פירעון משכנתא נותן למשפחה ״תשואה״ בגובה הריבית שהיא חוסכת. מצד שני, הכסף שעובר לבנק הופך לפחות נזיל. זאת אחת השאלות שהפכו מעניינות יותר כשהריבית עלתה, והיא נשארת רלוונטית גם כשהריבית מתחילה לרדת.

מה שווים 100 אלף שקל במסלול של 4.8%

נניח שנותרו 20 שנה במשכנתא, והריבית במסלול שממנו רוצים לפרוע היא 4.8%. פירעון של 100 אלף שקל שקול לחיסכון בריבית על אותם 100 אלף שקל. אם משאירים את תקופת ההלוואה זהה ומקטינים את ההחזר, החלק הזה במשכנתא שווה כיום בערך 649 שקל בחודש.

במשך 20 שנה סך התשלומים על אותם 100 אלף שקל היה מגיע לכ-156 אלף שקל. כלומר, פירעון מיידי חוסך כ-56 אלף שקל בתשלומים עתידיים בדוגמה הזאת. אפשר גם לבחור להשאיר את ההחזר החודשי קרוב לרמה הקיימת ולקצר את תקופת המשכנתא, מה שבדרך כלל מגדיל את החיסכון בריבית.

עוד בהון: הון עצמי למשכנתא ב-2026.

מה מרוויחים אם הכסף נשאר בחיסכון

מול זה צריך להציב את האלטרנטיבה. אם 100 אלף שקל נמצאים בחיסכון שמניב 3%-4% בשנה, צריך להשוות את התשואה נטו אחרי מס לריבית האפקטיבית שנחסכת במשכנתא. אם ריבית המשכנתא גבוהה יותר מהתשואה נטו על החיסכון, היתרון הכלכלי של פירעון החוב גדל.

כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25%, כך שגם הריביות על פיקדונות ואפיקים סולידיים כבר נמוכות מהשיאים שנראו בתקופת הריבית הגבוהה יותר.

בהשוואה הזאת המס יורד רק מצד אחד. ריבית שנחסכת במשכנתא לא מתחייבת במס, ואילו על ריבית מפיקדון שקלי לא צמוד משלמים 15% על כל הריבית הנומינלית. פיקדון של 4% משאיר אחרי מס 3.4%, ופיקדון של 3% משאיר 2.55%, מול 4.8% שנחסכים במסלול המשכנתא. בפיקדון צמוד למדד המס הוא 25%, על הרווח הריאלי בלבד. בשנה הראשונה, פירעון של 100 אלף שקל במסלול של 4.8% ל-20 שנה חוסך כ-4,700 שקל ריבית. את התשואה נטו של החלופות אפשר להשוות במחשבון ההשוואה בין פיקדון, קרן כספית ומק"מ.

נזילות ועמלת פירעון מוקדם

ועדיין, יש ערך גדול לנזילות. משפחה עם 100 אלף שקל בלבד בחשבון וחצי מיליון שקל או יותר במשכנתא צריכה לחשוב גם על קרן חירום. תיקון גדול בבית, תקופה בלי עבודה או הוצאה משפחתית חריגה יכולים להפוך כסף נזיל לחשוב יותר מחיסכון נוסף בריבית.

יש גם עמלות פירעון מוקדם. במסלולים מסוימים, בעיקר בריבית קבועה, יכולה להיווצר עמלת היוון, שתלויה בפער בין ריבית ההלוואה לבין הריביות הרלוונטיות במועד הפירעון. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריביות המשמשות לחישוב הזה.

צו הבנקאות קובע הנחות בעמלה הזאת. בהלוואה לדיור רגילה, אחרי שלוש שנים ועד חמש מיום ההלוואה, עמלת ההיוון יורדת ב-20%, ואחרי חמש שנים ב-30%. בהלוואה בריבית משתנה שמתעדכנת פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר לא גובים עמלת היוון. מי שמודיע לבנק פחות מעשרה ימים לפני הפירעון משלם עוד 0.1% מהסכום, כלומר 100 שקל על 100 אלף שקל. לזה מתווספת עמלה תפעולית שנקבעה בצו על 60 שקל.

לכן לפני העברת 100 אלף שקל לבנק מבקשים יתרת סילוק מדויקת לכל מסלול. לפעמים כדאי לפרוע דווקא מסלול יקר וגמיש, לשמור חלק מהכסף נזיל ולהשתמש ביתרה לקיצור המשכנתא. ההחלטה האמיתית היא בין תשואה בטוחה מחיסכון בריבית לבין הערך של כסף זמין. אפשר לחשב כיוון במחשבון משכנתא ולבדוק עמלות במחשבון עמלת פירעון מוקדם.

במחשבון שלמטה אפשר להזין את נתוני הדוגמה: ריבית של 4.8%, 240 חודשים שנותרו וסכום פירעון של 100 אלף שקל, ואת יתרת המסלול כפי שהיא מופיעה בדוח מהבנק. המחשבון משווה בין קיצור התקופה להקטנת ההחזר החודשי, ומניח הלוואה בריבית קבועה בשיטת שפיצר. כמה כסף נזיל משאירים בצד לפני שמעבירים סכום כזה לבנק נבדק במדריך קרן חירום ותקציב משפחתי.