ברבעון הראשון של 2012 החלה בנייתם של 9,666 דירות בלבד, בהשוואה ל-10,904 דירות ברבעון המקביל אשתקד, ו-10,249 דירות ברבעון האחרון של 2011. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מעל שליש מהדירות הם בבניה עצמית.

 בנייה בהיקף נמוך, יוצרת מלאי של דירות בשלבי בנייה שונים – מנתוני הלמ"ס עולה  כי מספר הדירות שהיו בבנייה פעילה בסוף מארס 2012 הגיע לשיא של 13 שנה והסתכם ב-82,904 יחידות דיור. זה מספר גבוה מאוד, שעשוי לרמז על היצע גדול של דירות (ואולי על מצב של ירידות מחירים). נתון זה גבוה ב-13% מכמות הדירות שהיו בבנייה פעילה לפני שנה.

עוד חברת נדל"ן עם תוצאות נהדרות ברבעון הראשון של 2012. אחרי דוחות טובים לפרשקובסקי ודוחות מצוינים לדוניץ, מגיעה מצלאוי ומדווחת על רווח של 11.3 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2011 ורווח של כ-8 מיליון שקל בשנת 2011 כולה.

מצלאוי הצליחה ברבעון הראשון לייצר הכנסות של 103 מיליון שקל, לעומת 34 מיליון שקל ברבעון המקביל וכ-300 מיליון שקל בשנת 2011 כולה.

מצלאוי פועלת בשלושה תחומים עיקריים –  פיתוח מקרקעין, קבלנות בנייה ונדל"ן מניב. התחום העיקרי הוא פיתוח מקרקעין שבמסגרתו החברה יוזמת, מפתחת, בונה , מקימה ומשווקת פרויקטים בתחום הבניה למגורים בישראל, לרבות על בסיס המודל (שבו מתמחה החברה)  של "פינוי-בינוי". מצלוואי מאתרת את המקרקעין , רוכשת את המקרקעין, מקימה את המבנים ומוכרת לרוכשי דירות. לחברה  עתודות קרקע לבניה למגורים ולמשרדים אשר נמצאים בשלבי תכנון שונים. עיקר עתודות הקרקע של החברה לבניית אלפי יחידות דיור, נובע מפרויקטים של "פינוי-בינוי" אשר נמצאים בשלבי ייזום ותכנון שונים. נכון לסוף מרץ 2012, בונה החברה מספר פרויקטים בתחום זה, הנמצאים בשלבי הקמה שונים. סך כל כמות יחידות הדיור בתחום זה, למועד הדוח, הינה כ- 376 יחידות דיור, מתוכן נמכרו כ- 93 יחידות דיור (כולל דירות שניתנו בתמורה בפינוי- בינוי וביחד עם שותפים בפרויקט אחד).

מנהלי החברה מפרטים את הפרויקטים העיקריים של מצלוואי במסגרת דוח הדירקטוריון – "פרוייקט מגדלי אונו – הפרויקט הינו להקמת שני בנייני מגורים בקרית אונו, הכוללים 91 יחידות דיור (חלק החברה – 69 יחידות דיור) ומבנה מסחרי בשטח של כ- 900 מ"ר (חלק החברה כ 500- מ"ר).למועד הדוח, נמכרו 48 יחידות דיור מתוך חלק החברה. למועד הדוח, הסתיימה עבודת ביצוע חניונים תת-קרקעיים, המבנה המסחרי והבניין הצפוני (הראשון מבין 2 בניינים בפרויקט), אשר נכון למועד הדוח נמסר לרוכשים. כמו כן הסתיימה בנייתו של שלד הבניין הדרומי".

