מס שבח – כמה מס תשלמו?
מס שבח החל משנת 2018 הפך להיות יותר ברור. כאמור בשנת 2013 שונה חוק מס מיסוי מקרקעין והוטל מס שבח ליניארי על מכירת דירות, אבל ניתנה "תקופת התארגנות" עד שנת 2018. החל משנה זו – חישוב המס ברור ופשוט.
השבח (הרווח) שחל עד שנת 2014 פטור. השבח/ רווח מאז חייב ב-25% (נכון גם כעת; דירה יחידה 18 חודשים), כך שבסה"כ מדובר במס ליניארי על כל התקופה, והנה דוגמה
מס שבח דוגמאות
נניח שרכשתם דירה בשנת 2000 ומכרתם בשנת 2018. משך ההחזקה שלכם הוא 18 שנה. עד שנת 2014 – כלומר, במשך 14 שנה הדירה פטורה ממס (השבח על הדירה פטור ממס), ובמשך 4 שנים יש מס שבח של 25%.
מניחים שהרווח הוא ליניארי על פני כל התקופה, והמשמעות שעל 4 שנים מתוך 18 – 22.2% מהתקופה משלמים מס של 25%, ולכן מדובר במס משוקלל של 5.55% (22.2% כפול 25%) על הרווח. נניח שהרווח הסתכם ב-800 אלף שקל – המס יהיה 44.4 אלף שקל (5.55% כפול 800 אלף שקל).
אם בהמשך לדוגמה, הדירה הזו היתה נרכשת בשנת 1990 – שיעור המס כמובן היה נמוך יותר (תקופת הפטור רחבה יותר) – על 24 שנה יש פטור ועל 4 שנים י שמס – כלומר, בהינתן החישוב הליניארי, מדובר על 4 מתוך 28 שנים חייבות – 14.28% מהשנים, ובהינתן מס בשיעור של 25% – מדובר על מס משוקלל של 3.57%. פחות, אבל האמת שברגע שמדובר על 15-20 שנה ומעלה מיום הרכישה, זה כבר פחות אפקטיבי לתשלום המס הכולל. בדוגמה הזו, רכישה של 10 שנים קודם, והפחתת המס היתה 2%. המס כאן יהיה 3.57% על 800אלף שקל – 28.6 אלף שקל.
מנגד, אם הרכישה היתה נעשית 10 שנים מאוחר יותר – ב-2010, אזי היו 4 שנים חייבות ו-4 שנים פטורות, משמע חצי מהתקופה חייבת – שיעור מס של 12.5% – מס של 100 אלף שקל (12.5% על 800 אלף שקל).
ואם מדובר על רכישה של דירה ב-2015 – המס יהיה מלא – 25%.
חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות
והאם יש לחישוב הזה השפעה על שוק הדירות. נראה שיש לא מעט משקיעים שחיכו לגמר תקופת "הצינון" ולמכור דירה/ דירות בשיעור מס מופחת (בהנחה שניצלו את יתר הפטורים שלהם על דירו אחרות). מכירת דירה שנרכשה לפני שנים רבות בשנת 2018 אינה חייבת במס משמעותי. האבסורד שאם מדובר במשקיע עם מספר רב של דירות, החוק הזה מיטיב עימו. בעבר הוא היה יכול למכור כל 4 שנים דירה בפטור ממס, ועכשיו הוא יכול למכור (בהנחה שמדובר בדירות שנרכשו לפני 10-20 שנה) מספר דירות ולשם מס אפקטיבי נמוך במיוחד. עם זאת, חשוב להבהיר שמס הכנסה עשוי לראות בעסקאות רבות עסק לכל דבר ועניין ואז לדרוש מס הכנסה מלא ולא חלקי.
שאלות ותשובות
? איך מחושב מס שבח לינארי?
מניחים שהרווח נצבר באופן שווה לאורך כל תקופת ההחזקה. החלק היחסי של הרווח עד מועד הקובע פטור, והחלק שאחריו ממוסה בשיעור המלא.
? מה ההיגיון בדוגמה של דירה שנקנתה לפני שנים רבות?
ככל שהדירה הוחזקה יותר זמן לפני המועד הקובע, החלק החייב במס קטן. לכן מס השבח המשוקלל על הרווח יכול להיות נמוך בהרבה מהשיעור המלא.
? מתי משלמים את שיעור המס המלא?
על דירה שנקנתה אחרי המועד הקובע, כל הרווח חייב במס בשיעור המלא, כי אין תקופה פטורה לחלק. החישוב הלינארי רלוונטי רק לדירות שנקנו לפניו.
? אילו הוצאות מותר לנכות מהשבח?
אפשר בדרך כלל לנכות הוצאות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ומתווך והשבחות מתועדות של הנכס. הניכוי מקטין את השבח החייב ולכן כדאי לשמור קבלות.
? האם החישוב הלינארי עדיין רלוונטי לכל מוכר?
הוא רלוונטי למי שמוכר דירה נוספת שנרכשה לפני המועד הקובע ואינו זכאי לפטור. מי שמוכר דירה יחידה בתנאים הקבועים בחוק עשוי להיות פטור לגמרי.
? למה כדאי לבקש חישוב מקצועי לפני המכירה?
החישוב מושפע מתאריכים, מהוצאות, מהצמדה ומזכאות לפטורים, וטעות בו עלולה להיות יקרה. עורך דין או יועץ מס יכולים לבנות סימולציה ולבדוק אם מועד המכירה משפיע על המס.
שינויים נוספים – דירה שהתקבלה במתנה
דירה שהתקבלה במתנה ושימשה דרך קבע למגוריו של המוכר משך 3 ומעלה אזי ניתן לקבל את חישוב המס הליניארי המוטב גם לדירה זו, וזה בניגוד למצב עד 2017. כלומר מדובר בהטבה שנכנסה לתוקף החל משנת 2018.
בד בבד, המחוקק סיפק הטבה לתושבי חוץ. כדי לקבל פטור ממס שבח היה צורך להוכיח שאין לתושב החוץ דירה נוספת. זה השתנה בתיקון לחוק – תושב החוץ יכול להחזיק דירות אחרות (שלא במקום מושבו/ מקום התושבות), כך שבמידה ואין לו דירה במקום מושבו והוא ירכוש דירה בישראל, היא תיחשב דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה מופחת וחישוב מס שבח בעת המכירה.
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.