חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

בנק ישראל הגביל את המימון על הלוואות  לדיור; ככלל ניתן לקחת מימון בשיעור של עד 50% מערך הדירה, אלא אם מדובר בדירה ראשונה. זו עלולה להיות בעיה למשפחות שהמימון הנדרש להם גבוה יותר, אבל בבנק ישראל טוענים שזה יפגע בעיקר במשקיעים בשוק הדירות וצעד זה נועד דווקא לרסן את עליות המחירים בשוק הדירות ומעל הכל להגן על המערכת הבנקאית. כן, יציבות הבנקים היא מעל הכל, בעיניים של בנק ישראל, רק חבל שזה לא תמיד האינטרסים של הציבור.

בבנק ישראל  ריכזו שאלות ותשובות עיקריות בקשר להגבלת המשכנתא –  

1.מדוע נדרש דווקא עתה צעד זה? האם בנק ישראל מעריך שקיימת בועה במחירי הדיור?

בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדיור, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. נקיטת צעד זה בעיתוי הנוכחי מבוצעת על רקע הגידול בפעילות בשוק הדיור בכלל ופעילות המשקיעים בפרט. אלו הובילו לגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים בשנים האחרונות. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית ובעיקר נוכח מתאם בין תיק האשראי לדיור ותיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן. אלו מהווים נכון ל- 30.6.2012 כ- 40% מסך סיכון האשראי המאזני הבנקאי.  

על רקע מצב דברים זה הוחלט על הצעד הנוכחי, שמטרתו היא הפחתת הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי והפחתת הסיכון הגלום בלקיחת הלוואות לדיור בשיעור מימון גבוה.

2.האם גם בעולם נוקטים בנקים מרכזיים ורשויות פיקוח בצעדים מסוג זה?

כן. השימוש בעולם בצעדים מסוג זה להבטחת יציבות המערכת הבנקאית ומניעת התפתחויות שליליות בשוק הדיור נפוץ בשנים האחרונות.

כך למשל הטילו לאחרונה מדינות מגבלות על גובה המשכנתה ביחס לערך הנכס הנרכש (שיעור המימון), מגבלות על תקופת ההפחתה של המשכנתה ומגבלות נוספות על האשראי לדיור. בין המדינות שנקטו בצעדים אלה לאחרונה ניתן למנות את: שווייץ, קנדה, נורבגיה, שבדיה, אוסטרליה, הונג-קונג, סין,  ספרד, וסינגפור.

3.כיצד צעד זה צפוי להשפיע על ציבור רוכשי הדירות? האם צעד זה אמור להוריד את המחירים בשוק הדיור? ואם כן אז בכמה?

המטרה בנקיטת הצעד האמור, היא להקטין את הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי ולהקטין את הסיכון הגלום במינוף יתר של משקי הבית.

הצעד מכוון לכך שמשקי בית או משקיעים הנוטלים משכנתה, לא ייטלו משכנתה בשיעור גבוה יחסית לערך הנכס הנרכש. ההנחיה מגבילה משקיעים לנטילת משכנתה בשיעור של עד 50% בלבד מערך הנכס הנרכש, ומגבילה רוכשי דירה אחרים למשכנתה בשיעור של 70% מערך הנכס הנרכש, למעט הקלה הניתנת לרוכשי דירה ראשונה – לגביהם יחול שיעור מימון מרבי של 75%.

שיעורי מימון גבוהים עלולים לפגוע ביכולת הלווים להחזיר בעתיד את המשכנתה בהתממשות תרחישים של גידול באבטלה וירידה משמעותית במחירי הדיור. לפיכך, ההגבלה על שיעור המימון עשויה לסייע למניעת ההשלכות הקשות על משקי הבית, על המערכת הפיננסית והכלכלה הריאלית, שעלולות להיווצר בעת התממשות תרחישים אלו. מגבלות אלו צפויות גם לפעול בכיוון הקטנת הביקושים לדיור והורדת מחירי הדירות, ועל ידי כך לסייע לרוכשי דירות בעתיד.

קיים קושי באמידת ההשפעה הכמותית של צעד זה על המחירים בשוק הדיור. מחירי הדירות מושפעים משילוב רב של גורמים ובהם: הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבניה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה, הציפיות לאינפלציה ועוד. יחד עם זאת צעד זה הוא חיוני לאור ההתפתחויות האחרונות בשוק הדיור ורמות הריבית הנמוכות, וצפוי כאמור לפעול בכיוון של הורדת מחירי הדירות ולטובת כלל ציבור רוכשי הדירות.

4.על איזה פלח באוכלוסיה עתיד צעד זה להשפיע?

