משפרי דיור: עדיין חלון של 18 חודשים למכור את הישנה ולשלם מדרגות דירה יחידה. כחלון. המדרגות הקפואות עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745 שקל, 3.5% עד 2,347,040, 5% עד 6,055,070, 8% עד 20,183,565, 10% מעל. דירה נוספת 8%/10% עד 31.12.2026. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. אפשר לחשב במחשבון מס רכישה ולהרחיב במדריך מס רכישה.

מס רכישה למשפרי דיור זה נושא חשוב – הרי אם רוכשים דירה לפני שמוכרים את הדירה הקודמת, לכאורה נופלים להגדרה של בעלי מס' דירות ואז מס רכישה גבוה, אבל במציאות זה קורה הרבה – מוצאים את הדירה החדשה לפני שמוכרים, ואז רשויות המס והאוצר מגדירות שאם המכירה היא בטווח של שנה וחצי לאחר הרכישה, מדובר כאילו ברכישת דירה אחת – כלומר מס הרכישה יהיה נמוך (והוגן יותר).

משפרי דיור שימכרו את הדירה הקודמת בטווח של שנה וחצי (מרכישת הדירה השנייה) יהיו פטורים ממס רכישה גבוה (מס רכישה על דירה שנייה; מס רכישה על משקיעים)

שר האוצר דאז משה כחלון רצה להוריד את תקופת ההמתנה לשנה, אבל הפטור הקיים גם כעת הוא לתקופת המתנה של שנה וחצי – מס רכישה למשפרי דיור שמוכרים את הדירה בטווח הזה, יהיה כאילו מדובר בדירתם היחידה (ולא כאילו מדובר ברכישה של דירה נוספת).

מס רכישה הנגבה מכאלו שזו דירתם היחידה נמוך (משמעותית) מכאלו שיש להם מס' דירות. זה הרי הרציונל של מס רכישה – לגבות מס גבוה יותר מאלו שיש להם מס' דירות ואולי כך גם לווסת ולהשפיע על מחירי הדירות (בעיקר להשפיע על משקיעי הנדל"ן). הבעיה היתה שיש כאלו שמשפרים דיור, ופועלים קודם לרכישת דירה, ורק אחר כך מוכרים את דירתם. אלו בעצם רוכשים דירה שנייה על פי החוק והתקנות היבשות שנוגעות למס רכישה (שכן יש להם במקביל 2 דירות); ולכן, הוחלט כבר לפני שנים רבות שמשפרי דיור שימכרו את דירתם הקודמת בטווח של שנתיים לאחר הרכישה ישלמו מס רכישה מופחת, אך מאז 2016 התקופה ירדה לשנה וחצי.

בפועל, כבר בעת הרכישה משלמים, משפרי הדיור, מס נמוך (כאילו זו דירתם היחידה), ואם הם לא מממשים את דירתם הקודמת בפרק זמן של שנה וחצי, הם מחויבים לשלם למס הכנסה את ההפרש (תוספת מס רכישה).

כחלון ואנשי משרדו סברו ששנתיים זה יותר מדי זמן והם דרשו לקצר את פרק הזמן לשנה אחת, אבל בסופו של התהליך נוצרה פשרה והתקופה נקבעה על שנה וחצי – מהלך זה להערכתם של אנשי האוצר היה מגדיל את היצע הדירות, ועוזר לבלימת מחירי הדיור, אבל כאמור ההצעה הזו נבלמה, וחזרה למגירה. משפרי דיור יוכלו לממש את דירתם הקודמת בטווח של שנה וחצי ועדיין ליהנות ממס רכישה נמוך (כאילו זו דירתם היחידה). אם משפרי הדיור ימכרו את הדירה הקודמת לאחר תקופת רכישה הם יחויבו במס רכישה גבוה יותר, כאילו זו דירתם הנוספת.

היכנסו כאן לפרטים על שיעור מס הרכישה

מחשבון מס רכישה

הסבר מורחב: איך מתכננים את לוח הזמנים כשמשפרים דיור

משפרי דיור שקונים דירה חדשה לפני שמכרו את הקודמת צריכים לתכנן שני דברים במקביל: את מועד המכירה ואת המימון בתקופת הביניים. החלון שבו אפשר למכור את הדירה הקודמת ועדיין ליהנות ממס רכישה של דירה יחידה מוגבל בזמן, ולכן כדאי להתחיל בהכנות למכירה מוקדם. בתקופת הביניים ייתכן שתצטרכו הלוואת גישור או משכנתא זמנית, ולכל אחת מהן עלות. חשוב לבדוק מראש את התנאים ברשות המסים ולשמור את כל המסמכים, כי במקרה של עיכוב במכירה עלול להיווצר חיוב במס גבוה יותר. תכנון ריאלי מונע לחץ ומכירה בהפסד.

דוגמה להמחשה: נניח שמשפר דיור קונה דירה ב-2,500,000 שקל ונדרש לגשר על פער של 800,000 שקל עד מכירת הדירה הקודמת. אם הלוואת הגישור עולה 5% בשנה, כל חודש של עיכוב עולה כ-3,300 שקל ריבית. מכירה מהירה יותר חוסכת סכום ניכר. המספרים להמחשה בלבד.

מה קורה אם לא מספיקים למכור בזמן?

ייתכן חיוב במס רכישה לפי מדרגות של דירה נוספת, ולכן כדאי לבדוק את הכללים מראש.

מה זו הלוואת גישור?

הלוואה זמנית שמממנת את הפער עד שהכסף מהמכירה מגיע.

מתי כדאי להתחיל לשווק את הדירה הישנה?

בדרך כלל מיד אחרי החתימה על הדירה החדשה, ואפילו לפני.

צעדים מעשיים

• בדקו ברשות המסים את מועד המכירה הנדרש.
• קבלו הצעה למימון ביניים לפני החתימה.
• התחילו לשווק את הדירה הישנה מוקדם.
• שמרו את כל המסמכים של שתי העסקאות.

כדאי לזכור: כל חודש של עיכוב עולה כסף, ולכן תכנון לוח הזמנים חשוב כמו המחיר.

להרחבה באתר: מחשבון מס רכישה, מחשבון משכנתא