פרוייקט נוסף הוא שוק אשכנזי, יהוד . מדובר בפרויקט "פינוי-בינוי" לפינוי שוק אשכנזי ביהוד, במסגרתו יפונו כ- 50 בעלי חנויות ושלוש דירות. במסגרת הפרויקט, מתוכנן להקים על המתחם מרכז מסחרי של כ- 1,600 מ"ר וכ-168 יחידות דיור בארבעה מגדלי מגורים. בעלי החנויות מיועדים לקבל שטחי מסחר במרכזהמסחרי שיקום ודירות בתמורה לחנויות ולדירות שיפונו."למועד הדוח" מעדכנת הנהלת החברה, " הושלמה החתמתם ופינויים של בעלי החנויות המאפשרים את בנייתם של 2 הבניינים הראשונים, בני 12 קומות כל אחד (מתוך 4 בניינים – 50% ) והחלו עבודות חפירת החניונים לצורך בנייה של שני הבניינים הראשונים והמרכז המסחרי. כמו כן, החברה ממשיכה לפעול להשלמת תהליך החתמת בעלי החנויות הקיימות במתחם על הסכם פינוי בקשר עם שלב ב'. ב-13 במאי, 2012 , לאחר תאריך המאזן, התקשרה החברה בהסכם לרכישת זכויותיה של אפריקה מגורים  ( 50% ) במקרקעין, כך שלאחר השלמת הרכישה כאמור,תחזיק החברה במלוא הזכויות במקרקעין".

פרוייקט שלישי של מצלואי הוא  פרויקט אמרלד טאוור בכפר סבא. גם פרוייקט זה הוא פרויקט "פינוי-בינוי"; "הפרויקט מתפרש על רחובות ששת הימים, גאולה וגורדון בכפר-סבא", מעדכנים מנהלי החברה, " במסגרת הפרויקט פונו 39 בעלי יחידות דיור בשטח של 40-60 מ"ר כל אחת, אשר שכנו ב- 5בניינים בעלי שתי קומות כל אחד. לאחר אישורו של הפרויקט למתן תוקף סיימה החברה את שלבי התכנון והסתיימה הריסתם של כל הבניינים. למועד הדוח, מכרה החברה 80 יחידות דיור מתוך 81 יחידות דיור (חלק החברה) בכל הפרויקט.למועד הדוח, הסתיימה בנייתם ואיכלוסם של כל שלושת הבניינים בפרויקט (פרט לדירה אחת)".

פרויקט רביעי של מצלואי הוא  מתחם עלית, רמת- גן. לפני כארבע שנים החברה רכשה זכויות בעלות וחזקה בלעדית במגרש בגודל של כ- 1,280 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי ברמת- גן ואת זכויות הייזום לביצוע פרויקט פינוי בינוי במקרקעין סמוכים. בתחילת 2010 , השלימה החברה רכישה של 62.15% מהזכויות במקרקעין סמוכים, בשטח של 4 דונם. בכוונת החברה, כך עולה מהסברי מנהליה,  להקים על מקרקעי מתחם עלית והמקרקעין הנוספים מגדלי מגורים ושטחי מסחר. החברה הגישה תב"ע, בבקשה לריכוז כל הזכויות למגדל אחד בן 108 יחידות דיור ( מתוכם חלק החברה – 64 יח"ד ). ", נכון למועד פרסום הדוח הכספי" מעדכנים מנהלי החברה, "התב"ע אושרה על- ידי הועדה המקומית ונמצאת לקראת דיונים בועדה מחוזית. בנוסף, החברה הגישה תב"ע לבניית 268 יחידות דיור (כולל היחידות שהיו קיימות על-פי תב"ע קיימת) ובנוסף פינוי בינוי שבמסגרתו יוקמו 405 יחידות דיור, תחת 86 יחידות הקיימות כיום. למועד הדוח,החברה מבצעת את עבודות החפירה והדיפון במקרקעין".

תחום הפעילות הנוסף של החברה הוא כאמור קבלנות בנייה. החברה מנהלת ומבצעת פרויקטים בבנייה עבור צדדים שלישיים, בעיקר של מבני מגורים בישראל. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2012 החברה  מבצעת ה עבור צדדים שלישיים בהיקפים חוזיים של כ- 265 מיליוני ש"ח, מהם טרם הוכרו כהכנסות כ- 156 מיליוני ש"ח. החברה נוהגת לבצע את מרבית הפרויקטים של פיתוח מקרקעין בקבלנות עצמית. "למועד הדוח", מסבירים מנהלי מצלואי, "מספקת החברה שירותי קבלנות בניה במספר פרויקטים למגורים עבור יזמים שונים: פרויקט "נאות הפסגה" – מודיעין עלית – החברה נמצאת בתהליך הקמתו של פרויקט מגורים שיכלול 224 יחידות דיור ב- 8 בניינים (כ 24,000- מ"ר) במספר שלבים. למועד הדוח,סיימה החברה להקים את שלב א' של הפרויקט אשר כלל 3 בנייני מגורים הכוללים בסך הכל 60 יחידות דיור. בנוסף, בונה החברה 4 בניינים נוספים הכוללים 80 יחידות דיור, מתוכם הסתיימה למועד הדוח בנייתו של בניין אחד ושלושת הבניינים האחרים נמצאים בשלבי גמר.במהלך הרבעון השני של שנת 2011 , מונה לנאות הפסגה כונס נכסים. החברה הגיעה להסדר עם כונס הנכסים לגבי המשך עבודה וסיום הקמת שלושה בניינים, וכן תחילת בנייתו של בניין נוסף הכולל עוד 20 יחידות דיור וסיום עבודות הפיתוח"