האוכלוסייה הפוטנציאלית המרבית שצעד זה יכול להתייחס אליה, על פי נתוני העבר של ביצועי המשכנתאות, מוערכת בכ- 20% מציבור נוטלי המשכנתאות. מתוך שיעור זה כ- 9% מוגדרים כמשקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה), כ-8% משפרי דיור ורק כ-3% רוכשי דירה ראשונה.

5. האם הצעד לא יפגע קודם כל בזוגות הצעירים ששיעורי המימון בהם הם נוטלים משכנתה הם הגבוהים ביותר ובפרט נוכח מחירי הדיור הגבוהים כיום?

הצעד מדורג באופן שמאפשר לזוגות הצעירים לקבל הלוואה לדיור בשיעור מימון מוגבל, אם כי גבוה ביחס לאוכלוסיות אחרות. מטרתו של הצעד היא לצמצם את הסיכונים גלומים בתיק האשראי הבנקאי, ויחד עם זאת לפעול להורדת המינוף של משקי הבית והפחתת ההשלכות של התממשות סיכונים ואי עמידה בהחזרים החודשיים של המשכנתה. בהתאם לכך ההוראה מכוונת לכל מי שנוטל משכנתה בשיעורי מימון גבוהים במיוחד, מעל 70% מערך הנכס. בנק ישראל החליט להתחשב גם בזוגות צעירים משום החשש לפגיעה בהם ולכן אפשר להם ליטול משכנתה בשיעור של עד 75% מערך הנכס.

6.מדוע בנק ישראל מחמיר עם המשקיעים (רוכשי דירה שנייה) וקובע להם שיעורי מימון מרביים של 50% בלבד, נמוך מאשר לכלל נוטלי המשכנתאות?

פעילות המשקיעים בשוק הדיור מוערכת בכ- 25% מהעסקאות ומושפעת משיעור הריבית באופן משמעותי יותר מאוכלוסיות אחרות. על רקע הריבית הנמוכה עלולה פעילות המשקיעים להוות זרז להתעוררות בשוק הדיור ולעלייה במחירים שתפגע בכל ציבור רוכשי הדירות. האשראי למשקיעים עלול גם להיות האשראי המסוכן יותר בתיק האשראי הבנקאי וזאת בהתממשות של תרחיש ירידת מחירי הדיור. לפיכך, החלת מגבלה חמורה יותר על משקיעים עתידה להשפיע יותר על הביקוש לדירות ובכיוון של הפחתת מחירי הדירות מאשר החלת מגבלות על אוכלוסיות אחרות.

7.בסביבת הריבית הנמוכה אפשרויות ההשקעה האלטרנטיביות הן מעטות. האם בצעד הנוכחי בנק ישראל אינו פוגע בהשקעות במשק וביכולת הצמיחה שלו?

בנק ישראל לוקח בחשבון השלכות אפשריות עתידיות של הצעד ובכלל זאת חשש מהוצאת משקיעים פוטנציאליים משוק הדיור. בנק ישראל בחן את מכלול השיקולים ובתוך כך את יכולת הצמיחה של המשק, צמיחת האשראי, התשואות הנמוכות בחלופות השקעה אלטרנטיביות ועוד. בחינת מכלול השיקולים הביאה לביצוע הצעד במתכונתו הנוכחית.

תעשיית קרנות הנאמנות גייסה בחודש נובמבר 3.7 מיליארד שקל ובנוסף לרווחים (תשואות בקרנות) גדלה תעשיית קרנות הנאמנות במהלך נובמבר ל-169 מיליארד שקל – שיא של כל הזמנים.  המגייס המוביל בחודש נובמבר הוא בית ההשקעות אלטשולר שחם שגייס 1.1 מיליארד שקל, ומתחילת השנה גייס 6.3 מיליארד שקל. אלטשולר שחם מנהל נכון לסוף נובמבר 11.6 מיליארד שקל.

פסגות קרנות נאמנות היא הגוף הגדול בתעשיית הקרנות עם היקף נכסים מנוהלים של 29 מיליארד שקל; הראל פיננסים השנייה מנהלת 19.7 מיליארד שקל. מיטב מנהלת17.8 מיליארד שקל ודש מנהלת 10.5 מיליארד שקל, ומכאן שעם המיזוג הצפוי בין מיטב לדש יווצר גוף שיהיה שני לפסגות וינהל מעל 28 מיליארד שקל.

הגיוסים הגדולים בחודש נובמבר זרמו בעיקר לאגרות חוב קונצרניות והובילו לעלייה במחירי אגרות אלו במקביל לירידה בתשואות. הנהירה הזו , שנמשכת גם בימים הראשונים של דצמבר, עלולה להתברר כמלכודת על רקע העובדה שבאג"ח הקונצרניות המדורגות התשואה האפקטיבית נמוכה מאוד.

ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר סבור שדיור בר השגה אינו פתרון קסם למחירי הדירות הגבוהים. קוגן, התבטא בהקשר זה – "מחירי הדירות עלו משמעותית בשנים 2009-2010 ואז החלו לדבר על דיור בר השגה. אלא שאנחנו צריכים לזכור שדיור בר השגה זו נישה די שולית בענף הנדל"ן.

"יש חוסר התאמה בין עוצמת השיח בנושא לבין תרומת השיח לנושא עצמו, הממשלה נסחפה מאחורי הציבור אבל השיח לא תרם לפתרונות. הממשלה מחויבת להפחתת המחירים בשוק ולא למצוא פתרונות לאוכלוסיות ספציפיות. גם מי שהגה את הדיור בר השגה לא התכוון לאוכלוסיות חלשות, כי לשם כך יש דיור ציבורי. אנחנו במשרד האוצר, נלחמים על כך ששוק הנדל"ן ישאר שוק כלכלי. התפיסה של לתת מוצר שקוראים לו דירה ממחיר שהוא נמוך ממחיר השוק שלו היא גישה לא נכונה שאינה טובה לשוק הדירות עצמו. מחירי הדירות הגבוהים הם גם דבר טוב. אם קרה משהו חיובי מעליית מחירי הנדל"ן זה שיווק הדירות בפריפריה".

היקף המשכנתאות הצפוי בחודש נובמבר מוערך בלמעלה מ-4 מיליארד שקל.  מדובר על גידול של כ-25%-30% ביחס לחודש שעבר וגידול של 45%-50% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה. ובכלל, שנת 2012 צפויה לבטא עליה של עשרות אחוזים בהיקפי המשכנתאות ביחס לשנת 2011.  הגידול בהיקף המשכנתאות בחודש נובמבר ממחיש עד כמה הביקוש לדירות גבוה. בחודש נובמבר היו אזורים נרחבים בארץ שלא תפקדו על רקע מבצע עמוד ענן, והציפייה הראשונית היתה שהמבצע יפגע בשוק הדירות ובשוק המשכנתאות. 

בפועל, כאמור לא נרשמה ההאטה בלקיחת המשכנתאות, ההיפך – גידול של עשרות אחוזים. גם דצמבר , על פי ההערכות, עשוי לבטא את המגמה החיובית של החודשים האחרונים.

ברבעון השלישי של 2012 החלה בנייתן של 7,790 יחידות דיור ברחבי הארץ, ירידה של 37% ביחס להתחלת הבניות ברבעון השלישי של 2011. בתשעת החודשים הראשונים של 2012 החלה בנייתן של 28,130 דירות , ירידה של 19% ביחס להתחלת הדירות בתקופה המקבילה ב-2011.

הנתונים האלו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עשויים לבטא ירידה בהיצע הדירות. אחרי הכל, כשבונים פחות, יש פחות דירות למכירה. אלא שלצד נתון זה מדווחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי נכון לסוף אוקטובר יש מעל 20 אלף דירות חדשות המיועדות למכירה, גידול של 2% ביחס למצב בסוף אוקטובר 2011. ונתון זה, כמובן לא מעיד על ירידה בהיצע הדירות אלא ההיפך. עם זאת, בנייה נמוכה מאשתקד לצד בנייה נמוכה מהביקוש הצפוי (כ-45 אלף דירות בשנה כתוצאה מגידול טבעי) עלולים לגרום לכך שבסופו של דבר יהיה היצע נמוך יותר וכתוצאה מכך מחירי הדירות דווקא יעלו – פשוט, מבקשי הדירות יתחרו על מספר דירות נמוך יותר, וזה יביא לעלייה במחירים.

תנאי הרקע

נתוני האינפלציה: מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר ירד ב- 0.2%, בעוד שממוצע תחזיות החזאים עמד על עלייה של 0.2%. עיקר הפער נבע מירידה חדה מהצפוי בסעיף הדיור ובסעיף הפירות והירקות. התפתחות המחירים בפועל מצביעה על המשך התמתנות סביבת האינפלציה, ובהסתכלות על 12 החודשים האחרונים האינפלציה עומדת על 1.8%.

תחזיות האינפלציה והריבית: תחזיות האינפלציה ל-12 החודשים הבאים – המבוססות על ממוצע תחזיות החזאים ועל הציפיות הנמדדות על פי החוזים העתידיים על מדד המחירים לצרכן שהבנקים מציעים מעבר לדלפק – שמרו על יציבות יחסית במרכז יעד האינפלציה. בציפיות הנמדדות משוק ההון (breakeven inflation) נרשמה החודש ירידה מרמה של 2.5% ל- 2.2%.  הציפיות לאינפלציה לטווחים של שנתיים ומעלה ירדו בטווחים הקצרים לסביבה של בין 2.3% ל – 2.4%, ובטווחים הארוכים הן שמרו על יציבות בסביבה של 2.5%. שיעורה הצפוי של ריבית בנק ישראל בעוד שנה, לפי שוק התלבור וממוצע תחזיות החזאים, הוא 1.8%. כל החזאים המספקים תחזיות לבנק ישראל צופים שבנק ישראל יותיר את ריבית דצמבר ללא שינוי.

