדובר בשני מוצרים שונים. אתם יכולים להשקיע בדירה באופן עצמאי (כאן תוכלו להרחיב על רכישת דירה להשקעה), אך השקעה בדירה מצריכה כאמור סכום כסף משמעותי וכן טיפול באופן שוטף בנכס; אתם יכולים להשקיע בנכסים דרך הקרנות, אלא שאם אתם חושבים לעשות זאת בקרנות מקומיות, אלו שנסחרות בבורסה, אז מדובר בנדל"ן מניב עסקי, ובעיקר במשרדים ולא דירות למגורים – עדיין; אם תשקיעו בקרנות ריט בחו"ל, תמצאו מגוון רחב של אפשרויות, לרבות השקעה בריט של דירות למגורים, בעיקר בשוק האמריקאי.

בשתי אלטרנטיבות ההשקעה האלו אתם אמורים לקבל תזרים שוטף – מהשכרת הדירה או מדיבידנדים שמחלקת הריט.

השקעה בקרנות ריט – כמו להשקיע בדירה ולקבל שכר דירה

מעבר להבדלים בסכומי ההשקעה ובפיזור הסיכונים, יש יתרון גדול נוסף לריטים – נזילות. אתם יכולים לממש את ההשקעה במהירות יחסית.

מנגד, קיים חיסרון גדול בהשקעה בקרנות ריט – אתם משקיעים במניות של קרנות, אתם חשופים לשוק המניות עם כל הסיכונים הטמונים בו. השקעה בריט זאת השקעה בנייר ערך, וניירות ערך עשויים לרדת ולאבד מערכם מסיבות שונות ומגוונות, ולא בהכרח בקשר ישיר עם תחום הפעילות. הריט יכולה להיות איכותית, אבל זה לא אומר שהמניה שלה תספק לכם תשואה חיובית. מדובר על סיכונים שהם מעבר לסיכון הספציפי והמוגדר ברכישת נכס להשקעה – אתם בעצם מביעים אמון בהנהלה של החברה, אתם מסמיכים אותה לנהל את ההשקעות בנדל"ן – מי אמר שהיא תעשה זאת טוב לאורך זמן? אתם משלמים לקרן באופן שוטף דמי ניהול שמפחיתים את התשואה על הנכסים, ואתם משקיעים במינוף (קרנות ריט לוקחות הלוואות לצורך רכישת נכסים; ההלוואות מוגבלות בשיעור מסוים מהיקף הנכסים). המינוף עוזר לקרנות לייצר תשואה טובה בתקופות טובות – הכסף שמושקע בנכסים מניב תשואה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, אבל בתקופות חלשות זה עלול להתברר כחרב פיפיות, והמינוף (סך ההלוואות/סך האשראי) יכול לפגוע בחברה אם היא לא מייצרת הכנסה שוטפת טובה על הנכסים שלה.

מהי קרן ריט?

מדובר בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, ושמה – REIT – נגזר מראשי התיבות של – Real Estate Investment Trust.

קרן ריט היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב בארץ ו/או בחו"ל, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים וכדומה. קרנות אלה משתמשות בכסף המושקע בהן כדי לרכוש נכסים ולאחר מכן מחזירות למשקיעים חלק מהתשואה שהן מייצרות כדיבידנד תקופתי.

במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן ולהגן עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם העניק להן כמה הטבות. בין היתר נקבע שקרן ריט תהיה מוגבלת בשיעור מינוף של עד 60%; שהיא תהיה מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע; ושהיא תקבל פטור ממס חברות. כפיפות לעקרון פיזור משקיעים שלפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, יהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות.

כיום יש בארה"ב למעלה מ-200 קרנות ריט. בישראל יש בינתיים רק חמש – "ריט 1", "סלע קפיטל", "מגוריט", "מניבים" ו"אזורים ליווינג". ריט וסלע קפיטל נסחרות כבר כמה שנים טובות, שתיהן מחזיקות בנכסים בשווי של כ-8 מיליארד שקל. למה היו בישראל רק 2 קרנות ריט במשך תקופה כל כך ממושכת? יש המייחסים את זה לכך לפסיכולוגיה של הישראלים שמאמינים בנדל"ן רק אם אפשר למשש אותו פיזית. על כל פנים, שתי הקרנות הראשונות הן קרנות נדל"ן למשרדים בעיקר, בעוד הקרן השלישית שהנפיקה – קרן מגוריט, היא להשקעה בדירות מגורים. התשואה אולי צפויה להיות נמוכה יותר, אבל יכול להיות שיש כאן מוצר מעניין – סוג של הצמדה למחירי הדירות. הקרן הרביעית, מניבים, היא קרן שמשקיעה בעיקר במשרדים, והחמישית, אזורים ליווינג, מתמקדת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח.  כך או אחרת, גם 5 קרנות ריט נסחרות זה עדיין לא זה. צריך שיהיו יותר!