פרוייקט נוסף בקבלנות ביצוע הוא  פרויקט "שער הים" – ראשון לציון; "החברה התקשרה בהסכם לביצוע עבודות בנייה של 8 בניינים בני 80 יחידות דיור כ"א ובסה"כ 640 יחידות דיור", מסבירים במצלוואי, "הפרויקט מבוצע בשלבים למועד הדוח, הסתיימה בנייתם של ארבעת הבניינים הראשונים והחברה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים של בניין נוסף (שלב ה') ובשלבי בניית שלד של בניין אחר (שלבים ה'+ו'), ובכלל זה הקמת מבנה לחניונים צמודים (בחלקם מקורים ותת קרקעיים), פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים, ופיתוח צמוד סביב הבניינים.

התחום השלישי של מצלואי הוא נדל"ן מניב. החברה מנהלת נכסים מניבים בבעלות בלעדית או משותפת בישראל, לרבות מבני משרדים, מבני תעשיה ומרכזים מסחריים. נכון לסוף מרץ 2012  הסתכם שטח מבני החברה ושותפיה המיועד להשכרה, בכ- 23.98 אלפי מ"ר (חלק החברה כ- 20.15 אלפי מ"ר) המרוכזים בעיקר בעיר אור יהודה. שיעור התפוסה בהם לאותו מועד הינו כ 66% , ללא שינוי מהותי

בנק הפועלים מציע ללקוחותיו פיקדון שקלי לשנה, כאשר במחצית הראשונה של השנה הריבית תהיה שקלית קבועה בשיעור שנתי של 2.25%; ובמחצית השנייה של השנה הריבית תהיה משתנה ותקבע בהתאם לריבית בנק ישראל, בניכוי מרווח קבוע בשיעור שנתי של 0.5%. נכון לעכשיו (מאי 2012) ריבית בנק ישראל עומדת על 2.5%, כך שמדובר על ריבית של 2% במחצית השנייה (אלא אם יהיו שינויים בשיעור הריבית).

הפיקדון ללא תחנות יציאה (לא ניתן לצאת במהלך השנה, אלא רק בסוף השנה), והריבית הזו ניתנת למפקידים בסכום של 100 אלף שקל ומעלה. מפקידים שמעוניינים להפקיד סכומים נמוכים יותר יצטרכו לבדוק עם יועצי ההשקעות בבנק את תנאי הפיקדון המלאים, לרבות נתוני הריבית.

המס על הפיקדון – 15% לפרטיים.

זה מה שקורה כשהקבלנים מאטים את הבנייה, בין היתר, בגלל שאין להם מימון בנקאי –  מספר הדירות הלא מכורות גדל והוא כבר מעל 20 אלף דירות. כל עולה מנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

עוד מפרסמת הלמ"ס כי  בחודש אפריל עלה מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-17% בהשוואה לחודש מרץ –  באפריל מכרו הקבלנים 1,686 יחידות דיור חדשות, בהשוואה ל-1,438 שנמכרו במהלך מרץ. במחוז תל-אביב, נמכרו באפריל  291 יחידות דיור חדשות, כפול מהדירות שנמכרו בחודש מרץ; במחוז ירושלים נרשם גידול של כ-80% במכירת דירות חדשות; מנגד בחיפה נרשם קיטון של 20% במספר היחידות הנמכרות.