הפעילות הריאלית: מרבית האינדיקטורים שנוספו בחודש האחרון תומכים בהערכה שהצמיחה המתונה בפעילות נמשכת וצפויה להימשך גם בחודשים הקרובים. בהתאם לנתוני החשבונאות הלאומית גדל  התוצר המקומי הגולמי ברביע השלישי של השנה  ב-2.9% והתוצר העסקי ב-2.7% (במונחים שנתיים). לגידול התוצר תרמו גידול של 3.5% בצריכה (ללא מוצרים בני קיימא) וגידול של 4.6% ביצוא (ללא הזנק ויהלומים). עם זאת חלה ירידה בביקושים לצריכת מוצרים בני קיימא, להשקעות במכונות וציוד ולהשקעות בכלי תחבורה, המתבטאת בירידה ביבוא הסחורות והשירותים (ללא יבוא בטחוני) של 12%. באופן דומה, חלה האטה בחודשים האחרונים בקצב עלייתו של המדד המשולב למצב המשק, מקצב חודשי ממוצע של 0.21% (2.5% במונחים שנתיים) בחודשים ינואר-יולי לקצב חודשי ממוצע של 0.15% (1.8% במונחים שנתיים) בחודשים אוגוסט-אוקטובר. הסקרים השונים ביחס לפעילות הכלכלית ולצפי לעתיד (סקר המגמות בעסקים של הלמ"ס,  מדדי אמון ומדד מנהלי הרכש) מלמדים אף הם על האטה ברביע השלישי של 2012 ועל הערכות שההאטה תימשך ברביע הרביעי של השנה. סקרי אמון הצרכנים מלמדים כי באוקטובר לא השתפרה התמונה הכללית המצביעה על עלייה בפסימיות של הצרכנים ביחס להתפתחויות בעתיד הקרוב, תנאי הרקע הללו עקביים עם תחזית הצמיחה של חטיבת המחקר: 3.3% ו-3% לשנים 2012 ו-2013, בהתאמה. בשבוע שעבר הסתיים מבצע "עמוד ענן" ולפי הערכות ראשוניות של בנק ישראל השפעתו של המבצע על התוצר של המשק תהיה נמוכה.

שוק העבודה: נתוני סקר כוח אדם ממשיכים  להצביע על המשך השיפור בתעסוקה, אם כי בקצב ממותן, המשך הגידול בשיעור ההשתתפות והמשך הירידה באבטלה. בשיעור ההשתתפות נרשמה ברביע השלישי עלייה של 0.6 נקודות אחוז  ביחס לרביע השני, לרמה של 64.2 אחוזים, ושיעור האבטלה ירד מ-6.9% ל-6.7%. עיקר השיפור שיקף התרחבות התעסוקה בשרותים הציבוריים: מספר משרות השכיר בשירותים הציבוריים עלה בחודשים יולי-אוגוסט ב -0.9%, בעוד מספר משרות השכיר במגזר העסקי רושם ירידה של 0.4%. לעומת שלושת החודשים הקודמים, השכר הנומינלי והשכר הריאלי עלו ב- 1.1% ו- 1% בהתאמה, בחודשים יוני – אוגוסט, על פי נתונים מנוכי עונתיות. סך תשלומי מס הבריאות, המהווים אינדיקציה לתשלומי השכר הנומינלי, היו גבוהים בחודשים ספטמבר—אוקטובר ב-6.5% יחסית לחודשים המקבילים אשתקד. זאת בהשוואה ל- 7.1% בנתון זה ביולי – אוגוסט. .

הערכות חטיבת המחקר: חטיבת המחקר פרסמה בחודש ספטמבר את התחזית המאקרו כלכלית לשנים 2012-2013. לפי תחזית זאת (שפורסמה יחד עם הודעת הריבית לחודש אוקטובר), הצמיחה בתמ"ג בשנים 2012 ו-2013 צפויה לעמוד על 3.3% ו-3%, בהתאמה. האינפלציה בשנת  2013 צפויה להסתכם ב-2.2%. ירידה מסוימת בסביבת האינפלציה בחודשים האחרונים עשויה לתמוך בעדכון כלפי מטה של תחזית האינפלציה לשנה הקרובה, במסגרת התחזית שתפורסם במקביל להודעת הריבית לחודש ינואר.