המצב העגום יחסית של קרנות הריט בישראל עשוי להשתנות בשנים הקרובות; ב-2016 אושר תיקון לחוק הריטים שקובע כי קרנות ריט יכולות לרכוש קרקע שחלה עליה תוכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזמיות של פרויקט ההקמה. כיום פועלות קרנות ריט במקרקעין מניבים, בעיקר משום התשואה הנמוכה יחסית בתחום הדירות להשכרה. לכן ייהנו קרנות ריט שיעסקו בדיור להשכרה מהקלות מס כפיצוי על התשואה הנמוכה: על פי החוק שעבר ב-2016 תהיה הפחתת מס ל-20%, גם על ההכנסות מהשכרת הדירות וגם על רווחי ההון ממכירת הבניינים בעתיד, וכן תהיה הקלה במס רכישה על קרנות ריט למגורים.

סוגי קרנות ריט

יש שני סוגים עיקריים של קרנות ריט: הראשון, קרנות העוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל"ן, למשל רכישת תיקי הלוואות משכנתא מבנקים או מחברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה היא הנדל"ן.

הסוג העיקרי השני הוא קרנות ריט שנסחרות בבורסה, שבהן יכול ציבור רחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתה של קרן ריט היא לגייס הון גדול ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן ובניהולם, אך שצורך ההשקעה בו יהיה דומה להשקעה ישירה בנכס על ידי משקיע פרטי. צורה זו לא רק מאפשרת למשקיע קטן יחסית להשתתף בפרויקטים גדולים, אלא גם מגינה עליו על ידי הקטנת הסיכון מעצם היותו מושקע בפרויקטים רבים.

להשקעה בקרנות יש כמה יתרונות: רמת הסיכון בהן נמוכה יחסית, מכיוון שהן מעניקות חשיפה לפורטפוליו מגוון; הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה, מכיוון שההחזקה נעשית באמצעות מניות ולא בצורה ישירה בנכסים; השקיפות בהן גבוהה, מאחר שהן חברות ציבוריות; גיוון תיק ההשקעות תוך פיזור והקטנת סיכונים.

פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, שבהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה נמוכים באופן משמעותי.

מיסוי – אם משקיע קונה מניות בחברת נדל"ן, הוא משלם מס גם כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה וגם כשהיא מחלקת דיבידנד (25%). הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן כריט מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים. מעמדן המיוחד של קרנות אלו ניתן להן בתנאי שהן מחזיקות בנדל"ן מניב ועוסקות בחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים.

החיוב במסים האחרים (הכנסה, רווח הון, שבח) מועבר ישירות למשקיעים בקרן על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות, והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב שבו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן.

איך משקיעים בקרנות ריט?

בישראל ניתן להשקיע ישירות בבורסה בחמש קרנות. שתיים מהן – קרנות הריט ריט 1 וסלע קפיטל הן בעלות רקורד פעילות של שנים, ולכן ניתן לבחון את ביצועיהן. החיסרון של הקרנות האלו הוא היותן מוגבלות להשקעה בנדל"ן בישראל, אבל האמת היא שזה יכול להיות גם יתרון – מיקוד בפעילות. בשנים 2010-2019 רשמו הקרנות האלו תשואות ממוצעות של 10%-8%,  אבל אף אחד לא יכול כמובן להבטיח שזה יימשך. מעבר לכך, בריט של דירות למגורים התשואה תהיה נמוכה משמעותית – כנראה סביב 3%. אולי מעט יותר בהנחה שרוכשים את הדירות בדיסקאונט ומייצרים מינוף משמעותי (וזול). עם זאת הסיכון נמוך, בהתאמה.

אפשרות אחרת היא לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה בקרנות ריט זרות, כמו פסגות חו"ל נדל"ן, המחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה; מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה המחזיקה קרנות ריט (או ETF's המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.

היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הנ"ל הוא בהחזקה במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.

חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. בארץ קיימות שתי תעודות סל כאלו: מיטב סל ריט ארה"ב ופסגות סל נדל"ן אירופה. היתרונות והחסרונות הם אלו הקיימים בתעודות סל בכלל.

אפשר גם להשקיע ישירות בקרנות סל (ETF) בחו"ל המחזיקות במאות קרנות ריט, אבל אז זה אומר שמתקבולי הדיבידנדים ינוכה מס במקור בשיעור של 25%.

השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות

יתרונות  

  • השקעה מניבה – השקעה בקרנות ריט מייצרת תזרים שוטף/תשואה (קרוב לדמי השכירות, אם כי בהינתן דמי ניהול שגובה מנהל הקרן). תזרים השוטף מתקבל דרך דיבידנדים שהריט משלמת למחזיקים בה.
  • השקעה נזילה – השקעה במניות סחירות שניתן למכור אותן בבורסה
  • השקעה במינוף – קרן הריט יכולה לקבל מימון עד שיעור מסוים מהיקף נכסיה ולהשקיע את הכספים בדירות נוספות וכך להשיא את התשואה (כל עוד התשואה על הנכסים עולה על הריבית על החוב). כלומר השקעה בקרנות ריט עשויה להיות ממונפת וכך להניב תשואה טובה יותר (צריך לזכור – מינוף זה חרב פיפיות, כאשר התשואה נמוכה מהריבית אז המינוף מחסל תשואה ויוצר תשואה שלילית).
  • סיכון נמוך יחסית – מדובר בהשקעה בעקיפין בדירות למגורים. זה לא מבטיח סולידיות, מה גם שההשקעה עשויה להיות ממונפת, אבל יחסית להשקעות במניות אחרות מדובר בהשקעה סולידית
  • שקיפות – קרנות הריט מדווחות על מה שיש להן (פורטפוליו הנכסים), על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים, על הדיבידנדים הצפויים.
  • סכום השקעה גמיש – הרוכשים יכולים לקבוע את סכום ההשקעה, לא צריך סכום של דירה כדי להשקיע בשוק הדירות.
  • הצמדת הכסף למדד הדירות – כיום אין באמת מדד דירות, והציבור לא יכול להצמיד את כספו למדד הדירות. קרנות הריט האלו למעשה מייצרות מכשיר שערכו צמוד למדד הדירות. הרי נכסי הקרן הם דירות, וצפוי שהן יהיו פזורות ברחבי הארץ. זה לא יהיה מתואם לחלוטין עם הממוצע הכללי, אבל בגדול מדובר כאן על מכשיר ראשון שדרכו יהיה ניתן להשקיע במדד הדירות.
  • אין גרעין שליטה – יש חברת ניהול ואין מחזיק דומיננטי ששולט בחברה ועשוי לתמרן את פעילות החברה לטובתו.
  • גיוון השקעה – מגוון אפשרויות ההשקעה אמנם רחב, ועדיין, קרנות ריט של דירות למגורים ירחיבו את אפשרויות ההשקעה של הציבור.
  • מוצר ברור – להבדיל ממוצרי השקעה אחרים, דירות הן מוצר ברור שכולם מכירים ומבינים.

חסרונות 

  • תשואה מוגבלת יחסית – בקרנות הריט לדירות למגורים התשואה הצפויה יחסית מוגבלת ומסתכמת נטו בכ-3% (וזאת למרות ההקלה במס הרכישה – 0.5% ולמרות וההקלה במס . שבח – 20% במקום 25%). עם זאת, מדובר על תשואה שנובעת משכר הדירה, בהינתן שבממוצע בעשורים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3%-4% בשנה, הרי שיש כאן אפשרות לאפסייד נוסף.
  • תלות באיכות הניהול – המשקיעים בקרנות ריט תלויים בביצועי ההנהלות לטוב ולרע.
  • נכסים מניבים בלבד – קרנות הריט יכולות להשקיע בנדל"ן מניב בלבד (הקרנות הקיימות משקיעות בנדל"ן מסחרי ומשרדים; הקרנות החדשות ישקיעו בנדל"ן למגורים). אבל יכול להיות אפסייד משמעותי בהשקעות שאינן מניבות, לרבות יזמויות נדל"ן וקרקעות.
  • צמיחה תלויה בשוק ההון – רוב הרווחים ניתנים למחזיקים כדיבידנדים, והמשמעות היא שכדי לגדול צריך להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או איגרות חוב.
  • תנודתיות – המשקיעים בריט קונים למעשה מניות, ואלו עשויות להיות תנודתיות, ואפילו תנודתיות מאוד.

למידע על קרנות הריט הנסחרות בבורסה:

ריט 1

סלע נדל"ן

מניבים ריט

מגוריט

אזורים ליווינג

עדכונים בתחום קרנות הריט:

 פברואר 2020 –

קרן הריט אזורים ליווינג מונפקת בבורסה בתל אביב, מגייסת 400 מיליון שקל והופכת לקרן הריט הציבורית החמישית בישראל

אוקטובר 2019 – קרן הריט מניבים עולה מדרגה – נמצאת  במו"מ לרכישת נכסים תמורת 635 מיליון שקל. מדובר בנכסים בצפון הארץ המושכרים ומיועדים לתעשייה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר. הנכסים האלו יקפיצו את מצבת הנכסים של החברה בכ-70%.

