הכלכלה הישראלית נמצאת בתקופה מאתגרת, גם אם חלק מהנתונים המאקרו כלכליים נראים יציבים יותר מבעבר. סביבת הריבית עדיין גבוהה ביחס לעשור הקודם, יוקר המחיה ממשיך להכביד על משקי הבית, ושוק הדיור נותר יקר מאוד עבור זוגות צעירים ומשקיעים פרטיים. בתוך המציאות הזו, עבור משפחות ומשקיעים שמוצאים את עצמם עם הון עצמי נמוך ב-2026, הפיתוי הגדול הוא לבחור בגישה שמרנית ולהפקיד את הכסף בפיקדונות בנקאיים. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.75%, וריבית הפריים על 5.25%, כך שהפיקדון הבנקאי עשוי להיראות על פניו כמו מקום בטוח יחסית לשמירה על הכסף. 

"אלא שזוהי תמונת מצב חלקית" מצביעה הדר ברוקנשטיין. מודל הרווחיות של הבנקים מבוסס בין היתר על הפער שבין הריבית שהם מעניקים לציבור על פיקדונות לבין הריבית שהם גובים על הלוואות, מסגרות אשראי ומשכנתאות. גם כאשר האינפלציה השנתית נמצאת בתוך יעד בנק ישראל, יוקר המחיה המצטבר בשנים האחרונות עדיין מורגש היטב בכיס של הציבור. לכן, הריבית על הפיקדון לא תמיד משקפת רווח אמיתי במונחים של כוח קנייה, במיוחד כאשר בוחנים את הכסף לאורך זמן.

תקרת הזכוכית: כשהמשכנתא הופכת למשקולת

ההבנה שהכסף נשחק בבנק דוחפת ישראלים רבים לנסות לקפוץ אל תוך שוק הדיור המסורתי. אך כאן, משקי הבית נתקלים בחומה בצורה של רגולציה ומחירים שברחו הרבה מעבר ליכולת ההשתכרות הממוצעת. הפער בין הון עצמי של 300 או 400 אלף שקלים לבין דירת מגורים ממוצעת שעולה 2.5 מיליון שקלים ויותר, מחייב נטילת משכנתאות מפלצתיות.

מניתוח של הדר ברוקנשטיין נראה כי התוצאה בשטח עגומה: אנו רואים זינוק בשיעור הסירובים מצד הבנקים למשכנתאות, ומשפחות שכן מצליחות לגרד את האישור, מוצאות את עצמן מתחייבות להחזרים חודשיים של 7,000 ו-8,000 שקלים שחונקים את התקציב המשפחתי. עבור אלו שמנסים להיכנס לשוק הדירות הבנויות "בכוח", רק כדי לא להישאר מאחור, החלום על נכס עלול להפוך לנטל שובר גב המאיים על היציבות הכלכלית והנפשית של התא המשפחתי.

שינוי פרדיגמה: האם חייבים לקנות דירה מקבלן?

בנקודה הזו, משקיעים רבים שואלים את עצמם האם יש דרך אחרת. יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין , המלווה משקיעים ובוחנת את מגמות השוק כבר למעלה מ-15 שנים, מסבירה שהקיבעון המחשבתי על "דירה בנויה או כלום" הוא זה שדוחק אנשים לפינות כלכליות מסוכנות. לטענתה, השוק מציע אפיקים חלופיים שמאפשרים לכסף לעבוד, מבלי להיכנס לסחרור של חובות.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה האלטרנטיבה שצוברת תאוצה עבור מי שמחזיק בידיו הון עצמי נמוך ב-2026 ועדיין מעוניין לקחת חלק בשוק הנדל"ן. מדובר ברכישת קרקעות חקלאיות פרטיות באזורי ביקוש שטרם הופשרו לבנייה. זהו ערוץ השקעה שעשוי להתאים לחלק מהמשקיעים, שכן הוא מאפשר כניסה לשוק בסכומים נמוכים משמעותית, ומהלך כזה יכול לצמצם תלות במימון בנקאי יקר ובהלוואות משלימות.

שכבת הבדיקה המקצועית: איך מצמצמים סיכון בהשקעות קרקע?

עם זאת, הדר ברוקנשטיין מדגישה כי חשוב להבין שהשקעה בקרקע לפני הפשרה אינה קסם נטול סיכונים. כדי לצמצם את החשיפה לסיכון, חשוב לפעול בתוך גבולות גזרה ברורים.

כלל הברזל הראשון הוא רכישת קרקע המצויה בבעלות פרטית רשומה בטאבו, תוך הימנעות מוחלטת מקרקעות השייכות למנהל מקרקעי ישראל המעניקות לרוב זכויות חכירה בלבד. שנית, יש לחפש קרקעות המוגדרות "צהובות" – כלומר, מיועדות למגורים בתב"ע המקומית – וכאלה שקידום ההפשרה שלהן מובל בצורה אקטיבית על ידי רשויות מקומיות או גורמים ציבוריים חזקים.

כלי הבדיקה המרכזי של המשקיע: תקן 22

ההבדל הדק בין השקעה מחושבת לבין הימור טמון בנתונים, ולא בהדמיות נוצצות של שכונות עתידיות שמעולם לא אושרו. כדי לנהל נכון הון עצמי נמוך ב-2026, כל עסקת קרקע חייבת להיות מגובה בדו"ח שמאות רשמי על פי תקן 22. מדובר בתקן ממשלתי מחמיר הבוחן במקצועיות ובאובייקטיביות את פוטנציאל ההפשרה של הקרקע ומעריך את ציר הזמן הריאלי לאישורים.

נכס מקרקעין שנבחר בקפידה עשוי ליהנות מפוטנציאל צמיחה, בכפוף להתקדמות תכנונית ולבדיקות מקצועיות. הדר ברוקנשטיין מזכירה ומדגישה שכל צעד בעולם הנדל"ן מחייב מעטפת של הגנה משפטית וליווי פיננסי מקצועי, במטרה לוודא שההון שלכם לא רק מוגן משחיקת האינפלציה, אלא גם מנוהל באחריות וראייה לטווח ארוך.

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.