נתוני תקציב הממשלה: הגירעון בפעילות המקומית של הממשלה הסתכם בחודשים ינואר-אוקטובר בכ-17.9 מיליארדי ש"ח – גבוה בכ-6.1 מיליארדים מהתוואי העונתי התואם את תחזית הגירעון של האוצר (3.4 אחוזי תוצר). הפער משקף בעיקר חוסר בגביית המסים וגם הוצאות גבוהות. על פי ההתפתחויות עד כה צפוי הגירעון השנתי להסתכם בכ-4  אחוזי תוצר, בהנחה שהוצאות הממשלה לא יעלו על התקציב המקורי. ניתוח צפי תשלומי החובות של הממשלה לשנת 2013 מראה על ירידה בהיקף ההחזרים ביחס ל-2012. לפיכך, למעבר למסגרת תקציב של 1/12, בעקבות אי אישור תקציב 2013, תהיה השפעה קטנה יחסית על ההוצאות הממשלתיות האחרות. בעקבות מבצע "עמוד ענן" צפויה תוספת חד פעמית להוצאות הבטחון אך מוקדם להעריך אם תהיה לכך השפעה על התקציב הכולל.

שוק המט"ח: מאז הדיון המוניטרי האחרון, שהתקיים ב-28/10/12, ועד 23/11/12 השקל נותר ללא שינוי מול הדולר תוך תנודתיות במהלך התקופה של מבצע "עמוד ענן". זאת לעומת רבים מהטבעות החשובים בעולם, שנחלשו מול הדולר. מול האירו נחלש השקל ב-0.2%. במונחי שער החליפין הנומינלי האפקטיבי התחזק השקל ב-0.2%.

שוקי ההון והכספים: מאז הדיון המוניטרי האחרון, שהתקיים ב-28/10/12, ועד 23/11/12 עלה מדד ת"א 25 ב-0.2%, לעומת ירידות שערים ברוב שוקי המניות בעולם. באג"ח הממשלתיות נרשמה ירידת תשואות של עד 30 נ.ב. בשני העקומים. מגמה זו של ירידת תשואות באפיק הממשלתי תאמה את המגמה העולמית. המרווח בין אג"ח של ממשלת ישראל ל-10 שנים לאג"ח מקבילה של ממשלת ארה"ב ירד ב-7 נ.ב., לרמה של 249 נ.ב. גם תשואות המק"ם ירדו לאורך כל העקום, עד 30 נ.ב., כאשר התשואה לשנה ירדה במהלך התקופה לרמה של 1.84%. פרמיית הסיכון של ישראל, כפי שהיא נמדדת על ידי מרווח ה-CDS ל-5 שנים, ירדה מעט בסיכום התקופה לרמה של 145 נ.ב., תוך תנודתיות שהתרחשה במהלך התקופה לנוכח ההתפתחויות הביטחוניות שהיו בישראל. במדדי התל-בונד 20 ו-40  נרשמו עליות של 0.7% בשני המדדים.

כמות הכסף: ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר עלה המצרף המוניטרי M1 (המזומן שבידי הציבור + פיקדונות העו"ש) ב-4.4%, והמצרף M2 (M1 + הפיקדונות הלא-צמודים עד שנה) עלה ב-4.8%.

ההתפתחויות בשוק האשראי: בחודש ספטמבר ירדה ב-0.7% יתרת החוב של המגזר העסקי, מרמה של 792 מיליארדי ש"ח לרמה של 787 מיליארדי ש"ח. ב-12 החודשים האחרונים עלתה יתרה זו ב- 2.1%. יתרת האשראי למשקי הבית עלתה בחודש ספטמבר ב- 0.6%, ל-383 מיליארדי ש"ח. בחודש אוקטובר הסתכמו ביצועי המשכנתאות (נטילות של משכנתאות) ב-3.4 מיליארדי ש"ח, לעומת 3.2 מיליארדי ש"ח בחודש ספטמבר. יתרת החוב לדיור בחודש ספטמבר עמדה על 274 מיליארדי ש"ח, גידול של 6.6% ביחס לרמה בחודש ספטמבר אשתקד. שיעורי הריבית על משכנתאות חדשות, שנלקחו בחודש אוקטובר, נותרו כמעט ללא שינוי. בחודש הקודם הודיע המפקח על הבנקים על הגבלת שיעור המימון (LTV) בהלוואות לדיור.

שוק הדיור: סעיף הדיור (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) במדד המחירים לצרכן ירד בחודש אוקטובר ב-0.8%. ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר עלה סעיף זה ב-2.2%, לעומת 2.8% ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר. מחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, עלו בחודשים אוגוסט – ספטמבר ב-0.5%, לעומת עלייה של 0.6% בחודשים יולי – אוגוסט. ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר עלו מחירי הדירות ב- 2.2%, לעומת 1.4% ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט. 

