כמה דירות חסרות בישראל? אין נתון רשמי, כל משרד ממשלתי אומר אחרת, כל כלכלן מעריך אחרת. מה שברור שמעבר להיצע ולביקוש השוטפים שמשפיעים על מחירי הדירות, גם המחסור המצרפי של דירות משפיע – אז כמה באמת חסר?

מחירי הדירות תלויים כמובן בהיצע וביקוש לדירות. יש מוסכמה שמדי שנה יש ביקוש ליותר מ-50 אלף דירות חדשות, כשמנגד היצע הדירות משתנה – ובשנתיים האחרונות הוא אמנם מתקרב לביקוש, אבל עדיין נמוך ממנו. בהגדרה – ביקוש שגבוה מהיצע, מביא לעליית מחירים, ולכן חלק גדול מהמלחמה של הממשלה במחירי הדירות היא דרך הגדלת ההיצע.

עם זאת, יש חוסר נגרר/ מצטבר – אם בכל שנה יש עודף של ביקוש על היצע, הרי שהמחסור בדירות הולך וגדל עם הזמן, בינתיים אנשים מוצאים חלופות – לגור עם ההורים זו האופציה הבולטת, אבל כדי להבין את שוק הדירות ואת המגמות בו, צריך גם להבין את המחסור המצטבר – מדי תקופה יוצאים במשרד האוצר ובבנק ישראל בהערכה כזו או אחרת; מדי פעם גם כלכלנים מנסים להעריך את זה.

הרוב סבור שמדובר ב-50 אלף עד 100 אלף דירות במחסור – כלומר דירות שחסרות לציבור. ולאחרונה חברת S&P העריכה כי מדובר ב-150 אלף עד 200 אלף דירות.

להערכת, כלכלני החברה, לא ניתן עדיין לקבוע האם ההתייצבות במחירי הדירות היא שינוי מגמה או תיקון זמני. עם זאת, לטענתם הדרך לפתרון צריכה לקחת בחשבון את המחסור הגדול בדירות שמגיע להערכתם עד ל-200 אלף דירות.

כלכלני S&P מדגישים כי מחירי הדיור הכפילו את עצמם בתוך עשר שנים מאז 2007, וזאת למרות תגובה של הממשלה ובנק ישראל, ולמרות העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות. בד בבד, הממשלה מנסה לטפל בצד ההיצע והביקוש לדירות.

הטיפול בצד ההיצע הוא הרחבת המכרזים למחיר למשתכן – המדינה מפרסמת מכרזי קרקעות לבניית אלפי דירות. לאחרונה פורסמו מכרזים ודווח על היזמים הזוכים בפרויקטים בהיקף של 15 אלף דירות ברחבי הארץ – אמנם עד שהזוכים בדירה יקבלו את המפתחות יעברו 3 עד 4 שנים, אבל לפחות פתרון דיור במחיר מופחת ממחיר השוק יהיה להם. המהלך הזה של האוצר ומשרד הבינוי נועד לפתור את מצוקת הדיור לזכאים, כלומר בשורה התחתונה זה יקטין את הביקוש לדירות.

במקביל האוצר מקשה על משקיעים בשוק הדירות, וזאת כדי להגדיל את ההיצע של הדירות. עליית המיסים למשקיעים גורמת למכירת דירות, כך שההיצע גדל, וגם מונעת ממשקיעים לחזור לשוק – השוק פשוט פחות אטרקטיבי להם, זה מקטין את הביקוש לדירות מצד משקיעים ומגדיל את ההיצע (משקיעים מוכרים).

על כל פנים, ב- S&Pסבורים שייקח זמן להסדיר את המחסור בדירות, פשוט מכיוון שמדובר בכמות עצומה – 150 אלף עד 200 אלף דירות.

מצד שני – דירות רפאים

אז אולי יש מחסור בדירות, כפי שהוסבר לעיל, אבל יש גם דעה שנייה – יש דירות שבקושי מתגוררים בהן. דירות של יהודים מחו"ל, דירות של ישראלים שמעדיפים שתהיה דירה נוספת לא משנה אם היא שכורה או לא, דירות ענק שבקושי משתמשים בהן. יש דירות שבהגדרה הן נטושוטת, ומסתבר שמדובר במקרה המינימלי על כמה עשרות אלפי יחידות דיור, ובמקרה המקסימלי על יותר מ-150 אלף דירות. זה פוטנציאל גדול להגדלת היצע בשוק הדיור, ובהתאמה לשחרר את לחצי המחיר. כבר דובר בעבר על קנסות לדירות שלא בשימוש – ארנונה כפולה, מיסוי ועוד. בינתיים כל זה לא ממש עוזר, צריך כנראה לעבור משלב הדיבורים למעשים משמעותיים, לא למעשים "דרדלה"

מחירי הדירות – לאן?

ריבית המשכנתא – לאן?

איך המחסור המצטבר מתורגם להחלטה של משק בית

הדיון על מספר הדירות החסרות נשמע רחוק מהחיים היומיומיים, אבל הוא משפיע על השאלה אם כדאי לקנות עכשיו או לחכות. כשההיצע נמוך מהביקוש לאורך שנים, קשה לצפות לירידת מחירים חדה בטווח הקצר, גם אם יש תקופות של האטה.

עם זאת, המחסור אינו אחיד בכל הארץ. באזורים מסוימים נבנה הרבה ובאחרים מעט, ולכן כדאי לבדוק את היקף התחלות הבנייה באזור הספציפי שבו רוצים לגור. אזור שבו מתוכננות אלפי יחידות דיור חדשות עשוי להתנהג אחרת מאזור ותיק שבו כמעט אין קרקע פנויה.

מי שקונה דירה לשנים ארוכות של מגורים פחות תלוי בתזמון, ויותר בהתאמה של הדירה לצרכים וביכולת לעמוד בהחזר.

דוגמה: נניח שבעיר מסוימת יש ביקוש ל-2,000 דירות חדשות בשנה ונבנות 1,500. הפער של 500 דירות בשנה מצטבר ל-2,500 דירות אחרי חמש שנים. אם בשנה השישית תיפתח שכונה חדשה עם 3,000 דירות, הלחץ באזור עשוי להשתנות בבת אחת.

האם מחסור תמיד מוביל לעליית מחירים?

הוא גורם מרכזי, אבל גם הריבית, התנאים לקבלת משכנתא והמצב הכלכלי משפיעים על המחירים.

איך יודעים כמה נבנה באזור מסוים?

אפשר לעקוב אחרי פרסומים רשמיים על התחלות בנייה ועל תוכניות מאושרות באזור.

מה עושים בפועל

1. לבדוק את היקף הבנייה באזור הרצוי
2. לברר אילו תוכניות מאושרות בדרך
3. להשוות לביקוש המקומי
4. לשקול את טווח הזמן להחלטה
5. לא להסתמך על תחזית אחת בלבד

להרחבה באתר: האם מחירי הדירות יירדו? ובכמה?