מדריכי דירה ומשכנתא    

דיור בליסינג

מעודכן ל-03/2018

שר האוצר משה כחלון מקדם תכנית דיור  שתעזור לזוגות צעירים להתמודד עם מחירי הדירות הגבוהים.  כחלון מציע  את תוכנית "דירה בליסינג" שלפיה המדינה תציע לשוכרים דירות כשבשלב מאוחר יותר הן יועברו לבעלותם של השוכרים. המודל הזה מקובל בשוק הרכב – "רכב בליסינג", ובאוצר בעצם רוצים לשכפל את ההצלחה בשוק הרכב לשוק הדירות, אבל כמובן שמדובר בשווקים שונים לחלוטין, כשצריך לזכור הבדל אחד משמעותי – ברכב, המעביד הוא זה שמממן (לרוב) את הרכב, בדירות המימון הוא עצמי.

ומה זה בעצם דיור בליסינג? 

ליסינג משמעו השכרה, רק שלרוב מדובר בהשכרה לטווח ממושך, כאשר בסוף תקופת החוזה קיימת לשוכר אופציה לממש זכות לרכישת הנכס. למשכיר בליסינג כדאי כלכלית מכיוון שהוא מובטח לתקופה ממושכת – יש לו הכנסות  בטוחות וקבועות לאורך כל תקופת הליסינג, ולשוכר בליסינג כדאי כי אז הוא מבטיח לעצמו נכס שהוא מעוניין בו לתקופה ארוכה, ולא רק זה אלא שבסוף התקופה הוא יכול לרכוש או לקבל את הנכס. השיטה הזו שנהוגה כאמור ברכבים ובציוד הפכה בעשור האחרון לפופולאריות במיוחד.

על פי ההצעה, המדינה תמכור קרקעות בהנחה לחברות זרות, בעיקר אמריקניות, שייבנו דירות ברחבי הארץ. הבנייה תתבצע במהירות יחסית ותתבסס על שיטת ה"בנייה היבשה", ששונה מהשיטה הנהוגה בבניית דירות בארץ, ונחשבת לקצרה במיוחד (קצרה בלפחות שליש מהשיטה הנהוגה בארץ).

על פי תוכנית האוצר, המימון לתכנית צפוי להגיע מבנקים זרים, כשעל פי הדיווחים, בנקים וחברות אמריקניות הביעו עניין בתכנית ואף שוחחו על כך עם בכירי האוצר.

הכוונה היא לבנות דירות של ארבע חדרים בגודל של 120 מ"ר, בעלות של  750 אלף שקלים. הזוגות הצעירים שיזכו בהגרלה של הדירות בליסינג, ישלמו מקדמה של עשרה אחוזים מערך הדירה.

הדיירים ישלמו דמי שכירות חודשיים במשך 18 שנים, כשלאחר מכן  הדירה תעבור לבעלותם. האוצר הפיצו  מסמך "קול קורא" לחברות בארץ ובחו"ל לייעץ למשרד האוצר בנוגע לאופן שבו יש לבנות את המכרז לפרויקט.

מחשבון משכנתא

"בשלב ראשון מדובר על 10,000 יחידות דיור, כשהפיילוט הראשוני יהיה אלף יחידות דיור", אמר בערוץ2 סגן שר האוצר יצחק כהן. "זו תכנית מאוד מהפכנית, והיא אחת מתוך מכלול התכניות שהשר מוביל, היא תצא לדרך והיא תצליח".

אז אולי התוכנית תצליח ואולי לא, אבל אכן יש לתכנית הזו סיכוי להיות חלק מהגורמים מחוללי השינויים בשוק הדירות המקורי. התוכנית הזו, נדגיש,  כבר פועלת שנים רבות במקומות שונים בעולם, ובהצלחה. התוכנית הזו תצריך מרוכשי הדירות הון עצמי של  10% מערך הדירה בשלב הראשון, והמשמעות היא שזוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה. אז נכון, אין להם הון עצמי משמעותי, נכון שזה ממש "לא בריא" לקפוץ מעל הפופיק, אבל זה בדיוק העניין – הם לא קופצים מעל הפופיק – הם שוכרים דירה בליסינג, ומקווים שיצליחו לקנות אותה לאחר 18 שנה. המהלך יאפשר לזוגות צעירי שאין להם 30% הון עצמי מערך הדירה לקנות דירות. עד עכשיו אם אין הון של 30%, אין מצב לרכוש דירה, הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים (בהנחיית בנק ישראל). וככה בעצם ניתן יהיה לדלג על המשוכה הגבוה הזאת.

 מעבר לכך, יש כמה יתרונות נוספים לדיור בליסינג – הכנסת חברות זרות, בטח לא תעשה טוב לחברות המקומיות, גם ממש לא בטוח שהזרות ממש ירוצו לפעול כאן, אבל בהנחה שכן, אז התחרות תגבר, המחירים ירדו. כמו כן, יתווסף כח אדם מיהמן ואכותי. כבר נשמעת ביקורת על הרעיון, ויש שאומרים שאכות הבנייה תיפגע (שיטות הבנייה בארה"ב ואירופה שונות משיטת הבנייה המקומית), אבל באוצר מדגישים כי הדירות ייבנו על פי תקני בטיחות מחמירים.

על פי התוכנית הרוכשים יעמידו 10% מערך הנכס בהון עצמי, ושכר הדירה יהיה 3.5 עד 4.5 אלף שקל בחודש. בשלב הראשון יוקם פיילוט של 1,000 דירות.  נשמע לא רע, למרות שיש עדיין סימני שאלה.

עדכון יולי 2017 – תוכנית דיור בליסינג שוב יצאת לדרך. שר האוצר כחלון וסגנו יצחק כהן יוזמים תוכנית דיור בליסינג לפיה צעירים ישלמו שכר דירה במשך 18 שנה, ויוכלו בתנאים מסוימים לקבל את הדירה בתום התקופה, בדומה למודל הליסינג בשוק הרכב.  לדברי סגן שר האוצר בכנס של לשכת רואי החשבון – "הכוונה היא לתת דיור לצעירים שיגייסו הון עצמי לא גבוה. אותם צעירים  יוכלו לשכור דירה על פני 18 שנה – ובסיום התקופה לקבל את הדירה לבעלותם בתופסת פרמיה קטנה.אנחנו בוחנים את מודל 'שכירות רוכשת' מזה מספר חודשים,. הצגנו לשר האוצר את המספרים של התוכנית, אך הוא לא קיבל את ההצעה הראשונה לפיה צעירים יידרשו להציג הון ראשוני של 80 אלף שקל – שמצא אותו גבוה מדי, ואנו בוחנים כעת מודל עם מספרים נמוכים יותר. אבל הרעיון הוא שזוג צעיר שמשלם שכר דירה כמו בליסינג במשך תקופה ארוכה יוכל בתום התקופה – אחרי 18 שנה לקנות את הדירה. הדירה הופכת להיות שלו, בתוספת פרמיה לא גדולה".

עוד אמר יצחק – "אני מתחייב לעבוד על זה לילות כימים, עד שהשר יאשר, ונצא עם זה החוצה לציבור. זה טוב לצעירים שמשלמים כמעט 20 שנה, ובסופו של דבר יזכו לבעלות על דירה. חברת 'דירה להשכיר' עומלת על זה, המודלים בבדיקה בשלב זה ברמת הפיילוט, ואם השר יאשר – נצא בקמפיין. אני מאמין בפתרון הזה, וגם שר האוצר מאמין אם כי צריך לגבש תוכנית טובה"