הפעילות בענף הבנייה מצויה ברמה גבוהה ביחס לרמותיה בעשור האחרון. רמת התחלות הבנייה עדיין גבוהה, והיא צפויה להמשיך לבוא לידי ביטוי בגידול בהיצע הדירות. יחד עם זאת, רמת התחלות הבנייה מצויה מתחת לשיא שנרשם בה באמצע 2011, וניכרת ירידה בקצב שיווק הקרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל.

המשק העולמי: הגורם המרכזי שהשפיע על השווקים הפיננסיים העולמיים במהלך החודש האחרון היה התגברות החששות מפני בעיותיה התקציביות של ארה"ב ("הצוק הפיסקלי"). האינדיקטורים הכלכליים מצביעים על שיפור מתון בכלכלות ארה"ב וסין, לעומת  המשך מיתון באירופה, ועל החמרה במצב הכלכלי ביפן. באירופה נראה כי המיתון מחלחל גם לכלכלות הליבה של הגוש, ובגרמניה נרשמת האטה בפעילות הריאלית. תחזיות הצמיחה המעודכנות של הנציבות האירופאית למדינות גוש האירו מחזקות את ההערכות הפסימיות לגבי המשך האטה במדינות הגוש גם בשנה הבאה. חששות סביב משבר החוב של יוון שבו ועלו החודש כאשר קרן המטבע והרשויות האירופאיות  טרם אישרו את התשלום הבא של חבילת הסיוע ליוון. במדדי המניות בעולם נרשמו החודש בדרך כלל ירידות. בשוקי האג"ח הממשלתיות העיקריים נרשמו ירידות תשואות. שיעורי האינפלציה במרבית הכלכלות המובילות המשיכו להתמתן. מחירי הסחורות נותרו כמעט ללא שינוי ובמחירי הנפט נרשמה עלייה קלה. 

 הגורמים העיקריים להחלטה 

ההחלטה להותיר את הריבית לחודש דצמבר ללא שינוי ברמה של 2% לאחר הפחתת הריבית בחודש הקודם, עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12 החודשים הקרובים, ולתמוך בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית. תוואי הריבית בהמשך תלוי בהתפתחויות בסביבת האינפלציה, בצמיחה בישראל, בכלכלה העולמית, במדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים העיקריים ובהתפתחות שער החליפין.

•           האינפלציה בפועל ב-12 החודשים האחרונים נמצאת במרכז היעד ולא ניכרים לחצים אינפלציוניים. הצפיות של הגורמים השונים לאינפלציה ל-12 החודשים הבאים נמצאות אף הן בסביבת מרכז היעד. 

•           מרבית האינדיקטורים שנוספו בחודש האחרון, תומכים בהערכה לפיה נמשך גידול מתון בפעילות, וכי גידול מתון זה צפוי להמשך גם בחודשים הקרובים. האינדיקטורים הללו עקביים עם תחזית הצמיחה של חטיבת המחקר: 3.3%, 3% לשנים 2012 ו-2013 בהתאמה. הסקרים השונים על הפעילות ממשיכים להצביע על פסימיות ועל צפי להתמתנות בפעילות.

•           רמת הסיכונים הכלכליים מהעולם נותרה גבוהה, ועימה החשש מפני השפעות שליליות על הכלכלה המקומית. האינדיקטורים הכלכליים מצביעים על שיפור מתון בכלכלות ארה"ב וסין לעומת המשך מיתון באירופה והחמרה במצב הכלכלי ביפן. האינפלציה בעולם ממשיכה להיות נמוכה ומחירי הסחורות ששמרו החודש על יציבות, צפויים להמשיך לתמוך ברמת האינפלציה הנוכחית.

•           במהלך החודש האחרון לא נרשמו שינויים במדיניות המוניטרית של מרבית המשקים ושיעורי הריבית במשקים המובילים נותרו נמוכים. בנוסף, השווקים לא מתמחרים העלאת ריבית בשנה זו על ידי אף אחד מהבנקים המרכזיים של המדינות המפותחות הגדולות. מדיניות ההרחבה הכמותית בארה"ב, בריטניה ויפן נמשכת. 

בנק ישראל ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות במשקים הישראלי והעולמי ובשווקים הפיננסיים ובפרט נוכח האי ודאות הגבוהה הנמשכת במשק העולמי. בנק ישראל ישתמש בכלים העומדים לרשותו על מנת להשיג את מטרותיו – יציבות מחירים, עידוד התעסוקה והצמיחה, ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית – ובהיבט הזה, ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוקי הנכסים ובכלל זה שוק הדיור. 

