מאז המשבר הכלכלי שפרץ בארה"ב ובעולם כולו ב-2008, שאיתו חלה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב, משקיעים זרים מהעולם כולו חיפשו הזדמנות להשקעה במחיר נמוך. עם זאת, רבים פספסו כי לא למדו את השוק. מה צריך להכיר?

מה מיוחד בשוק הנדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן בארה"ב איננו אחיד והוא מתחלק לתתי שווקים רבים. בכל מדינה בארה"ב ואף בערים עצמן יש שוק שונה הקשור לרמה כלכלית, מיקום ופשיעה. ובכל זאת, יש כמה מאפיינים המשותפים לכלל הנדל"ן בארה"ב, ובעיקר בגודל הבתים ומחירים: בארה"ב ניתן לרכוש בית פרטי גדול במחיר של דירת שלושה חדרים בארץ באזורי פריפריה. בין היתר כי בארה"ב מחיר הקרקע אינו חשוב כמו בארץ ושיטות הבנייה של הבתים זולות יותר.

יתר על כן, פערי המחירים של הבתים בארה"ב גדולים הרבה יותר ממה שאנחנו מכירים בארץ. כיום חלק ניכר ממשקיעי הנדל"ן בארה"ב הם משקיעים זרים, ורוב עסקאות הנדל"ן מבוצעות במזומן. כמו כן בארה"ב אין מס רכישה.

נדל"ן מניב

נדל"ן מניב הוא כל נכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מהחזר הכנסה קבוע בצורת דמי שכירות. נכס מניב יכול להיות דירת מגורים, משרד, מבנה מסחרי, חנות, קניון, חניון, בית מלון, אולם או תחנת דלק. השקעות ורכישת נדל"ן מניב מתבצעות על עקרון השימוש במנוף פיננסי, שמאפשר למשקיע לצבור נכסים תוך שימוש בהון עצמי מועט באופן יחסי לגודל ההשקעה

עקב ההתעוררות והצמיחה בשוק הנדל"ן האמריקאי, רכישת נכסים מניבים עשויה להיות כדאית מאוד. ידיעות על בתים שעוקלו על ידי בנקים אמריקאים וגופי מימון אחרים, לאחר שבעליהם לא יכלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא, עוררו עניין רב בקרב משקיעים פוטנציאליים בישראל – הרואים את הפוטנציאל של השקעות נדל"ן בארה"ב, נוכח המחירים הנמוכים שנוצרו בעקבות המשבר.

אולם, כדאיותה של ההשקעה תלויה במשתנים ובקריטריונים עסקיים רבים אותם יש לבחון טרם ביצוע ההשקעה. עם המדינות הנחשבות למומלצות להשקעה בנדל"ן ניתן למנות את פלורידה, מיאמי, ג'ורג'יה, קליפורניה, אריזונה ואטלנטה.

חשוב להשקיע בנכסים הנמצאים במיקומים אטרקטיביים בערים מרכזיות במדינות אלה. כך לדוגמה בקליפורניה כדאי לרכוש נכסים בלוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וכדומה. גם למיקום השכונה, מצבו הפיזי של הנכס ומחירו יש השפעה על קבלת ההחלטות. בענף אמרו שניתן ליהנות מתשואה של עד 9%. עם זאת, לאחרונה חלה האטה בשוק ויש לשים לב שהכמות השנתית הממוצעת של בתים הפרטיים שנרכשו במדינה בשנים האחרונה נמצאת בעלייה הדרגתית, אך בהשוואה לתקופות שלפני משבר 2008, מדובר בפחות מחצי מהכמות השנתית הממוצעת.

נדל"ן מסחרי, בית פרטי או דירה

אם רוכשים בית פרטי, הרוכש מחזיק בזכויות הן של הנכס והן של המגרש אשר עליו הוא נמצא. בית כזה מושכר למשפחה, והיתרון המרכזי שברכישה מסוג זה היא שמדובר בנכס שנחשב קל להשכרה, ואין צורך לשלם הוצאות עבור ניהול נכס משותף. עם זאת, ההשקעה הראשונית עבור בית פרטי בדרך כלל יקרה יותר.

אם רוכשים דירה בבניין מגורים, הבעלות על זכויות בדירה עצמה ולא בקרקע. במקרה כזה יש לשלם דמי ניהול בניין שוטפים גם אם לא נמצאו שוכרים, אשר עלולים להיות גבוהים, והתשואה עלולה להיות נמוכה יותר בהשוואה לבית פרטי. עם זאת, בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.

כאשר משקיעים בנכס מסחרי בארה"ב, יש הוצאות שוטפות בסכום גבוה יותר מצד אחד, אולם הכנסות שכירות גבוהות יותר מצד שני. עם זאת, שוק המחסנים ומרכזי ההפצה הוא אחד השווקים הנחשבים למבטיחים ביותר כיום. בשנים האחרונות נרשמה עלייה בשיעור התפוסה ליותר מ-94%.

קרנות הנדל"ן בארה"ב לא מוצאות במה להשקיע

מדד הנדל"ן יפוצל: מניב ובנייה

השקעה בנדל"ן בארצות הברית: מה בודקים לפני שמתחייבים

מכיוון ששוק הנדל"ן בארצות הברית מחולק לשווקים מקומיים רבים, הבדיקה מתחילה בעיר ובשכונה ולא במדינה כולה. נתוני ביקוש לשכירות, תעסוקה, פשיעה ותוכניות פיתוח משתנים מאוד בין שכונות סמוכות. משקיע שקונה מרחוק תלוי גם בחברת הניהול, ולכן בחירת החברה חשובה כמעט כמו בחירת הנכס.

מעבר לכך, יש להביא בחשבון את שער הדולר, את חובות המס בשתי המדינות ואת עלויות הביטוח והתחזוקה, שעלולות לשחוק את התשואה.

בנוסף, חוקי השכירות והפינוי משתנים בין המדינות בארצות הברית, ומשפיעים על מה שקורה כששוכר מפסיק לשלם.

דוגמה: נניח שמשקיע קונה בית ב-150,000 דולר ומשכיר אותו ב-1,300 דולר בחודש, כלומר 15,600 דולר בשנה. אם דמי הניהול, הביטוח, המס המקומי והתחזוקה מסתכמים ב-6,000 דולר בשנה, ההכנסה נטו היא 9,600 דולר, ותשואה של כ-6.4% לפני מס ושינויי שער.

האם אפשר לקנות נכס בארצות הברית בלי לבקר בו?

זה אפשרי, אבל מגביר את הסיכון. מומלץ לקבל בדיקה מקצועית של הנכס ושל השכונה.

איך שער הדולר משפיע על ההשקעה?

ההכנסות בדולרים, ולכן ירידה של הדולר מול השקל מקטינה את התשואה בשקלים, ועלייה מגדילה אותה.

מה עושים בפועל

1. לבחור עיר ושכונה לפי נתוני ביקוש לשכירות.
2. לבקש פירוט מלא של ההוצאות השנתיות על הנכס.
3. לבדוק את הניסיון והמוניטין של חברת הניהול.
4. להתייעץ עם יועץ מס לגבי חובות הדיווח בישראל.

להרחבה באתר: דירה להשקעה בחו"ל – איך קונים? כמה זה עולה? ומה התשואה?