מנתוני הלמ"ס עולה כי הביקוש לדירות  (דירות חדשות שנמכרו וכן יחידות דיור שהוחל בבנייתן שלא למטרות מכירה) עלה  באפריל ב-15% בהשוואה לחודש מרץ, והסתכם ב-3,014 יח"ד. בהשוואה לאפריל אשתקד, ירד הביקוש לדירות בכ-6%.

ההתאוששות המסוימת במכירת דירות , לצד ירידה בהתחלות בנייה (גם בגלל מחנק האשראי של הקבלנים) גרמו לעלייה במספר הדירות הלא מכורות. כמות הדירות החדשות הבלתי מכורות הגיע באפריל ל-20,653 יח"ד – עלייה של 35% מהכמות באפריל אשתקד.  ובהינתן שבממוצע (של החודשים האחרונים) נמכרות 1,500 דירות בחודש, הרי שמדובר על מלאי שיספיק ל-13 חודשים.

בחודש אפריל נלקחו משכנתאות בהיקף של 3 מיליארד שקל, ירידה של כ-12% ביחס לחודש שעבר, ובדומה לחודשים הראשונים של השנה. היקף המשכנתאות הכולל של כלל משקי הבית  מגיע ל-261 מיליארד שקל (המשכנתא של כולנו – 261 מיליארד שקל).  

מנתונים שמפרסם בנק ישראל עולה כי 42% מההלוואות שנתנו הבנקים למשכנתאות לרוכשים במהלך חודש אפריל, היו עבור מימון העולה על 60% מערך הדירה. ככל שהיחס גבוה יותר (יחס LTV – Loan To Value) אזי הסיכון של המלווה וגם של הלווה גדול יותר. ורק לשם המחשה – אם מחירי הדירות יירדו ב-20%,  הבטוחה שבידי הבנק למשכנתאות (ערך הדירה מהווה 75% מההלוואה, וזה עוד מבלי לקחת בחשבון שבתחילת הדרך ערך המשכנתא גדל). במילים פשוטות, יחס גבוה מהווה סיכון גדול יותר לבנק ובמקביל גם סיכון גדול יותר לרוכש שיכול במקרים מסוימים (בינתיים זה נראה קיצוני) להיות עם הלוואת משכנתא גדולה מערך הדירה.

על כל פנים, 34.6% מהמשכנתאות באפריל היו במימון של 45% עד 60% מערך הנכס. השאר נלקחו במימון של פחות מ-45% משווי הנכס.

מנתוני בנק ישראל עולה כי 35% מהנכסים שנרכשו היו במחיר של בין 1.2 מיליון ל-2 מיליון שקל; 22.2% מהנכסים היו במחיר של 800 אלף עד 1.2 מיליון שקל וכ-15% במחיר של 2-3 מיליון שקל.

התאחדות בוני הארץ  ערכה סקר בקרב עשרות קבלנים והמסקנות חותכות –  בענף הנדל"ן המקומי יש מחנק אשראי; קיימת ירידה דרמטית בהתחלות בנייה;  זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה בלי עזרה מהמשפחה וגם אם אתם משתכרים קרוב ל-20 אלף שקל, אתם לא ממש חיים ברווחה (בגלל המשכנתא).

נתחיל ממחנק האשראי אצל הקבלנים. מנתוני התאחדות בוני הארץ מתברר כי מחנק האשראי, ובמילים אחרות,  הקושי הגדול  של קבלנים לקבל ליווי בפרויקטים חדשים גרם לירידה בהיקף ההשקעות בענף הנדל"ן, כלומר ירידה בהתחלות הבנייה. על פי הסקר, 81% מהקבלנים טוענים כי נתקלו בקושי בקבלת אשראי למימון השקעה חדשה, 71% מהקבלנים נתקלו בקושי בקבלת אשראי חדש או נוסף למימון הפעילות הקיימת, 78% מהקבלנים קיבלו דרישות מהבנק לביטחונות נוספים ו-80% נתקלו בהעלאת ריבית ועלויות מצד הבנקים. שלושה מכל ארבעה קבלנים טוענים שמחנק האשראי וקשיי המימון גרמו להם לצמצם את התחלות הבנייה.