פיקדון המזכה בסכום הגבוה מבין האפשרויות הבאות: ריבית קבועה או ריבית משתנה הנגזרת מריבית הליבור ל-3 חודשים, כמפורט להלן: אחת ל-3 חודשים תידגם שיעור ריבית הליבור ל-3 חודשים, עבור שלושת החודשים העוקבים (להלן – תקופת התחשבנות), ויחול הגבוה מבין: ריבית קבועה בשיעור שנתי של 1% או ריבית הליבור ל-3 חודשים.  בתום כל שנה יסכמו שיעורי הריבית כפי שחושבו כאמור לעיל, עבור 4 תקופות ההתחשבנות האחרונות, והלקוח יזוכה בריבית השנתית הצבורה על פי חישוב זה.

הפקדה מינימלית: 10,000 $

 להקלק כאן לפרטים נוספים לרבות הסיכונים והמיסוי בפיקדונות מובנים בכלל ופיקדון זה בפרט  

ברבעון השלישי של 2012 המשיכו מחירי הדירות לעלות – כך עולה מסקר של השמאי הממשלתי. הבדיקה שכללה 16 ערים מרכזיות בארץ, הצביעה על עלייה ממוצעת של 1% במחירי הדירות בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2011.

בבדיקה התמקד השמאי הממשלתי בדירות השכיחות – דירות 4 חדרים שהן  השכיחות ביותר כשבסך הכל כלל המדגם 5,300 דירות.   בבדיקה נמצא כי בהרצליה נרשמה עליית המחירים החדה ביותר – 4% ביחס לרבעון קודם לחיר ממוצע של 1.79 מיליון שקל;  בבאר שבע היתה עלייה של 3% ביחס לרבעון קודם למחיר ממוצע של 765 אלף שקל.

דירה ממוצעת בת"א (4 חדרים) נמכרה ב-2.52 מיליון שקל, עלייה של 3% ביחס לרבעון הקודם ועלייה חדה של 6% ביחס לרבעון המקביל.

הסקר של השמאי הממשלתי ממחיש את אוזלת ידה של הממשלה בטיפול במחירי הדירות. בשעה שהריבית נמוכה מאוד לא נראה שהדבר עשוי להשתנות.

מדד מחירי הדיור ירד באוקטובר 2012 ב-0.8%; מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-1%. מנגד, עלה מדד שכר הדירה ב-0.4%. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

עוד מפרסמת הלמ"ס כי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוקטובר 2012, ירד בשיעור מתון מאוד, בהשוואה לחודש ספטמבר 2012; "ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ספטמבר 2012 – אוקטובר 2012, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים אוגוסט 2012 – ספטמבר 2012", מסבירים בלמ"ס ומפרטים אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – "מדד מחירי דירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2012 – ספטמבר 2012, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2012 – אוגוסט 2012, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות אוגוסט 2012 – ספטמבר 2012 לעומת אוגוסט 2011 – ספטמבר 2011, עלו המחירים ב-2.2 אחוזים. מהשוואת העסקאות יולי 2012 – אוגוסט 2012, לעומת יולי 2011 – אוגוסט 2011, עלו המחירים ב-1.3 אחוזים.

"מחירים ממוצעים של דירות בבעלות – המחיר הממוצע הכלל-ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של שנת 2012, עמד על 1,132 אלפי שקל, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון השני של שנת 2012 שעמד על 1,130.1 אלפי שקל. עלייה זו, של 0.2 אחוז, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן".

היכנסו כאן למדד התשומות המעודכן  ולהתפתחות המדד בחודשים האחרונים

מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים נותר בחודש אוקטובר 2012 ללא שינוי. מתחילת השנה עלה המדד ב-2.9%. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן שירד ב-0.2%.

כלכלני הלמ"ס מעדכנים – "מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוקטובר 2012, יש לציין ירידת מחירים של 0.7 אחוז בפרק בנייה. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.  בחודש אוקטובר 2012 עלה שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.2 אחוז ומחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.1 אחוז. לעומת זאת ירדו מחירי חומרים ומוצרים ומחירי הוצאות כלליות ב-0.1 אחוז, כל אחד. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי אבן (ב-2.7 אחוזים), ברזל לבנייה (ב-1.5 אחוזים), ורשתות ברזל (ב-2.0 אחוזים). לעומת זאת עלו מחירי חול לסוגיו (ב-1.3 אחוזים), חצץ (ב-1.0 אחוז), מחיצות מתועשות (ב-1.3 אחוזים) וחומרים ומוצרים שונים (ב-1.2 אחוזים)".