ספטמבר 2019 – הבורסה לניירות ערך בתל אביב מעדכנת כי בכוונתה לאפשר לראשונה רישום למסחר של קרנות השקעה במקרקעין (קרנות ריט) זרות במסגרת חוק הרישום הכפול. זאת בעקבות פנייה של מספר קרנות ריט זרות הנסחרות בבורסות בחו"ל, בהן קרנות מארצות הברית סינגפור וקנדה, המוכרות לצורך רישום כפול עם הבורסה בתל אביב. המשמעות – בקרוב כנראה שתוכלו להשקיע בקרנות ריט דרך הבורסה המקומית.

יוני 2019 – השקה של קרנות ריט בתשתיות. בדומה לקרנות ריט בנדל"ן הוסדר תחום קרנות הריט בתשתיות. למעשה, יש כבר מספר משמעותי של קרנות בתחום התשתיות, ונקבע כי הן יוכלו להיסחר בבורסה בדומה לקרנות הנדל"ן תחת תנאים מסוימים לרבות חלוקת דיבידנד בגובה של 90% מהרווח השוטף. הקרן הראשונה שהצטרפה לבורסה והצליחה לגייס קרוב ל-1 מיליארד שקל בכמה הנפקות מהירות היא ג'נרשיין קפיטל.

אפריל 2019 – איזו השקעה עדיפה נדלן מסחרי או השקעה בדירה?

מרץ 2018למה עדיפה השקעה בסלים וקרנות על פני השקעה ישירה

אוקטובר 2017 – עופר אברם, מנכ"ל קרן ריט מניבים – "הבידול שלנו הוא בכך שאנחנו פחות מתעסקים במרכזים מסחריים וקניונים, אלא בעיקר במשרדים ובמרכזים לוגיסטיים. אנחנו מאוד מאמינים בעולם התעשייה והלוגיסטיקה, ולכן שואפים שהתחום הזה יתפוס נתח משמעותי ככל שניתן מהפורטפוליו. כבר כיום, שניים מתוך ארבעה נכסים שקנינו הם בעלי אופי כזה, ויש לנו יעד די שאפתני — לבנות פלטפורמה של מיליארדי שקלים בתחום". (הרחבה בדהמרקר)

אפריל 2017 –  קרן מניבים הצטרפה לבורסה – מניבים היא קרן הריט הרביעית שגייסה בבורסה אחרי ריט 1, סלע קפיטל ומגוריט

 סוף 2016 – קרן מגוריט הצטרפה לבורסה – מגוריט היא הקרן היחידה שמתמחה בהשקעה בדירות למגורים.

קרן הריט לדירות למגורים, מגוריט תהפוך לקרן השלישית בבורסה בת"א.  הקרן שמנהלים עו"ד ארז רוזנבוך, אייל גבאי ויעל אנדורן, קיבלה התחייבויות השקעה של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: קופות הגמל של אקסלנס וקק"ל (40 מיליון שקל כל אחת) ושני מוסדות חרדיים ­ קופת הפנסיה של חברה קדישא וקופת העיר שע"י, קרנות לאלמנות ויתומים (סך הכול 100 מיליון שקל). הקרן צפוייה לגייס בבורסה בזמן הקרוב לפחות 40 מיליון שקל. קרן הריט מגוריט הוקמה בעקבות התיקון לחוק קרנות הריט, שאושר בתחילת השנה ולפיו קרנות להשקעה בדירות למגורים ייהנו מהטבות מיסוי משמעותיות – מס רכישה מופחת של 0.5% (בעוד שמשקיעים משלמים מס רכישה של 8%).  הקרן צפויה לרכוש מקבצי דיור (לפחות 20 מקבצי דיור) כשההון שיגוייס ישמש לבסיס וכן הקרן תיקח מימון. בדרך הזו התשואה על ההשקעה צפויה לעלות (ביחס להשקעה ללא מימון/ לא ממונפת).הקרן אמורה לחלק 90% מרווחיה למשקיעים.בכוונת החברה להתמקד ברכישת דירות חדשות ולא דירות מיד שנייה. להרחבה בגלובס

דמי הניהול של חברת הניהול במגוריט – האם זה ישאיר תשואה טובה למשקיעים? דמי הניהול בקרן מגוריט יהיו 1% מערך הנכסים. זה מפחית את התשואה על הנכסים המניבים (התשואה מהדירות), והשאלה מה תהיה התשואה הכוללת של המשקיעים בקרן הזו. על פי ניתוח בכלכליסט – הנתח של חברת הניהול פשוט גדול מדי 

 קרנות ריט של דירות להשקעה יזכו להטבות מס –  קרנות ריט  של דירות למגורים ייהנו ממס רכישה מופחת של 0.5%