הסקר מעלה גם בעיה כאובה במיוחד –  מצבם של רוכשי הדירות נהיה גרוע יותר. "בתנאים הנוכחיים, שבהם ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה הוא כ-400 אלף שקל, ועל רקע שחיקת השכר ביחס למחירי הדיור, גם מי שנמצא בעשירון התשיעי והכנסתו היא הכנסה כ-19 אלף שקל נטו,  לא יכול לרכוש דירה ללא סיוע משפחתי. על  פי נתוני הסקר הנסמכות גם על  סקר ההכנסות וההוצאות של הלמ"ס, רק העשירון העשירי יכול לקנות דירה מבלי לקבל עזרה. כלכלני ההתאחדות סבורים כי  מחירי הדירות יעלו ב-2012 ב-6%-8%, במקביל לירידה של 5% בהתחלות הבנייה בהשוואה ל-2011. "הממשלה נכשלה בניסיונותיה להוריד את מחירי הדירות", אומר ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, "אמנם הבינו שצריך לבנות יותר דירות, אבל לשם כך צריך יותר קרקעות, אשראי ופועלים. לא ניתן לספק רק קרקעות ולצפות שהקבלנים יבנו. גם לא ניתן להוריד מחירים באופן מלאכותי וע"י הטלת מסים על משקיעים, כי אז השכירות עולה. פעילות הממשלה פגעה פעמיים בזוגות הצעירים ומצבם מאז המחאה רק הוחמר".

חברת הנדל"ן פרשקובסקי היוזמת ומשווקת בנייני מגורים מדווחת על תוצאות טובות ברבעון הראשון של 2012. הכנסות החברה ברבעון הראשון הסתכמו ב-68.9 מיליון שקל, לעומת 65.2 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2011 ולעומת 237.7 מיליון שקל בשנת 2011 כולה. עלות המכירות בתקופת הדוח הסתכמה בסך של 46.8 מיליון שקל (68% מההכנסות) , לעומת 50 מיליון שקל בתקופה המקבילה  (76.7% מההכנסות) ולעומת 184.7 מיליון שקל (77.7% מההכנסות) בשנת 2011. הרווח הגולמי של החברה  הסתכם ב-22 מיליון שקל, לעומת רווח גולמי של 15.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה ולעומת 53 מיליון שקל בשנת 2011 כולה. העלייה  בשיעורי הרווח הגולמי נובעים בין היתר מהכנסות של שכ"ט עו"ד בגין חוזי דיירים, שהחברה החלה לקבלם ישירות החל מיוני 2011.

בשורה התחתונה הרוויחה פרשקובסקי ברבעון הראשון של 2012  8.5 מיליון שקל, לעומת 7 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2011 ולעומת רווח של 20.5 מיליון שקל בשנת 2011 כולה. הנהלת פרשקובסקי מציינת במקביל לפרסום התוצאות כי "בתקופת הדו"ח מסרה החברה 45 יח"ד (מתוכם חלקה של החברה הינו 40 יח"ד)  בפרויקטים השונים שהיו בביצוע והסתיימו.  החברה,  במישרין וביחד עם אחרים,  בעלת זכויות במקרקעין המאפשרים בניה של 1,180.5 יח"ד (חלקה של החברה הינו 1,088 יח"ד) (האמור כולל עסקה מותנית לרכישת קרקע בנתניה אשר התנאי המתלה בגינה טרם התקיים)".

כמו כן, מפרטת הנהלת החברה את מלאי הבניינים ומלאי הדירות נכון לסוף מארס 2012 – "יתרת מלאי הבניינים למכירה ליום 31.3.2012 מסתכמת לסך של 461.8 מיליון ₪,לעומת סך של כ-430.8 מיליון ₪  ליום 31.12.2011.  הגידול נובע בעיקר מהשקעות בפרויקט במצליח בסך של כ- 13.8 מיליון ₪ ובפרויקט באשקלון בסך של כ- 19.4 מיליון ₪ וכן מהשקעות שבוצעו בפרויקטים אחרים הנמצאים בשלבי הקמה בניכוי עלויות בגין פרויקטים שנמסרו והועברו לרווח והפסד"; ובקשר למלאי הדירות מפרטת הנהלת פרשקובסקי – " יתרת מלאי הדירות ליום 31.3.2012 מסתכמת לסך של כ-13.1 מיליון שקל; היתרה כוללת מלאי של 4 דירות בפרויקט הרצליה שלב ב' (מתוכן 2 דירות מכורות לתאריך המאזן), 0.5 דירה (חלק החברה)  שטרם נמכרה בפרויקט גן  הפקאן שלב ב', דירה אחת שטרם נמסרה בפרויקט נחלת יהודה 3ב' ודירה אחת שטרם נמסרה בפרויקט נחלת יהודה 2א".