פרופסור שמואל האוזר, יו"ר רשות ניירות ערך התבטא היום בכנס מימון של DC Finnance בנוגע למאבק להורדת העמלות הפצה בקרנות הנאמנות – "היוזמה להפחתת עמלות ההפצה נתקלת בקמפיין מתוזמן ומתוזמר היטב, שבמסגרתו הבנקים מפעילים סוללה של לוביסטים ויחצנים במטרה למנוע את המהלך המתבקש כל כך, הנכון כל כך, של הסרת חסמים ושכלול שוק קרנות הנאמנות". האוזר דוחף להפחתה של עמלות הפצה שמסתכמות כיום בין 0.125% ל-0.8% (תלוי בסוג הקרן) בשיעור ניכר (עד 50%).

עמלות ההפצה מועברות לבנקים והן תולדה של וועדת בכר שאמנם הביאה למכירת גופי ניהול הקרנות לגופים אחרים (חברות ביטוח, בתי השקעות ועוד), אך השאירה אצל הבנקים עמלה שמנה (עמלת הפצה).  העמלות האלו מסתכמות כיום בכשליש מסך העלויות של רוכש קרן נאמנות.

האוזר  העריך שהסרת החסם (הפחתת עמלות ההפצה תחסוך לציבור למעלה מ-100 מיליון שקל. כמו כן, סבור האוזר שהפחתת העמלות האלו, תביא לפתיחת שוק הקרנות, ויכנסו קרנות זרות. לדבריו, "ללא הפחתה של עמלות הפצה, קרנות נאמנות מחו"ל לא יוכלו להיות תחרותיים ולהיכנס לשוק הקרנות המקומי.  בימים אלה סיימה רשות ניירות ערך תהליך בחינה, ובכוונתי לקדם את פתיחת השוק הישראלי לקרנות נאמנות זרות, בשני מסלולים. המסלול ראשון יתבסס על הצעה של יחידות קרן חוץ בישראל. על פי המתווה המסתמן, שכפוף עוד לתיקון חקיקה, קרן נאמנות זרה תוכל להציע במישרין יחידות בקרן אם מתקיימים בה תנאים מסוימים שיקבעו מראש על ידי רשות ניירות ערך. מסלול שני, הוא דרך מערך הייעוץ שמופעל בעיקר על ידי בנקים מקומיים וזרים בישראל. מודל זה מתבסס על כך שגוף בעל מוניטין מבצע סינון ובחירה של מוצרים על בסיס קריטריונים של איכות המוצר ופרמטרים נוספים, ומכניס אותם למערכי הייעוץ לציבור. לפי מודל זה, הרשות לא מעורבת בסינון, לא מציבה תנאים ביחס למוצרים שיוצעו, לא מעניקה כל היתר או תו תקן כלשהו, והאחריות כולה היא על הגוף המייעץ".

מחירי הדירות חזרו בחודשים האחרונים לעלות ואחרי שיפור במצב רוכשי הדירות (בעיקר במקביל להפחתה בריבית), חלה בספטמבר 2012 הרעה קלה במצבם. מדד משכן שעוקב אחרי מצב הרוכשים ירד ב-0.1%. מדד משכן מבטא פרמטרים כלכליים לרבות השכר הממוצע שיעור האבטלה, שיעור הריבית, ומחירי הדירות.

לדברי כלכלני בנק הפועלים שמפרסמים את המדד (משכן היא זרוע פעילות המשכנתאות של הבנק)  השפעת עליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים, על רוכשי הדירות התקזזה בעליית השכר הממוצע ובמגמת ירידה בריבית המשכנתאות. לפני מספר שבועות הטיל בנק ישראל עוד פצצה לשוק המשכנתאות. בנק ישראל הטיל מגבלות חדשות על נוטלי המשכנתאות – משקיעים יוכלו לקבל משכנתא בהיקף של 50% בלבד מערך הדירה. בדרך הזו מצפים בבנק ישראל להוציא את המשקיעים מהשוק, ולפנות דירות רבות יותר לרוכשי דירות שמעוניינים לגור בהן. המטרה היא לגרום ליציאה של משקיעים ולירידה של מחירם במקביל לגידול בהיצע הדירות, אבל התהליך הזה יכול להיות מסוכן גם בגלל שבמקביל שכר הדירה על הדירות עשוי לעלות – המשקיעים פשוט ידרשו תשואה גבוה יותר.

על כל פנים, במקביל למגבלה הזו, הגבילו בבנק ישראל את האשראי למשפרי דיור לסך של 70% מערך הדירה; כשבמקביל רוכשי דירה ראשונה  יקבלו משכנתא בגובה של עד 75% מערך הדירה.

כלכלני בנק הפועלים, סבורים שאם בוחנים את נתוני החודשיים האחרונים ובניכוי עונתיות (על מנת לנטרל את השפעת החגים ואת הקדמת הרכישות בשל העלאת המע"מ) מקבלים ירידה של 7.5% בלבד ברכישת דירות חדשות. כלומר לא ניתן לקבוע שהביקושים לדירות ירדו.