מס על דירה שלישית היה מס בעייתי, מעוות — והוא מת, לא בתוקף כעת ו. למשקיע חי: מס רכישה על דירה נוספת 8%/10% בצו עד 31.12.2026 אלא אם יוארך (8% עד 6,055,070; 10% מעל). הוא לא יביא את הבשורה – הוא לא יגרום לירידה במחירי הדירות (כפי שחושבים באוצר), ויותר חשוב – הוא דווקא יעלה את מחירי שכר הדירה. המס הזה חל על כאלו שיש להם 3 דירות ומעלה (למעשה, 2.5 דירות ומעלה) – כאן תוכלו לקרוא מדריך רחב על המס הזה; ובתמצית – על פי החוק דאז היה על מחזיקי הדירות (2.5 דירות ומעלה) לשלם 1% מערך הדירות, ועד 18 אלף שקל בשנה — מס מת, לא מס חי.

ומי אלו בעצם מחזיקי הדירות? ובכן דובר אז ב-60 אלף אנשים, וליתר דיוק – משפחות. על פי החוק המחזיק בדירות עשוי להחזיק את הדירות בעצמו, עם אשתו/ בת זוגו, וילדיו עד גיל 18. המס חל על כל הדירות שבבעלות המחזיק ובת זוגו, למעט שתי דירות לפי בחירתו.

החוק נועד לעזור לירידה (או לפחות עצירה) של מחירי הדירות. להערכת האוצר, החוק יגרום להפחתה דרמטית של משקיעים ובמקביל יממשו המשקיעים דירות וכך היצע הדירות יגדל; וכדי שלא לפגוע במחזיקים בצורה אקוטית, נותנים להם זמן להתארגן (עד אוקטובר, עם אפשרות להארכה) שבו יהיו גם שתי הקלות עיקריות, סוג של מתנות למוכרי הדירות.

אלו שמכרו אז את דירתם עד 1 באוקטובר (ועד 3 דירות) היו זכאים למענק בגובה מס השבח ששולם ועד תקרה של 75 אלף שקל – זו מתנה גדולה, ובפועל כאלו שמעוניינים למכור דירה, עדיף להם לחכות וליהנות מהפטור ממס שבח – אחרי הכל, המיסוי על דירה שלישית יכול להיות קטן מהרווח כתוצאה מהפטור על מס שבח. ראו כאן – מדריך מס שבח

וחוץ מזה – ומאוד חשוב, מוכרי הדירות יכלו, להפקיד עד סוף 2017, את התמורה מהדירות שנמכרו (חלון מת; קופת גמל להשקעה נשארה מעטפת ניירות ערך, מס רווח הון 25% אלא אם חריג סטטוטורי שצוין) בקופת גמל להשקעה, כאשר תקרת ההפקדה לקופה היא הסכום הנמוך מבין – 2.5 מיליון שקל או סך התמורה שהתקבלה בעבור הדירות. זו הטבה ענקית, כי מדובר במכשיר מנצח שמוגבל מבחינת היקף ההשקעה השנתי בו – ראו כאן מדריך קופת גמל להשקעה

ההטבות למוכרי הדירות יהיו תחת התנאים הבאים: פטור ממס רווח הון בעת משיכת הכספים כסכום חד פעמי, למי שיעמוד בתנאים הבאים – גיל המושך 60 ומעלה; לחוסך ותק של 5 שנים לפחות בקופת הגמל להשקעה (ממועד ההפקדה); החוסך לא רכש דירה נוספת מה-16 בדצמבר 2016 ועד 5 שנים ממועד ההפקדה; יהיה פטור ממס בעת משיכת הכספים כקצבה חודשית (החל מגיל 60).

ואם חס וחלילה, החוסך נפטר – המוטבים יכולים למשוך את הכספים כשהם פטורים ממס (כולל הרווחים עד 3 חודשים ממועד הפטירה), ובתנאי שהנפטר לא רכש דירה נוספת מה-16 בדצמבר 2016, ועד 5 שנים ממועד ההפקדה.

ואיך מקבלים את ההטבות האלו? כאמור תקרת ההפקדה השנתית לחוסכים בקופת גמל להשקעה בכתבה היא 70 אלף שקל, וכדי להפקיד בסכום גבוה יותר (בהתאם לחוק המס על ריבוי דירות/ מס על דירה שלישית) צריך להציג לקופה אישור מרשות המיסים, לרבות טופס 7201 – "הצהרה על ריבוי דירות", וטופס 7202 – "בקשה לקבל פטור, מענק ואישור הפקדה בקופת גמל".

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית.

איך בוחנים העברת כסף ממכירת דירה לקופת גמל להשקעה

מי שמוכר דירה ומקבל סכום גדול צריך להחליט איך להשקיע אותו. קופת גמל להשקעה היא אחת האפשרויות, והיא מאפשרת להשקיע עד תקרה שנתית ולמשוך את הכסף בכל זמן, בכפוף למס על הרווחים. היתרון הבולט שלה הוא האפשרות לקבל הטבת מס אם הכסף נמשך כקצבה בגיל פרישה.

מכיוון שיש תקרת הפקדה שנתית, לא תמיד אפשר להפקיד את כל התמורה בבת אחת. לכן כדאי לחלק את הכסף בין כמה אפיקים, ולתכנן הפקדות בשנים הבאות. חשוב גם להתאים את מסלול ההשקעה לזמן שבו ייתכן שיידרש הכסף.

דוגמה: נניח שמוכר דירה מקבל 1,500,000 שקל אחרי סילוק המשכנתא. אם התקרה השנתית לקופת גמל להשקעה הייתה סביב 80,000 שקל, הוא יוכל להפקיד רק חלק קטן מהסכום בשנה הראשונה, ואת השאר להשקיע באפיקים אחרים. התקרה כאן היא השערה, והתקרה האמיתית מתעדכנת מדי שנה.

האם אפשר למשוך את הכסף לפני הפרישה?

כן, אבל אז יש מס על הרווח הריאלי.

מה ההבדל בין קופת גמל להשקעה לקרן נאמנות?

בקופה אין מס עד המשיכה, וגם מעבר בין מסלולים לא מחייב מס. בקרן נאמנות מעבר בין קרנות עשוי לחייב מס.

האם יש תקרה להפקדה?

כן, יש תקרה שנתית שמתעדכנת. כדאי לבדוק את התקרה העדכנית.

צעדים מעשיים – מוכרים דירה בגלל חוק המס על דירה שלישית

1. לבדוק את תקרת ההפקדה השנתית העדכנית.
2. לחלק את התמורה בין כמה אפיקי השקעה.
3. לבחור מסלול לפי הזמן שבו ייתכן שיידרש הכסף.
4. לתכנן הפקדות לשנים הבאות.

כדאי להמשיך אל: קופת גמל להשקעה – איך בוחרים