מנהלי פרשקובסקי מתארים בדוח הדירקטוריון את הסביבה העסקית – "הרבעון הראשון של שנת 2012 המשיך את המגמה שהחלה בחודשים האחרונים של שנת 2011 שאופיינו בחששות למצבו של שוק הנדל"ן עקב המתנה לתוצאות של המחאה החברתית ושלהתערבות הממשלה בשוק הנדל"ן.   אי הוודאות והחששות בשוק הנדל"ן למגורים באו לידי ביטוי במספר מישורים:

1. הלקוחות הפוטנציאלים שחיכו לירידת מחירי הדירות.

 2. הבנקים שהקטינו את היקפי האשראי והקשיחו את התנאים ושוק ההון שאפשרויות הגיוס בו צומצמו.

3. היזמים והקבלנים שמצד אחד עמדו מול הציפייה להורדת מחירי הדירות ומצד שני סבלו מעלייה בתשומות הבנייה- כ"א, חו"ג (ברזל, בטון), הוצאות המימון וכו'.

על אף האמור, החל מחודש מרץ השנה ועד לתאריך פרסום הדוח החלה מגמת התעוררות בשוק הנדל"ן למגורים שהתבטאה בלקוחות שחזרו לפקוד מחדש את משרדי המכירות ולרכוש דירות. נכון למועד הדוח אין בידי החברה להעריך אם התעוררות זו תגרום לשינוי המגמה בשוק"   

חברת הנדל"ן דוניץ,  שמתמחה בייזום ובניה של פרויקטים למגורים, מסחר ומשרדים בארץ, מדווחת על עלייה במכירת דירות לצד שיפור בתוצאות הרבעון הראשון של 2012. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2012 דוניץ עוסקת  בייזום, בתכנון, בבנייה ובשיווק של 11 פרויקטים לבנייה למגורים הכוללים כ-3,000 דירות.

מנהלי דוניץ מסבירים כי ברבעון הראשון של שנת 2012 ניכרה עליה קלה בקצב מכירת הדירות למגורים וזאת לאחר ההאטה משמעותית שחלה במחצית השנייה של שנת 2011 . "ההאטה בשלהי שנת 2011 נגרמה בין היתר מהשינויים בשוק הדירות למגורים שנגרמו מהתגברות מעורבות ממשלה", כותבים מנהלי החברה בסקירת הדירקטוריון, "המעורבות הממשלתית כללה בין היתר הגדלת היצע הדירות, קיצור תהליכים בירוקרטים והקשחת מדיניות מתן משכנתאות לדירות למגורים. בנוסף אחת מהמטרות העיקריות של המחאה החברתית שהחלה בחודש יולי 2011 הינה מאבק במחירים הגבוהים של הדירות למגורים. גורמים אלה גרמו לציפייה לירידת מחירים משמעותית, ציפייה שטרם התממשה. ברבעון הראשון של שנת 2012 התייצב קצב הצמיחה של המשק לאחר הירידה במחצית השנייה של שנת 2011 . בהתאם לתחזית בנק ישראל מחודש אפריל 2012 בשנת 2012 צפויה מגמת האטה במשק והצמיחה. צפויה להסתכם בכ-3.1%".

ובהתייחסות לעתיד, בדוניץ לא לוקחים סיכון –"נכון  למועד הדוח, אין באפשרות הנהלת החברה להעריך אם המשבר הכלכלי עולמי הסתיים וכן אין באפשרותה להעריך את השפעת הזעזועים המדיניים והחברתיים שאירעו לאחרונה בעולם ובארץ על הכלכלה העולמית ועל המשק הישראלי בפרט ולאמוד את השפעתו, אם בכלל, על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות בעתיד. ככל שהמשבר הכלכלי העולמי והזעזועים המדיניים בעולם ובארץ ישפיעו על תחום הנדל"ן למגורים בארץ, החברה מעריכה כי איתנותה הפיננסית, מצב נכסיה ותזרים המזומנים השוטף שלה יאפשרו לה להתמודד בצורה נאותה עם תקופת המיתון ככל שתהיה כזו, לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה".

הנכס הגדול ביותר של דוניץ, כמצופה מחברת נדל"ן היוזמת פרויקטים למגורים הוא מלאי בניינים למכירה. מלאי זה בסוף הרבעון הראשון של 2012 עמד על 330 מיליון ₪  (כ-72% מהמאזן) ; מלאי הדירות של החברה עמד על 12.6 מיליון שקל.

דוניץ הרוויחה ברבעון הראשון של 2012  19 מיליון שקל על הכנסות של 109 מיליון שקל, לעומת רווח של 3 מיליון שקל על הכנסות של 16 מיליון שקל ברבעון המקביל. בשנת 2011 כולה הרוויחה דוניץ 11 מיליון שקל על הכנסות של 103.3 מיליון שקל. המספרים האלו מעידים על שיפור ניכר בתוצאות והן ממש לא מעידות על קיפאון בשוק הדירות. עם זאת, חשוב להדגיש כי על פי כללי התקינה החשבונאית יש להכיר בהכנסות וברווח עם המסירה (להבדיל מהתקינה הקודמת שהיה ניתן להכיר בשלב מוקדם יותר) ומכאן שהתוצאות מבטאות את המסירות של הדירות ולא את המכירות; המסירות הן בדרך כלל כמה רבעונים אחרי המכירות בשטח.

"בתקופת הדיווח נמסרו לרוכשים 95 יח"ד אשר ביצוען הסתיים (עלייה בשיעור של כ- 459% ) לעומת 17 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד" מעדכנים מנהלי דוניץ, אם כי, הקצב הזה לא צפוי להימשך – מלאי הדירות הגמורות ירד ברבעון האחרון ביחס לרבעונים הקודמים, ועדיין – תוצאות טובות שלא מעידות על קיפאון או חולשה בשוק הדירות

הקרנות הכספיות יספקו בשנה הקרובה תשואה  ברוטו של בין 2.5% ל-2.6% – כך עולה מבדיקת "מהון להון", אתר המידע והמדריכים בצרכנות פיננסית.  קרנות הנאמנות הכספיות הן קרנות  נאמנות סולידות שמהוות  מבחינת המשקיעים בהן, סוג של תחליף לפיקדונות השונים בבנקים ולמק"מים (מללוה קצר מועד). הקרנות הכספיות מחויבות להחזיק בנכסים סולידיים עם אורך חיים קצר וסיכון אשראי נמוך מאוד. הקרנות הכספיות מחזיקות בפועל בפיקדונות בבנקים ומזומנים, בניירות ערך לא מסחריים קצרי מועד ובאגרות חוב קצרות מועד (עם דירוג גבוה ועם פדיון מאוד קרוב). בהינתן הרכבי הקרנות הכספיות (הרכבי הנכסים שלהם) התברר מבדיקה של "מהון להון" כי התשואה שהם יכולים לייצר בטווח של השנה הקורבה  נעה בין 2.5% ל-2.6%, אם כי זה יכול להיות מעט שונה מכך. על כל פנים, מדובר בתשואה ברוטו, ללא התחשבות בדמי הניהול.

דמי הניהול על הקרנות הכספיות הן כ-0.15% כך שבפועל קרנות הנאמנות הכספיות עשויות  להשיג תשואה שנתית של  2.35% עד 2.45%.  זאת נראית תשואה נמוכה, אבל בהינתן האלטרנטיבות למשקיעים הסולידים – קרנות שקליות, קרנות מק"מ וקרנות אג"ח, הרי שייתכן שמדובר בכל זאת באלטרנטיבה  לא רעה.

למדריך קרנות נאמנות

למדריך קרנות מחקות

שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

בפעם החמישית ברציפות (חודש חמישי ברציפות) אין שינוי בריבית בנק ישראל – 2.5%.  הריבית נועדה לשמר את יעד האינפלציה – עד 3%, ולגרום לביקושים מצד הציבור על רקע החששות מההאטה באירופה. הבעיה כמובן – ריבית נמוכה היא פיתוי ענק לרוכשי דירות פוטנציאליים לקחת משכנתאות (בריביות טובות) ולרכוש דירות.

עם זאת, בבנק ישראל, הסבירו במקביל להודעת הריבית, כי בכוונתם  להיות כל הזמן על המשמר ובמידת הצורך לשנות את הריבית שלא במועדים הקבועים. בבנק מדגישים כי הריבית במשק תלויה  בהתפתחויות בגורמים המשפיעים על האינפלציה, בצמיחה בשוק המקומי, בכלכלה העולמית, במדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים העיקריים ובהתפתחות שער החליפין. הבסיס להחלטה של בנק ישראל והוועדה המחליטה על הריבית היה כמדי חודש דוח של חטיבת המחקר של בנק ישראל. על פי  הדוח לא היו התפתחויות חריגות בחודש מארס ביחס לתחזיות. התוצר צפוי לצמוח בשנת 2012 ב-3.1%, ובשנה הבאה ב-3.5%. התחזית לשנה הקרובה היא לאינפלציה של 2.6% .6%, ושיעור הריבית הממוצע הצפוי ברבעון הראשון של 2013 הוא 2.5%. הריבית צפויה להתחיל לעלות רק באמצע שנת 2013.

בהחלטת הריבית התייחסו גם לשוק הדיור – "ההתמתנות בחודשים האחרונים של מחירי הדירות מגיעה בעקבות המשך הגידול של מספר התחלות הבנייה. כמו כן, קיימת השפעה בפיגור  של העלאת הריבית בעבר וכן השלכות של  צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות וצעדי משרד האוצר במיסוי על נדל"ן. צעדים אלה, לצד מאמצי שיווק הקרקעות מצד משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, צפויים להמשיך ולמתן את עליית מחירי הדיור".

מעודכן ל-03/2019

המשכנתא של כולנו  מסתכמת נכון לסוף 2018 ב-360 מיליארד שקל, אבל נראה שבשנים הקרובות היא תעלה בשיעור חד יותר מבעבר.

המשמעות היא שההחזרים שלנו הולכים לעלות – ברגע שהחוב שלנו גדול יותר ותקופת ההחזר לא משתנה, הממשעות שההחזרים השוטפים שלנו גדלים.

בעשור האחרון המשכנתא עלה באופן צנוע יחסית של מעט מעל 2% בממוצע שנתי. אלא שבמקביל לעלייה בריבית המשכנתא, ובמקביל להערכות שכמות גדולה של רוכשים פוטנציאלים שישבו על הגדר, אך על רקע כשלונה של תוכנית מחיר למשתכן צפויים לחזור לשוק הדירות ולחפש דירה, הרי שהיקף המשכנתאות הנלקחות יעלה. אחרי הכל קיים מתאם בין היקף העסקאות להיקף המשכנתאות, והיקף העסקאות צפוי לעלות.

בשנים האחרונות היקף לקיחת המשכנתא החודשי מסתכם ב-5 מיליארד שקל, אך יש פירעונות של קרוב ל-4-4.5 מיליארד שקל.

אך ההערכות בשוק שבשנים הקרובות, הקצב של לקיחת המשכנתאות יעלה בכ-10%, ואילו הריבית צפויה לעלות ולהגדיל את היקף החוב הכולל. הפירעונות יהיו כפי שהיו בשנים קודמות, אך בסיכום כולל שיעור הגידול במשכנתאות יעלה.

נתונים מעודכנים על ריבית המשכנתא

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

הדרך למשכנתא – כל השלבים, כל המסמכים, כל האישורים   

מחשבון משכנתא                                    קרדיט: shutterstock

ה-OECD, הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי מעריך כי הצמיחה במשק הישראלי תהיה השנה 3.2% ובשנה הבאה היא תגיע ל-3.6%. מדובר בשיעורי צמיחה נאים, אבל מתונים מהתחזיות הקודמות. במקביל לצמיחה זו, ירד קצב האינפלציה.

ב-OECD לא סבורים שיש חשש לירידת מחירים דרמטית בשוק הנדל"ן המקומי.  בסקירה הם מציינים שהסיכוי מצניחת מחירים בשוק זה ירדו משמעותית